LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 novembre 2013), que le syndicat des copropriétaires de la résidence « Village Cheval » (le syndicat) créée en 1991 et comprenant un hôtel, un bâtiment divisé en appartements, des villas et un bâtiment à usage d'écurie a assigné M. Y... ainsi que M. et Mme X..., propriétaires de lots respectivement acquis en 2004 et 2005, afin qu'ils respectent l'usage exclusivement commercial de l'immeuble et se mettent en conformité avec le règlement de copropriété du 30 décembre 1991 et l'acte modificatif du 9 mars 1993 prévoyant la soumission du groupe d'immeubles au statut de résidence de tourisme à vocation commerciale ; que la société Aplus Lacanau, gestionnaire de l'immeuble, est intervenue volontairement à l'instance ; que le tribunal a disjoint la demande de la société et a statué sur la demande principale par jugement du 14 décembre 2010 ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le règlement de copropriété, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires dès lors qu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que, selon le règlement de copropriété de 1992, la destination des bâtiments B et des villas étaient celle propre aux résidences de tourisme, qui sont des établissements commerciaux d'hébergement offrant de manière permanente ou saisonnière des biens à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile ; qu'en s'abstenant de rechercher si, en stipulant que le droit de jouissance des copropriétaires s'exerçait sous réserve des dispositions de ce statut, le règlement de copropriété n'avait pas pour effet d'interdire l'occupation permanente des biens concernés par les propriétaires à titre de résidence principale ou secondaire et de les contraindre à louer de manière permanente ou saisonnière leur bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité ; qu'il ne résulte pas des constatations de la cour d'appel que le règlement de copropriété publié en 1992 ait été régulièrement modifié ou abrogé ; qu'en privant néanmoins d'effet les stipulations, non abrogées, de ce règlement d'où il résultait que le droit de jouissance des copropriétaires étaient restreints par les règles du statut des résidences de tourisme, au motif inopérant que les immeubles en cause n'avaient pas fait l'objet d'un classement dans cette catégorie, et en en déduisant que l'occupation de l'immeuble à des fins d'habitation devait être admise, la cour d'appel a violé les articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le classement de l'immeuble en résidence de tourisme n'avait pas été obtenu et que l'acte modificatif du règlement de copropriété du 9 mars 1993, non publié, n'était pas opposable à M. Y... et à M. et Mme X... et relevé que le règlement de copropriété stipulait que chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne les locaux constituant la propriété privative, le droit d'en jouir en toute propriété sous réserve, concernant les lots soumis au statut des résidences de tourisme, des règles de ce statut, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par motifs propres et adoptés, retenu, à bon droit, que l'absence de classement en résidence de tourisme faisait perdre à la copropriété tout droit à ce statut, que le règlement de copropriété régulièrement publié ne comportant aucune stipulation particulière relative à une destination exclusivement hôtelière ou para-hôtelière des lots de copropriété ni même une référence à l'obligation de donner ses lots en location pour une durée minimale et en a exactement déduit que les copropriétaires ne pouvaient se voir imposer une destination exclusivement commerciale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Aplus Lacanau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Aplus Lacanau et la condamne à payer à M. Y... et à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Aplus Lacanau.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le statut des résidences de tourisme n'est pas applicable à l'ensemble immobilier « Résidence Cheval Lacanau n° 1 », dit que le lot n° 96 appartenant à M. Y... et le lot n° 69 appartenant à M. et Mme X... sont à usage d'habitation, et rejeté les demandes de la SARL A Plus Lacanau tendant à ce qu'il soit dit que ces lots sont à usage hôtelier ou para-hôtelier et à ce qu'il leur soit fait interdiction d'utiliser les lots à titre de résidence principale ou secondaire ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 8 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que l'article 9 de cette loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que le règlement de copropriété concernant l'ensemble immobilier en cause, publié le février 1992, indique qu'il comprend un bâtiment à usage d'hôtel, un bâtiment hôtel-résidence, 16 villas composées chacune de deux appartements, et un bâtiment écurie, tout en précisant que cet ensemble immobilier comprendra divers aménagements et équipements communs liés au centre équestre, et d'autres équipements communs tels que piscine et bâtiment accueil, lequel sera