LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions qu'en suite d'un protocole du 11 juillet 2007, par lequel le groupe immobilier Bremont, composé notamment des sociétés B3M, devenue Ardissa, de la société Le Damier, ultérieurement absorbée par la société Ardissa, et de la société civile de construction vente immobilière Les Neuf Journaux, s'engageait à acquérir les parts sociales de la société Prodim immobilier, détenues par la société Prodim, et de la régularisation de l'acte de cession, M. X... a conclu avec la société B3M, tant en son nom personnel qu'en qualité de gérant de la société Bernard X... immobilier (la société BTI) et de la société Prodim, une garantie de passif et d'actif comportant une « garantie spécifique », par laquelle la société Prodim garantissait le maintien des honoraires dus à la société Prodim immobilier ; que les sociétés Prodim immobilier et Ardissa ont demandé la condamnation de la société Prodim à leur payer des sommes correspondant, respectivement, aux honoraires garantis et aux conséquences du défaut de paiement des sommes dues au titre de la garantie spécifique ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Prodim à payer à la société Prodim immobilier la somme de 500 000 euros, l'arrêt constate que cette dernière demande la mise en oeuvre de la « garantie spécifique » souscrite par la société Prodim et retient que la non-perception par la première des honoraires de gestion, listés dans les conventions par les parties, résultant de la carence de M. X..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, justifie dans son principe la demande de réparation faite à ce titre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie à première demande avait été souscrite au profit de la société Ardissa et non de la société Prodim immobilier, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Prodim à payer à la société Prodim immobilier la somme de 500 000 euros hors taxe, au titre des honoraires garantis, avec intérêts de droit, l'arrêt rendu le 5 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne les sociétés Ardissa, Prodim immobilier et la société civile de construction vente immobilière Les Neuf Journaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour Les sociétés Prodim et Bernard X... immobilier et M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PRODIM SARL à payer à la société PRODIM IMMOBILIER la somme de 500.000 euros hors taxes au titre des honoraires garantis avec intérêts de droit à compter de l'arrêt ;
Aux motifs que :
« Considérant que la convention de collaboration conclue entre la société ARDISSA (B3M) d'une part et la société PRODIM, la société BERNARD X... IMMOBILIER, Bernard X... d'autre part, obligeait ce dernier tant en son nom personnel qu'es qualité de gérant de la société éponyme à assurer pendant trois années le bon suivi de la réalisation des opérations en cours en développement listées en annexe et à venir ; de sorte que la collaboration couvrait la commercialisation de toutes les opérations déjà engagées par les parties et que la perception des honoraires générés par les projets listés dépendait étroitement de la bonne exécution de la convention de collaboration par Bernard X..., tant es nom qu'es qualité ;
Que cette obligation était confortée par l'engagement personnel et es qualité de Bernard X... de garantir la partie de ces honoraires concernant les projets listés et la garantie à première demande ayant le même objet concédée à la société ARDISSA par la SARL PRODIM.
Que c'est donc bien d'abord l'exécution du contrat de collaboration qui fonde toutes les demandes indemnitaires.
La GARANTIE d'honoraires de commercialisation
Considérant que la garantie d'actif et de passif stipulée à l'annexe 13 du protocole ne saurait fonder la demande principale en ce qu'elle concerne d'une part l'ensemble des faits qui seraient susceptibles de modifier les Comptes Garantis arrêtés à la date du 31 décembre 2006 dans la seule mesure où lesdits faits - dont le fait générateur s'avérera antérieur à la date des Comptes Garantis viendraient modifier l'actif net de la Société, étant précisé que tout risque intervenu sur la période antérieurement à la cession aurait dû entraîner la constatation d'une provision et d'autre part, l'exactitude des déclarations ou affirmations contenues dans ce protocole ; qu'en effet l'exécution du contrat de collaboration qui serait à l'origine des préjudices allégués, est à l'évidence postérieure au protocole ;
Qu'en revanche se trouve plus pertinemment visé l'article 2.7 de cette convention comportant la garantie spécifique liée aux accords de commercialisation conclus au bénéfice de la société ARDISSA (anciennement B3M) selon lequel :
Ces accords de commercialisation revêtent la qualification de mandats visant la recherche et la présentation par la Société PRODIM SARL d'acquéreurs pour les programmes immobiliers conduits par ses mandants, les SCCV.La société PRODIM SARL a délégué à la Société (la société ARDISSA) le mandat de commercialisation dans les mêmes termes et conditions.Au titre de ces accords de commercialisation la société ARDISSA est habilitée à percevoir des commissions, dans les conditions spécifiées en annexe 2.7 des présentes lorsqu'un acquéreur présenté par ses soins procède à l'achat d'un bien immobilier, objet du mandat qui lui a été confié. En conséquence et par exception aux dispositions ci-dessus, Monsieur Bernard X... en qualité de gérant du Garant (la société PRODIM) s'engage à indemniser la Société (la société ARDISSA) de l'intégralité des conséquences financières liées à le non perception par la Société des honoraires visées à l'annexe 2.7.
