LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 décembre 2013), qu'en 2004 la société Provence Investments a acquis des parcelles respectivement cadastrées section 840 H n° 38 et 840 H n° 42, constituées d'immeubles longeant une voie publique ; que par acte notarié du 8 avril 2005, cette société a divisé la parcelle 840 H 38 en deux parcelles cadastrées section 840 H n° 113 et section 840 H n° 114 ; que les parcelles cadastrées 840 section H n° 113, 114 et 42 ont été successivement vendues à M. X... en 2005 et en 2008 ; que la société Provence Investments et M. X... ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 85-87 promenade Georges Pompidou et cadastré section 840 H n° 23, la SCI Capucin copropriétaire du lot 13 de cet immeuble et la SARL D2F, occupante de ce lot, en reconnaissance de l'état d'enclave des parcelles cadastrées section 840 H n° 114 et 42 et désenclavement de celles-ci par un passage sur la parcelle cadastrée section 840 H n° 23 ; Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il résultait du plan cadastral que le fonds acquis par la société Provence Investments le 14 janvier 2004 confrontait la voie publique mais que tout accès en voiture y avait été rendu impossible en raison de la construction d'un bâtiment en bordure de cette voie et souverainement retenu que la suppression de l'accès à la voie publique résultait d'un fait personnel du propriétaire de ce fonds ou de ses auteurs, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître le principe de contradiction et abstraction faite d'un motif surabondant, tiré de la division ultérieure de ce fonds déjà enclavé, que l'enclave était volontaire ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les quatrième et cinquième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Provence Investments et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Provence Investments et M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCI Capucin, la société D2F et au syndicat des copropriétaires du 85-87 Promenade Georges Pompidou ; rejette la demande de la société Provence Investments et de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Foussard, Froger, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Provence investments
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a débouté Monsieur X... et la société PROVENCE INVESTMENTS de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE « l'expertise permet d'établir : - que l'ancienne parcelle cadastrée section 840 H n° 4 a été divisée en 1970 en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrées section 840 H n° 38 et section 840 H n° 37, - qu'en 1972, la parcelle cadastrée section 840 H n° 37 a elle-même été divisée en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrée section 840 H n° 41 et section 840 H n° 42 ; que la SARL Provence Investments et M. X... invoquent, dans les motifs de leurs conclusions, l'existence d'une servitude par destination du père de famille grevant l'immeuble cadastré section 840 H n° 23 au profit de l'immeuble cadastré section 840 H n° 114 et 42 ; qu'ils exposent : - que les parcelles 11114, H 113, H 41 H 42 et H23 appartenaient aux époux Y... en 1957, - que le plan joint au règlement de copropriété de 1956 de l'immeuble cadastré section 840 H n° 23 laisse apparaître le passage qu'ils revendiquent vers la parcelle H 114, - qu'il est donc manifeste que ce passage est antérieur à 1957, année où M. Alfred Y... était propriétaire de l'ensemble des parcelles, et par conséquence antérieur aux divisions successives de 1970 à nos jours ; que les article 692 et 693 du code civil ne s'appliquent qu'aux servitudes continues et apparentes ; que l'article 694 dispose : "si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné" ; qu'il résulte de ce texte que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsque existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien ; qu'il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux héritages et d'établir qu'il ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude ; que la SARL Provence Investments et M. X... soutiennent que les parcelles cadastrées section 84011 n° 114, n° 113, n°41, n°42 et n° 23 appartenaient à un même propriétaire en 1957, mais ne produisent pas l'acte par lequel se serait opérée la séparation de ces héritages. Ils ne sont donc pas fondés à invoquer l'existence d'une servitude par destination du père de famille ; qu'il résulte des extraits du plan cadastral produits que le fonds acquis par la SARL Provence Investments le 14 janvier 2004 confronte la promenade Georges Pompidou mais que tout accès en voiture à ce fonds été rendu impossible en raison de la construction d'un bâtiment en bordure de