réservé aux propriétaires des lots soumis au statut des résidences de tourisme, à savoir les lots des bâtiments B et C et des villas ; qu'il est rappelé en page 41 du règlement de copropriété que ce bâtiment ne sera commun qu'entre les lots soumis au statut des résidences de tourisme, à savoir les lots des bâtiments B et C des villas ; que le règlement contient la désignation de chaque lot (chambre d'hôtel, appartement, box, parking) avec le détail de sa composition et le paragraphe intitulé « Destination des différents lots » précise simplement que cette destination ne pourra en aucun cas être modifiée, à moins d'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et autorisation des administrations compétentes si cette autorisation est nécessaire ; qu'au paragraphe « usage des parties privées », il est stipulé que « chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne les locaux constituant la propriété privative, le droit d'en jouir et d'en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, sous les réserves concernant les lots soumis au statut des résidences de tourisme, des règles de ce statut » ; que la référence faîte à plusieurs reprises dans le règlement de copropriété au statut des résidences de tourisme montre qu'il était projeté de demander le classement des bâtiments B et C et des villas dans cette catégorie de résidence ; qu'il est établi par les pièces produites et plus précisément par le courrier adressé par le préfet de la Gironde à M. Y... sur ce point, que ce classement n'a pas eu lieu, seul l'hôtel ayant bénéficié d'un classement tourisme trois étoiles le 29 juillet 1997 ; que la société A Plus Lacanau n'en disconvient pas et invoque le statut de résidence hôtelière et para-hôtelière ; que force est de constater que le règlement initial de copropriété ne contient aucune mention de nature à établir que les bâtiments dans lesquels se trouvent les lots acquis par les intimés sont à usage de résidence hôtelière ou para-hôtelière ; que le modificatif en date du 9 mars 1993 apporté à ce règlement stipule dans un paragraphe « classement en résidence de tourisme » que les appartements dans les bâtiments B et D et les villas sont à usage hôtelier ou para-hôtelier, mais il n'est pas justifié de la publication de ce document à la conservation des hypothèques ; que dès lors ce modificatif n'est pas opposable à M. Y... et aux époux X..., acquéreurs de lots en 2004 et 2005 ; que les deux décisions du tribunal administratif de Dijon du 11 janvier 2001 et du 5 février 2002 citées par la société appelante, qui ont admis le régime fiscal de la location saisonnière hôtelière et non de la location de meublé au bénéfice de sociétés propriétaires de lots dans la résidence Village Cheval Lacanau, ne se sont pas prononcées sur la nature juridique de la copropriété, et il ne peut en être déduit la soumission de l'ensemble des appartements et villas à un usage hôtelier ou para-hôtelier opposable à tous les copropriétaires ; que les procès verbaux de visite d'un établissement recevant du public versés aux débats par l'appelante concernent uniquement l'hôtel, dont la destination n'est pas en cause, et sont sans incidence sur la destination des autres bâtiments et des villas ; que le règlement de copropriété régulièrement publié ne contenant aucune stipulation particulière relative à une destination exclusivement hôtelière ou para-hôtelière de tous les lots de copropriété, ni même la moindre référence à une obligation de donner ses lots en location pour une durée minimum, les copropriétaires ne peuvent se voir imposer une telle destination ; qu'en conséquence, les lots dont les intimés sont propriétaires doivent être considérés comme étant à usage d'habitation, ainsi que l'a justement décidé le tribunal ;
ET AUX MOTIFS QUE l'objet du litige porte sur l'interprétation du règlement de copropriété du 30 décembre 1991, étant admis que le modificatif du 9 mars 1993, non publié, n'est pas opposable aux défendeurs ; que l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que l'article 9 prévoit que chaque copropriétaire dispose d'une partie privative comprise dans son lot, qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en ce qui concerne la destination de l'immeuble, dans un premier titre relatif à la désignation générale et à l'exposé du programme de construction, le règlement de copropriété désigne un hôtel, un bâtiment hôtel résidence, des villas et un bâtiment écurie, précisant que l'ensemble immobilier comprendra des équipements communs, tels qu'un bâtiment accueil et que ce tourisme à savoir les lots des bâtiments B et C et des villas ; qu'il est encore rappelé plus loin (p 41 du règlement) que ce bâtiment d'accueil ne sera commun qu'entre les lots soumis au statut des résidences de tourisme, à savoir les lots des bâtiments B (hôtel-résidence constitué d'appartements), C (écuries) et des villas ; qu ¿ après un descriptif des différents lots et de leur composition, le paragraphe « destination des lots » se borne à préciser que celle-ci ne pourra être modifiée