LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2013), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 2e, 28 mai 2011, pourvoi n° 10-16. 735), que M. X..., bénéficiaire d'un pacte de préférence portant sur l'acquisition d'un immeuble, a signifié à son propriétaire, la société Gecina, son acceptation de l'offre d'acquisition ; que la société Gecina l'a assigné en déclaration de la déchéance de son droit de préférence et qu'il l'a lui-même assignée en constatation de la perfection de la vente ; que par arrêt du 5 octobre 2006, la cour d'appel a dit que M. X... avait acquis l'immeuble le 4 septembre 2001 ; que l'acte authentique de vente a été signé le 24 janvier 2007 ; que M. X... a assigné la société Gecina en paiement des loyers de l'immeuble, perçus par elle entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Gecina fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... la somme de 2 392 193 euros en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2001 et de rejeter sa demande fondée sur l'article 1652 du code civil, alors, selon le moyen :
1°/ que n'a pas été débattue lors de l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 5 octobre 2006, ni tranchée dans le dispositif de cette décision, la question de savoir si la date de l'entrée en jouissance par M. X... et son droit corrélatif de percevoir les loyers devaient être arrêtés au jour du transfert de propriété, le 4 septembre 2001, ou s'ils avaient été reportés par les parties jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente ; qu'en affirmant que fixer cette date d'entrée en jouissance et de perception des loyers après le 4 septembre 2001 remettrait en cause l'autorité de la chose jugée par l'arrêt susmentionné, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
2°/ que le dispositif de l'arrêt du 5 octobre 2006 n'a pas davantage dit que la société Gecina serait privée du droit de conclure la vente litigieuse aux mêmes conditions qu'avec le tiers acquéreur évincé faute d'avoir transmis à M. X... la promesse de vente conclue avec ce tiers ; qu'en considérant qu'en conséquence d'une telle faute l'arrêt susmentionné aurait fixé au 4 septembre 2001 la date d'entrée en jouissance et que retenir une date ultérieure porterait atteinte l'autorité de chose jugée attachée au dit arrêt, la cour d'appel a de plus fort violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
3°/ que les parties à une vente peuvent parfaitement dissocier la date du transfert de propriété résultant de leur accord sur la chose et sur le prix, de la date de l'entrée en jouissance par l'acquéreur, notamment en reportant celle-ci jusqu'à la régularisation de l'acte authentique de vente ; qu'en liant ces deux dates pour fixer à celle du transfert de propriété, le 4 septembre 2001, l'entrée en jouissance et le droit de percevoir les loyers de M. X..., la cour d'appel a violé les articles 1134, 1583 et 1610 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le dispositif de l'arrêt du 5 octobre 2006 avait fixé au 4 septembre 2001 le jour de la vente de l'immeuble à M. X... et relevé que la société Gecina ne pouvait pas utilement invoquer les dispositions de la promesse de vente consentie à un tiers le 25 juillet 2001 en ce qu'elle différait le transfert de la propriété et l'entrée en jouissance au jour de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a pu en déduire que la date du 4 septembre 2001, à laquelle M. X... a acquis son droit de propriété, conditionnait pour lui l'entrée en jouissance et la perception des loyers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1652 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Gecina en paiement de l'intérêt du prix de la vente à compter du 4 septembre 2001 jusqu'au jour du paiement du capital, l'arrêt retient que les dispositions de l'article 1652 du code civil, qui reposent sur des considérations d'équité et visent à empêcher que l'acquéreur puisse bénéficier jusqu'au paiement du prix à la fois des fruits et des intérêts sur le prix, ne sont pas applicables en l'espèce, dès lors que l'immeuble n'a pas été livré le 4 septembre 2001, ce défaut de livraison dont est résulté le différé du paiement du prix étant imputable au seul vendeur, et que par suite, si les fruits, en l'espèce les loyers perçus, doivent être restitués à l'acquéreur, celui-ci ne les avait pas perçus jusqu'à la date où il a effectué le