LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 décembre 2013), qu'après avoir délivré le 17 avril 2009 à sa locataire la société Arts et techniques un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, la société Colbert a exercé son droit de repentir le 19 novembre 2009 puis a attrait la locataire en résiliation du bail pour manquements aux dispositions contractuelles ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la bailleresse tentait de faire échec à son repentir en invoquant des manquements au contrat antérieurs à l'exercice dudit droit, donc au bail actuel, venus à sa connaissance avant même la délivrance du congé, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Corbert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Corbert ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Arts et techniques ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour la société Corbert
La SNC CORBERT fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de sa demande de résiliation de bail aux torts exclusifs de la SARL ARTS ET TECHNIQUES.
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « (¿) la Société CORBERT soutient que la Société ARTS ET TECHNIQUES utilise les locaux à une autre destination, en ayant affecté une partie à usage d'habitation, ce qui est établi par le rapport d'expertise et le procèsverbal de constat du 8 novembre 2010 ; que la Société ARTS ET TECHNIQUES ne le conteste d'ailleurs pas, indiquant qu'une partie des lieux est occupée à usage d'habitation par les gérants de la société depuis 1983 ; que la société ARTS ET TECHNIQUES ne peut invoquer sa renonciation à se prévaloir de cette infraction qui découlerait de l'exercice de son droit de repentir, sa demande de résiliation étant postérieure et la renonciation impliquant des actes positifs ; que les dispositions contractuelles sont claires et ne mentionnent que l'activité commerciale ; que l'acte d'acquisition des lieux qu'elle a faite ne fait état que d'un bail commercial ; que l'état descriptif de division établi en 2002, effectué pour la mise en copropriété, décrit simplement la situation physique des différents locaux ;
« (¿) que la Société ARTS ET TECHNIQUES fait valoir que les lieux ont été utilisés dès le bail initial comme bail mixte, selon la commune intention des parties ; que la Société CORBERT avait une parfaite connaissance de cet usage mixte avant son acquisition, par les visites qu'elle a faites à l'immeuble ; que le bail ayant été renouvelé, il y a purge des éventuels manquements intervenus au cours du bail expiré ; que la Société CORBERT aurait dû faire délivrer un commandement préalable ;
« (¿) que le 20 décembre 2002, la Société CORBERT a fait établir un état descriptif de division décrivant les lieux loués comme composés d'un local commercial, d'un appartement avec une chambre, une verrière, une mezzanine, une salle de bains avec WC ; que le 17 novembre 2009, l'expert judiciaire a remis aux parties une note de synthèse faisant expressément état de l'existence, dans les lieux loués, de deux pièces à usage d'habitation dont une sous verrière, d'un coin cuisine aménagée, de sanitaires et d'une mezzanine avec un coin-douche, descriptions accompagnées de photographies ; que le 19 novembre 2009, la Société CORBERT a exercé son droit de repentir ;
« (qu') ainsi (¿) il est établi que la Société CORBERT avait connaissance ; tant au moment du congé avec refus de renouvellement qu'au moment de l'exercice de son droit de repentir, de l'usage d'habitation que la Société ARTS ET TECHNIQUES faisait d'une partie des lieux, en contravention avec la destination du bail ; que la circonstance qu'elle évoque selon laquelle les gérants de la société ARTS ET TECHNIQUES auraient occupé un autre appartement au 6ème étage et que d'autres membres de la famille auraient occupé d'autres appartements dans l'immeuble, ne peut être d'aucune influence ; qu'ainsi que l'ont, à juste titre, considéré les premiers juges, le bailleur qui a été reconnu redevable d'une indemnité d'éviction et qui a usé de son droit de repentir, n'est pas recevable à faire échec à ce repentir en invoquant, par la voie d'une action tendant à faire constater la résiliation du bail, des violations du contrat antérieures à l'exercice du dit droit, donc au bail actuel, et qui étaient venues à sa connaissance avant même la délivrance du congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ;
