LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1315 du code civil et l'article 9 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 février 2013), que Mme X... est locataire en vertu d'un bail verbal consenti en novembre 1975 par Mme Y... aux droits de laquelle vient M. Z... ; que celui-ci a assigné la locataire en validité d'un congé délivré le 17 décembre 2009 ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que si l'article 1 du décret du 26 août 1975 portant application des dispositions de l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 modifiée et complétée, écarte des dispositions de la loi, du 6 juillet 1989, les locaux d'habitation ou à usage professionnel classés dans la sous-catégorie A de la 2e catégorie prévue par l'article 2 du décret du 10 décembre 1948 modifié, le bailleur ne démontre pas que le logement loué relève de la catégorie considérée ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'il appartient au locataire qui se prévaut de la dérogation, prévue à l'article 40 II de la loi du 6 juillet 1989, à l'application immédiate aux contrats en cours, prévue à l'article 25 II de l'article 15 de la même loi, de rapporter la preuve que son logement en remplit les conditions, la cour d'appel qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour M. Z...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul et de nul effet le congé délivré par M. Z... à Mme X... et d'avoir débouté M. Z... de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE compte-tenu de sa situation, ..., 13006 Marseille, de la date d'achèvement de sa construction, 1850, et de son affectation à usage d'habitation, le logement loué par Mme X... relève, comme l'a retenu le premier juge, de la loi du 1er septembre 1948 ; que le jugement déféré sera en revanche réformé en ce qu'il a conclu de l'article 25 II de la loi du 6 juillet 1989 que l'article 15 de celle-ci s'appliquait au contrat litigieux en tant que « contrat en cours » à la date de publication de la loi dès lors qu'en son article 40 II, cette dernière dispose : « Les dispositions des articles 3, 8 à 20, du premier alinéa de l'article 22 et de l'article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée » ; que si l'article 1 du décret n° 75-803 du 26 août 1975 portant application des dispositions de l'article 1er (dernier alinéa) de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée et complétée écarte des dispositions de cette loi, les locaux d'habitation ou à usage professionnel classés dans la sous-catégorie A de la 2ème catégorie prévue par l'article 2 du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 modifié, l'intimé ne démontre pas que le logement loué à Mme X... relève de la catégorie considérée, le montant du loyer acquitté le faisant plutôt relever de la catégorie IIB ; que les conditions de reprise définies à l'article 18 de la loi du 1er septembre 1948 imposait dès lors au bailleur de proposer à sa locataire un logement équivalent à celui objet de la reprise sauf à justifier se trouver dans une des situations dérogatoires définies à l'article 19 de la même loi, ce que M. Z... n'allègue au demeurant pas ; que faute pour le bailleur d'avoir respecté l'article 18 de la loi du 1er septembre 1948, le congé délivré à Mme X... doit être déclaré nul ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'article 25 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « jusqu'à leur terme, les contrats de location en cours à la date de publication de cette loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l'article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s'appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi » ; que l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur de donner congé au preneur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier, en respectant un délai de préavis de six mois, le congé devant être délivré pour le terme du bail ; qu'en estimant que ces dispositions étaient inapplicables au cas de Mme X..., titulaire d'un bail relevant des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, cependant qu'un tel bail était nécessairement soumis aux dispositions susvisées, la cour d'appel a violé les articles 15 I et 25 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'aux termes de l'article 1er du décret n° 75-803 du 26 août 1975, « les locaux d'habitation ou à usage professionnel classés dans la sous-catégorie A de la 2ème catégorie prévue par l'article 2 du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 modifié, situés dans les communes entrant dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, en vertu de son article 1er ou des textes pris pour son application, ne seront plus soumis à l'ensemble des dispositions de cette loi » ; qu'en estimant que le bail litigieux n'entrait pas dans les prévisions de ce texte, au motif que M. Z... « ne démontre pas que le logement loué à Mme Michèle X... relève de la catégorie considérée, le montant du loyer acquitté le faisant plutôt relever de la catégorie IIB » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 1er), cependant que c'était à la locataire, qui invoquait le bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, qu'il incombait d'établir que ces dispositions étaient applicables en l'espèce, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en estimant que le bail litigieux n'entrait pas dans les prévisions de l'article 1er du décret n° 75-803 du 26 août 1975, au motif que le montant du loyer acquitté le faisait « plutôt relever de la catégorie IIB », de sorte que le bail n'entrait pas dans les prévisions du texte (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 1er), la cour d'appel s'est déterminée par une motivation hypothétique et a par conséquent violé l'article 455 du code de procédure civile.
