LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité et l'identité des moyens, joint les pourvois n° C 13-25.607 et n° K 13-25.660 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 19 juin 2013), que par acte sous seing privé du 15 novembre 2006, la société Rayieh-Samaneh-Daniel a donné à bail à la société Cabinet Genevois des locaux commerciaux, situés à Morsang-sur-Orge ; que par acte du 12 novembre 2006, M. X... s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, taxes et charges ; que le 5 septembre 2008, la société Rayieh-Samaneh-Daniel a assigné la société Cabinet Genevois et M. X... en paiement de loyers ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que sous couvert du grief de contradiction de motifs, le moyen critique une omission de statuer sur la demande du bailleur relative aux intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif qui peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant fixé la dette locative, selon les éléments produits, au montant correspondant aux échéances impayées au 30 novembre 2011 et rejeté le surplus de la demande en l'absence de justificatifs, la cour d'appel a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté par motifs adoptés que la société Rayieh-Samaneh-Daniel avait précisé que le panneau publicitaire était situé sur le chemin d'accès à l'arrière de l'immeuble et non sur les lieux loués, que ce panneau ne se situait pas devant l'agence immobilière mais de l'autre côté d'un petit muret comme cela ressortait de la photographie produite au dossier et par motifs propres que la bailleresse n'apportait aucun élément supplémentaire devant la cour de nature à établir qu'elle serait propriétaire du terrain sur lequel est ancré ce panneau, la cour d'appel, qui n'a pas modifié les termes du litige, en a , à bon droit déduit que celle-ci n'était pas fondée à réclamer un loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé la créance de loyer était née de l'exercice de la profession de la société Rayieh-Samaneh-Daniel, société civile immobilière, l'engagement de caution de M. X... étant la contrepartie de la mise à disposition des lieux prévue au bail, que toute personne physique, qu'elle soit ou non avertie, devait, dès lors qu'elle s'engageait par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel, faire précéder sa signature, à peine de nullité de son engagement, qu'il soit commercial ou civil, des mentions manuscrites exigées par les articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation et constaté que les mentions manuscrites figurant dans l'acte n'étaient pas conformes aux exigences légales, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que l'engagement de M. X... était nul et de nul effet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter la bailleresse de sa demande de paiement de la consommation d'électricité l'arrêt retient que les premiers juges ont écarté les périodes pour lesquelles aucune facture n'était produite, de simples décomptes de consommation d'électricité ne pouvant constituer des justificatifs suffisants ;
Qu'en statuant ainsi sans analyser les deux factures produites en appel par la bailleresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer à une certaine somme le montant dû au titre des taxes foncières, la cour d'appel retient, d'une part, que les justificatifs des années 2010 à 2012 ont été produits et énonce, d'autre part, que le montant de la réparation se rapporte à la taxe foncière de l'année 2012, le surplus n'étant pas justifié ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite n'a pas satisfait au exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qui concerne les dispositions relatives aux deux factures d'électricité et la taxe foncière 2011, l'arrêt rendu le 19 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits aux pourvois par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Rayieh-Samaneh-Daniel.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR limité à 17.521,39 ¿ la somme qu'elle a condamné la société Cabinet Genevois à payer à la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel au titre de l'arriéré locatif dû au 4 mars 2011, et D'AVOIR débouté la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel de ses demandes tendant à voir condamner la société Cabinet Genevois à lui payer les sommes de 645,46 ¿ et de 792,07 ¿ au titre de sa consommation EDF pour les périodes du 5 janvier 2010 au 8 septembre 2010 et du 9 septembre 2010 au 4 mars 2011, ainsi que la somme de 866,43 ¿ au titre de la taxe foncière 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est par des constatations exactes que les premiers juges ont considéré, au vu des décomptes de loyers produits par la société Rayieh-Samaneh-Daniel et des sommes versées par la société Cabinet Genevois, que l'arriéré locatif dû par la société Cabinet Genevois au mois de mars 2011 s'élevait à la somme de 16.416,32 ¿, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme alors demandée et à compter du jugement