paiement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'intérêt sur le prix représentant la contrepartie de la jouissance du bien, le droit reconnu à l'acquéreur de percevoir les fruits pendant la période séparant le jour du transfert de propriété de celui de la signature de l'acte authentique implique l'obligation pour l'acquéreur de payer l'intérêt légal sur le prix de vente jusqu'au jour du paiement, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu les articles 1376, 1378 et 1153 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Gecina à payer à M. X... les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2001 sur les loyers perçus par elle, l'arrêt retient que les loyers étaient acquis à l'acquéreur par application de l'article 1614 du code civil et donc exigibles, sans mise en demeure, à la date du transfert de propriété, sans que la société Gecina qui avait manqué à son obligation de délivrance puisse se prévaloir du défaut du paiement du prix, alors que M. X... avait pris les dispositions nécessaires pour pouvoir dès cette date payer le prix de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la date du 4 septembre 2001 ne correspond ni à celle de la demande en répétition des loyers perçus indûment par la société Gecina ni à celle de leur perception, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Gecina à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 2 392 193 euros à compter du 4 septembre 2001 et rejette la demande de la société Gecina en paiement de la somme de 1 157 427 euros au titre des intérêts au taux légal sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, l'arrêt rendu le 23 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Gécina.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société GECINA à payer à Monsieur X... la somme de 2 392 193 € en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2001, et a rejeté la demande de la société GECINA fondée sur l'article 1652 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de paiement des loyers, il résulte de l'arrêt du 5 octobre 2006 qui a tranché dans le dispositif tant la perfection de la vente que son prix et la date de l'acquisition au 4 septembre du droit de propriété de Ariel X..., en soulignant dans les motifs qu'il n'y avait lieu à résolution de la vente, eu égard à l'absence de communication de la promesse pour vérifier si les conditions qui lui étaient faites étaient les mêmes que celles faites au candidat acquéreur, et aux dispositions prises pour financer l'acquisition ; que par suite, et à raison des conséquences tirées par la cour dans son arrêt du 5 octobre 2006 de la carence de la société Gecina, cette dernière ne peut utilement exciper de dispositions de la promesse de vente quant à la date de l'entrée en jouissance dont découle le sort de la perception des loyers et de leur restitution puisque la date de l'acquisition du droit de propriété a été fixée à une date antérieure à la date de la signature de l'acte de vente, que la date retenue du 4 septembre 2001 conditionne l'entrée en jouissance et la perception des loyers qui lui sont accessoires, que l'absence de référence à la promesse comme la signature tardive de l'acte sont la conséquence d'un fait fautif imputable à la société Gecina et que toute référence à la promesse pour fixer la date de l'entrée en jouissance aurait pour effet de méconnaître l'autorité de la chose jugée qui s'attache à l'arrêt du 5 octobre 2006 quant à la date d'acquisition de son droit de propriété par Ariel X... ; que, en ce qui concerne le montant des loyers dont la SA Gecina serait redevable, celui des loyers proprement dits de 3 013 365 et des charges incombant au propriétaire ou correspondant à des frais de gestion pouvant être déduits de loyers soit 618793 € n'est pas utilement contredit, que la discussion porte sur :- une somme de 21791 € correspondant selon la SA Gecina à des impayés,- un préjudice de portage financier soit 1 157 427 €,- le montant des intérêts de retard réclamés par Ariel X... soit 171 236, 12 € ; que pour déduire des loyers à reverser à Ariel X... une somme de 21791 € au titre d'impayés qu'elle n'aurait en réalité pas perçue, la SA Gecina prétend que ces impayés sont distincts de ceux pris en compte dans l'acte du 24 janvier 2007 et qui ne figurent pas dans son décompte, que Ariel X... conteste cette analyse et soutient que ces impayés sont