LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 2013), que le 19 décembre 2001, M. X... a donné à bail des locaux à M. Y..., l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, MM. A... et Z... et Mmes E... et D..., à destination de local associatif ; que le même jour, les parties ont conclu une promesse de vente portant sur l'immeuble ; que la commune ayant exercé son droit de préemption, les parties au bail sont convenues que le compromis de vente était non avenu, qu'en contrepartie du versement d'une somme de 68 602, 06 euros au bailleur, les preneurs sollicitaient une réduction provisoire du loyer à la somme de 9 147 euros hors taxes et hors charges, la somme de 68 602, 06 euros pouvant leur être restituée à tout moment et le loyer de base alors appliqué ; que les 11 et 12 avril 2006, M. X... a assigné les preneurs en résiliation du bail à leurs torts, expulsion, paiement d'arriérés de loyers et charges, intérêts et majoration contractuelle ; que venant aux droits de M. X..., la société Kevi est intervenue à l'instance ;
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter M. X... et la société Kevi de leur demande de remise des lieux en leur état d'origine, l'arrêt relève qu'il résulte de l'article 17 du bail que les travaux d'aménagements intérieurs réalisés par les preneurs et le bâtiment qu'ils ont fait édifier deviendront la propriété du bailleur, sauf s'il exige la remise en état des lieux et retient qu'en l'absence d'option par le bailleur avant le départ des locataires, la remise en état primitif ne peut plus avoir lieu ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré des stipulations de l'article 17, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le quatrième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que la cour d'appel, après avoir retenu que le premier juge avait, à juste titre, décidé qu'en application de l'article 16 du bail mettant à la charge des preneurs les travaux d'entretien et ceux de l'article 606 du code civil, le coût des travaux réalisés par M. X... dans les lieux loués, soit la somme de 956, 80 euros, devait lui être remboursés par les preneurs, déboute néanmoins M. X... et la société Kevi de leur demande de remboursement au titre des travaux incombant aux preneurs ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui s'est contredite a violé le texte susvisé ;
Sur le cinquième moyen :
Vu les articles 1226 et 1152 du code civil ;
Attendu que pour débouter M. X... et la société Kevi de leur demande du paiement de 5 488 euros au titre la clause pénale, l'arrêt retient que de l'entrée dans les lieux jusqu'au 15 mars 2011, les locataires restaient devoir la somme de 82 579, 57 euros, comprenant le dépôt de garantie et le remboursement des travaux, qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'ils ont versé la somme de 86 274, 07 euros, que la demande en paiement des appelants à ce titre ne saurait donc prospérer, ni l'application d'une clause pénale, d'intérêts ou de tous autres frais ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il lui était demandé si les infractions au bail ayant justifié le prononcé de la résiliation judiciaire n'entraînaient pas l'obligation des preneurs de verser le montant de la clause pénale stipulée à l'article 11 du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles susvisés ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les premier et deuxième moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les demandeurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., Mme G...et la société Kevi.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société Kevi de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation contre l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. Y..., MM. A... et Z... et Mmes E...et D... ;
AUX MOTIFS QUE les locataires affirmant avoir quitté les lieux avant même la décision du tribunal, sans être sérieusement contredits, la demande en fixation du montant d'une indemnité d'occupation est sans objet ;
ALORS QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation ; qu'il appartient au locataire d'apporter la preuve de la libération des lieux loués ; qu'en retenant que les locataires avaient quitté les lieux avant même la décision du tribunal, faute d'être sérieusement contredits par le bailleur, la cour d'appel a mis à la charge de celui-ci la preuve de l'absence de libération des lieux par ses locataires, et a violé l'article 1315 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société Kevi de leur demande en paiement de l'arriéré de loyers et charges contre l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. Y..., MM. A... et Z... et Mmes E... et D..., ainsi que de leurs demandes en paiement contre ces derniers au titre de la clause pénale, de la majoration forfaitaire de 10 %, de l'intérêt au taux contractuel de 15 %, et du remboursement des travaux d'entretien ;
Aux motifs que c'est à juste titre que le premier juge rappelle que le jugement du 20 novembre 2007 et l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 novembre 2009 ont autorité de chose jugée relativement aux contestations tranchées ; que, toutefois, en ce qui concerne la fixation du loyer dit provisoire, dans le dispositif du jugement ayant seul l'autorité de chose jugée, le jugement du 25 novembre 2009 a seulement dit qu'à compter de son prononcé, l'association Eglise évangélique de Jésus Christ devra s'acquitter d'un loyer provisionnel annuel de 12. 195, 92 euros, augmentés des charges et taxes justifiées sur la période et que la cour, infirmant sur le montant, a fixé le loyer provisionnel à 9. 147 euros, sans qu'il soit prévu aucune période ni aucune échéance à cette fixation ; que, contrairement à ce que soutient M. X..., en application de l'accord du 15 janvier 2003 de franchise de loyer contre versement de la somme de 68. 