LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y...administrateur provisoire de l'immeuble sis lieu dit Valdigieri à Grimaud ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 novembre 2012), que M. Z...a divisé par acte notarié du 31 octobre 1990 une parcelle dont il était propriétaire et fait établir un " état descriptif de division et règlement de copropriété " instituant 2 lots qui ont été vendus à M. et Mme X... pour le lot 1 et M. Laurent A...et Mme Isabelle A...(les consorts A...) pour le lot 2 ; que M. et Mme X... ayant fait construire une piscine en 2007, les consorts A...les ont assignés en démolition de cet ouvrage et remise en état sous astreinte ;
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que la description du lot 1 ne fait mention d'aucune quote part des parties communes et que, si le tableau récapitulatif listant les 2 lots affecte à chacun 1/ 2 quote-part de partie communes, la consistance des lots est donnée comme constituée d'un seul bâtiment à usage d'habitation sans visa de la piscine et en déduit que M. et Mme X... n'ont sur le terrain qu'un droit de jouissance privative et que le droit de construire une piscine, qui inclut nécessairement celui d'affouiller le sol, partie commune, s'analyse comme un droit accessoire aux dites parties, qui échappe au libre exercice du copropriétaire, hors l'autorisation votée par l'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi alors que le lot 1 est désigné dans le règlement de copropriété comme " le droit de construire une maison, un terrasse couverte, un garage, une piscine " et affecté de la moitié indivise du terrain et des parties communes, la cour d'appel, qui a dénaturé cet acte, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné, sous astreinte, M. et Mme X... à détruire la piscine et le mur en parpaings visé au constat du 22 novembre 2010, à retirer les remblais et à remettre le terrain en son état initial conformément au plan altimétrique dressé en 1990 par M. B...et à verser M. et Mme A...la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 23 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts A...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts A...; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme X... à détruire la piscine et le mur en parpaings visé au constat du 22 novembre 2010, et en conséquence de les avoir condamnés à retirer les remblais et à remettre le terrain en son état initial conformément au plan altimétrique dressé en 1990 par M. B..., et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE l'état descriptif de division/ règlement de copropriété, établi le 31 octobre 1990, qui s'impose à chacun des copropriétaires comme étant la loi des parties, définit, en son article 2, les parties communes comme « celles qui ne sont pas réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » et il cite, notamment, la totalité du sol, bâti ou non, les murs ou clôtures séparatifs de la propriété, ainsi que tous accessoires des parties communes ; les parties privatives sont, quant à elles, définies comme « les locaux et espaces compris dans la composition d'un lot et réservés à l'usage exclusif de son propriétaire ; elles comprennent à titre énonciatif : les fondations, les revêtements de sols, les enduits intérieurs, les cloisons intérieures avec leurs portes, les canalisations et réseaux divers ¿ affectés à l'usage exclusifs d'un lot, les installations sanitaires et celles de cuisine, les terrasses situées au droit des logements, en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur d'un lot ou affecté à son usage exclusif », ce qui concerne donc la construction de la maison d'habitation, et tout ce qui est compris dans son volume ou indispensable à usage, mais ne permet pas de considérer que la piscine serait constitutive d'une partie privative ainsi que M. et Mme X... le prétendent ; que le règlement décrit, par ailleurs, les locaux constituant la copropriété ainsi qu'il suit : lot 1, propriété de M. et Mme X... : « la moitié indivise du terrain et des parties communes afférentes à une maison qui sera située dans la partie nord du terrain qui doit être édifiée conformément au permis de construire ¿ le droit de construire une maison à usage d'habitation, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, d'une SHON maximale de 200 m ² qui comprendra après achèvement :- au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, une cuisine, un living, un dégagement, deux chambres, une salle de bains et water7 closets ¿ à l'étage : un dégagement, une chambre, un bureau, une salle de bains et un water-closets ¿ terrasse couverte ¿ garage ¿ piscine » ; une description du même ordre est donnée par le lot 2 ; cette description, purement littérale, ne fait mention d'aucune quote-part de parties communes attachées aux lots ; elle est cependant suivie d'un récapitulatif, listant les deux lots auxquels se trouve affectée ¿ quote-part de parties communes