Qu'il y est précisé que :
Cette indemnisation sera égale au montant total des honoraires contractuels qui auraient dû être perçus par la Société (la société ARDISSA) soit 6,5 % sous déduction des 2,5 % revenant à l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER ; Cette indemnisation sera immédiatement due par PRODIM SARL, et à première demande du Bénéficiaire (la société ARDISSA) sans que ce dernier ait à mettre en oeuvre la procédure prévue à l'article 2.4 des présentes dès constatation de la non perception des sommes dues, et notamment au jour de la constatation par la Société (la société ARDISSA) de la vente des programmes immobiliers par un tiers à la Société, et sans que le montant de cette indemnisation ne soit soumis aux limitations en terme de franchise et plafond prévues aux présentes.La présente Garantie est valable jusqu'au 31 décembre 2010.Il est expressément convenu que le Bénéficiaire pourra mettre en jeu la présente garantie à tout moment jusqu'au dernier jour du délai visé ci-dessus.
Que ces stipulations viennent elles-mêmes préciser celles figurant à l'article 1 xi du protocole mentionnant :
L'engagement de Monsieur Bernard X... de maintenir les honoraires de commercialisation à percevoir par la Société au titre des projets décrits en annexe 3, en vertu des mandats de commercialisation signés par la Société et remis à l'Acquéreur à la date d'Acquisition de la Société. Si le Société ne pouvait percevoir le montant des honoraires de commercialisation prévu, il est expressément convenu entre les Parties que Monsieur Bernard X... ès qualité serait tenu d'indemniser le Cessionnaire dans les conditions et modalités prévues dans le projet de Garantie d'Actif et de Passif figurant en annexe 13.
Qu'il résulte de ces deux documents que les obligations spécifiques liées à la commercialisation concernent les projets décrits en annexe 3 et non dans une annexe 2.7, inexistantes mentionnée par suite d'une erreur matérielle manifeste opposable à tous les signataires ; que cette annexe 3 expose d'ailleurs le détail des activités de vente de biens immobiliers neufs en cours et à venir de la SARL PRODIM IMMOBILIER ; qu'elle fixe le périmètre de la garantie concédée à ce titre et constitue le fondement des réclamations des sociétés ARDIS SA, PRODIM IMMOBILIER et SCCV NEUF JOURNEAUX ;
Préjudice de la SARL PRODIM IMMOBILIER
Demande dirigée contre la SARL PRODIM
Considérant que la société PRODIM IMMOBILIER qui devait percevoir les honoraires de commercialisation concernant les opérations spécialement visées dans l'annexe 3 du protocole s'estime fondée à mettre en oeuvre la garantie à première demande souscrite par la société PRODIM.
Qu'elle allègue un préjudice au total de 742.001,74 ¿ outre les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2009 se décomposant de la manière suivante :
LE RHEU SCCV PASSIFLORE¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿............73.000,00 ¿Rennes-Zac de Beauregard SCCV ROSE GARDEN¿¿......204.000,00 ¿Chantepie-sainte Mélaine (central park) SCCV MELANIE.....465.001,74 ¿
Qu'elle soutient que la résiliation du contrat de collaboration et du protocole de cession ont pour origine l'inexécution par Bernard X..., tant es nom qu'es qualité, des obligations résultant du contrat de collaboration ; qu'en effet d'après la lettre de rupture adressée à Bernard X... le 12 février 2009 celui-ci :
-N'aurait pas participé au projet de la SCCV NEUF JOURNEAUX tout en percevant des honoraires,-Aurait signé un compromis pour la SCCVRAULY AMANDINE désavantageux comprenant un mauvais calcul de TVA coûtant près de 40.000 ¿,-N' aurait pas participé aux projets SC CV 3 et4 VERT BUISSON et KER LANN, tout en réclamant des honoraires indus,-Laisserait sans nouvelle du projet ILOT DE LA POSTE,
Qu'elle affirme en définitive que la dégradation de sa situation est liée au non lancement de certaines opérations, à l'absence de Bernard X... auprès des équipes de commercialisation, aux difficultés de bouclage des budgets travaux et que cette situation l'a contrainte de procéder au licenciement économique de quatre salariés ;
Considérant qu'en raison de l'autorité de la chose jugée entre elles qui s'attache à l'arrêt de cette cour en date du 23 février 2010, les appelants ne peuvent plus remettre en cause la bonne exécution de ses obligations par la société ARDISSA puisque le rejet de leurs demandes contre cette dernière est motivé essentiellement par le fait que non seulement la société B3M (ARDISSA) a rempli ses obligations mais que les intimés (Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD- X... IMMOBILIER)continuent la commercialisation des SCCV parfois même sous leur propre nom et non sous celui de la société PRODIM IMMOBILIER dont ils ont cédé les parts ;
Que pour échapper à leurs obligations, Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER font valoir que c'est la décision prématurée qualifiée de panique de supprimer des agences qui a empêché le bon déroulement de la collaboration preuve en étant les motifs des licenciements économiques de ses salariés par la société ARDISSA qui reposent sur le retournement du marché sur le territoire rennais présentant des stocks de logements importants sur les Zac où sont situées les opérations gérées par le groupe BREMOND, l'effondrement consécutif du chiffre d'affaires par rapport aux prévisionnels, la nécessité de fermer certaines agences et de supprimer les postes de travail, et l'impossibilité d'accompagner de manière viable et pérenne la société PRODIM IMMOBILIER dans ses difficultés économiques sans compromettre sa compétitivité.
