LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-5 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2014), que la SCI Marcel a consenti depuis 1991 à la société La Fonte Diffusion des baux qualifiés de saisonniers portant sur un local commercial à usage de vente d'articles provençaux ; que, soutenant qu'elle était restée en possession continue des lieux depuis 2006, la locataire a assigné la bailleresse en revendication du statut des baux commerciaux ;
Attendu que pour rejeter cette demande et ordonner l'expulsion de la locataire, l'arrêt retient que s'agissant de baux saisonniers dont la qualification n'est pas contestée, il est exclu, en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, qu'une succession de baux saisonniers puisse être qualifiée de bail commercial, nonobstant une continuité de l'occupation et qu'en outre chacun de ces baux comporte une clause claire et non équivoque par laquelle le preneur renonce à revendiquer tout droit antérieur au statut des baux commerciaux du fait de ses occupations précédentes ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le maintien dans les lieux de la locataire depuis 2006, le paiement par celle-ci des charges à l'année et l'emploi de deux salariés en contrat à durée indéterminée ne constituaient pas des circonstances exclusives de la qualification de location saisonnière et si la clause de renonciation au statut n'avait pas été imposée à la locataire en fraude de ses droits, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI Marcel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Marcel à payer à la société La Fonte Diffusion la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Marcel ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société la Fonte diffusion
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL LA FONTE DIFFUSION de ses demandes tendant à voir dire et juger qu'elle est titulaire de baux successifs commerciaux depuis le 8 avril 2006 et qu'il s'est opéré un nouveau bail commercial à compter du 9 novembre 2010 moyennant un loyer annuel de 33.700 ¿ HT, d'AVOIR en conséquence ordonné l'expulsion de la SARL LA FONTE DIFFUSION des locaux sis à SAINT TROPEZ, 11 rue Clémenceau, sous astreinte provisoire de 150 ¿ par jour de retard et d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation à compter du 9 novembre 2010 à la somme mensuelle de 2.808 ¿ hors charges ;
AUX MOTIFS QUE : la SCI MARCEL a consenti à la SARL LA FONTE DIFFUSION une succession de baux saisonniers et comme tels, exclus de l'application du statut :
- du 8 avril 2006 au 8 novembre 2006 ;
- du 12 novembre 2006 au 31 mars 2007 ;
- du 1er avril 2007 au 6 novembre 2007 ;
- du 15 mars 2008 au 8 novembre 2008 ;
- du 11 novembre 2008 au 1er avril 2009 ;
- du 2 avril 2009 au 8 novembre 2009 ;
- du 9 novembre 2009 au 25 mars 2010 ;
- du 27 mars pour 8 novembre 2010 ;
qu'il ressort de cette succession des baux saisonniers, que contrairement à ce qu'indique la locataire, ces baux ne se sont pas succédés sans interruption depuis le 8 avril 2006, chaque bail étant conclu un, voire quelques jours après l'expiration du précédent ; que la SARL LA FONTE DIFFUSION soutient qu'elle occupe les lieux sans aucune discontinuité ; qu'elle règle les charges pour chaque année entière, ce qui selon elle est incompatible avec une activité saisonnière, supportant la taxe professionnelle et employant deux salariés en contrat à durée indéterminée, alors que, s'agissant de baux saisonniers dont la qualification n'est pas contestée, il est exclu, en application de l'article L 145-5 du Code de commerce, qu'une succession de baux saisonniers puisse être qualifiée en bail commercial, nonobstant une continuité de l'occupation ; qu'en outre, chacun de ces baux comporte une clause par laquelle le preneur renonce à revendiquer le statut des baux commerciaux cette clause étant parfaitement claire et non équivoque en ce que, notamment dans le dernier bail, il est inscrit que le preneur précise qu'il renonce également, expressément, à tout droit antérieur éventuel de revendiquer ledit statut, du fait de ses occupations précédentes ; que c'est par conséquent à bon droit que le premier juge a débouté la SARL LA FONTE DIFFUSION de sa demande tendant à se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ; que par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire qui s'est maintenue dans les lieux au-delà du 8 novembre 2010 et a fixé une astreinte et le montant de l'indemnité d'occupation dont la SCI MARCEL sollicite la réformation du quantum sans expliciter sa demande, de sorte que celle-ci sera rejetée ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; qu'en l'espèce, la société La Fonte Diffusion avait expressément contesté la qualification de baux saisonniers figurant dans les contrats de bail en soutenant que, malgré cette mention, en réalité, il ne s'agissait que d'un bail unique soumis au statut des baux commerciaux ; qu'en conséquence, en énonçant que la qualification n'était pas contestée, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la société La Fonte Diffusion, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'AU SURPLUS le juge, qui ne peut s'en tenir à la seule mention figurant dans le bail, doit rechercher si, malgré la qualification de location saisonnière, le preneur n'occupe pas les lieux de manière continue, s'il n'est pas toujours en possession des clés et s'il ne paie pas le loyer annuellement, de telles circonstances étant exclusives de la qualification de bail saisonnier ; qu'en l'espèce, la société La Fonte Diffusion soutenait qu'elle occupait les lieux sans discontinuité, qu'elle payait pour l'année entière, outre les charges, le téléphone l'eau, l'électricité, les assurances, le coût des travaux de réparation et de transformation et le remboursement de la taxe sur les ordures, autant de circonstances incompatibles avec une location saisonnière ; qu'en conséquence, en se bornant à affirmer qu'« il est exclu (¿) qu'une succession de baux saisonniers puisse être qualifiée de bail commercial, nonobstant une continuité de l'occupation », sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si les modalités de l'occupation des lieux loués n'étaient pas exclusives de toute location saisonnière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1, L. 145-5 et L. 145-8 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir de la renonciation du preneur en cas de fraude ; qu'en l'espèce, la société La Fonte Diffusion soutenait qu'elle n'avait accepté de voir figurer la clause de renonciation dans les baux litigieux que pour pouvoir se maintenir dans les lieux sans toutefois avoir jamais quitté le local à chaque expiration de bail et en l'utilisant tout le long de l'année de sorte que la clause dérogatoire n'avait pour seule raison d'être que de soustraire le locataire aux dispositions protectrices du statut ; qu'en se bornant dès lors à faire état de la renonciation du locataire sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si la clause de renonciation n'avait pas été stipulée en fraude des droits de la société locataire, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1, L. 145-5 et L. 145-8 du code de commerce ;
