LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 janvier 2014), que la société civile immobilière Morgane (la SCI), venderesse, et M. X..., acquéreur, ont conclu la promesse de vente d'un bien immobilier sous la condition suspensive de l'absence d'inscriptions autres que celles figurant à l'acte ; que M. X..., ayant constaté l'inscription d'un commandement valant saisie immobilière de cet immeuble et qu'antérieurement à la signature de la promesse de vente, la décision du juge de l'exécution ordonnant la vente forcée de l'immeuble avait été confirmée en appel, a assigné la SCI en nullité de la promesse de vente et restitution du dépôt de garantie ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la caducité du commandement de payer valant saisie, constatée par le juge quand aucun créancier ne sollicite la vente, anéantit rétroactivement tous les effets attachés à l'acte de saisie ; que pour annuler le compromis de vente conclu le 16 avril 2012, l'arrêt retient qu'à défaut d'autorisation judiciaire préalable, l'indisponibilité du bien interdisait à la société Morgane non seulement de réitérer la promesse mais aussi de la consentir, dès lors qu'elle l'obligeait, en cas de réalisation des conditions suspensives, à régulariser l'acte authentique ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé qu'un jugement du 20 décembre 2012 avait constaté la caducité du commandement valant saisie, ce dont il résultait que l'immeuble devait être réputé n'avoir jamais été rendu indisponible, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article R. 322-27 du code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article L. 321-2 du même code ;
2°/ que si l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible, il n'interdit pas au propriétaire de conclure valablement un contrat préparatoire à la vente comportant différentes conditions suspensives, l'efficacité du transfert de propriété projeté étant seulement subordonnée à l'obtention ultérieure de l'accord du créancier poursuivant et de tous les créanciers inscrits pour donner mainlevée de la saisie ; que pour annuler le compromis de vente conclu le 16 avril 2012, l'arrêt retient que la promesse litigieuse ne comportait pas de condition suspensive relative à l'accord du créancier poursuivant la saisie immobilière et qu'à défaut d'autorisation judiciaire préalable, l'indisponibilité du bien interdisait à la société Morgane non seulement de réitérer la promesse mais aussi de la consentir, dès lors qu'elle l'obligeait, en cas de réalisation des conditions suspensives, à régulariser l'acte authentique ; qu'en statuant ainsi, quand nulle autorisation judiciaire n'était requise pour la conclusion d'un avant-contrat qui, préparant une vente volontaire ultérieure avec l'accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits, n'emportait pas dans l'immédiat d'effet translatif de propriété, la cour d'appel a violé l'article L. 321-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse litigieuse ne comportait aucune condition suspensive de l'accord du créancier poursuivant et retenu que la SCI n'avait pas la capacité de consentir cette promesse au jour de sa signature du fait de l'indisponibilité du bien résultant de la procédure de saisie immobilière en cours, la cour d'appel en a exactement déduit que la promesse était nulle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... la somme de 10 000 euros en réparation de ses préjudices financier, de jouissance et moral, alors, selon le moyen, que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; que pour condamner la société Morgane à payer une certaine somme à M. X..., l'arrêt retient que les préjudices invoqués par ce dernier seront réparés à hauteur d'une somme de 7 500 euros pour le préjudice financier et de 2 500 euros pour le préjudice moral, étant précisé que la réparation du préjudice de jouissance, découlant selon l'intéressé de ce que le défaut de restitution du dépôt de garantie l'aurait empêché d'acquérir une résidence secondaire comme il le projetait, se confond avec celle du préjudice financier ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de la condamnation prononcée, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
Mais attendu que M. X... ayant soutenu dans ses conclusions que les manoeuvres dolosives de la SCI lui avaient causé les préjudices dont il demandait réparation, la cour d'appel, qui s'est référée à ces écritures pour accueillir partiellement sa demande, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Morgane aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Morgane à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Morgane ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Morgane.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente du 16 avril 2012 signé entre la société Morgane SCI et M. Gérald X... et ordonné la restitution de la somme de 197 500 ¿ déposée par ce dernier à titre de dépôt de garantie entre les mains de Mme Andrée Y..., caissier de l'office notarial de Me Fréderic Z... ;
