LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 29 janvier 2013), que Mme X... a vendu à Mme Y... deux lots de copropriété, par un acte authentique reçu par Jean-Paul Z... et M. B..., notaires ; qu'ayant appris qu'une partie de l'immeuble était implantée sur le domaine public et prétendant avoir été trompée sur la substance de la chose vendue, Mme Y... a assigné Mme X..., MM. Laurent et Pierre-Emmanuel Z... et Mmes Françoise et Hélène Z... (les consorts Z...), venant aux droits de Jean-Paul Z..., la société civile professionnelle Z...- C..., devenue la société civile professionnelle D...- E...- F..., la société civile professionnelle B...- G... et M. B... en annulation de la vente, restitution du prix et indemnisation de ses préjudices ;
Sur le second moyen :
Vu l'article l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour limiter l'indemnisation de Mme Y... par les notaires, l'arrêt retient qu'en cas de manquement du notaire à son obligation de conseil, il appartient au signataire de l'acte d'établir qu'il a perdu une chance de refuser de contracter la vente ;
Qu'en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il limite à 9 223 euros la somme que sont condamnés à verser in solidum à Mme Y... à titre de dommages-intérêts, la société Z...- C..., solidairement avec les consorts Z..., et la société B...- G..., solidairement avec M. B... ; l'arrêt rendu le 29 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Met hors de cause Mme X... ;
Condamne Mme Y... aux dépens exposés par Mme X... ;
Condamne la société D...- E...- F..., MM. Laurent et Pierre-Emmanuel Z..., Mmes Françoise et Hélène Z..., la société B...- G... et M. B... aux autres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société D...- E...- F..., MM. Laurent et Pierre-Emmanuel Z..., Mmes Françoise et Hélène Z..., la société B...- G... et M. B... à verser la somme globale de 3 000 euros à Mme Y... ; condamne Mme Y... à verser la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de la société D...- E...- F..., des consorts Z..., de la société B...- G... et de M. B... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Marina Y... de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE Sur la demande en nullité de la vente et ses conséquences Attendu que suivant promesse synallagmatique du 20 juillet 1993 réitérée par acte authentique dressé le 15 septembre 1993 par Me Jean Paul Z... notaire et Me B... notaire, Mme Sylvia X... a vendu à Mme Marina Y... les lots 2 et 4 de la copropriété Le Saint André située sur la commune de Freissinouse · (05) soit un appartement de type 3 et un garage moyennant la somme de 300. 000 F ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, que Mme Sylvia X... était devenue propriétaire de ces biens immobiliers à la suite d'une donation consentie par son père M. Alexandre X... aux termes d'un acte de Me B... du 28 août 1992 et que M. Alexandre X... en était lui-même propriétaire suivant convention dressée le 9 juillet 1986 par Me H... notaire, réglant le partage de communauté ayant existé avec son épouse Mme Marie Louise A... en vue de leur divorce ; que cette convention mentionne en page 4 : " le côté sud a été édifié en empiétant sur le terrain appartenant à la commune de La Freissinouse sur une superficie carrée de 39 m ² environ afin de régulariser la situation M. X... a demandé l'acquisition de cette parcelle à la commune de La Freissinouse et l'autorisation de la construction en limite de la propriété communale ; enfin le conseil municipal aux termes d'une délibération en date du 30 avril 1977 a accordé à l'unanimité la cession de ces 39 m ² à titre gratuit et accordé l'autorisation de construire en limite. Une copie certifiée conforme délivrée le 3 février 1986 demeurera annexée après mention à la minute du présent acte. M. et Mme X.../ A... reconnaissent avoir été informés par le notaire de la précarité de cette situation eu égard à l'absence d'acte authentique constatant le transfert de propriété de cette parcelle à leur profit et l'absence corrélative de toute publicité de ce transfert au bureau des hypothèques de Gap ; » ; que le 7 mars 2002 le maire de la commune de La FREISSINOUSE écrivait au syndic de la copropriété le Saint André que " Le Saint André a édifié un mur sur le domaine public. Celui-ci obstrue le chemin n° 4. Il faudra impérativement le démolir pour le passage de l'égout c'est à dire dans dix jours.... la copropriété est construite en partie sur le domaine public. La fosse septique est également posée sur le domaine public, (...) " ; qu'il n'est pas rapporté la preuve que Mme Marina Y..., qui soutient avoir eu connaissance de cette situation à partir de cette époque, connaissait l'existence de cet empiétement au jour de la vente, peu important qu'elle ait été locataire des lieux pendant plusieurs années avant de les acquérir ; que de la même façon le seul fait que la venderesse soit la fille de M. Alexandre X... qui est à l'origine de cet empiétement, ne permet pas de retenir qu'elle en avait connaissance dès lors que l'acte de donation n'en faisait nullement mention ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a, par des motifs pertinents que la cour adopte, retenu que l'erreur de Mme Marina Y... sur les qualités substantielles de la chose vendue était caractérisée et que celle-ci était fondée par application de l'article 1110 du Code civil à obtenir l'annulation de la vente de ces biens immobiliers ainsi que la restitution du prix perçu soit 45. 734, 71 ¿ le, remboursement des frais de la vente, de la valeur des améliorations apportées par Mme Marina Y... à l'immeuble soit 4. 719 ¿ selon l'expert judiciaire, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2003 date de la demande en justice ; attendu enfin, que les premiers juges ont exactement retenu que Mme Sylvia X... n'ayant commis aucune faute, Mme Marina Y... n'était pas fondée à lui réclamer des dommages et intérêts complémentaires (arrêt attaqué p. 6 dernier alinéa, p. 7, p. 8 al. 1, 2) ;
ALORS QUE le mandant est responsable envers les tiers des fautes commises par son mandataire ; que Mme Y... avait fait valoir que lors de la signature du compromis et de l'acte de vente litigieux, Mme X... était représentée par son père qui est à l'origine de l'opération immobilière et ne pouvait pas ignorer le vice de la construction en partie édifiée sur le domaine public, compte tenu des termes de l'acte de partage qui lui avait permis de devenir propriétaire avant d'en faire donation à sa fille ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur les conséquences de l'existence de la faute commise par le mandataire de Mme X... sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre elle, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 9 223 euros la condamnation de la SCP Z..., Maître B... et la SCP B...
