LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société François X..., Cédric Y... et Nicolas X... de ce qu'elle se désiste de son pourvoi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 décembre 2013), que par acte du 14 avril 2005, la SCI du Dauphiné, propriétaire d'un ensemble immobilier, a conclu avec la SCI Stephnat un « compromis de vente » portant sur des terrains cadastrés AE 526, AE 546, AE 982 et AE 984 ; que le gérant de la SCI du Dauphiné est décédé le 30 juillet 2005 et son épouse a refusé de réitérer la vente devant notaire, en faisant valoir que des erreurs avaient été commises dans la rédaction de l'acte sur la désignation des biens vendus ; que la SCI Stephnat a assigné la SCI du Dauphiné pour qu'il soit jugé que le « compromis de vente » portait sur les parcelles AE 1101, AE 1118 et AE 1119 et que la vente soit déclarée parfaite ; que la SCI du Dauphiné a invoqué la nullité de l'acte et assigné le notaire, M. Z..., ainsi que son assureur, la société d'assurance MMA IARD en responsabilité ;
Sur les premier et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que « le compromis de vente » avait pour objet la vente des parcelles cadastrées AE 526, AE 546, AE 982 et AE 984, lesquelles avaient été successivement réunies au sein d'une seule parcelle avant d'être scindées en trois nouvelles parcelles, et qu'il portait par voie de conséquence sur la parcelle numérotée AE 1100, pourtant cédée le 31 mars 1995 par la SCI du Dauphiné à la société Jecco, et que des erreurs affectaient l'acte dans la désignation des biens, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le caractère inexcusable de la faute du vendeur dès lors que celle-ci portait sur l'objet même de la vente, a pu en déduire que le contrat du 14 avril 2005 devait-être annulé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'une fois l'erreur portée à sa connaissance, M. Z... avait soutenu dans une lettre adressée au notaire du vendeur, et alors même que des relevés de propriété mettaient en évidence le caractère inexact des références cadastrales, que l'ensemble du site était cédé et que l'intervention d'un géomètre-expert n'était pas nécessaire pour diviser la parcelle AE 1099 et retenu à bon droit, qu'il lui appartenait, face aux irrégularités affectant la validité du compromis et au désaccord concernant la parcelle AE 1099, de faire immédiatement connaître à ses clients que la vente ne pourrait être réitérée, sauf à trouver un accord sur la consistance exacte du bien cédé et apporter au compromis les correctifs indispensables alors qu'il avait conforté la SCI Stephnat dans l'idée que la vente était parfaite et accepté de déposer le compromis au rang des minutes, la cour d'appel, a pu en déduire que M. Z... avait commis une faute qui avait eu pour effet de rendre le bien indisponible ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... et la société Mutuelle du Mans assurances IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et la société Mutuelle du Mans assurances IARD à payer la somme de 3 000 euros à la SCI du Dauphiné ; rejette la demande de M. Z... et de la société Mutuelle du Mans assurances IARD ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Z... et la société Mutuelle du Mans assurances IARD
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré nul le compromis de vente du 14 avril 2005 ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que le compromis de vente porte sur des parcelles cadastrées AE 526, AE 546, AE 982 et AE 984 ; que toutefois, ces parcelles ont été regroupées en une parcelle unique, numérotée AE 1098, laquelle a ensuite été divisée en trois parcelles, numérotées AE 1099, AE 1100 et AE 1101 ; qu'il est également constant que la parcelle AE 1100 a été cédée le 31 mars 1995 par la SCI DU DAUPHINE à la société JECCO ; qu'il apparait en outre que la SCI DU DAUPHINE représentée par Mme A... a contesté son intention de vendre la totalité de la parcelle AE 1099 sur laquelle est construit un bâtiment faisant l'objet d'un bail commercial ; qu'abstraction faite du caractère obsolète des références cadastrales mentionnées dans le compromis de vente et du désaccord allégué concernant la parcelle numérotée AE 1099, il est incontestable que ce compromis, en ce qu'il porte sur les parcelles numérotées AE 526, AE 546, AE 982 et AE 984, lesquelles ont été successivement réunies au sein d'une même parcelle avant d'être scindées en trois nouvelles parcelles, portait par voie de conséquence sur la parcelle AE 1100 pourtant cédée le 31 mars 1995 par la SCI DU DAUPHINE à la société JECCO ; qu'il s'ensuit que le consentement des parties a été vicié par une erreur qui, affectant la substance de la chose vendue, entraîne la nullité du contrat ;
