LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 janvier 2013), que le 20 juin 2001, Mme X... a vendu à M. Y... deux parcelles de terre, sous la condition suspensive, pour la venderesse, qu'elle obtienne un permis modificatif du permis de construire du 4 mai 2001 ; que le permis modificatif a été accordé le 27 décembre 2001 ; que les parties ont signé l'acte notarié le 15 janvier 2002 ; que suite à l'arrêté municipal du 22 août 2002, retirant le permis modificatif, pour "fraude avérée" de la dépositaire, M. Y..., invoquant la garantie d'éviction, a assigné Mme X... en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant relevé que le trouble de droit imputable à l'autorité publique, résultant du retrait de permis de construire, avait une cause antérieure à la vente et avait persisté postérieurement à l'annulation de l'arrêté municipal de retrait par la juridiction administrative en raison du non-respect par la venderesse de son obligation contractuelle de demander le transfert du permis à l'acquéreur, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu que Mme X... était tenue d'indemniser M. Y... de son préjudice, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que madame X... devait sa garantie à monsieur Y... pour la menace d'éviction par l'autorité publique, survenue postérieurement à la vente mais pour une cause qui lui était antérieure, et qui a perduré entre le 22 août 2002 et le 7 février 2008, dit que madame X... restait devoir une indemnité à monsieur Y... en réparation du préjudice total subi par ce dernier, et condamné madame X... à payer à monsieur Y... la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la garantie d'éviction Luc Y..., au soutien de son appel, reproche à Catherine X..., d'une part, la fraude à l'origine de l'arrêt municipal de retrait du permis de construire ; qu'il explique que, même si c'est son architecte qui avait dessiné les plans, sa venderesse devait accomplir cette demande de transfert sous sa responsabilité ainsi qu'elle s'y était engagée dans le contrat ; qu'il soutient que l'engagement pris par la venderesse dans l'acte authentique du 15 janvier 2002 de transférer le permis n'a pas été respecté ; qu'il ajoute que la bonne foi de la venderesse ne modifie en rien ses erreurs lors de la demande du permis de construire sur les possibilités d'adduction au réseau d'eau potable et qu'un acte même involontaire du vendeur peut faire jouer la garantie d'éviction au bénéfice de l'acquéreur ; que, d'autre part, le fait qu'elle ait délibérément attendu pour présenter une nouvelle demande de transfert du permis suite à l'arrêt de la cour d'appel de Marseille alors qu'elle a été destinataire de l'arrêt par le greffe de la cour et qu'elle ne pouvait ignorer que les démarches liées au transfert lui incombaient ; qu'il soutient que son préjudice est important puisqu'il avait emprunté des sommes aux fins de faire des investissements sur ses terres plantées en oliviers, qu'il s'était immatriculé comme jeune agriculteur le 15 janvier 2002, qu'il n'a pu construire les bâtiments nécessaires à son exploitation et a dû cesser l'exercice de son activité à compter du 1er mai 2005 ; qu'il réclame la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts ; que Catherine X... s'oppose à ces prétentions soutenant que Luc Y... a pris le risque de procéder à l'acquisition du terrain le 15 janvier 2002 sans attendre le caractère définitif du permis de construire accordé le 27 décembre 2001, que l'erreur de distance figurant dans le dossier paysager du permis de construire est imputable à son architecte et qu'il avait seul qualité en tant que propriétaire du terrain pour procéder à la demande de transfert du permis ; que la garantie d'éviction est due par le vendeur en cas de trouble de droit imputable à l'autorité publique et survenu postérieurement à la vente si ce trouble trouve sa cause antérieurement à la vente ; que la garantie doit jouer également en cas de menace d'éviction dès lors que la menace revêt la forme d'une décision ayant force de chose jugée ; qu'en l'espèce, le permis de construire modificatif accordé le 27 décembre 2001 à partir du projet paysager de l'architecte de Luc Y..., a été retiré par arrêté municipal du 22 août 2002 motif pris de l'existence d'une « fraude avérée » de la dépositaire au moment de la demande ; que la menace d'éviction dont a souffert Luc Y... en raison de ce retrait de permis de construire a donc une cause antérieure à la vente ; que c'est d'ailleurs pourquoi, Catherine X..., en garantie de la menace d'éviction pesant sur son acquéreur, a introduit un recours contentieux contre l'arrêté du 22 août 2002 et a dirigé et assumé le coût de ce procès jusqu'à