pour le surplus ; qu'ils ont, contrairement à ce que soutient M. X..., exactement et de manière détaillée procédé à l'examen des charges dues jusqu'au mois de mars 2011 au regard de la consommation d'électricité et de la taxe foncière, en écartant les périodes pour lesquelles aucune facture n'était produite, de simples décomptes de consommation d'électricité ne pouvant constituer des justificatifs suffisants ; que, pour les taxes foncières, les justificatifs de 2010 à 2012 ayant été produits, il convient de porter le montant de la condamnation à 17.521,39 ¿, comprenant la taxe foncière de 2012, le surplus demandé n'étant pas justifié » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les loyers et sommes impayées, le décompte de la Sci RSD arrête au 4 mars 2011 présentant un solde à payer de 19.580,36 ¿ prend en compte les sommes versées par le Cabinet Genevois mentionnées en pages 4 et 5 des conclusions des défendeurs (1150 ¿, 1240 ¿, 3775 ¿, 94 ¿, 3599,78 ¿ et 2462,96 ¿) ainsi que le paiement de la somme de 20.825 ¿ réglée par chèque Carpa fin décembre 2009 ; que ce décompte comprend l'ensemble des loyers appelés jusqu'en mars 2011 inclus ; que le principal litige opposant les parties concerne en fait la facturation des consommations EDF et des différentes taxes ; que sur les charges, il est prévu au bail que le loyer est fixé à 912 ¿ mensuel hors taxes et hors charges fixées à 4% du loyer net mensuel forfaitaire pour la consommation d'eau chaude et d'eau froide ; que la facturation des charges à hauteur de 4% est justifiée sur l'ensemble des factures de la Sci RSD sur une ligne distincte ; que la Sci RSD est en conséquence fondée à obtenir le règlement de ces charges telles qu'elles ont été appelées dans l'ensemble des factures ; que sur la consommation EDF, il n'est pas contesté que le Cabinet Genevois n'a pas souscrit un contrat d'abonnement EDF distinct ; qu'il lui incombe donc de rembourser à son bailleur les dépenses d'électricité au vu de sa consommation réelle ; qu'en effet, une clause particulière est définie en page 6 du bail dans les termes suivants qui ont été exactement repris : "la consommation réelle d'électricité et participation aux abonnements jusqu'au moment que le preneur n'a pas d'installer un compteur EDF (contrats individuels avec EDF) sera réglée sous une charge particulière" ; que la Sci RSD et le Cabinet Genevois reconnaissent que les relevés des indices des compteurs ont pu se faire sans difficulté ; que la Sci RSD a produit les factures EDF suivantes : (¿) ; que les dépenses d'électricité dénommées sur les factures "charges spécifiques (consommation électricité)" sont désignées sur une ligne individualisées ; que les factures de loyers suivantes font apparaître ces demandes de charges spécifiques concernant l'électricité : (...) ; que la consommation facturée à hauteur de 645,46 ¿ pour la période du 5 janvier 2010 au 8 septembre 2010 n'a toutefois pas fait l'objet d'une facture de la Sci RSD, les avis 143, 144 et 145 ne faisant pas état de cet appel de charges ; que la consommation facturée à hauteur de 792,07 ¿ en dernière ligne du décompte arrêté au 4 mars 2011 pour la période du 9 septembre 2010 au 4 mars 2011 n'a toutefois pas fait l'objet d'une facture de la Sci RSD, les avis 146 et 147 ne faisant pas état de cet appel de charges ; qu'au regard de ces constatations, il y a lieu de déduire ces sommes encore non appelées lors de l'établissement du décompte arrêté au 4 mars 2011, des montants sollicités par la Sci RSD pour cette raison exclusivement ; (...) que sur la taxe foncière, page 3 du bail il est précisé que le preneur remboursera au bailleur la totalité des taxes foncières concernant les lieux loués ; que la Sci RSD a justifié dans le cadre de la procédure, du relevé de propriété incluant les locaux donnés à bail au Cabinet Genevois, du montant de la taxe foncière pour les années 2007, 2008 et 2009, ainsi que du calcul du prorata de cette taxe au regard de la surface du local objet du bail ; qu'en conséquence, les demandes de la Sci RSD sont fondées ; (...) que la somme que le Cabinet Genevois sera condamné à payer au principal sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de septembre 2008 (date de l'assignation) sur la somme de 9.893,95 ¿ (montant sollicité dans l'assignation) et à compter du prononcé du jugement pour le surplus » ;
