LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2013), que M. et Mme X..., locataires d'un appartement soumis à la loi du 1er septembre 1948, ont signé en 1992 avec le propriétaire des lieux, M. Y..., un bail de huit ans, en application des articles 28 et 30 de la loi du 23 décembre 1986 ; que ce bail s'est prolongé à son expiration et que les parties ont signé le 2 août 2006, en exécution d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 21 mars 2006, un bail à effet du 1er novembre 2003 visant la loi du 6 juillet 1989 et l'article 29, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986 ; que, par jugement du 16 octobre 2007, le tribunal d'instance de Paris (6e arrondissement) a fixé le montant du loyer, sur le fondement de l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989, à la somme de 2 527, 65 euros et dit que cette majoration était applicable par sixième annuel ; que, par acte du 29 avril 2009, le bailleur a délivré aux locataires un congé pour reprise au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les locataires ont assigné le bailleur en nullité du congé, en fixation du loyer au montant du loyer du bail de 1992 à compter du 1er novembre 2009 et en restitution des sommes indûment versées ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, se référant à juste titre au jugement du 16 octobre 2007, qui était dans le débat, que cette décision, devenue définitive par suite du désistement des locataires, avait fixé le montant du loyer, en application de l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989, à la somme mensuelle de 2 527, 65 euros à compter du 1er novembre 2006 et pour une durée de six ans, dès lors que cette somme, exigible par sixième annuel, devait être atteinte le 1er novembre 2012, la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction et n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu'en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à ce jugement, qu'elle n'a pas méconnue, la demande des locataires, tendant à fixer le loyer dû à compter du 1er novembre 2009 au montant du loyer prévu par le bail initial de huit ans, était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Monsieur et Madame X... irrecevables en leur demande de fixation de loyer et remboursement d'un trop perçu
Aux motifs que sur le loyer dû : après le bail de 8 ans de sortie de la loi du 1er septembre 1948, les baux de 3 ans successifs sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que les époux X... font cependant valoir qu'à l'issue de la période de 8 ans résultant des articles 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire peut se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du contrat venu à terme, donc de loyer, quand bien même les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s'appliqueraient ; qu'ils demandent dès lors, un retour au loyer du 1er novembre 2000 de 2 134, 29 ¿ (14 000 F) à compter du 1er novembre 2009 et le remboursement de la somme de 16 521, 12 ¿ trop perçue par le bailleur entre le 1er novembre 2009 et le 1er novembre 2012 ; qu'ils font valoir qu'aucune décision judiciaire n'a statué sur la période postérieure au 1er novembre 2009 ; mais que par jugement du 16 octobre 2007 définitif, les époux X... s'étant désistés de leur appel, le tribunal d'instance a constaté que le loyer était manifestement sous-évalué et l'a fixé sur le fondement de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 après application du décret de blocage, à la somme mensuelle de 2 527, 65 ¿ à compter du 1er novembre 2006, l'augmentation se faisant par sixième annuel ; que c'est en vain que les époux X... prétendent que ce jugement n'a fixé le loyer que jusqu'au 1er novembre 2009 ; qu'en effet ce jugement même s'il a prévu qu'il valait renouvellement du bail pour 3 ans à compter du 1er novembre 2006 a fixé le loyer pour 6 ans puisque l'augmentation à compter du 1er novembre 2006 s'est faite sur cette durée, le montant du loyer atteignant la somme de 2 537, 65 ¿, le 1er novembre 2012 ; que ce jugement a autorité de la chose jugée, qu'elle que soit l'évolution de la jurisprudence sur l'interprétation de l'article 29 précité et qu'en conséquence les demandes de réduction de loyer des époux X... et de remboursement d'un trop perçu sont irrecevables, conformément aux articles 122 et suivant du code de procédure civile ;
1) Alors que les juges du fond ne peuvent soulever un moyen d'office sans provoquer les explications des parties ; que la cour d'appel qui a soulevé d'office sans mettre les parties en mesure de s'en expliquer contradictoirement, l'autorité de la chose jugée du jugement du 16 octobre 2007, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