l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 7 février 2008 qui lui a donné raison et a mis définitivement un terme à la menace d'éviction subie par Luc Y... ; qu'il est donc vain pour Catherine X... de soutenir que sa garantie ne serait pas due en raison d'une erreur imputable à l'architecte de Luc Y... alors d'une part, que cette erreur n'est pas la cause du retrait lequel est fondé exclusivement sur la « fraude avérée » de la dépositaire et d'autre part, qu'elle a mis en oeuvre spontanément la garantie à laquelle elle se savait obligée ; qu'il est pareillement vain de soutenir que Luc Y... aurait acquis à ses risques et périls en n'attendant pas l'expiration du délai de deux mois après la délivrance du permis de construire le 27 décembre 2001 puisque celui-ci a été remis en cause par le maire en août 2002, bien après l'expiration de ce délai ; que par ailleurs, le vendeur doit garantie à son acquéreur toutes les fois où, par son fait personnel, même postérieur à la vente, il a troublé la jouissance de celui auquel il a transféré ses droits ; que Catherine X... s'était engagée dans le titre authentique à faire procéder elle-même à la demande de transfert du permis de construire ; qu'il lui appartenait donc, en exécution de son engagement contractuel, de régulariser cette procédure aussitôt après la notification de l'arrêt du 7 février 2008 ; qu'or Catherine X... n'a signé la demande de transfert que le 6 juillet 2009, après deux sommations interpellatives de Luc Y... ; qu'il importe peu que Catherine X... ait cru, de bonne foi, que cette démarche ne lui incombait pas ; que s'agissant d'un engagement contractuel de sa part, elle devait s'y conformer ; qu'elle doit par conséquent garantie à son acquéreur pour cette menace d'éviction partielle qui a perduré près d'un an et demi et qui lui est imputable ; que certes, Catherine X... a assumé spontanément une grande partie de la garantie due à son acquéreur du fait de la première menace d'éviction ; que pour autant, Luc Y... a subi un incontestable préjudice puisque le terrain, acquis comme constructible en janvier 2002, ne l'est devenu effectivement que six années plus tard, en 2008 et que la demande de transfert du permis de construire n'a été signée par son vendeur que le 6 juillet 2009, soit près d'une année et demie plus tard ; que ce préjudice total doit être indemnisé par Catherine X... qui sera condamnée à payer à Luc Y... une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts (arrêt, p. 5 à 8) ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque l'acquéreur d'un bien subit un trouble imputable à l'autorité publique, la garantie d'éviction n'est pas due par le vendeur ; qu'il n'en va autrement que si le fait de l'autorité publique trouve sa cause dans des circonstances antérieures à la vente et dans la mesure où de telles circonstances caractérisent une faute du vendeur ; qu'en retenant que madame X... devait garantir monsieur Y... du fait de la décision de retrait du permis de construire survenue postérieurement à la vente, motif pris d'une « fraude avérée » de madame X..., cependant qu'elle avait constaté que ladite décision de retrait avait été ultérieurement annulée par le juge administratif, ce dont il résultait qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à madame X..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1626 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions, p. 6, alinéa 2 et 3 et p. 10, alinéa 8) s'il ne résultait pas de l'annulation de la décision de retrait du permis de construire litigieux qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à madame X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1626 du code civil ;
3° ) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QU'en cas de trouble de droit imputable à l'autorité publique, la garantie du vendeur n'est due que si ce trouble trouve sa cause dans des circonstances antérieures à la vente et dans la mesure où ces circonstances permettent de l'imputer au vendeur ; que l'annulation d'une décision de retrait de permis de construire à l'origine du trouble entraîne nécessairement disparition rétroactive de la cause de la décision de retrait, empêchant par là-même toute imputation du trouble au vendeur ; qu'en retenant, pour condamner madame X... à garantir monsieur Y... du trouble temporairement subi du fait de la décision de retrait du permis de construire, que le trouble trouvait sa cause antérieurement à la vente, cependant qu'elle avait constaté que la décision de retrait litigieuse avait ultérieurement été annulée par la juridiction administrative, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a derechef violé l'article 1626 du code civil.
