LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les travaux de purge des façades n'étaient pas terminés, ne permettaient d'obtenir une sécurisation complète des ouvrages que pour un délai extrêmement bref et que seule la restauration complète des façades permettait de satisfaire les exigences de sécurité d'un immeuble d'habitation, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, en déduire que l'absence de réalisation de cette restauration, prévue par le contrat et le permis de construire, rendait l'immeuble inapte à un usage conforme à sa destination et constituait un défaut de conformité substantiel qui empêchait de le considérer comme achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Banque CIC Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Banque CIC Ouest à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de Nantilly la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la Banque CIC Ouest ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Banque CIC Ouest
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les travaux ayant trait aux façades relèvent de la garantie financière d'achèvement et d'avoir en conséquence condamné la Banque CIC Ouest à mettre à la disposition du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Jardins de Nantilly la somme de 2.183.088,66 ¿ TTC, valeur décembre 2011, avec actualisation en fonction de l'indice BT 01 à la date de la mise à disposition outre la somme de 139.000 ¿ HT, à laquelle sera ajoutée la TVA, au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, au paiement des frais d'expertise et d'une somme de 62.000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE, sur le fond, à titre liminaire, la cour se déterminera à la lumière du rapport d'expertise judiciaire déposé le 1er décembre 2011 par M. X..., dont la mission, complétée par l'arrêt du 22 mars 2011, était, en particulier, de « dire si les travaux de construction et d'aménagement (étaient) achevés et conformes au permis de construire au sens de l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme » et de « dire si les ouvrages (étaient) exécutés, si les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble, conformément à sa destination, (étaient) installés, si les défauts de conformité avec les prévisions du contrat (avaient) un caractère substantiel, si les malfaçons (rendaient) les ouvrages impropres à leur destination » ; Or, que l'expert, dans un rapport de 77 pages, détaillé, argumenté et circonstancié, s'est livré à une analyse technique minutieuse et objective des travaux exécutés en se prononçant sur leur conformité au programme et aux différents permis de construire délivrés, et a examiné chacun des défauts de conformité et chacune des malfaçons dénoncés par le syndicat des copropriétaires en s'interrogeant, chaque fois, comme l'y invitait expressément sa mission, sur le point de savoir, si les premiers avaient un caractère substantiel au regard des prévisions du contrat et si les secondes rendaient les ouvrages impropres à leur destination, tout en répondant, au besoin, aux objections soulevées par le CIC ; que, contrairement à ce que soutient ce dernier, il n'a nullement confondu les notions de délivrance et d'achèvement, écartant, d'ailleurs, à l'occasion, certaines des analyses du syndicat des copropriétaires, naturellement prompt à faire peser sur le garant financier la charge de travaux ne lui incombant pas tels que des travaux nécessités par une mauvaise exécution, sans incidence sur l'utilisation de l'immeuble, relevant de la responsabilité professionnelle des entrepreneurs intervenus sur le chantier (page 38 du rapport) et ressortissant aux obligations du vendeur ; que néanmoins, il ne lui appartenait pas de se prononcer sur les problèmes de qualification juridique soulevés, ainsi qu'il le rappelle à la dernière page de son rapport ; que sur les travaux concernant les façades, relevant que l'intégralité des travaux préconisés par l'arrêt susvisé du 22 juin 2010 n'avaient pas été réalisée, certaines des onze façades, retenues par la cour d'appel, n'ayant, finalement, avec l'accord de toutes les parties, par été ravalées « au profit d'autres en très mauvais état » (page 23 du rapport d'expertise), l'expert a constaté que le coût total de ces travaux modifiés par une série d'avenants pour tenir compte notamment, de la demande