ALORS, de première part, QUE la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel produisait pour la première fois en cause d'appel deux factures justifiant les montants de 645,46 ¿ et de 792,07 ¿ réclamés au Cabinet Genevois au titre de sa consommation EDF pour les périodes du 5 janvier 2010 au 8 septembre 2010, et du 9 septembre 2010 au 4 mars 2011 ; que dès lors, en approuvant les premiers juges d'avoir écarté les périodes précitées pour lesquelles « aucune facture n'était produite, de simples décomptes de consommation d'électricité ne pouvant constituer des justificatifs suffisants », sans examiner ni analyser, même sommairement, les nouvelles factures communiquées en appel par le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, de deuxième part, QUE le contrat de bail stipulait que « le preneur remboursera au bailleur la totalité des taxes foncières concernant les lieux loués » ; qu'en cause d'appel, la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel produisait les justificatifs de la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012, d'un montant respectif de 848,22 ¿, 866,43 ¿ et 256,80 ¿ ; que la cour d'appel a elle-même constaté que « pour les taxes foncières, les justificatifs de 2010 à 2012 ont été produits » ; qu'elle a toutefois jugé que « pour les taxes foncières, les justificatifs de 2010 à 2012 ayant été produits, il convient de porter le montant de la condamnation de la somme de 16.416,32 ¿ retenue par les premiers juges à 17.521,39 ¿, comprenant la taxe foncière de 2012, le surplus demandé n'étant pas justifié » ; qu'il résultait de ces derniers motifs que la cour d'appel avait ajouté les montants de 848,22 ¿ et 256,80 ¿, correspondant aux taxes foncières de 2010 et 2012, mais qu'elle n'avait pas tenu compte de la taxe foncière de 2011, dont elle avait pourtant elle-même constaté que le justificatif était produit ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, en tout état de cause, QU'en jugeant à la fois que « pour les taxes foncières, les justificatifs de 2010 à 2012 ont été produits », et qu'« il conv enait de porter le montant de la condamnation à 17.521,39 ¿, comprenant la taxe foncière de 2012, le surplus demandé n'étant pas justifié », montant qui excluait la taxe foncière 2011, la cour d'appel, qui s'est contredite et qui a omis le justificatif de la taxe foncière 2011 dont elle constatait elle-même qu'il avait été produit, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel de sa demande relative aux sommes dues au titre de l'arriéré locatif dû au 4 mars 2011 comprenant la taxe foncière 2012, tendant à voir dire que la somme de 9.893,95 ¿ sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2008 et à compter du 4 mars 2011 pour le surplus ;
AUX MOTIFS QUE « c'est par des constatations exactes que les premiers juges ont considéré, au vu des décomptes de loyers produits par la société Rayieh-Samaneh-Daniel et des sommes versées par la société Cabinet Genevois, que l'arriéré locatif dû par la société Cabinet Genevois au mois de mars 2011 s'élevait à la somme de 16.416,32 ¿, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme alors demandée et à compter du jugement pour le surplus ; (¿) que, pour les taxes foncières, les justificatifs de 2010 à 2012 ayant été produits, il convient de porter le montant de la condamnation à 17.521,39 ¿, comprenant la taxe foncière de 2012, le surplus demandé n'étant pas justifié » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES ci-avant rappelés (p. 5-6) ;
ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a jugé, dans les motifs de l'arrêt attaqué, que « l'arriéré locatif dû par la société Cabinet Genevois au mois de mars 2011 s'élevait à la somme de 16.416,32 ¿, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 9.893,95 ¿ alors demandée et à compter du jugement pour le surplus » ; que dès lors, à supposer qu'elle ait entendu, dans le dispositif de sa décision, débouter le bailleur de ses demandes tendant à voir condamner le locataire à lui payer des intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité à un montant de 10.230,50 ¿ la somme qu'elle a condamné la société Cabinet Genevois à payer à la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « la société Rayieh-Samaneh-Daniel demande l'actualisation de la dette locative postérieure à mars 2011 en produisant les échéances des loyers dus jusqu'au 30 novembre 2011 ; que la somme due s'élève à 10.230,50 ¿, le surplus demandé n'étant pas justifié et sous réserve de paiements effectués ; que les intérêts au taux légal courront à compter de la demande figurant dans les conclusions signifiées le 30 janvier 2012 » ;
ALORS QUE le jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que « la somme due au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2011 s'élève à 10.230,50 ¿, le surplus demandé n'étant pas justifié », sans préciser, parmi les sommes dont la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel demandait le paiement, lesquelles elle retenait et lesquelles elle écartait faute de justification, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel de ses demandes tendant à obtenir le paiement d'un loyer au titre du panneau publicitaire utilisé par la société Cabinet Genevois ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Rayieh-Samaneh-Daniel n'apporte aucun élément supplémentaire devant la cour de nature à établir qu'elle serait propriétaire du terrain sur lequel est ancré le panneau publicitaire, ainsi que l'ont relevé les premiers juges ; qu'elle n'est donc pas fondée à réclamer un loyer pour la présence de ce panneau » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les loyers dus en contrepartie de l'existence du panneau publicitaire, (¿) la Sci RSD précise que le panneau litigieux est situé sur le chemin d'accès à l'arrière de l'immeuble et non pas sur les lieux loués ; que la Sci RSD ne démontre cependant pas qu'elle est propriétaire du terrain sur lequel est ancré le panneau ; qu'en effet, le panneau ne se situe pas devant l'agence immobilière, mais de l'autre côté d'un petit muret, ainsi que cela ressort de la photographie, seule pièce du dossier relative à cette réclamation ; que la Sci RSD sera donc déboutée de sa demande portant sur l'indemnisation de « l'existence » du panneau publicitaire, et partant, de celle portant sur la fixation d'un loyer » ;