Mais que rien n'indique que l'agence rennaise a été supprimée dans des conditions qui auraient empêché la commercialisation des projets listés alors que dans son précédent arrêt la cour avait déjà constaté que si, en effet, la société ARDISSA avait réduit sa présence sur la ville de Rennes, elle avait conservé l'agence de Rennes avec un commercial, accompagnant cette activité de diverses publicités sur les programmes en cours ;
Que la non perception par PRODIM IMMOBILIER des honoraires de gestion concernant les projets listés en raison de la carence de Bernard X... tant es nom qu'es qualité, justifie dans son principe la demande de réparation faite à ce titre ; que sont versés aux débats les mandats exclusifs ou non relatifs aux opérations en cause et dans les annexes au protocole le détail des projets avec les prévisions chiffrées ; que ces pièces permettent de retenir que des honoraires étaient attendus ; qu'il s'agit toutefois d'un manque à gagner comportant l'aléa de la commercialisation, dû notamment à l'expiration des mandats et à l'existence d'acquéreurs au prix demandés, dont les suites restent inconnues de la cour ; qu'il sera alloué à ce titre 500.000 ¿ » ;
Alors, tout d'abord, que le juge ne peut pas dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, il s'évince du contrat de garantie du 31 juillet 2007 que le bénéficiaire de la garantie est la société B3M devenue la société ARDISSA ; qu'en faisant bénéficier la société PRODIM IMMOBILIER du contrat d'actif et de passif et spécialement de la garantie spécifique stipulée en son article 2.7, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de garantie et, partant, violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors, ensuite, que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en relevant, d'une part, que la garantie avait été consentie au profit de la société ARDISSA tout en considérant, d'autre part, que la société PRODIM IMMOBILIER pouvait en bénéficier, la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, en outre, que le juge ne peut pas dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, la garantie stipulée à l'article 2.7 du contrat du 31 juillet 2007 ne pouvait être mise en oeuvre qu'après constatation de la non perception des sommes dues et notamment au jour de la constatation de la vente des programmes immobiliers par un tiers ; qu'ainsi il résultait des termes clairs et précis de la garantie que sa mise en oeuvre supposait la vente des immeubles objets des mandats ; qu'en ne subordonnant dès lors pas le jeu de la garantie à la vente des immeubles objets des mandats, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors, par ailleurs, que la société PRODIM SARL, Monsieur Bernard X... et l'EURL Bernard X... faisaient valoir que les garanties spécifiques liées aux accords de commercialisation conclus au profit de la société ne permettaient pas au Groupe BREMOND de percevoir des honoraires pour des appartements non vendus car non construits du fait de la résiliation unilatérale des conventions par le groupe BREMOND (conclusions, p. 22) ; qu'en se contentant d'affirmer, pour condamner la société PRODIM SARL à indemniser la société PRODIM IMMOBILIER au titre des honoraires de non commercialisation non perçus, que les suites des opérations restaient inconnues de la Cour quand les exposants envisageaient pourtant justement les suites de ces opérations, la Cour d'appel a omis de répondre à ce moyen déterminant et violé par là-même l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, encore, que l'autorité de la chose jugée suppose une identité de parties, de cause et d'objet ; que dans sa décision du 23 février 2010, la Cour d'appel était saisie d'une demande de réalisation forcée d'une cession de parts, de résiliation de la convention de collaboration aux torts exclusifs de la société ARDISSA et de paiement de comptes courants d'associés ; qu'en l'espèce, la Cour était saisie d'une demande reconventionnelle visant à constater que la société ARDISSA avait abusivement résilié la convention de collaboration et avait fait perdre une chance aux exposants de percevoir divers honoraires de commercialisation ; qu'en prétendant opposer l'autorité de chose jugée de sa précédente décision concernant les manquements prétendus du gérant de la société PRODIM SARL quand les parties et l'objet des demandes n'étaient pourtant pas identiques, la Cour d'appel a violé les articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;