2) Alors qu'à titre subsidiaire l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'à ce qui a été tranché dans le dispositif ; que le jugement rendu le 16 octobre 2007 par le tribunal d'instance du 6ème arrondissement de Paris a :- fixé le loyer mensuel en principal, dû par Monsieur et Madame Guy X..., hors charges et indexations, après application du décret à la somme de 2 527, 65 ¿ ;- dit que l'augmentation serait applicable par 6ème annuel et ce indépendamment de l'indexation ;- dit que la décision à intervenir vaudrait renouvellement du bail pour 3 ans depuis le 1er novembre 2006 ; que la cour d'appel qui a considéré que ce jugement qui n'a prononcé le renouvellement du bail que pour 3 ans, avait fixé irrévocablement le loyer sur 6 ans, a méconnu l'autorité de la chose jugée et a violé l'article 1351 du code civil ;
3) Alors que de plus à titre encore plus subsidiaire, il résulte des dispositions de l'article 29 alinéa 3 de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article 4 du 1er septembre 1948, d'ordre public, que le locataire âgé de plus de 65 ans bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail primitif ; que dans leurs conclusions d'appel Monsieur et Madame X... ont demandé à la cour de dire et juger qu'ils bénéficiaient au 1er novembre 2009, non d'un bail renouvelé mais d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail initial (dont le loyer du bail primitif de sortie de la loi de 1948) et de fixer en conséquence, le loyer à compter du 1er novembre 2009 selon l'article 4 de la loi de 1948 à la somme de 2 134, 29 ¿ ; que la cour d'appel qui a déclaré les exposants irrecevables notamment en leur demande en fixation de loyer, au motif que le jugement du 16 octobre 2009 avait fixé le loyer pour 6 ans, et jusqu'au 1er novembre 2012, sans rechercher, si les époux X... ne pouvaient prétendre pour l'avenir et donc postérieurement à cette date, au droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail de sortie de la loi de 1948 et donc au loyer du bail initial, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 29 alinéa 3 de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article 4 du 1er septembre 1948.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué infirmatif d'avoir : débouté Monsieur et Madame Guy X... de leur demande de dommages intérêts fondée sur le harcèlement procédural allégué ;
Aux motifs que le tribunal d'instance a condamné Monsieur Y...au paiement d'une somme de 15 000 ¿ à titre de dommages intérêts, somme que les époux X... demandent de porter à 30 000 ¿ ; que Monsieur Y...sollicite pour sa part, paiement d'une somme de 15 000 ¿ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et acharnement procédural des époux X... ; que Monsieur Y...qui souhaite certes récupérer l'usage de sa propriété a usé de procédures judiciaires, comme l'ont fait les époux X... qui souhaitent eux, y demeurer en bénéficiaires du régime de la loi du 1er septembre 1948 ; que les différentes procédures engagées de part et d'autre et ci-dessus rappelées, certes le plus souvent par les locataires mais à la suite d'un acte de Monsieur Y...tendant à modifier les conditions du bail ou à obtenir une reprise des lieux, ne résultent pas d'un acharnement ou d'un harcèlement procédural mais de la complexité de l'application de la loi du 1er septembre 1948 et du passage du bail sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 avec des subsistances du régime antérieur ; que dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur François Y...à payer aux époux X... la somme de 15 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Alors que le propriétaire qui multiplie les congés et procédures afin de tenter par tous moyens de reprendre un appartement donné à location à des preneurs âgés et vulnérables et qui les oblige constamment pendant 25 ans à engager et poursuivre des procédures pour faire respecter leur droit au maintien dans les lieux reconnu par la loi et les juridictions, commet une faute donnant lieu à dommages intérêts ; que la cour d'appel qui a une nouvelle fois reconnu le droit au maintien dans les lieux des exposants et annulé le dernier congé qui leur a été délivré, mais qui a considéré que les différentes procédures engagées depuis 1989 par le propriétaires et les locataires à la suite d'un acte du propriétaire tendant à modifier les conditions du bail ou à obtenir une reprise des lieux ne résultait ni d'un acharnement ni d'un harcèlement procédural, en raison de la complexité de la loi de 1948 et du passage du bail sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, s'est prononcée par des motifs impropres à écarter l'acharnement et l'intention de nuire du propriétaire et n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.
