LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 décembre 2013), que la SAS Riviera Investment (la société), propriétaire de lots dans l'ensemble immobilier Villa Rose Jean, soumis au statut de la copropriété, cadastré section AI n° 253, alléguant être enclavée à la suite de l'arrêt rendu le 25 octobre 2004 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, déclarant que la parcelle anciennement cadastrée section AI n° 247, actuellement comprise dans la parcelle cadastrée section AI n° 509, appartenait aux copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la Villa Simple Abri, a, après expertise, assigné ce syndicat, sur le fondement des articles 682 et suivants du code civil, afin qu'il supprime toute entrave à la desserte de ses lots ; que le syndicat des copropriétaires de la Villa Rose Jean est intervenu volontairement à l'instance ;
Attendu que le syndicat Villa Simple Abri fait grief à l'arrêt d'ordonner le désenclavement de la parcelle cadastrée section AI n° 253, l'assiette de la servitude de passage étant fixée sur la parcelle cadastrée section AI n° 509, et de lui ordonner de prendre toutes dispositions pour permettre au syndicat Villa Rose Jean le passage sur la partie de cette parcelle correspondant à l'ancienne parcelle cadastrée section AI n° 247, alors, selon le moyen :
1°/ que la croyance du propriétaire, auteur de travaux de construction rendant son terrain enclavé, dans l'existence d'un accès à la voie publique ne retire à l'état d'enclave ainsi créé son caractère volontaire que si l'intéressé a pris soin de s'assurer d'un accès à la voie publique ou, à tout le moins, si sa croyance erronée dans l'existence d'un accès à la voie publique peut s'appuyer sur des éléments objectifs, comme un titre ; qu'en l'état de conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri avait fait valoir que le propriétaire qui avait lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique -ou l'ayant cause de celui-ci- ne pouvait se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave, la cour d'appel, qui a exclu le caractère volontaire de l'état d'enclave sans rechercher si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean, auteur des travaux, pouvait justifier d'éléments objectifs de nature à établir une croyance légitime en l'existence d'un droit de passage sur la parcelle AI 247, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;
2°/ qu'il résultait sans ambiguïté de l'arrêt rendu le 25 octobre 2004 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans une instance distincte, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean ne disposait d'aucun droit antérieur à la date de construction sur la parcelle anciennement cadastrée 247 et qui était incorporée dans la parcelle AI 509, puisque ledit arrêt avait relevé le fait que le projet de réalisation d'une voie d'accès commune par le lotisseur en 1929, voie qui aurait mené au boulevard de la Libération pour desservir notamment les lots 14, 16 et 16 bis, n'avait jamais été mené à bonne fin et que la parcelle cadastrée primitivement AI 247 et incluse dans la parcelle aujourd'hui désignée AI 509 avait toujours été la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire l'absence de caractère volontaire de l'état d'enclave, que cet arrêt aurait induit une modification du statut juridique de l'impasse, c'est-à-dire de la parcelle AI 247, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les constructions et aménagements existants sur le terrain de la copropriété Villa Rose Jean avaient été réalisés en toute bonne foi, en tenant compte de l'accès initialement prévu par le lotisseur menant au boulevard de la Libération, dont l'arrêt rendu le 25 octobre 2004 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait déclaré les copropriétaires du syndicat Villa Simple Abri seuls propriétaires, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit l'absence d'origine volontaire de l'enclave, a, sans dénaturer ledit arrêt, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri, le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Riviera Investment et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que la parcelle cadastrée section AI n° 253 lieudit Montée du Cap d'une contenance de 10 a 66 ca, sise à Saint-Jean-Cap-Ferrat appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean était enclavée, D'AVOIR en conséquence ordonné son désenclavement, l'assiette de la servitude de passage étant fixée sur la parcelle cadastrée AJ n° 509 appartenant au syndicat des copropriétaires de la Villa Simple Abri, D'AVOIR ordonné au syndicat des copropriétaires de la Villa Simple Abri de prendre toutes dispositions pour permettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean le passage sur la partie de la parcelle cadastrée 509 qui correspondait à l'ancienne parcelle cadastrée 247 par l'entrée du 9, boulevard de la Libération à Saint-Jean-Cap-Ferrat et D'AVOIR dit que la décision serait publiée à la conservation des hypothèques ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE le propriétaire qui avait lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique ne pouvait se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave ; que toutefois, il n'y avait enclave