« (¿) que la Société CORBERT demande le prononcé de la résiliation judiciaire au motif également que la Société ARTS ET TECHNIQUES a cessé toute activité dans les lieux ; qu'elle fait valoir que les chiffres d'affaires avoisinent la somme mensuelle de 2. 000 euros, ce qui ne permet même pas de payer le loyer ; que les déclarations d'impôts sur les sociétés que la Société ARTS ET TECHNIQUES produit ont été unilatéralement remplies ; que les comptes ne sont pas publiés au registre du commerce ; qu'en outre, la Société ARTS ET TECHNIQIES est société d'un Etat membre de la CEE dont le siège est à LUXEMBOURD, l'extrait Kbis du LUXEMBOURG révélant qu'elle est en faillite clôturée depuis le 7 novembre 2003 ; que la société Arts et techniques invoque l'existence de deux sociétés mais n'en justifie pas ;
« (¿) que la Société ARTS ET TECHNIQUES soutient qu'elle a une réelle activité et est inscrite au registre du commerce de PARIS ; qu'elle est également régulièrement inscrite au registre du commerce du LUXEMBOURG où se situe son siège et où elle est toujours en activité ; que la non-publication des comptes ne peut être retenue pour poursuivre la résiliation du bail ; qu'il n'est nullement question d'apprécier la rentabilité de l'activité mais uniquement sa réalité ;
« (¿) qu'il résulte des extraits du registre du commerce du LUXEMBOURG et de l'extrait du registre du commerce de PARIS a établi le 19 juin 2012 que la Société ARTS ET TECHNIQUES, ayant pour responsable en FRANCE, Mme X..., est régulièrement immatriculée à son établissement..., le siège étant au LUXEMBOURG où il a existé effectivement deux sociétés dont l'une a été clôturée mais l'autre, ayant pour responsable Mme X..., toujours en activité ; que les déclarations d'impôts sur les sociétés relèvent l'existence d'une activité, même faiblement rentable ; qu'au vu de ces éléments, la Société CORBERT n'est pas fondée à demander la résiliation du bail pour défaut d'exploitation » (arrêt attaqué p. 4 et 5, § 1 et 2) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE :
« Par acte sous seing privé en date du 14 juin 1983, Monsieur Louis Z... a renouvelé le bail en date du 22 octobre 1970 à Monsieur et Madame Z... portant sur divers locaux commerciaux, situés... Paris 4ème ; suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 1983, Monsieur et Madame Z... ont cédé leur bail à compter du 28 novembre 1983 à Monsieur Jean-Marie X... ; suivant acte sous seing privé en date du 17 janvier 1984, une cave a été adjointe aux locaux objets du bail.
Le bail commercial a été renouvelé par acte du 28 octobre 1999 entre Monsieur Louis Z... et la SARL ARTS ET TECHNIQUES dont Monsieur et Madame X... sont les gérants, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1999.
Les lieux sont loués à usage de « Vente de matériaux anciens, restauration, bar, brasserie ».
La SARL ARTS ET TECHNIQUES exerce une activité de restauration et de revente de matériaux anciens.
Le 30 juillet 2001, la SNC CORBERT a racheté l'ensemble immobilier situé... Paris 4ème et notamment le lot n° 1 loué à la SARL ARTS ET TECHNIQUES.
Par acte extra-judiciaire en date du 12 janvier 2009, la SARL ARTS ET TECHNIQUES a sollicité le renouvellement du bail et par acte d'huissier du 17 avril 2009, la SNC CORBERT a notifié un refus de renouvellement et a offert l'indemnité d'éviction prévue par la loi si les conditions en sont réunies.
Suivant ordonnance en date du 14 mai 2009, le juge des référés a désigné Monsieur A... en qualité d'expert pour donner tous éléments permettant d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation et l'expert dans son rapport d'expertise déposé le 26 novembre 2009 a apprécié à la somme de 500. 200 ¿, le montant de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse de la perte du fonds de commerce, à la somme de 516. 900 ¿ dans l'hypothèse d'un transfert de fonds et a fixé à 40. 500 ¿ le montant de l'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2009.
Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2009, la SNC CORBERT a exercé son droit de repentir.
Par jugement en date du 17 février 2011, le tribunal de grande instance de Paris a dit que le bail portant sur les locaux situés... Paris 4ème s'est trouvé renouvelé le 19 novembre 2009 par l'effet du repentir et a fixé à 28. 584 ¿ le montant du loyer renouvelé depuis cette date entre la SNC CORBERT et la SARL ARTS ET TECHNIQUES.
