LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 2013), que la société AGF, aux droits de laquelle se trouve la société Passage des Princes, a donné à bail à la société Le Cardinal, des locaux à usage de restaurant, café, limonadier, liquoriste, moyennant un loyer annuel de 117 020 euros ; qu'après avoir refusé le renouvellement, la bailleresse a exercé son droit de repentir et sollicité la fixation d'un loyer déplafonné ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'expert avait noté l'édification, au cours du bail à renouveler, d'un important volume de bureaux, de commerces, et de logements dans un rayon de 400 à 450 m retenu de manière usuelle en la matière et une augmentation de l'ordre de 37 % de la fréquentation du musée Grévin, situé à environ 150 m des lieux, relevé que ces éléments induisaient une augmentation conséquente de clients potentiels, favorable à une activité traditionnelle de brasserie, recherchée aussi bien par des touristes que par le personnel des bureaux, pour les prestations qu'elle offrait, différentes de celle de restauration rapide, dans un cadre en bon état d'entretien et disposant d'une terrasse et souverainement retenu que l'ensemble de ces éléments, caractérisait une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de brasserie exercée, la cour d'appel en a exactement déduit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Cardinal aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société le Cardinal ; la condamne à payer à la société Passage des Princes la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Le Cardinal.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 199.395 ¿ par an et en principal, à compter du 24 décembre 2004, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SA ALLIANZ VIE, propriétaire, aux droits de laquelle vient la société PASSAGE DES PRINCES et la SA LE CARDINAL, preneuse et dit que les intérêts au taux légal courront sur les compléments de loyers du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, avec capitalisation ;
AUX MOTIFS QUE « la société Passage des princes invoque alors, comme facteur de déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'elle fait valoir que l'implantation de bureaux pour un volume important et de commerces à proximité des lieux loués et l'augmentation de 40 % du nombre d'enseignes implantées boulevard des Italiens, en majorité liées à la restauration, ont entraîné un flux de chalands important, attirés par les locaux loués, en particulier la large terrasse exploitée par la société Le Cardinal, proposant, à côté d'une restauration traditionnelle, une restauration rapide adaptée à une clientèle de bureaux et de surcroît immédiatement situés à la sortie de l'un des accès de la station de métro Richelieu Drouot ; que la société Le Cardinal n'est pas fondée à se prévaloir d'une stagnation de la fréquentation de cette station alors que le métro aurait connu une hausse globale de fréquentation d'environ 20 %, le secteur étant connu de longue date pour ses difficultés de circulation et la clientèle locale étant accoutumée à utiliser les transports parisiens ; que la société Le Cardinal rappelle qu'il existe trois secteurs dans le boulevard des Italiens et que les lieux sont situés entre deux pôles d'attraction commerciale, dans le secteur le moins fréquenté et soutient que l'expert n'a pas relevé une évolution notable des facteurs de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l'activité traditionnelle de bar brasserie qu'elle exerce ; qu'il ne s'est installé, boulevard des Italiens, que 8 enseignes supplémentaires, le reste n'étant que des substitutions d'enseignes, par ailleurs essentiellement situées dans le 1er tronçon du boulevard ; que les secteurs de l'Opéra et des Grands boulevards ont toujours été très commerçants et animés, comportant depuis de longues années de nombreux commerces de restauration ; qu'il a été constaté non une augmentation de la commercialité mais l'adaptation de l'activité commerciale à la nouvelle demande d'une clientèle moins argentée et désireuse de se restaurer rapidement à moindre frais ; que l'expert a retenu une implantation de bureaux à plus de 300 m, voire 450 m des locaux et une hausse de fréquentation du musée Grévin, alors qu'il reconnaît la forte densité de commerces de cafés restaurants aux alentours de cet établissement ; que la fréquentation de la station de métro a stagné ; qu'il résulte de l'expertise et des éléments produits par les parties que l'évolution du secteur est certes contrastée ; que si huit enseignes supplémentaires se sont installées, en majorité liées à la restauration rapide, elles sont surtout situées dans le secteur proche de l'Opéra ; qu'il n'est pas contesté que le secteur dans lequel se situent les lieux loués est le moins commerçant de l'ensemble qui va de l'Opéra au boulevard Montmartre ; qu'il est, en outre, relevé une baisse de 17 % de la fréquentation des cinémas proches de l'Opéra et une stagnation de la fréquentation de la station de métro située en face des lieux loués ; que, pour partie, les surfaces de bureaux et commerciales détaillées par l'expert proviennent d'une réorganisation d'un ensemble préexistant ; que cependant, l'expert, au delà des transformations de l'existant, a constaté l'édification, au cours du bail à renouveler, d'un important volume de bureaux, soit 165 105 m2, de commerces, soit 9 792 m2 et de logements, soit 761 ; que le rayon de 400 à 450 m qu'il a retenu pour ses constatations est usuel en la matière ; qu'il a également relevé l'augmentation de la fréquentation du musée Grévin, qui, contrairement à ce que soutient la société Le Cardinal, n'est situé qu'à environ 150 m des lieux, de l'ordre de 37 % ; que ces éléments induisent une augmentation conséquente de clients potentiels, favorable à une activité traditionnelle de brasserie, qui demeure recherchée aussi bien par des touristes que par le personnel des bureaux, pour les prestations qu'elle offre, différentes de celle de restauration rapide, dans un cadre en bon état d'entretien et disposant d'une terrasse ; qu'ainsi, au regard de l'ensemble des éléments ci dessus rappelés, même si le secteur dans lequel sont situés les lieux loués est de moindre attractivité, la modification notable des facteurs locaux de commercialité, caractérisés par la forte implantation de bureaux et l'affluence renouvelée du musée Grévin proche, de nature à avoir une influence positive sur l'activité de brasserie exercée, justifie le déplafonnement du loyer » ;
1°/ ALORS QU' en relevant, pour juger constituée l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer, qu'il existait une forte implantation de bureaux dans le secteur du bien loué et une affluence renouvelée du musée Grévin (arrêt p.4 dernier alinéa), tout en relevant elle-même que l'évolution de la commercialité du quartier était « contrastée » (arrêt p.4 avant-dernier alinéa), les enseignes nouvellement créées n'étant pas situées dans le secteur de chalandise, les cinémas proches ayant connu une baisse de 17 % de leur fréquentation, qu'il existait une stagnation de la fréquentation de la station de métro située en face des lieux louées et que les surfaces de bureaux et commerciales détaillées par l'expert provenaient d'une réorganisation d'un ensemble préexistant (arrêt p.4 avant-dernier alinéa), la Cour d'appel n'a pas suffisamment caractérisé l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, violant l'article 455 du Code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) seule une modification notable d'un élément de la valeur locative ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur est susceptible de faire échec au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé ; que cette incidence favorable doit être appréciée concrètement sur l'activité du commerce du preneur pris isolément, le juge ne pouvant se fonder sur des éléments généraux insusceptibles de caractériser l'intérêt concret qui en résulte pour le commerce considéré ; qu'en se bornant en l'espèce à relever que l'édification d'un important volume du bureaux, situés à 450 mètres du restaurant de la preneuse et l'augmentation de la fréquentation du musée Grévin induiraient une augmentation de « clients potentiels » et « seraient de nature » à avoir une influence positive sur l'activité de brasserie exercée - motifs inopérants pris du bénéfice potentiel résultant de ces augmentations pour l'activité de tous les commerces du secteur considéré ¿ la Cour d'appel, qui n'a pas recherché in concreto si la modification notable qu'elle relevait avait eu une incidence favorable sur l'activité de la preneuse, a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du Code de commerce ;