G... solidairement avec les consorts Z... la condamnation à indemnisation du préjudice subi par Madame Y... du fait de la faute des notaires ;
AUX MOTIFS QUE sur les demandes formulées à l'encontre des notaires, que le notaire rédacteur d'un acte de vente immobilière a l'obligation de vérifier les droits des parties et notamment le droit de propriété du vendeur en contrôlant la chaîne des transmissions successives et en établissant une origine de propriété trentenaire exacte ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a bien rempli cette obligation et qu'il a, face à une volonté contraire des parties, effectivement donné les conseils et les avertissements que l'on attendait de lui, de manière que celles-ci prennent en toute connaissance de cause les risques associés à un défaut d'exécution de cette obligation ; que l'acte de vente du 15 septembre 1993 mentionne, que l'immeuble appartient à Mme Sylvia X... pour lui avoir été donné par son père M. Alexandre X... aux termes d'un acte de Me B... le 28 août 1992 et " que les parties dispensent expressément le notaire d'établir l'origine de propriété plus antérieure du bien vendu ; elles déclarent vouloir se référer à celle qui est contenue dans l'acte susvisé (donation du 28 août 1992) aucune autre origine de propriété n'étant par ailleurs rapportée en accord avec les parties ; qu'il apparaît ainsi à la lecture de cette clause qu'aucun avertissement n'a été donné aux parties relatif aux conséquences possibles d'une absence d'antériorité, de sorte que par des motifs auxquels la cour se réfère les premiers juges ont considéré à juste titre que Me Jean Paul Z... ne pouvait se contenter de, limiter ses recherches au seul acte de donation du 28 août 1992, même avec l'accord des parties, alors qu'aucune difficulté particulière ne le requerrait, peu important la qualité respective des parties ; qu'il s'avère en effet, qu'une étude des actes antérieurs et notamment de la convention définitive de divorce passée entre les parents de Mme Sylvia X... le 9 juillet 1986 aurait révélé l'existence de cet empiètement ; que cette faute est également imputable à Me Bernard B... qui a reçu l'acte de vente avec Me Jean-Paul Z... ; que le préjudice de Mme Marina Y... est actuel et certain dès lors que le vente de l'immeuble est annulée et que cette annulation impose de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente et d'indemniser ainsi les préjudices annexes subis par Mme Marina Y... directement rattachables à la vente litigieuse ; que par ailleurs, en cas de manquement d'un notaire à son obligation de conseil, il appartient au signataire de l'acte d'établir que, dûment informé, il aurait refusé de contracter ou à tout le moins qu'il a perdu une chance de refuser de contracter la vente, chance dont l'évaluation permet de quantifier la part de préjudice indemnisable ; que la réparation du préjudice résultant de la perte d'une chance ne peut être égale au bénéfice que Mme Marina Y... aurait retiré de la réalisation de l'événement escompté, qui est aléatoire ; qu'à supposer que Mme Marina Y... ait eu connaissance des mentions contenues dans la convention de 1986, il est permis de considérer, qu'outre la modicité du prix d'acquisition de cet appartement avec garage, la délibération du conseil municipal du 11 juin 1977 annexée à l'acte, aux termes de laquelle le conseil décide d'accorder la cession des 39 m2 à raison de 10F le m2, frais de vente et de bornage à la charge de l'acquéreur, était cependant de nature à convaincre Mme Marina Y... de la faisabilité de la vente et à l'encourager à acquérir ce bien ; Qu'il s'ensuit que la perte de chance de ne pas acquérir ces lots de copropriété doit être fixée à 20 % ; Que Mme Marina Y... considère que son préjudice est constitué par les travaux et les charges de l'immeuble qu'elle a payés, le prêt de 240. 000 F soit 75. 000 ¿ capital et intérêts compris, qu'elle a dû contracter et rembourser pour acquérir ce bien immobilier, les frais d'assurance des parties communes et les frais de déménagement de son logement ; Mais attendu que l'appelante ne peut prétendre à obtenir à titre de dommages et intérêts que l'indemnisation des préjudices directement rattachables à la vente et à sa qualité de propriétaire depuis le 15 septembre 1993 ; qu'elle justifie avoir pour les besoins de cette acquisition, contracté un prêt de 240. 