Alors, enfin, que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en affirmant, pour condamner la société PRODIM SARL à verser à la société PRODIM IMMOBILIER la somme de 500.000 ¿ en raison de la non perception, par cette dernière société, de ses honoraires de commercialisation, qu'il résultait de l'autorité de la chose jugée dans sa précédente décision du 23 février 2010 que Monsieur Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER avaient continué la commercialisation des SCCV parfois même sous leur propre nom et non sous celui de la société PRODIM IMMOBILIER dont ils ont cédé les parts ce qui démontrerait que la non perception des honoraires serait imputable à la carence de Bernard X... tant es nom qu'es qualité de gérant de la société PRODIM SARL, quand l'autorité de la chose jugée ne pouvait toutefois pas s'attacher aux motifs de la décision précitée, la Cour d'appel a de nouveau violé les articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PRODIM SARL à payer à la société ARDISSA la somme de 97.451,33 euros à titre de dommages et intérêts arrêtés au 31 août 2010, du fait de la dégradation de ses bénéfices ;
Aux motifs que :
« Considérant que la convention de collaboration conclue entre la société ARDISSA (B3M) d'une part et la société PRODIM, la société BERNARD X... IMMOBILIER, Bernard X... d'autre part, obligeait ce dernier tant en son nom personnel qu'es qualité de gérant de la société éponyme à assurer pendant trois années le bon suivi de la réalisation des opérations en cours en développement listées en annexe et à venir ; de sorte que la collaboration couvrait la commercialisation de toutes les opérations déjà engagées par les parties et que la perception des honoraires générés par les projets listés dépendait étroitement de la bonne exécution de la convention de collaboration par Bernard X..., tant es nom qu'es qualité ;
Que cette obligation était confortée par l'engagement personnel et es qualité de Bernard X... de garantir la partie de ces honoraires concernant les projets listés et la garantie à première demande ayant le même objet concédée à la société ARDISSA par la SARL PRODIM.
Que c'est donc bien d'abord l'exécution du contrat de collaboration qui fonde toutes les demandes indemnitaires.
La GARANTIE d'honoraires de commercialisation
Considérant que la garantie d'actif et de passif stipulée à l'annexe 13 du protocole ne saurait fonder la demande principale en ce qu'elle concerne d'une part l'ensemble des faits qui seraient susceptibles de modifier les Comptes Garantis arrêtés à la date du 31 décembre 2006 dans la seule mesure où lesdits faits - dont le fait générateur s'avérera antérieur à la date des Comptes Garantis viendraient modifier l'actif net de la Société, étant précisé que tout risque intervenu sur la période antérieurement à la cession aurait dû entraîner la constatation d'une provision et d'autre part, l'exactitude des déclarations ou affirmations contenues dans ce protocole ; qu'en effet l'exécution du contrat de collaboration qui serait à l'origine des préjudices allégués, est à l'évidence postérieure au protocole ;
Qu'en revanche se trouve plus pertinemment visé l'article 2.7 de cette convention comportant la garantie spécifique liée aux accords de commercialisation conclus au bénéfice de la société ARDISSA (anciennement B3M) selon lequel :
Ces accords de commercialisation revêtent la qualification de mandats visant la recherche et la présentation par la Société PRODIM SARL d'acquéreurs pour les programmes immobiliers conduits par ses mandants, les SCCV.La société PRODIM SARL a délégué à la Société (la société ARDISSA) le mandat de commercialisation dans les mêmes termes et conditions.Au titre de ces accords de commercialisation la société ARDISSA est habilitée à percevoir des commissions, dans les conditions spécifiées en annexe 2.7 des présentes lorsqu'un acquéreur présenté par ses soins procède à l'achat d'un bien immobilier, objet du mandat qui lui a été confié. En conséquence et par exception aux dispositions ci-dessus, Monsieur Bernard X... en qualité de gérant du Garant (la société PRODIM) s'engage à indemniser la Société (la société ARDISSA) de l'intégralité des conséquences financières liées à le non perception par la Société des honoraires visés à l'annexe 2.7.