La SNC CORBERT fait valoir que la SARL ARTS ET TECHNIQUES use des locaux loués à une autre destination que celle autorisée car le preneur a affecté la plus grande partie de ces locaux à usage d'habitation, que cette situation a été constatée à l'occasion de la réunion d'expertise tenue sur place le 10 septembre 2009 par Monsieur A..., que cela ressort également du constat d'huissier en date du 8 octobre 2010, que la SARL ARTS ET TECHNIQUES n'a pas d'activité commerciale réelle, que cette occupation illégitime des lieux n'a jamais été autorisée par la société bailleresse contrairement à ce que soutient la SARL ARTS ET TECHNIQUES.
La SARL ARTS ET TECHNIQUES fait valoir que la SNC CORBERT tente par tous les moyens de mettre fin à la location, d'obtenir l'expulsion de la SARL ARTS ET TECHNIQUES des lieux loués sans avoir à payer l'indemnité d'éviction.
Selon le bail renouvelé en date du 28 octobre 1999, les lieux se composent d'une « boutique en façade sur la rue, avec magasin et grande arrière boutique et à l'étage souterrain, caves divisées en trois parties ».
La SARL ARTS ET TECHNIQUES produit l'état descriptif de division de l'immeuble selon lequel le lot n° 1 qui correspond aux lieux loués est ainsi décrit : « au rez-de-chaussée à droite sur rue un local commercial et à droite sur cour, un appartement composé d'une chambre, d'une cuisine, une verrière, une mezzanine et une salle de bains avec WC, au sous-sol, un local à usage de bureau, deux locaux à usage de réserve situés à droite et à gauche dudit local et un débarras, le palier donnant accès audit lot, un escalier entre le soussol et le rez de chaussée ».
La SARL ARTS ET TECHNIQUES reconnaît l'occupation à usage d'habitation pour une partie des locaux, selon elle, en accord avec le bailleur et en conformité avec la volonté commune des parties.
Néanmoins, la SNC CORBERT ne justifie pas qu'elle ignorait au moment de l'achat la composition des locaux loués à la SARL. ARTS ET TECHNIQUES et notamment l'usage mixte qu'en faisait la société locataire, conformément à l'état descriptif de division.
Il ressort du rapport d'expertise de Monsieur A... déposé le 26 novembre 2009 que les locaux se développent sur deux niveaux reliés par un escalier intérieur : rez-de-chaussée et sous-sol ; les locaux se composent au rez-de-chaussée d'une boutique avec un linéaire de façade sur la rue... d'environ 5 mètres et au voisinage de la façade, sur le côté droit, départ d'un escalier en bois desservant le sous-sol, sur l'arrière se trouvent des sanitaires avec cuvette de WC à l'anglaise et lave mains, une pièce sous verrière à usage d'habitation avec un coin cuisine aménagé et départ d'un escalier hélicoïdal métallique donnant accès à une mezzanine partielle, ouvert, à usage de salle de douche, comprenant un réceptacle de douche, une vasque encastrée dans un meuble, la première pièce se prolonge par une seconde pièce à usage d'habitation, qui selon les photos du rapport d'expertise contient un lit, le sous-sol est directement relié à la boutique par un escalier intérieur et accessible depuis les parties communes de l'immeuble en rez-de-chaussée par un escalier en rez-de-chaussée par un escalier en pierre, il y a trois voutains de cave, deux à usage de réserve et un à usage de bureau.
Selon les photos du rapport d'expertise, dans la première pièce au rez-de-chaussée et dans le sous-sol sont entreposés des matériaux destinés à la vente.
Il ressort de ce rapport que la surface totale des lieux a été évaluée par l'expert à 90 m ² et que les lieux destinés à l'activité commerciale à 74, 14 m ².
Maître E..., huissier de justice a été désigné à la requête de la SNC CORBERT par une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris, en date du 8 novembre 2010, avec mission de se rendre dans les lieux loués par la SARL ARTS ET TECHNIQUES et de constater l'occupation et l'usage des locaux loués par cette dernière ; selon ce constat, en première partie de rue se trouve une pièce comportant divers objets et mobiliers, divers habillages et pourtours anciens de cheminée en bois, pierre et marbre divers et divers trumeaux de cheminées, sur le côté droit se trouve un escalier permettant l'accès au sous-sol divisé en trois parties et qui contient des objets et mobiliers entassés, au rez-de-chaussée dans l'arrière-boutique se trouvent un sanitaire, un coin cuisine, une mezzanine à usage de salle de douche, dans le prolongement de la pièce sous verrière se trouve une seconde pièce dans lequel se trouve un lit.