précisément ceux qui sont visés par une clause spéciale de cet acte ; que le décompte produit par Gecina fait état d'impayés pour un montant de 21791 € se décomposant en 79 € au titre de l'exercice 2005 et 21 712 € au titre de la période du 1er au 24 janvier 2007 ; qu'il résulte de l'acte du 24 janvier 2007 qu'a été cédée par le vendeur une créance au titre d'impayés pour un montant de 10856 € correspondant à la moitié de la valeur nominale e la créance qui est donc d'un montant de 21712 € ce qui correspond exactement aux impayés de l'année 2007 qui ont donc été pris en compte par cet acte qui indique que la somme de 10856 € a été payée immédiatement à l'acquéreur ; que seule n'est pas prise en compte la somme de 79 € pour laquelle Ariel X... ne fournit aucune explication et ne contredit donc pas utilement l'analyse de Gecina, en sorte qu'il y a lieu de déduire du montant des loyers à reverser la somme de 79 € ; que sur la somme due au titre du portage financier, par application de l'article 1652 du code civil, l'acheteur doit l'intérêt du prix de la vente jusqu'au paiement du capital si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus, que cette disposition n'a pas pour objet de sanctionner une faute de l'acquéreur mais repose sur des considérations d'équité visant à empêcher que l'acquéreur puisse bénéficier jusqu'au paiement du prix à la fois des fruits et des intérêts sur le prix ; que ces dispositions ne sont pas applicables en l'espèce dès lors que l'immeuble n'a pas été livré le 4 septembre 2001, ce défaut de livraison dont est résulté le différé du paiement du prix étant imputable au seul vendeur comme il a été dit et non à une faute de l'acquéreur, que par suite si les fruits, en l'espèce les loyers perçus doivent lui être restitués, il ne les avait pas perçus jusqu'à la date où il effectuera le paiement ; que par voie de conséquence la demande de ce chef de la SA Gecina est rejetée ; que sur les intérêts de retard réclamés par Ariel X..., ce dernier fonde sa demande sur les dispositions du quatrième alinéa de l'article 1153 du code civil selon lesquelles le créancier auquel son débiteur a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts des intérêts moratoires de la créance, tandis que l'alinéa 3 du même article énonce que ces dommages et intérêts ne sont dus qu'à compter de la sommation de payer ; qu'en l'espèce les intérêts légaux ont commencé à courir à compter du 4 septembre 2001, dès lors que les loyers encaissés par la SA Gecina étaient la propriété de Ariel X... depuis cette date, que s'agissant d'une répétition de l'indu et non de l'exécution d'une obligation, une mise en demeure n'était pas nécessaire, qu'en tout état de cause une mise en demeure a été adressée par lui le 11 mars 2002 dans le cadre du procès-verbal de difficultés de régularisation de l'acte authentique et de l'assignation délivrée à Gecina qui ne comparaîtra pas de fournir tous documents nécessaires à la régularisation de l'acte authentique ; que la SA Gecina réplique que les intérêts de retard ne sont dus qu'à compter de l'assignation, les loyers n'étant pas exigibles tant que l'acquéreur n'avait pas payé le prix de la vente et la restitution des loyers résultant d'une décision judiciaire ne pouvant courir qu à compter de l'assignation ; que par l'effet du transfert de propriété fixé rétroactivement au 4 septembre 2001, les loyers étaient acquis par application de l'article 1614 du code civil à Ariel X... et donc exigibles, sans mise en demeure, s'agissant d'une conséquence du transfert de propriété, dès cette date sans que la SA Gecina puisse se prévaloir du défaut du paiement du prix, puisqu'elle s'est privée de ce paiement par le manquement à son obligation de délivrance ; qu'il résulte de l'arrêt du 5 octobre 2006 que Ariel X... avait pris les dispositions nécessaires pour pouvoir dès cette date payer le prix de vente, que les intérêts sur les loyers perçus sont donc dus par la SA Gecina, étant observé que sauf à tenir compte de la déduction de 79 € au titre des impayés de l'année 2005 les bases du calcul de Ariel X... ne sont pas discutés en sorte que le montant de 2392193 € au titre des loyers perçus dont la SA Gecina est redevable à Ariel X... produira intérêt au taux légal à compter du 4 septembre 2001, cette condamnation étant prononcée en deniers ou quittances eu égard à l'exécution provisoire du jugement du 25 juin 2009 » ;