Qu'il y est précisé que
Cette indemnisation sera égale au montant total des honoraires contractuels qui auraient dû être perçus par la Société (la société ARDISSA) soit 6,5 % sous déduction des 2,5 % revenant à l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER ; Cette indemnisation sera immédiatement due par PRODIM SARL, et à première demande du Bénéficiaire (la société ARDISSA) sans que ce dernier ait à mettre en oeuvre la procédure prévue à l'article 2.4 des présentes dès constatation de la non perception des sommes dues, et notamment au jour de la constatation par la Société (la société ARDISSA) de la vente des programmes immobiliers par un tiers à la Société, et sans que le montant de cette indemnisation ne soit soumis aux limitations en terme de franchise et plafond prévues aux présentes.La présente Garantie est valable jusqu'au 31 décembre 2010.Il est expressément convenu que le Bénéficiaire pourra mettre en jeu la présente garantie à tout moment jusqu'au dernier jour du délai visé ci-dessus.
Que ces stipulations viennent elles-mêmes préciser celles figurant à l'article 1 xi du protocole mentionnant :
L'engagement de Monsieur Bernard X... de maintenir les honoraires de commercialisation à percevoir par la Société au titre des projets décrits en annexe 3, en vertu des mandats de commercialisation signés par la Société et remis à l'Acquéreur à la date d'Acquisition de la Société. Si le Société ne pouvait percevoir le montant des honoraires de commercialisation prévu, il est expressément convenu entre les Parties que Monsieur Bernard X... ès qualité serait tenu d'indemniser le Cessionnaire dans les conditions et modalités prévues dans le projet de Garantie d'Actif et de Passif figurant en annexe 13.
Qu'il résulte de ces deux documents que les obligations spécifiques liées à la commercialisation concernent les projets décrits en annexe 3 et non dans une annexe 2.7, inexistantes mentionnée par suite d'une erreur matérielle manifeste opposable à tous les signataires ; que cette annexe 3 expose d'ailleurs le détail des activités de vente de biens immobiliers neufs en cours et à venir de la SARL PRODIM IMMOBILIER ; qu'elle fixe le périmètre de la garantie concédée à ce titre et constitue le fondement des réclamations des sociétés ARDIS SA, PRODIM IMMOBILIER et SCCV NEUF JOURNEAUX ;
Préjudice de la société ARDISSA
Demande dirigée contre la SARL PRODIM
Considérant que du fait de la non-exécution par la SARL PRODIM de sa garantie à première demande, et par suite de la dégradation de la situation de la SARL PRODIM IMMOBILIER dont elle a racheté les parts, la société ARDISSA a en effet subi un préjudice financier propre consécutif à l'abandon de compte courant au 30 septembre 2008 ; la dépréciation du compte courant au 31 décembre 2009 et la dépréciation des titres au 31 décembre 2009 ; que les conséquences comptables sont certifiées par le commissaire aux comptes (pièce 23); qu'elles entraînent une perte financière qui consiste dans les intérêts sur compte-courant (43.335,88 ¿) et sur l'acquisition des parts de la SARL PRODIM IMMOBILIER (54.115,45 ¿) et dont le montant réclamé de 97.451,33 ¿ n'est pas sérieusement discuté ; que la SARL PRODIM sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme » ;
Alors, d'une part, que le juge ne peut pas dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce la garantie stipulée à l'article 2.7 de la convention du 31 juillet 2007 ne pouvait être mise en oeuvre qu'après constatation de la non perception des sommes dues et notamment au jour de la constatation de la vente des programmes immobiliers par un tiers ; qu'ainsi il résultait des termes clairs et précis de la garantie de la garantie que sa mise en oeuvre supposait la vente des immeubles objets des mandats de commercialisation ; qu'en l'espèce, aucune vente n'étant constatée, aucune inexécution de la garantie ne pouvait être reprochée à la société PRODIM SARL ; qu'en ne subordonnant dès lors pas la mise en oeuvre de la garantie à la conclusion préalable de ventes, la Cour d'appel a méconnu la convention de garantie et violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que la société PRODIM SARL, Monsieur Bernard X... et l'EURL Bernard X... faisaient valoir que les garanties spécifiques liées aux accords de commercialisation conclus au profit de la société ne permettaient pas au Groupe BREMOND de percevoir des honoraires pour des appartements non vendus car non construits du fait de la résiliation unilatérale des conventions par le groupe BREMOND (conclusions, p. 22) ; qu'en affirmant, pour condamner la société PRODIM SARL à indemniser la société PRODIM IMMOBILIER au titre des honoraires de non commercialisation non perçus, que les suites des opérations restaient inconnues de la Cour quand les exposants envisageaient pourtant justement les suites de ces opérations, la Cour d'appel en omettant de répondre à ce moyen déterminant a entaché sa décision d'un défaut de motivation, violant par là-même l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER de toutes leurs demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre des sociétés ARDISSA, PRODIM IMMOBILIER et SCCV LES NEUF JOURNEAUX ;