1°) ALORS QUE seule l'erreur excusable est susceptible d'entrainer l'annulation du contrat ; que la société MMA Iard soulignait, dans ses conclusions, que le compromis du 14 avril 2005 n'encourait aucune nullité puisqu'à supposer que la SCI du Dauphine ait contracté sous l'emprise d'une erreur, celle-ci serait inexcusable, la SCI n'ayant pu, sans commettre de faute, se tromper dans la désignation de son propre bien (conclusions du 23 avril 2012, pages 10 et 11) ; qu'en prononçant l'annulation du compromis du 14 avril 2005, sur le fondement de l'erreur dont aurait été victime la SCI du Dauphine, sans répondre au moyen tiré du caractère inexcusable de celle-ci, la Cour d'appel a méconnu l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, seule l'erreur excusable est susceptible d'entraîner l'annulation du contrat ; qu'en prononçant l'annulation du compromis du 14 avril 2005, sur le fondement de l'erreur dont aurait été victime la SCI du Dauphine quand elle retenait par ailleurs que la SCI du Dauphine avait commis une faute dès lors que son gérant « M. A..., ne pouvait ignorer qu'il avait cédé dix ans plus tôt une partie des biens qu'il se proposait de vendre » (arrêt page 9, al. 4), la Cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné solidairement M. Patrick Z... et la société MMA Iard à verser à la SCI du Dauphine la somme de 111. 200 ¿ ;
AUX MOTIFS QU'il ne peut être reproché à Me Patrick Z... de ne pas avoir procédé au stade de l'élaboration du compromis de vente, à toutes les vérifications utiles concernant la consistance et la désignation des parcelles vendues ; que, d'une part, les indications nécessaires ont été fournies par les parties dont il convient de souligner que le vendeur, la SC1 DU DAUPHINE, était gérée par M. A... ; lequel connaissait parfaitement l'ensemble immobilier pour y avoir réalisé une opération de promotion immobilière et l'acquéreur, la SC1 STEPHNAT était gérée par M. C..., lequel se trouve être le gérant de la société EFI, à laquelle une parties des locaux vendus avait été louée dans le cadre d'un bail commercial ; que, d'une part, Me Z... n'est pas intervenu dans la vente conclu le 31 mars 1995 entre la SC1 DU DAUPHINE et la société JECCO, dont l'acte la constatant retrace avec précision les modifications successivement intervenues dans la délimitation et la désignation des parcelles formant le tout ; qu'il n'apparaît pas que l'existence de cet acte ait été spontanément porté à sa connaissance par M. A... ; qu'en revanche, une fois l'erreur révélée à ce notaire et dont celui-ci a admis la possibilité dans un courrier du 20 septembre 2005 adressé à Me B..., notaire de Mme A... qui lui avait signalé cette difficulté, il a manqué à son obligation de conseil en soutenant dans une lettre du 1er novembre 2005 adressée à ce dernier et alors même que des relevés de propriété mettant en évidence le caractère inexact des références cadastrales indiquées dans le compromis lui avaient été adressées le 19 octobre 2005 par la SCI STEPHNAT, que l'ensemble du site était cédé et que l'intervention d'un géomètreexpert n'était pas nécessaire pour diviser la parcelle AE 1099, laquelle supporte un bâtiment dont le vendeur soutenait qu'il n'était pas compris dans la vente ; qu'il lui appartenait, face aux irrégularités affectant la validité du compromis et au désaccord concernant la parcelle AE 1099, de faire immédiatement connaitre à ses clients que la vente pourrait être réitérée, sauf à trouver un accord sur la consistance exacte du bien cédé et apporter au compromis les correctifs indispensables ; qu'en confortant la SCI STEPHNAT dans l'idée que la vente était parfaite, ce à quoi a contribué le fait d'accepter, le 9 février 2006, de déposer le compromis au rang des minutes, Me Z... a eu une attitude fautive dont l'effet a été de maintenir le statu quo et de rendre le bien indisponible ; qu'en ce qui concerne le préjudice, l'impossibilité de réitérer la vente a eu tout d'abord pour effet de priver la SCI DU DAUPHINE du produit de la vente, soit 320. 000 euros, à compter du dernier trimestre 2005 ; qu'ainsi que les premiers juges l'ont retenu, cette somme aurait pu être placée et offrir un rendement qui sera évalué à 3 % par an soit une somme de 76. 800 euros, hors capitalisation des intérêts, en date du prononcé de l'arrêt ; que cette situation a, d'autre part, occasionné une perte de chance pour la SCI DU DAUPHINE de pouvoir relouer, après le départ de son locataire en juin 2007, le local commercial que celle-ci n'entendait pas céder ; qu'en effet, SCI DU DAUPHINE ne pouvait prendre le risque de louer un immeuble visé par un compromis de vente, ce dernier fût-il virtuellement nul ; que. ce local était loué 2. 300 euros par mois ; que les éléments produits aux débats ne permettent pas d'affirmer que ce local aurait immédiatement trouvé preneur aux mêmes conditions, compte tenu notamment, de son état dégradé ; que le préjudice constitué par cette perte de chance sera évaluée forfaitairement à 90. 000 ¿ ;