de l'Architecte des Bâtiments de France (page 22 du rapport) avait été de 1.257.993 ¿ HT (1.504.559 ¿TTC) et que le CIC avait financé, en sus, des travaux de « purge » pour la mise en sécurité des façades estimés à 150.623 ¿ HT (180.145,11 ¿ TTC) ; que le CIC estime avoir ainsi rempli ses obligations concernant les façades ; que le syndicat des copropriétaires est d'un avis différent qui réclame une restauration complète desdites façades ; qu'il s'appuie pour ce faire sur l'avis de l'expert qui à la question « les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ont-ils un caractère substantiel ? » répond (pages 37 et 38 du rapport) par l'affirmative en estimant que « seule la rénovation complète des façades permettra d'obtenir les certificats de conformité aux exigences de l'administration du permis de construire, et notamment celle de l'Architecte des Bâtiments de France, réglera définitivement la question de l'entretien futur des façades, ainsi que celle du coût des charges, puisque les façades seront ainsi pérennes et ne nécessiteront plus que des entretiens courants à première échéance des 30 années à venir, en évitant par ailleurs les surcoûts de travaux de sécurisation restant encore à engager, permettra une utilisation immédiate, définitive, paisible et sans danger des cours et abords immédiats aux dites façades, subsidiairement conférera à la résidence un représentation finie et définitive d'ensemble, notamment en rapport au standing et au caractère prestigieux et historique du site, laquelle a été, sans aucun doute, un argument ayant favorisé la vente des appartements » ; que l'expert a, dans les premières pages de son rapport (pages 15 à 19), expliqué que les permis de construire successivement délivrés (en particulier, le permis initial et le permis modificatif du 27 avril 2005, tous deux antérieurs à l'engagement pris par le CIC, le 25 juin 2005) imposaient le respect des préconisations de l'Architecte des Bâtiments de France, en particulier celles ayant trait aux façades, de sorte que le respect de ces préconisations, peu important que certaines fussent essentiellement d'ordre esthétique, constituait une condition à remplir pour l'obtention du certificat de conformité ; qu'à cet égard, l'expert a clairement exposé que les travaux qu'il avait observés ne remplissaient pas cette condition et que l'Architecte des Bâtiments de France ne pourrait délivrer son certificat de conformité (page 37 du rapport) ; que les travaux remplissaient d'autant moins cette condition que certaines façades, très dégradées, ne soulevaient pas uniquement des problèmes de nature esthétique mais présentaient un caractère véritablement dangereux, des éléments d'ornementation ou même de structure ayant pu menacer de choir et certains étant d'ailleurs tombés (page 24 du rapport), attirant, par deux fois, l'attention des services de la mairie soucieux de la sécurité des passants et des occupants des lieux (page 23 du rapport) ; que le CIC met en avant le fait qu'il a d'ores et déjà assuré le financement de travaux de mise en sécurité constitués par des travaux de « purge » ; Mais, d'une part, que l'expert a, lors de ses opérations, constaté que ces travaux n'étaient pas achevés, énumérant les travaux de « purge » encore immédiatement nécessaires, bâtiment par bâtiment (page 30 du rapport) et chiffrant leur coût global à la somme de 50.000 ¿ HT, outre le coût des interventions à la nacelle de 70.000 ¿ HT (page 40 du rapport) ; que le CIC n'allègue nullement aujourd'hui avoir financé ces travaux de sécurisation complémentaires, après le passage de l'expert, et n'en justifie, en tout cas, pas ; D'autre part, que ces travaux de « purge », selon l'expert, sont encore insuffisants en raison de la nature de la pierre constituant les façades ; qu'en effet, s'agissant de la pierre de tuffeau, il ressort clairement du rapport d'expertise que la « purge » opérée, n'est, en tout état de cause, qu'une mesure d'urgence à caractère nécessairement provisoire dans l'attente de la sécurisation complète des façades ; que l'expert indique (page 31 du rapport) que « la nouvelle campagne de sécurisation achevée », les façades ne présenteraient plus de danger « à court terme soit à échéance de ± une année », ce qui constitue un délai extrêmement bref, incompatible avec ce qu'on attend habituellement d'une façade