ALORS premièrement QUE n'a pas été débattue lors de l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 5 octobre 2006, ni tranchée dans le dispositif de cette décision, la question de savoir si la date de l'entrée en jouissance par Monsieur X... et son droit corrélatif de percevoir les loyers devaient être arrêtés au jour du transfert de propriété, le 4 septembre 2001, ou s'ils avaient été reportés par les parties jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente ; qu'en affirmant que fixer cette date d'entrée en jouissance et de perception des loyers après le 4 septembre 2001 remettrait en cause l'autorité de la chose jugée par l'arrêt susmentionné, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et du code de procédure civile ;
ALORS deuxièmement QUE le dispositif de l'arrêt du 5 octobre 2006 n'a pas davantage dit que la société GECINA serait privée du droit de conclure la vente litigieuse aux mêmes conditions qu'avec le tiers acquéreur évincé faute d'avoir transmis à Monsieur X... la promesse de vente conclue avec ce tiers ; qu'en considérant qu'en conséquence d'une telle faute l'arrêt susmentionné aurait fixé au 4 septembre 2001 la date d'entrée en jouissance et que retenir une date ultérieure porterait atteinte l'autorité de chose jugée attachée au dit arrêt, la cour d'appel a de plus fort violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
ALORS troisièmement QUE les parties à une vente peuvent parfaitement dissocier la date du transfert de propriété résultant de leur accord sur la chose et sur le prix, de la date de l'entrée en jouissance par l'acquéreur, notamment en reportant celle-ci jusqu'à la régularisation de l'acte authentique de vente ; qu'en liant ces deux dates pour fixer à celle du transfert de propriété, le 4 septembre 2001, l'entrée en jouissance et le droit de percevoir les loyers de Monsieur X..., la cour d'appel a violé les articles 1134, 1583 et 1610 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de la société GECINA fondée sur l'article 1652 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE « par application de l'article 1652 du code civil, l'acheteur doit l'intérêt du prix de la vente jusqu'au paiement du capital si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus, que cette disposition n'a pas pour objet de sanctionner une faute de l'acquéreur mais repose sur des considérations d'équité visant à empêcher que l'acquéreur puisse bénéficier jusqu'au paiement du prix à la fois des fruits et des intérêts sur le prix ; que ces dispositions ne sont pas applicables en l'espèce dès lors que l'immeuble n'a pas été livré le 4 septembre 2001, ce défaut de livraison dont est résulté le différé du paiement du prix étant imputable au seul vendeur comme il a été dit et non à une faute de l'acquéreur, que par suite si les fruits, en l'espèce les loyers perçus doivent lui être restitués, il ne les avait pas perçus jusqu'à la date où il effectuera le paiement ; que par voie de conséquence la demande de ce chef de la SA Gecina est rejetée » ;
ALORS premièrement QUE depuis l'entrée en jouissance de l'acquéreur jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente accompagnée du règlement du prix, le vendeur ne peut être privé tout à la fois des fruits de la chose et des intérêts sur le prix de la chose dont il reste impayé ; qu'en rejetant la demande de la société GECINA tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer les intérêts sur le prix de l'immeuble depuis la date d'entrée en jouissance le 4 septembre 2001 jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente et le versement du prix le 24 janvier 2007, tout en la condamnant à restituer à l'acquéreur les loyers perçus au titre de la même période, la cour d'appel a violé l'article 1652 du code civil ;
ALORS deuxièmement QUE le bénéfice de l'article 1652 du code civil, qui est étranger à toute faute dans l'exécution du contrat, ne saurait être dénié au vendeur au prétexte que lui seul serait responsable, et non pas l'acquéreur, d'un retard de livraison de la chose ; qu'en retenant que la société GECINA aurait été responsable d'un défaut de livraison de l'immeuble au 4 septembre 2001 ayant différé le paiement du prix, pour rejeter sa demande fondée sur le texte susmentionné, la cour d'appel a violé ce dernier ;