cette voie. La suppression de tout accès à la voie publique résultant d'un fait personnel du propriétaire de ce fonds ou de ses auteurs, l'enclave qui en résulte est volontaire et ne permet pas d'imposer aux voisins une servitude de passage ; que la division résultant de la vente du 8 avril 2005, consentie à une société dont le gérant est M. X..., de même que la vente consentie à ce dernier le 28 mai 2008, ayant manifestement pour objet de provoquer un état d'enclave des parcelles cadastrées section 840 H n° 114 et 42 afin de profiter des dispositions de l'article 682 du code civil, la SARL Provence Investments et M. X... ne peuvent réclamer un passage sur l'immeuble cadastré section 840 H n° 23 sur le fondement de ce texte ; qu'ils seront donc déboutés de leurs demandes » ;
ALORS premièrement QUE si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, l'article 682 est applicable ; que l'arrêt attaqué a constaté que le fonds de Monsieur X... était enclavé, qu'il était issu de la division du fonds acquis par la société PROVENCE INVESTMENTS le 14 janvier 2004 et que la parcelle divisée conservée par cette dernière donnait sur la voie publique mais n'y avait pas d'accès, pour être édifiée d'un bâtiment ; qu'il en résultait que Monsieur X... était en droit de désenclaver son fonds par application des articles 682 et 683 du code civil ; qu'en lui déniant ce droit au prétexte que la société PROVENCE INVESTMENTS aurait volontairement enclavé sa parcelle, la cour d'appel a violé les textes susmentionnés et l'article 684, alinéa 2, du code civil ;
ALORS deuxièmement QU'en se bornant à affirmer que la division résultant des ventes du 8 avril 2005 et du 28 mai 2008 aurait eu pour but de provoquer l'enclave des parcelles H 114 et H 42, quand ce motif est impropre à établir que l'enclave de ces parcelles acquises par Monsieur X... aurait été directement causée par l'acte de division du fonds de la société PROVENCE INVESTMENTS d'où étaient issues lesdites parcelles, soit l'acte du 28 mai 2008, la cour d'appel a violé les articles 684, alinéa 2, 682 et 683 du code civil ;
ALORS troisièmement QUE pour prétendre au caractère volontaire de l'état d'enclave de la propriété de Monsieur X..., cadastrée H 114 - H 42, la société D2F, la SCI CAPUCIN et le syndicat des copropriétaires 85-87 PROMENADE GEORGES POMPIDOU alléguaient que cette propriété était issue de la division du fonds cadastré H 38 - H 41 - H 42 acquis le 14 janvier 2004 par la société PROVENCE INVESTMENTS, lequel avait un accès à la voie publique qui aurait pu être ménagé au profit des parcelles H 114 - H 42 vendues à Monsieur X... mais ne l'avait pas été (conclusions, p. 4 à 6) ; qu'ainsi ils ne soutenaient pas que le caractère volontaire de l'enclave eût résulté de ce que le fonds acquis par la société PROVENCE INVESTMENTS le 14 janvier 2004 n'avait pas d'accès suffisant à la voie publique à cause d'un bâtiment qu'elle a édifié sur ce fonds ; qu'en relevant d'office un tel moyen pour écarter l'application de l'article 682 9 du code civil invoquée par les exposants, sans solliciter les explications des parties, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS quatrièmement QUE pour prétendre à l'existence d'une servitude par destination du père de famille, Monsieur X... et la société PROVENCE INVESTMENTS approuvaient expressément le rapport de l'expert judiciaire (conclusions, p. 17 et 18), dont ils s'appropriaient ainsi les conclusions ; que l'expert, qui avait reçu mission de procéder à toute recherche et fournir tous éléments permettant de se prononcer sur la situation d'enclave éventuelle après lecture des actes et transports sur les lieux, suggérait, précisément au vu des titres annexés à son rapport et de l'état des lieux, qu'il existait une servitude de passage par destination du père de famille grevant le fonds de la copropriété 85-87 promenade Georges Pompidou, cadastré H 23, et servant le fonds devenu la propriété de Monsieur X..., cadastré H 114 et H 42 (rapport, p. 16 et 25) ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions en se bornant à énoncer que l'acte de division des héritages n'était pas produit de sorte que les exposants n'étaient pas fondés à invoquer une servitude par destination du père de famille, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS cinquièmement QU'en affirmant que l'acte de division des héritages n'était pas produit de sorte que Monsieur X... et la société PROVENCE INVESTMENTS n'étaient pas fondés à invoquer une servitude par destination du père de famille, sans examiner, fût-ce succinctement, les titres annexés au rapport d'expertise judiciaire dont les exposant s'appropriaient les conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