602, 06 euros, la totalité de la somme a été versée par les locataires, ainsi qu'il résulte de la propre mention manuscrite de M. X... portée sur l'acte même le 17 septembre 2003 ; que le versement du dépôt de garantie, effectivement prévu et non réglé, était indépendant de la contrepartie de la franchise de loyer ; que cet accord prévoyait la restitution de la somme et la fin de la franchise de loyer à tout moment ; que, cependant, s'il est produit aux débats un acte dit « convention » daté du 28 novembre 2003 entre M. X..., M. Y..., l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, MM A... et Z... et Mmes E... et D..., invoquant la demande des preneurs pour solliciter la restitution de la somme versée, cette convention signée seulement par M. X... ne peut valoir accord des parties pour cette restitution et le retour du montant du loyer à celui fixé par le bail ; qu'en conséquence, le loyer contractuellement réduit à la somme de 9. 147 euros restait dû jusqu'à la résiliation du bail ; que, dès lors, les intimés ne peuvent demander le remboursement de la somme de 68. 602, 05 euros en soutenant qu'elle aurait été versée seulement à titre d'acompte de la promesse de vente non réalisée, cette somme, au terme de l'accord précité, constituant la contrepartie de la franchise de loyer ; que le premier juge a, à juste titre, retenu qu'en application de l'article 16 du bail mettant à la charge des preneurs les travaux d'entretien et ceux de l'article 606 du code civil, le coût des travaux réalisés par M. X... dans les lieux loués devait lui être remboursés par les intimés, soit la somme de 956, 80 euros ; qu'il résulte des décomptes produits et des relevés détaillés et précis effectués par le premier juge que, de l'entrée dans les lieux jusqu'au 15 mars 2011, les locataires restaient devoir la somme de 82. 579, 57 euros, comprenant le dépôt de garantie et le remboursement des travaux ; qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'ils ont versé la somme de 86. 274, 07 euros ; que la demande en paiement des appelants à ce titre ne saurait donc prospérer, ni l'application d'une clause pénale, d'intérêts ou de tous autres frais ;
1) ALORS QU'il résulte du jugement du 15 mars 2011 (pp. 8-11 ; et notamment p. 11, alinéa 2), que le montant des sommes dues par les preneurs depuis l'entrée dans les lieux jusqu'à la date de la résiliation était de 122. 555, 11 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et de 5. 488, 15 euros au titre du dépôt de garantie ; qu'en retenant, après avoir ajouté à l'arriéré locatif et de charges et au montant du dépôt de garantie le montant des travaux devant être remboursés au bailleur, qu'il résultait des relevés détaillés et précis effectués par le premier juge que les locataires restaient devoir pour la même période la somme de 82. 579, 57 euros, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement du 15 mars 2011, et a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE les juges doivent préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; qu'en retenant qu'il résultait des « décomptes produits » que les locataires restaient devoir la somme de 82. 579, 57 euros, sans préciser de quels décomptes il s'agissait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société Kevi de leur demande tendant à la condamnation de l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. Y..., MM. A... et Z... et Mmes E... et D..., à la remise en état des lieux dans leur état d'origine et notamment à la destruction des nouvelles constructions réalisées, sous la direction d'un architecte choisi par le bailleur ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui les concerne, les aménagements intérieurs réalisés par les preneurs et le bâtiment qu'ils ont fait édifier, il résulte de l'article 17 du bail que ces travaux deviendront la propriété du bailleur, sauf s'il exige la remise en état des lieux ; qu'en l'absence d'option par le bailleur avant le départ des locataires, la remise en état primitif ne pouvant plus avoir lieu, il s'en déduit que les travaux réalisés sont devenus la propriété du bailleur ;
AUX MOTIFS QUE les locataires affirmant avoir quitté les lieux avant même la décision du tribunal, sans être sérieusement contredits, la demande en fixation du montant d'une indemnité d'occupation est sans objet ;
1) ALORS QU'en soulevant d'office le moyen tiré des stipulations de l'article 17 du bail selon lesquelles les travaux réalisés par le preneur deviendront la propriété du bailleur sauf s'il exige la remise en état des lieux, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE si l'article 17 du bail prévoit que « tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, faits par les preneurs en cours de bail, deviendront lors du départ des preneurs ou de ses ayants-cause, la propriété du bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé la remise des lieux, en tout ou partie, dans l'état primitif, aux frais des preneurs, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur », cette stipulation n'impose pas que l'option du bailleur soit exercée avant le départ des locataires ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 17 du bail, et a violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation ; qu'il appartient au locataire d'apporter la preuve de la libération des lieux loués ; qu'en retenant que les locataires avaient libéré les locaux loués avant même la décision du tribunal après avoir mis à la charge du bailleur la preuve de l'absence de libération des lieux par ses locataires, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, et a violé l'article 1315 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société Kevi de leur demande tendant à la condamnation de l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. Y..., MM A... et Z... et Mmes E... et D..., à leur payer une somme de 956, 80 euros au titre de travaux incombant aux preneurs ;