ALORS troisièmement QU'en écartant, par renvoi aux motifs afférents à la restitution des loyers, la demande de la société GECINA fondée sur l'article 1652 du code civil parce qu'elle aurait commis un défaut de livraison de l'immeuble au 4 septembre 2001 justifiant le paiement différé du prix, ainsi qu'il résultait de l'autorité de chose jugée par l'arrêt du 5 octobre 2006, quand le dispositif de cet arrêt n'a tranché ni la question de la date d'entrée en jouissance, ni celle d'un quelconque retard de livraison imputable à la société GECINA, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société GECINA à payer à Monsieur X... les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2001 sur la somme de 2 392 193 € ;
AUX MOTIFS QUE « sur les intérêts de retard réclamés par Ariel X..., ce dernier fonde sa demande sur les dispositions du quatrième alinéa de l'article 1153 du code civil selon lesquelles le créancier auquel son débiteur a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts des intérêts moratoires de la créance, tandis que l'alinéa 3 du même article énonce que ces dommages et intérêts ne sont dus qu'à compter de la sommation de payer ; qu'en l'espèce les intérêts légaux ont commencé à courir à compter du 4 septembre 2001, dès lors que les loyers encaissés par la SA Gecina étaient la propriété de Ariel X... depuis cette date, que s'agissant d'une répétition de l'indu et non de l'exécution d'une obligation, une mise en demeure n'était pas nécessaire, qu'en tout état de cause une mise en demeure a été adressée par lui le 11 mars 2002 dans le cadre du procès-verbal de difficultés de régularisation de l'acte authentique et de l'assignation délivrée à Gecina qui ne comparaîtra pas de fournir tous documents nécessaires à la régularisation de l'acte authentique ; que la SA Gecina réplique que les intérêts de retard ne sont dus qu'à compter de l'assignation, les loyers n'étant pas exigibles tant que l'acquéreur n'avait pas payé le prix de la vente et la restitution des loyers résultant d'une décision judiciaire ne pouvant courir qu'à compter de l'assignation ; que par l'effet du transfert de propriété fixé rétroactivement au 4 septembre 2001, les loyers étaient acquis par application de l'article 1614 du code civil à Ariel X... et donc exigibles, sans mise en demeure, s'agissant d'une conséquence du transfert de propriété, dès cette date sans que la SA Gecina puisse se prévaloir du défaut du paiement du prix, puisqu'elle s'est privée de ce paiement par le manquement à son obligation de délivrance ; qu'il résulte de l'arrêt du 5 octobre 2006 que Ariel X... avait pris les dispositions nécessaires pour pouvoir dès cette date payer le prix de vente, que les intérêts sur les loyers perçus sont donc dus par la SA Gecina, étant observé que sauf à tenir compte de la déduction de 79 € au titre des impayés de l'année 2005 les bases du calcul de Ariel X... ne sont pas discutés en sorte que le montant de 2392193 € au titre des loyers perçus dont la SA Gecina est redevable à Ariel X... produira intérêt au taux légal à compter du 4 septembre 2001, cette condamnation étant prononcée en deniers ou quittances eu égard à l'exécution provisoire du jugement du 25 juin 2009 » ;
ALORS premièrement QU'en matière de répétition de l'indu les intérêts moratoires ne courent que si une mise en demeure est adressée à l'accipiens ; qu'en jugeant que de tels intérêts étaient dus sur les loyers depuis le 4 septembre 2001 sans que Monsieur X... dût mettre en demeure la société GECINA s'agissant d'une répétition de l'indu non de l'exécution d'une obligation, la cour d'appel a violé l'article 1153 du code civil ;
ALORS deuxièmement QU'en relevant que la société GECINA avait été mise en demeure le 11 mars 2002 de fournir tous documents nécessaires la régularisation de l'acte authentique, ce qui était impropre à établir qu'elle eût été interpellée aux fins de répéter les loyers encaissés depuis la date d'entrée en jouissance, la cour d'appel a violé l'article 1153 du code civil ;
ALORS troisièmement QU'en matière de répétition de l'indu les intérêts moratoires ne courent à compter d'une date antérieure à celle de la mise en demeure que si l'accipiens est de mauvaise foi ; qu'à supposer même que la lettre du le 11 mars 2002 valût mise en demeure, en condamnant la société GECINA à payer les intérêts moratoires à compter du 4 septembre 2001 sans caractériser sa mauvaise foi, la cour d'appel a violé les articles 1153 et 1378 du code civil.