1°) ALORS QUE la cassation s'étend, par voie de conséquence, à tous les chefs de dispositif de la décision qui ont un lien de dépendance nécessaire avec le chef atteint par la cassation ; que, pour condamner M. Z... à verser à la SCI du Dauphine la somme de 111. 200 ¿ sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle, la Cour d'appel a retenu qu'il avait commis une faute en soutenant que la vente était valable (arrêt page 9, al. 1er) ; que la cassation du chef de dispositif prononçant l'annulation du compromis de vente du 14 avril 2005 entraînera, par voie de conséquence, l'annulation du chef de dispositif retenant la responsabilité de M. Patrick Z..., en application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, un notaire est fondé à tirer les conséquences d'un acte tant qu'il n'a pas été annulé ; qu'en retenant, pour condamner solidairement M. Patrick Z... et la société MMA Iard à verser à la SCI du Dauphine la somme de 11. 200 ¿ sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle, que celui-ci avait eu un comportement fautif en affirmant aux parties que la « vente était parfaite, ce à quoi avait contribué le fait d'accepter, le 9 février 2006, de déposer le compromis au range de ses minutes » (arrêt page 9, 1er) et que « l'ensemble du site était cédé » (arrêt page 8, dernier al.) quand le compromis signé entre les parties le 14 avril 2005 était valable et devait produire ses effets tant qu'il n'avait pas été annulé, de sorte que l'officier public n'avait pu commettre de faute en se référant à l'effet obligatoire de cet acte ou en le déposant au rang de ses minutes, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité d'un notaire est subordonnée à l'existence certaine d'un lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le dommage allégué ; qu'en condamnant M. Patrick Z... et la société MMA Iard à indemniser la SCI Stephnat des conséquences de l'indisponibilité des biens litigieux, quand il résultait des constatations des juges du fond que la SCI Stephnat, qui avait persisté, même après l'introduction de l'instance et le prononcé du jugement ayant annulé le compromis, à soutenir que la vente était parfaite et devait être réitérée en tant qu'elle portait sur l'ensemble des parcelles visées, aurait donc, indépendamment de l'analyse que le notaire aurait pu faire de la situation, maintenu à tout prix sa position de sorte que la faute de l'officier ministériel, à la supposer établie, était sans lien avec l'indisponibilité du bien, la Cour d'appel a méconnu l'article 1382 du Code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. Patrick Z... et la société MMA Iard à verser à la SCI du Dauphine la somme de 111. 200 ¿ ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que le compromis de vente porte sur des parcelles cadastrées AE 526, AE 546, AE 982 et AE 984 ; que toutefois, ces parcelles ont été regroupées en une parcelle unique, numérotée AE 1098, laquelle a ensuite été divisée en trois parcelles, numérotées AE 1099, AE 1100 et AE 1101 ; qu'il est également constant que la parcelle AE 1100 a été cédée le 31 mars 1995 par la SCI DU DAUPHINE à la société JECCO ; qu'il apparait en outre que la SCI DU DAUPHINE représentée par Mme A... a contesté son intention de vendre la totalité de la parcelle AE 1099 sur laquelle est construit un bâtiment faisant l'objet d'un bail commercial ; qu'abstraction faite du caractère obsolète des références cadastrales mentionnées dans le compromis de vente et du désaccord allégué concernant la parcelle numérotée AE 1099, il est incontestable que ce compromis, en ce qu'il porte sur les parcelles numérotées AE 526, AE 546, AE 982 et AE 984, lesquelles ont été successivement réunies au sein d'une même parcelle avant d'être scindées en trois nouvelles parcelles, portait par voie de conséquence sur la parcelle AE 1100 pourtant cédée le 31 mars 1995 par la SCI DU DAUPHINE à la société JECCO ; qu'il s'ensuit que le consentement des parties a été vicié par une erreur qui, affectant la substance de la chose vendue, entraîne la nullité du contrat ;
1°) ALORS QUE seule l'erreur excusable est susceptible d'entrainer l'annulation du contrat ; que la société MMA Iard soulignait, dans ses conclusions, que le compromis du 14 avril 2005 n'encourait aucune nullité puisqu'à supposer que la SCI du Dauphine ait contracté sous l'emprise d'une erreur, celle-ci serait inexcusable, la SCI n'ayant pu, sans commettre de faute, se tromper dans la désignation de son propre bien (conclusions du 23 avril 2012, pages 10 et 11) ; qu'en prononçant l'annulation du compromis du 14 avril 2005, sur le fondement de l'erreur dont aurait été victime la SCI du Dauphine, sans répondre au moyen tiré du caractère inexcusable de celle-ci, la Cour d'appel a méconnu l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, seule l'erreur excusable est susceptible d'entraîner l'annulation du contrat ; qu'en prononçant l'annulation du compromis du 14 avril 2005, sur le fondement de l'erreur dont aurait été victime la SCI du Dauphine quand elle retenait par ailleurs que la SCI du Dauphine avait commis une faute dès lors que son gérant « M. A..., ne pouvait ignorer qu'il avait cédé dix ans plus tôt une partie des biens qu'il se proposait de vendre » (arrêt page 9, al. 4), la Cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil.