Aux motifs que :
« Considérant que la convention de collaboration conclue entre la société ARDISSA (B3M) d'une part et la société PRODIM, la société BERNARD X... IMMOBILIER, Bernard X... d'autre part, obligeait ce dernier tant en son nom personnel qu'es qualité de gérant de la société éponyme à assurer pendant trois années le bon suivi de la réalisation des opérations en cours en développement listées en annexe et à venir ; de sorte que la collaboration couvrait la commercialisation de toutes les opérations déjà engagées par les parties et que la perception des honoraires générés par les projets listés dépendait étroitement de la bonne exécution de la convention de collaboration par Bernard X..., tant es nom qu'es qualité ;
Que cette obligation était confortée par l'engagement personnel et es qualité de Bernard X... de garantir la partie de ces honoraires concernant les projets listés et la garantie à première demande ayant le même objet concédée à la société ARDISSA par la SARL PRODIM.
Que c'est donc bien d'abord l'exécution du contrat de collaboration qui fonde toutes les demandes indemnitaires.
La GARANTIE d'honoraires de commercialisation
Considérant que la garantie d'actif et de passif stipulée à l'annexe 13 du protocole ne saurait fonder la demande principale en ce qu'elle concerne d'une part l'ensemble des faits qui seraient susceptibles de modifier les Comptes Garantis arrêtés à la date du 31 décembre 2006 dans la seule mesure où lesdits faits - dont le fait générateur s'avérera antérieur à la date des Comptes Garantis viendraient modifier l'actif net de la Société, étant précisé que tout risque intervenu sur la période antérieurement à la cession aurait dû entraîner la constatation d'une provision et d'autre part, l'exactitude des déclarations ou affirmations contenues dans ce protocole ; qu'en effet l'exécution du contrat de collaboration qui serait à l'origine des préjudices allégués, est à l'évidence postérieure au protocole ;
Qu'en revanche se trouve plus pertinemment visé l'article 2.7 de cette convention comportant la garantie spécifique liée aux accords de commercialisation conclus au bénéfice de la société ARDISSA (anciennement B3M) selon lequel :
Ces accords de commercialisation revêtent la qualification de mandats visant la recherche et la présentation par la Société PRODIM SARL d'acquéreurs pour les programmes immobiliers conduits par ses mandants, les SCCV.La société PRODIM SARL a délégué à la Société (la société ARDISSA) le mandat de commercialisation dans les mêmes termes et conditions.Au titre de ces accords de commercialisation la société ARDISSA est habilitée à percevoir des commissions, dans les conditions spécifiées en annexe 2.7 des présentes lorsqu'un acquéreur présenté par ses soins procède à l'achat d'un bien immobilier, objet du mandat qui lui a été confié. En conséquence et par exception aux dispositions ci-dessus, Monsieur Bernard X... en qualité de gérant du Garant (la société PRODIM) s'engage à indemniser la Société (la société ARDISSA) de l'intégralité des conséquences financières liées à le non perception par la Société des honoraires visés à l'annexe 2.7.
Qu'il y est précisé que
Cette indemnisation sera égale au montant total des honoraires contractuels qui auraient dû être perçus par la Société (la société ARDISSA) soit 6,5 % sous déduction des 2,5 % revenant à l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER ; Cette indemnisation sera immédiatement due par PRODIM SARL, et à première demande du Bénéficiaire (la société ARDISSA) sans que ce dernier ait à mettre en oeuvre la procédure prévue à l'article 2.4 des présentes dès constatation de la non perception des sommes dues, et notamment au jour de la constatation par la Société (la société ARDISSA) de la vente des programmes immobiliers par un tiers à la Société, et sans que le montant de cette indemnisation ne soit soumis aux limitations en terme de franchise et plafond prévues aux présentes.La présente Garantie est valable jusqu'au 31 décembre 2010.Il est expressément convenu que le Bénéficiaire pourra mettre en jeu la présente garantie à tout moment jusqu'au dernier jour du délai visé ci-dessus.