sans autorisation de l'assemblée générale et des administrations compétentes ; que le paragraphe « usage des parties privées » stipule « chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne les locaux constituant la propriété privative, le droit d'en jouir et d'en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, sous les réserves concernant les lots soumis au statut des résidences de tourisme, des règles de ce statut » ; qu'il ressort de l'examen de ces clauses du règlement que les initiateurs du programme de construction avaient effectivement le projet de faire procéder au classement de l'ensemble immobilier en résidence de tourisme ; mais qu'il ressort de l'arrêté du 14 février 1986 relatifs aux hôtels et aux résidences de tourisme que « article I : définitions et normes de classement, a) La Résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation commerciale saisonnière ¿ b) elle peut être placée sous le statut de la copropriété loi du 10 juillet 1965 sous réserve que le règlement de copropriété prévoient expressément : 1) une destination et des conditions de jouissance conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 pour 100 des chambres ou appartements meublés ; 2) une gestion assurée pour l'ensemble de la Résidence par une seule personne physique ou morale » ; qu'il est acquis que l'ensemble immobilier n'a pas fait l'objet d'un classement en résidence de tourisme, seul l'hôtel (bâtiment A) a bénéficié d'un classement tourisme trois étoiles le 29 juillet 1997 ; que contrairement à ce que soutient la société A Plus Lacanau, l'absence de classement en Résidence de tourisme fait perdre à la copropriété tout droit à ce statut puisqu'une résidence de tourisme est un établissement classé par définition ; que les copropriétaires ne peuvent donc se voir imposer une destination exclusivement commerciale qui devrait se déduire de cette seule référence au statut des résidences de tourisme dans le règlement de copropriété ; que le principe étant celui de la libre jouissance par un propriétaire de son bien, tout restriction à ce droit se doit d'être clairement exprimée par le règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le règlement de copropriété ne contenant aucune disposition particulière relative à une destination exclusivement commerciale des lots de copropriété, ni à l'obligation de donner ses lots en location pour une durée minimum ; que dès lors, toute référence dans le règlement de copropriété aux lots soumis au statut des résidences de tourisme ne peut avoir d'effet, faute de classement effectif ; que par ailleurs, les textes cités par la société A Plus Lacanau sur la faculté de faire classer ou non son établissement en Résidence de tourisme sont relatifs aux différentes catégories possible de classement existant et ne contredisent pas l'obligation de classement pour bénéficier du statut de Résidence de tourisme ; que de même, la décision du tribunal administratif de Dijon du 5 février 2002, admettant le régime fiscal de la location saisonnière hôtelière et non de la location en meublé au bénéfice d'une EURL propriétaire d'un lot dans le Village Lacanau Cheval, ne s'est pas prononcée sur l'analyse juridique de la copropriété au regard de la destination de l'immeuble dans son règlement, et ne lie donc pas la juridiction judiciaire quant aux rapports entre les copropriétaires entre eux ; que les lots des défendeurs doivent être considérés comme étant à usage d'habitation ;
1° ALORS QUE le règlement de copropriété, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires dès lors qu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que, selon le règlement de copropriété de 1992, la destination des bâtiments B et des villas étaient celle propre aux résidences de tourisme, qui sont des établissements commerciaux d'hébergement offrant de manière permanente ou saisonnière des biens à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile ; qu'en s'abstenant de rechercher si, en stipulant que le droit de jouissance des copropriétaires s'exercerait sous réserve des dispositions de ce statut, le règlement de copropriété n'avait pas pour effet d'interdire l'occupation permanente des biens concernés par les propriétaires à titre de résidence principale ou secondaire et de les contraindre à louer de manière permanente ou saisonnière leur bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité ; qu'il ne résulte pas des constatations de la cour d'appel que le règlement de copropriété publié en 1992 ait été régulièrement modifié ou abrogé ; qu'en privant néanmoins d'effet les stipulations, non abrogées, de ce règlement d'où il résultait que le droit de jouissance des copropriétaires étaient restreints par les règles du statut des résidences de tourisme, au motif inopérant que les immeubles en cause n'avaient pas fait l'objet d'un classement dans cette catégorie, et en en déduisant que l'occupation de l'immeuble à des fins d'habitation devait être admise, la cour d'appel a violé les articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