000 F d'une durée de 20 années qui arrivera à échéance le 6 octobre 2013 ; que le coût total de cet emprunt, assurance comprise, soit la somme de 41. 251, 93 ¿ constitue un préjudice indemnisable ; que les taxes foncières payées attachées à la qualité de propriétaire de Madame Y... soit depuis 1994 une somme de 3 735, 57 ¿ est également un préjudice indemnisable, de même que le montant des charges de copropriété liés à la qualité de propriétaire ; que Mme Marina Y... justifie avoir réglé au titre des charges de copropriété dont les travaux déduction faite des charges locatives figurant sur quelques décomptes de charges versées aux débats (et non les appels de charges) pour les années 1997, 1998 et 1999 outre les travaux 2003, la somme totale de 1 124, 13 ¿ étant observé que le montant des charges pour les autres années n'est pas justifié ; que le préjudice de Mme Marina Y... s'élevant en totalité à la somme de 46 111, 63 ¿, la SCP Z...
C..., ainsi que les consorts Z... chacun pour sa part dans la succession de Me Z... sont condamnés solidairement à lui payer 46 111, 63 x 20/ 100 : 9 223 ¿ ; que Me Bernard B... est également condamné solidairement avec la SCP B...
G... à lui payer ladite somme, ces derniers étant tenus in solidum avec les consorts Z... et la SCP Z...
C... du règlement de cette somme ; que l'impossibilité de se reloger invoquée par Mme Marina Y... ne constitue pas un préjudice en lien causal direct avec les fautes des notaires ; que pour le reste, les sommes réclamées par Mme Marina Y... aux notaires outre qu'elles ne sont pas explicites, ne sont pas justifiées ; qu'enfin dès lors que l'insolvabilité de Mme Silvia X... n'est pas établie, Mme Marina Y... sera déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie du non-paiement par celle-ci du prix de vente et des embellissements par les notaires ; que sur la demande de dommages et intérêts de Mme Marina Y... pour résistance abusive à l'encontre des notaires, la défense en justice ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice de mauvaise foi ou si elle est fondée sur une erreur grossière équipollente au dol ; que ces éléments ne sont pas établis en l'espèce, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, étant souligné de surcroît que Mme Sylvia X... a en 2011 et 2012 tout mis en oeuvre pour que la situation soit régularisée par la commune de La Freissinousse, mais en vain, Mme Y... s'étant abstenue de donner son accord au syndicat de copropriété Le Saint André pour signer le procès-verbal de délimitation et modification du parcellaire cadastral (arrêt attaqué p. 6 al. 9, p. 7 à 11 al. 2,) ;
1°) ALORS QUE seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé le fait d'avoir acquis un bien immobilier en partie construit sur le domaine public exposant l'acquéreur à une éviction et rendant en toute hypothèse le bien invendable ; qu'il résulte des propres constatations de fait de l'arrêt attaqué que les notaires avaient omis de vérifier l'origine de propriété du bien vendu à Mme Y... et par suite de révéler le vice résultant de l'empiètement sur le domaine public qui était mentionné dans un acte de partage de 1987 ; qu'ils en résultait que les notaires devaient non seulement informer l'acquéreur de cette situation mais aussi et surtout refuser d'authentifier une vente portant partiellement sur le domaine public qui est inaliénable et imprescriptible ; qu'en affirmant que le préjudice résultant de l'annulation de la vente s'analysait en la perte d'une chance pour l'acquéreur de renoncer à son acquisition, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le fait pour l'acquéreur d'un bien immobilier de demander l'annulation de la vente immobilière en raison de l'erreur sur une qualité substantielle exclut tout aléa sur la décision qu'il aurait prise au moment de la signature de la vente si, mieux informé par les notaires, il avait connu le vice entachant la chose vendue ; qu'en affirmant néanmoins qu'en cas de manquement du notaire à son obligation de conseil, il appartient au signataire de l'acte d'établir que, dûment informé, il aurait refusé de contracter et qu'en l'espèce si Mme Y... avait été correctement informée, certains éléments tels la modicité du prix et la délibération du conseil municipal du 11 juin 1977, étaient de nature à la convaincre de la faisabilité de l'opération, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la perte de chance, non invoquée par les notaires, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