Que ces stipulations viennent elles-mêmes préciser celles figurant à l'article 1 xi du protocole mentionnant :
L'engagement de Monsieur Bernard X... de maintenir les honoraires de commercialisation à percevoir par la Société au titre des projets décrits en annexe 3, en vertu des mandats de commercialisation signés par la Société et remis à l'Acquéreur à la date d'Acquisition de la Société. Si le Société ne pouvait percevoir le montant des honoraires de commercialisation prévu, il est expressément convenu entre les Parties que Monsieur Bernard X... ès qualité serait tenu d'indemniser le Cessionnaire dans les conditions et modalités prévues dans le projet de Garantie d'Actif et de Passif figurant en annexe 13.
Qu'il résulte de ces deux documents que les obligations spécifiques liées à la commercialisation concernent les projets décrits en annexe 3 et non dans une annexe 2.7, inexistantes mentionnée par suite d'une erreur matérielle manifeste opposable à tous les signataires ; que cette annexe 3 expose d'ailleurs le détail des activités de vente de biens immobiliers neufs en cours et à venir de la SARL PRODIM IMMOBILIER ; qu'elle fixe le périmètre de la garantie concédée à ce titre et constitue le fondement des réclamations des sociétés ARDIS SA, PRODIM IMMOBILIER et SCCV NEUF JOURNEAUX ;
Préjudice de la SARL PRODIM IMMOBILIER
Demande dirigée contre la SARL PRODIM
Considérant que la société PRODIM IMMOBILIER qui devait percevoir les honoraires de commercialisation concernant les opérations spécialement visées dans l'annexe 3 du protocole s'estime fondée à mettre en oeuvre la garantie à première demande souscrite par la société PRODIM.
Qu'elle allègue un préjudice au total de 742.001,74 ¿ outre les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2009 se décomposant de la manière suivante :
LE RHEU SCCV PASSIFLORE¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿.73.000,00 ¿Rennes-Zac de Beauregard SCCV ROSE GARDEN¿¿¿¿204.000,00 ¿Chantepie-sainte Mélaine (central park) SCCV MELANIE¿¿465.001,74 ¿
Qu'elle soutient que la résiliation du contrat de collaboration et du protocole de cession ont pour origine l'inexécution par Bernard X..., tant es nom qu'es qualité, des obligations résultant du contrat de collaboration ; qu'en effet d'après la lettre de rupture adressée à Bernard X... le 12 février 2009 celui-ci :
-N'aurait pas participé au projet de la SCCV NEUF JOURNEAUX tout en percevant des honoraires,-Aurait signé un compromis pour la SCCVRAULY AMANDINE désavantageux comprenant un mauvais calcul de TVA coûtant près de 40.000 ¿,-N' aurait pas participé aux projets SC CV 3 et4 VERT BUISSON et KER LANN, tout en réclamant des honoraires indus,-Laisserait sans nouvelle du projet ILOT DE LA POSTE,
Qu'elle affirme en définitive que la dégradation de sa situation est liée au non lancement de certaines opérations, à l'absence de Bernard X... auprès des équipes de commercialisation, aux difficultés de bouclage des budgets travaux et que cette situation l'a contrainte de procéder au licenciement économique de quatre salariés ;
Considérant qu'en raison de l'autorité de la chose jugée entre elles qui s'attache à l'arrêt de cette cour en date du 23 février 2010, les appelants ne peuvent plus remettre en cause la bonne exécution de ses obligations par la société ARDISSA puisque le rejet de leurs demandes contre cette dernière est motivé essentiellement par le fait que non seulement la société B3M (ARDISSA) a rempli ses obligations mais que les intimés (Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD- X... IMMOBILIER)continuent la commercialisation des SCCV parfois même sous leur propre nom et non sous celui de la société PRODIM IMMOBILIER dont ils ont cédé les parts.;
Que pour échapper à leurs obligations, Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER font valoir que c'est la décision prématurée qualifiée de panique de supprimer des agences qui a empêché le bon déroulement de la collaboration preuve en étant les motifs des licenciements économiques de ses salariés par la société ARDISSA qui reposent sur le retournement du marché sur le territoire rennais présentant des stocks de logements importants sur les Zac où sont situées les opérations gérées par le groupe BREMOND, l'effondrement consécutif du chiffre d'affaires par rapport aux prévisionnels, la nécessité de fermer certaines agences et de supprimer les postes de travail, et l'impossibilité d'accompagner de manière viable et pérenne la société PRODIM IMMOBILIER dans ses difficultés économiques sans compromettre sa compétitivité.