pour chacun, la consistance du lot y étant donnée comme constituée d'un seul bâtiment à usage de maison, sans visa de la piscine ; que l'ensemble de ces stipulations, qui citent le sol, comme une partie commune, ou comme une partie indivise, et qui mentionnent la piscine dans la seule description littérale des lots, sans la citer dans le tableau récapitulatif, nécessitent, à raison de leur confusion sinon de leurs contradictions, d'être interprétées, la cour retenant, en conséquence, que le terrain est clairement cité comme relevant des parties communes, lesquelles incluent également tous droits accessoires à celles-ci, qui les qualifient d'indivises dans la description du lot privatif et que le tableau qui suit immédiatement cette description affecte à chacun des lots des quotes-parts de parties communes, en ne citant au titre de sa consistance que la maison, à l'exclusion de la piscine ; qu'il en résulte que M. et Mme X... n'ont sur le terrain qu'un droit de jouissance privatif, et que le droit de construire une piscine, qui inclut nécessairement celui d'affouiller le sol, partie commune, et qui s'analyse donc comme un droit accessoire aux dites parties, échappe au libre exercice du copropriétaire, hors l'autorisation votée par l'assemblée générale ; que les consorts X... invoquent, par ailleurs, vainement le moyen tiré de la conformité de cette construction au regard des exigences de l'urbanisme, lequel est, en effet, inopérant, dès lors que les autorisations d'urbanisme sont toujours accordées sous la réserve des droits des tiers, étant encore précisé, que si les consorts X... ont obtenu, pour la réalisation de leur piscine, une autorisation administrative le 24 août 2007, le règlement de copropriété, en son article 9, stipule : Après achèvement de l'immeuble, il ne pourra être édifié aucune construction, même à caractère provisoire » et vise un permis de construire accordé à M. Z..., prévoyant pour le lot X... une maison sans piscine ; que l'ensemble de ces considérations justifie, en conséquence, la condamnation, sous astreinte ainsi qu'il sera dit au dispositif, de M. et Mme X... à démolir la piscine édifiée en infraction au règlement de copropriété et à remettre en leur état initial, conformément au plan altimétrique établi par M. B...en 1990, le terrain et les remblais existants, ainsi qu'à détruire le muret en parpaings en cours de construction lors du constat dressé le 22 novembre 2010 par la SCP Aubert ; qu'aucune prescription ne saurait d'ailleurs être retenue en ce qui concerne les remblais qui ont été mis en place à la suite des travaux réalisés pour la piscine à partir de 2007 ainsi que cela ressort de l'étude des plans de l'expert, puis, qui ont été complétés dans le cadre d'autres aménagements ultérieurement réalisés dans le jardin ainsi qu'il sera vu ci-dessus ;
1/ ALORS QU'en jugeant que le lot n° 1 ne comportait pas de droit privatif de construire une piscine quand « l'état descriptif de division et règlement de copropriété » précisait la nature du lot consistant en un droit réel privatif du terrain à bâtir une maison comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage, des locaux accessoires et une piscine, la cour d'appel a dénaturé l'état descriptif de division et règlement de copropriété, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
2/ ALORS QU'en affirmant que l'état descriptif de division et de règlement de copropriété ne comportait pas un droit réel privatif à bâtir une piscine, le tableau récapitulatif ne mentionnant pas la piscine quand, en page 12, il était précisé que chacun des deux lots possède une quote-part des parties communes (la moitié indivise du terrain et des parties communes), a une situation distincte (partie nord ou partie sud), comporte une définition du droit réel privatif du terrain à bâtir : une maison comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage, des locaux accessoires et une piscine, et qu'en page 13, le tableau récapitulatif, résumant, conformément à l'article 71- c du décret du 14 octobre 1955 le terme « maison », visait bien évidemment « une maison à usage d'habitation qui comprendra après achèvement une piscine », la cour d'appel a dénaturé l'état descriptif de division et règlement de copropriété, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
3/ ALORS QUE l'état descriptif de division et de règlement de copropriété prévoyait expressément que la propriété du lot n° 1 comportait le droit de construire une piscine et était doté de tantièmes de parties communes ; que M. et Mme X... étaient titulaires d'un lot de nature transitoire composé du droit de construire qui portait à la fois sur une maison comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage, d'une terrasse couverte, un garage et une piscine ; qu'en jugeant que la construction de la piscine était l'exercice d'un droit d'affouillement accessoire aux parties communes, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