Aux motifs propres que le premier juge a, à juste titre, retenu qu'en application de l'article 16 du bail mettant à la charge des preneurs les travaux d'entretien et ceux de l'article 606 du code civil, le coût des travaux réalisés par M. X... dans les lieux loués devait lui être remboursés par les intimés, soit la somme de 956, 80 euros ;
Et aux motifs adoptés que il sera également fait droit à la demande en paiement de la somme de 956, 80 euros en remboursement de travaux effectués dans les lieux loués, s'agissant de travaux dont la charge revient aux preneurs en exécution des dispositions du bail ;
ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motifs ; qu'en déboutant M. X... de sa demande en paiement du coût des travaux d'entretien d'un montant de 956, 80 euros incombant aux preneurs après avoir retenu, dans ses motifs, que cette somme était due, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société Kevi de leur demande en paiement de la somme de 5. 488 euros au titre de la clause pénale contre l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. Y..., MM. A... et Z... et Mmes E... et D... ;
Aux motifs adoptés que conformément au droit commun du contrat de louage, le locataire est tenu d'user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (article 1728 du code civil), et de payer le loyer aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux (article 1728-2 du code civil) et à défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut faire résilier le bail (article 1729 du code civil) ; que l'activité est désignée dans le bail du 19 décembre 2001 dans les termes suivants : « Local (pour association) », sans qu'aucune autre précision ni restriction ne soit spécifiée dans les autres dispositions du contrat, les preneurs faisant leur affaire de toutes les autorisations exigées ; qu'il ressort des constatations de l'expert judiciaire que deux locaux ont été aménagés à usage de logement dans le bâtiment secondaire initialement à usage de bureaux (ancien atelier), les travaux d'aménagement ayant été effectués selon les explications données à l'expert par des bénévoles et n'ayant fait l'objet d'aucune remise de facture à l'expert ; que ces constatations sont corroborées par les constatations ressortant d'un rapport d'enquête du 3 décembre 2008 réalisée par les services d'hygiène de la mairie de Montreuil et des motivations des arrêtés préfectoraux des 12 décembre 2008 et 23 avril 2009 relevant un danger grave et imminent pour les occupants de ces logements en raison des désordres relevés portant sur le réseau des eaux vannes ; qu'il ressort également des constatations effectuées par l'expert, la présence en plus du bâtiment « principal (l'ancien atelier) » contenant la grande salle de réunion, et du bâtiment « secondaire (anciens bureaux de l'atelier) », d'un « bâtiment annexe (qui) n'apparaît pas sur le bail d'origine et sur le plan non contractuel annexé », composé « d'une unique pièce au rez-de-chaussée, qui s'apparente à une cuisine », et au sujet duquel l'expert relève : « il n'y a aucune sécurité administrative en ce qui concerne sa construction » ; que ce bâtiment « annexe » est précisément désigné par l'expert sur les documents joints à son rapport, et ses observations n'ont soulevé aucune contestation des défendeurs ni quant à sa consistance ni quant à son caractère irrégulier ; que l'édification de ce bâtiment, sans autorisation des autorités administratives ainsi que le confirment le procès-verbal du 26 avril 2005 et le courrier de la mairie de Montreuil le transmettant au procureur de la République le 20 juin 2005 (joints en annexe du rapport d'expertise), contrevient manifestement aux dispositions du bail du 19 décembre 2001 en particulier dans les articles 17 et 24 ; que ces infractions sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à la date de la présente décision ;
Et aux motifs propres que les parties ne contestent pas le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion en conséquence, demandant la confirmation du jugement sur ce point, sauf à dire, pour les appelants, que cette résiliation devrait être prononcée aux torts des intimés ; que le premier juge ayant précisément motivé sa décision par la constatation que les locataires avaient aménagé deux locaux à usage de logement et édifié un bâtiment sans autorisation administrative et qu'il s'agissait d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation, la précision demandée par M. X... pour le prononcé d'une résiliation aux torts des locataires est sans objet, de même que la discussion des intimés sur la réalisation de ces travaux, de même que l'argumentation de M. X... au soutien de sa demande de résiliation, concernant diverses autres infractions qu'auraient commises les locataires ;
1) ALORS QU'il résulte des constatations des juges du fond que les preneurs avaient manqué à leurs obligations en aménageant deux locaux à usage de logement et en édifiant un bâtiment annexe sans autorisation administrative, infractions au bail qui avaient justifié le prononcé de la résiliation judiciaire de celui-ci ; qu'en rejetant néanmoins la demande du bailleur tendant au paiement de la clause pénale prévue au bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, et a violé les articles 1152 et 1226 du code civil ;
2) ALORS QU'en toute hypothèse, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les infractions au bail ayant justifié le prononcé de la résiliation judiciaire n'entraînaient pas l'obligation des preneurs de verser le montant de la clause pénale stipulée au bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1226 du code civil ;
3) ALORS QU'en refusant d'examiner les manquements des preneurs aux obligations du contrat de bail, autres que ceux qui avaient justifié le prononcé de la résiliation judiciaire, quand de tels manquements étaient de nature à fonder la demande de mise en oeuvre de la clause pénale, la cour d'appel a violé les articles 1152 et 1226 du code civil.