Mais que rien n'indique que l'agence rennaise a été supprimée dans des conditions qui auraient empêché la commercialisation des projets listés alors que dans son précédent arrêt la cour avait déjà constaté que si, en effet, la société ARDISSA avait réduit sa présence sur la ville de Rennes, elle avait conservé l'agence de Rennes avec un commercial, accompagnant cette activité de diverses publicités sur les programmes en cours ;
Que la non perception par PRODIM IMMOBILIER des honoraires de gestion concernant les projets listés en raison de la carence de Bernard X... tant es nom qu'es qualité, justifie dans son principe la demande de réparation faite à ce titre ; que sont versés aux débats les mandats exclusifs ou non relatifs aux opérations en Cause et dans les annexes au protocole le détail des projets avec les prévisions chiffrées; que ces pièces permettent de retenir que des honoraires étaient attendus ; qu'il s'agit toutefois d'un manque à gagner comportant l'aléa de la commercialisation, dû notamment à l'expiration des mandats et à l'existence d'acquéreurs au prix demandés, dont les suites restent inconnues de la cour ; qu'il sera alloué à ce titre 500.000 ¿ (¿).
Les demandes reconventionnelles de Bernard X..., la SARL PRODIM et l'EURL BERNARD X... IMMOBILIER
Considérant qu'à l'exception de celles relatives aux lieux loués l'ensemble des demandes repose sur l'inexécution par les sociétés ARDISSA (anciennement B3M), PRODIM IMMOBILIER et SCCV LES NEUF JOURNEAUX des obligations résultant du protocole de cession de parts et de la convention de collaboration déjà écartée par le présent arrêt ; que tel est ainsi le cas de :- la demande en paiement d'une indemnité de 96.268 dirigée contre la SCCV RESIDENCE DE L'AMBRE, au titre des honoraires de commercialisation ;La demande en paiement d'une indemnité de 205.005 ¿ contre la SCCV LES NEUF JOURNEAUX au titre des honoraires de commercialisation,La demande en paiement d'une indemnité, de 55.592,11 ¿ contre la société ARDISSA en qualité de seul associé de la SCCV AMANDINE au titre des honoraires de commercialisation (vente RAULY),
La demande en paiement d'une indemnité de 92.017,25 ¿ contre la société ARDISSA en qualité de seule associée de la SCCV AMANDINE au titre des honoraires de commercialisation (vente AMANDINE)La demande en paiement d'une indemnité de 120.796 ¿ contre la société ARDISSA au titre des honoraires de commercialisation (facture CORPS NUDS)
Considérant que la société PRODIM IMMOBILIER qui ne justifie d'aucune qualité pour réclamer à la place du propriétaire la somme de 4.580,68 ¿ au titre de frais de remise en état des lieux rue Toulier, par ailleurs non appuyés de factures ou de devis, sera comme requis déboutée de cette demande ; que le même motif vaut pour les demandes de loyers alors que ceux-ci couvrent une période postérieure à la reprise des clés par le bailleur ; que le jugement sera réformé sur ce point » ;
Alors, d'une part, que l'autorité de la chose jugée suppose une identité de parties et d'objet des demandes ; que dans sa décision du 23 février 2010, la Cour d'appel était saisie d'une demande de résiliation de la convention de collaboration aux torts exclusifs de la société ARDISSA ; qu'en l'espèce, la Cour était saisie d'une demande reconventionnelle visant à constater divers manquements contractuels commis par les sociétés ARDISSA, PRODIM IMMOBILIER et SCCV LES NEUF JOURNEAUX ; qu'en rejetant les demandes formées par les exposants en leur opposant l'autorité de la chose jugée par sa précédente décision quand les parties au litige et l'objet des demandes n'étaient pourtant pas identiques, la Cour d'appel a violé les articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en affirmant, pour rejeter les demandes reconventionnelles des exposants tendant à voir constater l'inexécution fautive par les société ARDISSA, PRODIM IMMOBILIER et SCCV LES NEUF JOURNEAUX du protocole de cession de parts et de la convention de collaboration, que l'autorité de la chose jugée entre elles en raison de l'arrêt du 23 février 2010 les empêchait de remettre en cause la bonne exécution de leurs obligations par ces sociétés quand l'autorité de la chose jugée ne visait pas les motifs par lesquels les juges avaient exclu toute inexécution de ses obligations par la société ARDISSA mais ne s'attachait qu'au dispositif ayant rejeté la demande de résiliation du protocole et de la convention de collaboration aux torts exclusifs de la société ARDISSA, la Cour d'appel a manifestement violé, de nouveau, l'article 480 du Code de procédure civile ensemble l'article 1351 du Code civil.