Il ressort de ce constat d'huissier que le sous-sol et une partie du rez-de-chaussée des lieux loués sont utilisés à des fins commerciales par la SARL ARTS ET TECHNIQUES.
La SARL ARTS ET TECHNIQUES reconnaît qu'elle a une activité commerciale difficile et elle n'a pas communiqué à l'expert de documents justifiant son chiffre d'affaires mais elle produit son carnet de commande 2010 et 2011 et la copie de son carnet de vente des années 2008 à 2011.
La SARL ARTS ET TECHNIQUES produit trois attestations de Monsieur et Madame B..., de Monsieur Alexis C... et de Monsieur Pierre D... qui exposent que la SARL ARTS ET TECHNIQUES a une activité commerciale qu'ils constatent chaque jour.
De plus, il convient de constater l'attitude peu cohérente de la SNC CORBERT qui a d'abord refusé le renouvellement du bail puis a exercé son droit de repentir, après visite des lieux et connaissance prise de l'utilisation par le locataire d'une partie du local à des fins d'habitation, et ensuite entamé une procédure en résiliation du bail.
Ce comportement peut être analysé comme une manoeuvre visant à se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction, au détriment d'un locataire installé dans les lieux depuis 28 ans.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le fait que la SARL ARTS ET TECHNIQUES utilise une partie peu importante de la superficie des lieux pour l'habitation des gérants, alors que le bail était à l'origine consenti à usage mixte, ne constitue pas une faute suffisamment grave pour justifier la demande de résiliation du bail dont la SNC CORBERT sera déboutée. » (jugement p. 3, § 6 à 12, p. 4, p. 5, § 1 à 10).
ALORS, D'UNE PART, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et implique des actes positifs manifestant de façon non équivoque l'intention de renoncer de leur auteur ; que le consentement au renouvellement du bail par la signification du repentir n'emporte pas renonciation du bailleur à se prévaloir des manquements du preneur dont il aurait eu connaissance avant le repentir et qui perdurent depuis ; qu'il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que la Société ARTS ET TECHNIQUE faisait d'une partie des lieux loués, un usage d'habitation, en contravention avec la destination du bail (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième) ; qu'en déniant dès lors à la SNC CORBERT ayant usé de son droit de repentir, le droit d'invoquer ultérieurement les violations par le preneur de ses obligations contractuelles au motif qu'elles « étaient venues à sa connaissance avant même la délivrance du congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction » cependant que la violation de la destination du bail perdurait (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième), la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1101, 1728 et 1741 du Code civil, ensemble celles des articles L. 145- et L. 145-58 du Code de commerce.
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le défaut ou la cessation d'exploitation constitue un motif de résiliation du bail ; qu'outre un chiffre d'affaire dérisoire de la SARL ARTS ET TECHNIQUES et le défaut de publication de ses comptes au RCS, la SNC CORBERT faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 8, § 3 à 5, § 7 et 8 et dernier, et p. 9, § 1 à 3), que la Société ARTS ET TECHNIQUES, immatriculée au RCS de PARIS, sous le numéro 408 614 220 tel que figurant notamment sur son assignation du 7 juillet 2009, était également immatriculée au registre public étranger du Luxembourg sous le numéro B n° 49079 révélant qu'il s'agissait précisément d'une « SARL en en faillite clôturée » ; que pour dénier l'absence d'activité réelle de la Société ARTS ET TECHNIQUES, la Cour d'appel s'est cependant bornée à retenir que cette société avait un siège au Luxembourg où il avait existé deux sociétés dont l'une avait été clôturée mais l'autre, ayant pour responsable, Madame X..., aurait toujours été en activité ; qu'en statuant ainsi cependant qu'il ressortait de l'extrait du registre du LUXEMBOURG que la société locataire était précisément celle qui était « en faillite clôturée », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de des dispositions des articles L. 145-1, L. 145-8 et L. 145-17 du Code de commerce.