Aux motifs que « M. X... fonde en premier lieu sa demande d'annulation de la promesse au motif que, du fait du commandement de saisie-immobilière, qui avait conservé son effet jusqu'alors, l'immeuble objet de la promesse était indisponible et ne pouvait être amiablement aliéné, sauf autorisation judiciaire préalable ; qu'il fonde son moyen sur les dispositions des articles L. 321-2 et L. 322-1 du Code des procédures civiles d'exécution suivant lesquelles l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi, qui ne peut aliéner le bien sous réserve d'y avoir été préalablement autorisé par le juge ; que la SCI réplique que la promesse n'entraînait pas en elle-même transfert de propriété ni aliénation de l'immeuble, qu'il s'agissait d'un avant-contrat qui, pour pouvoir être réitéré, nécessitait le consentement du créancier poursuivant, qu'une promesse conclue " sous condition suspensive de l'accord du créancier poursuivant quant à la radiation de son commandement et de sa garantie hypothécaire n'entraîne pas pour autant la disponibilité du bien, ni l'aliénation de ce bien entendue dans le sens d'un transfert de propriété " ; que toutefois, la promesse litigieuse ne comporte aucune condition suspensive de l'accord du créancier qui poursuivait la saisie immobilière ; qu'en outre l'indisponibilité du bien interdisait à la SCI, à défaut d'autorisation judiciaire préalable, non seulement de réitérer la promesse, mais aussi de la consentir, dès lors que cette promesse l'obligeait, en cas de réalisation des conditions suspensives, à régulariser l'acte authentique, et qu'elle ne pouvait ainsi s'obliger ab initio, sans l'assurance qu'elle aurait le pouvoir de procéder à cette régularisation ; que la promesse doit donc être annulée et le dépôt de garantie restitué à M. X... » (arrêt attaqué, pages 3 et 4) ;
Alors, premièrement, que la caducité du commandement de payer valant saisie, constatée par le juge quand aucun créancier ne sollicite la vente, anéantit rétroactivement tous les effets attachés à l'acte de saisie ; que pour annuler le compromis de vente conclu le 16 avril 2012, l'arrêt retient qu'à défaut d'autorisation judiciaire préalable, l'indisponibilité du bien interdisait à la société Morgane non seulement de réitérer la promesse mais aussi de la consentir, dès lors qu'elle l'obligeait, en cas de réalisation des conditions suspensives, à régulariser l'acte authentique ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé qu'un jugement du 20 décembre 2012 avait constaté la caducité du commandement valant saisie, ce dont il résultait que l'immeuble devait être réputé n'avoir jamais été rendu indisponible, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article R. 322-27 du code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article L. 321-2 du même code ;
Alors, deuxièmement et subsidiairement, que si l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible, il n'interdit pas au propriétaire de conclure valablement un contrat préparatoire à la vente comportant différentes conditions suspensives, l'efficacité du transfert de propriété projeté étant seulement subordonnée à l'obtention ultérieure de l'accord du créancier poursuivant et de tous les créanciers inscrits pour donner mainlevée de la saisie ; que pour annuler le compromis de vente conclu le 16 avril 2012, l'arrêt retient que la promesse litigieuse ne comportait pas de condition suspensive relative à l'accord du créancier poursuivant la saisie immobilière et qu'à défaut d'autorisation judiciaire préalable, l'indisponibilité du bien interdisait à la société Morgane SCI non seulement de réitérer la promesse mais aussi de la consentir, dès lors qu'elle l'obligeait, en cas de réalisation des conditions suspensives, à régulariser l'acte authentique ; qu'en statuant ainsi, quand nulle autorisation judiciaire n'était requise pour la conclusion d'un avant-contrat qui, préparant une vente volontaire ultérieure avec l'accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits, n'emportait pas dans l'immédiat d'effet translatif de propriété, la cour d'appel a violé l'article L. 321-2 du code des procédures civiles d'exécution.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Morgane SCI à payer à M. Gérald X..., en réparation de ses préjudices financier, de jouissance, et moral, la somme de 10 000 ¿ ;
Aux motifs que « sur les préjudices financier, de jouissance, et moral, invoqués par M. X..., ils seront réparés à hauteur d'une somme de 7 500 ¿ pour le préjudice financier, pour tenir compte d'une réactualisation depuis le prononcé du jugement, et de 2 500 ¿ pour le préjudice moral, sachant que la réparation de son préjudice de jouissance, résulté selon M. X... de ce qu'il n'a pas pu concrétiser son projet d'acquisition d'une résidence secondaire du fait de l'absence de restitution du dépôt de garantie, se confond avec celle de son préjudice financier ; que la SCI est en conséquence condamnée à lui payer la somme de 10 000 ¿ » (jugement, page 4) ;
Alors que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; que pour condamner la société Morgane SCI à payer une certaine somme à M. X..., l'arrêt retient que les préjudices invoqués par ce dernier seront réparés à hauteur d'une somme de 7 500 ¿ pour le préjudice financier et de 2 500 ¿ pour le préjudice moral, étant précisé que la réparation du préjudice de jouissance, découlant selon l'intéressé de ce que le défaut de restitution du dépôt de garantie l'aurait empêché d'acquérir une résidence secondaire comme il le projetait, se confond avec celle du préjudice financier ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de la condamnation prononcée, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 12 du code de procédure civile.