volontaire que lorsque le propriétaire avait bâti ou réalisé des aménagements en supprimant, en toute connaissance de cause, le passage sur la voie publique dans l'intention de profiter de la loi l'autorisant à solliciter un droit de passage pour cause d'enclave et lorsque la suppression de l'accès résulte d'un fait personnel imputable au propriétaire revendiquant ; que l'état d'enclave relative constaté résultait de l'édification de divers bâtiments sur le terrain de la copropriété Villa Rose Jean ; que cependant les fonds des parties provenaient de la division d'une propriété plus importante ayant appartenu à la société French Lands Development compagny limited qui avait créé en 1923 un lotissement dénommé "Ferme de May". La parcelle 253 (copropriété Villa Rose Jean) constituait les lots 16 et 16 bis et la parcelle 245 (copropriété Villa Simple Abri) le lot 14 bis de ce lotissement ; qu'en 1929 le lotisseur avait prévu la réalisation d'une voie d'accès menant au boulevard de la Libération pour desservir notamment les lots 14, 16 et 16 bis, par prélèvement de sol sur lesdits lots, chaque lot devenant propriétaire de la moitié de la rue ainsi créée ; que par arrêt du 25 octobre 2004 cette cour avait déclaré la copropriété Villa Simple Abri seule propriétaire de l'impasse menant au boulevard de la Libération ; que les constructions et aménagements existant sur le terrain de la copropriété Villa Rose Jean avaient été réalisés en toute bonne foi, en tenant compte de l'existence de l'accès menant au boulevard de la Libération et ce n'était que la modification du statut juridique de l'impasse menant à ce boulevard, survenue ensuite de l'arrêt du25 octobre 2004, qui se trouvait à l'origine de l'état d'enclave actuel de sorte qu'il ne saurait être reproché à la copropriété Villa Rose Jean de s'être volontairement enclavée (arrêt, p. 5, alinéas 2 à 5) ; qu'en effet, la construction de l'ensemble immobilier par la SCI Beamar en 1994, autorisée par un permis de construire délivré le 26 juillet 1991, avait été réalisée sur une parcelle de terrain cadastrée section AI 253 lieudit Montée du Cap d'une contenance de 10 a 66 ca, sise à Saint Jean Cap Ferrat, 14, Montée du Cap, 5 Traverse de May, 9, boulevard de la Libération (anciennement boulevard Singer) ; que les constructions et aménagements de ce terrain avaient donc été conçus et réalisés en tenant compte de l'existence de trois accès à la voie publique et ce n'était que la modification du statut juridique de la parcelle 247 donnant accès à la voie publique au niveau du 9, boulevard de la Libération, par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 25 octobre 2004 qui constituait l'événement créant l'état d'enclave de la propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean ; qu'il ne pouvait donc pas être utilement opposé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean le fait qu'il aurait lui-même obturé l'issue donnant accès à la voie publique (jugement, p. 6, alinéas 3 et 4) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la croyance du propriétaire, auteur de travaux de construction rendant son terrain enclavé, dans l'existence d'un accès à la voie publique ne retire à l'état d'enclave ainsi créé son caractère volontaire que si l'intéressé a pris soin de s'assurer d'un accès à la voie publique ou, à tout le moins, si sa croyance erronée dans l'existence d'un accès à la voie publique peut s'appuyer sur des éléments objectifs, comme un titre ; qu'en l'état de conclusions (p. 11) par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri avait fait valoir que le propriétaire qui avait lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique ¿ ou l'ayant cause de celui-ci ¿ ne pouvait se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave, la cour d'appel, qui a exclu le caractère volontaire de l'état d'enclave sans rechercher si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean, auteur des travaux, pouvait justifier d'éléments objectifs de nature à établir une croyance légitime en l'existence d'un droit de passage sur la parcelle AJ 247, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'il résultait sans ambiguïté de l'arrêt rendu le 25 octobre 2004 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans une instance distincte, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Rose Jean ne disposait d'aucun droit antérieur à la date de construction sur la parcelle anciennement cadastrée 247 et qui était incorporée dans la parcelle AI 509, puisque ledit arrêt avait relevé le fait que le projet de réalisation d'une voie d'accès commune par le lotisseur en 1929, voie qui aurait mené au boulevard de la Libération pour desservir notamment les lots 14, 16 et 16 bis, n'avait jamais été mené à bonne fin et que la parcelle cadastrée primitivement AJ 247 et incluse dans la parcelle aujourd'hui désignée AJ 509 avait toujours été la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Simple Abri ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire l'absence de caractère volontaire de l'état d'enclave, que cet arrêt aurait induit une modification du statut juridique de l'impasse, c'est-à-dire de la parcelle AJ 247, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis.