d'immeuble, fût-il ancien ; que, de surcroît, comme le souligne l'expert (page 32 du rapport), l'opération de « purge », surtout quand elle est profonde, comporte l'effet négatif de « fragiliser le parement extérieur de la pierre récemment mise à nu et sur lequel ne peut plus se former de calcin » l'exposant alors « aux agents climatiques (pluies et gel notamment) pour accélérer sa dégradation » ; que, par conséquent, les travaux de « purge » eux-mêmes, non seulement n'assurent pas l'étanchéité de l'immeuble à l'air et l'eau, comme le soutient le CIC, mais ils contribuent même à mettre à moyen terme en péril la solidité de l'immeuble et, par suite, la sécurité des personnes susceptibles de passer près de lui, au premier chef desquelles les habitants eux-mêmes et les clients des locaux commerciaux ; que, dès lors, loin de suffire, ils ne sont, au mieux, qu'une étape sur le chemin de l'achèvement des travaux destinés à assurer la pérennité de l'immeuble ; que, ainsi, la restauration complète des façades réclamée par le syndicat des copropriétaires et préconisée par l'expert judiciaire ne vise pas exclusivement à répondre à des considérations d'esthétique, même si, comme il a été dit, elles ont, en l'espèce, leur importance, mais bien à satisfaire à des exigences de sécurité ; que seule à même d'assurer la pérennité des façades du bâtiment, elle est indispensable à une utilisation de celui-ci, conforme à sa double destination d'habitation et de pratique du commerce, exempte de risques et donc normale, étant observé que cette restauration ne dispensera pas les copropriétaires d'assumer, par la suite, l'entretien régulier de ces façades rénovées ; que la non-réalisation de cette restauration prévue à la fois par les documents contractuels et les permis de construire, rendant l'immeuble inapte à un usage conforme à sa destination, constitue bien un défaut de conformité substantiel au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; que le jugement qui en a décidé autrement sera infirmé sur ce point ;
1) ALORS QUE dans son rapport d'expertise, l'expert a donné son avis sur les travaux à engager (point 3.5 p. 32) et s'est prononcé à cette occasion sur « la pérennité des façades purgées » ; que sur ce point, il a conclu qu'« une fois achevé le travail de purge, les parements des façades nécessiteront à moyen terme (évalué dans la période des 5 à 10 années à venir), des interventions ultérieures et régulières de contrôle et de purge » ; qu'en énonçant en se fondant sur ce rapport d'expertise que les travaux de purge « contribuent à mettre à moyen terme en péril la solidité de l'immeuble et, par suite la sécurité des personnes susceptibles de passer près de lui », constatation contredite par le rapport d'expertise selon lequel à moyen terme les parements de façade nécessiteraient de nouvelles interventions de « purge », la cour d'appel l'a dénaturé, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QU'après avoir examiné la question de la pérennité des façades purgées, l'expert s'est prononcé sur les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires (point 3.6 p. 33), qui faisait état de ses craintes d'infiltrations depuis les façades tant qu'elles n'étaient pas définitivement restaurées ; que l'expert a précisé ne pas partager les craintes du syndicat dans la mesure où « - si infiltration il devait y avoir, elles se seraient présentées depuis longue date, or jusqu'à preuve du contraire, aucun infiltration n'a été révélée à ce jour, - enfin les travaux de purge sont programmés pour éviter ce risque » ; qu'en considérant pourtant qu'il résultait du rapport d'expertise que les travaux de purge eux-mêmes n'assuraient pas l'étanchéité de l'immeuble à l'air et à l'eau, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport et de nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE la garantie extrinsèque d'achèvement n'a pas pour objet d'assurer la pérennité de l'immeuble à moyen terme, mais seulement de financer les travaux permettant l'achèvement de l'immeuble, au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; que dès lors en l'espèce, en se fondant, pour estimer que le CIC Ouest devait financer la restauration complète des façades, sur le fait que les travaux de purge contribuent à mettre à moyen terme en péril la solidité de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