ALORS QU'en cause d'appel, la société Cabinet Genevois et M. X... ne contestaient nullement que le panneau publicitaire appartienne à la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel, ni qu'il soit situé sur un terrain qui lui appartenait ; que le Cabinet Genevoix refusait de payer le loyer réclamé par la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel au seul motif que cette dernière « ne justifi ait nullement le montant qu'elle a fixé de manière arbitraire pas plus que des usages en pareille matière » (conclusions d'appel adverses, p. 12 § 2) ; que dès lors, en déboutant la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel de sa demande, au motif qu'elle n'établissait pas être propriétaire du terrain sur lequel était ancré le panneau, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que l'engagement de caution de M. X... pour la société Cabinet Genevois était nul, et d'avoir en conséquence débouté la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel de toutes ses demandes contre Monsieur X... ;
AUX MOTIFS QUE « la demande de M. X... tendant à la nullité de l'acte de caution, ayant pour objet d'écarter les demandes en paiement de la société Rayieh-Samaneh-Daniel, est recevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile ; que l'acte de caution porte la mention manuscrite de M. X... suivante : « Bon pour caution solidaire de la société Cabinet Genevois pour un loyer annuel de 10.944 ¿ plus charges et taxes indexées sur l'indice INSEE du coût de la construction. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement » ; qu'il est ajouté à la page finale du bail la mention manuscrite « Le garant restera responsable pendant une période de 3 ans renouvelable par tacite reconduction ; il aura la possibilité à la fin des 3 ans de résilier purement et simplement le bail ; le bail sera résilié s'il n'y avait pas de tacite reconduction du garant, le bailleur pourra s'il le souhaite récupérer les locaux ou rédiger un nouveau bail avec la société preneuse » ; que le créancier professionnel s'entend de celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles ; qu'en l'espèce, la créance de loyer est née de l'exercice de la profession de la société Rayieh-Samaneh-Daniel, société civile immobilière, l'engagement de caution de M. X... étant la contrepartie de la mise à disposition des lieux prévue au bail ; que toute personne physique, qu'elle soit ou non avertie, doit, dès lors qu'elle s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel, faire précéder sa signature, à peine de nullité de son engagement, qu'il soit commercial ou civil, des mentions manuscrites exigées par les articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation ; que les mentions manuscrites ci-dessus reproduites ne sont pas conformes aux exigences légales des articles susvisés notamment en ce qui concerne la forme de l'engagement, sa limite quant au montant et sa durée, sans compter qu'il ne comporte pas renonciation au bénéfice de division et de discussion, que l'engagement de M. X... est nul et de nul effet » ;
ALORS, d'une part, QUE les dispositions des articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation ne s'appliquent qu'aux personnes physiques qui s'engagent par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel ; qu'en l'espèce, la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel contestait toute qualité de créancier professionnel ; qu'en se bornant à affirmer que « la créance de loyer est née de l'exercice de la profession de la société Rayieh-Samaneh-Daniel, société civile immobilière, l'engagement de caution de M. X... étant la contrepartie de la mise à disposition des lieux prévue au bail », sans caractériser l'exercice d'une activité professionnelle au sens des articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles précités ;
ALORS, d'autre part, QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel contestait toute qualité de créancier professionnel ; qu'elle soulignait qu'elle était une simple SCI familiale, dont n'étaient associés que M. Y... et sa femme, et qu'elle ne faisait que gérer un patrimoine constitué de trois appartements, donnés en location nue ; que dès lors, en jugeant que la SCI Rayieh-Samaneh-Daniel avait la qualité de créancier professionnel, sans répondre au moyen précité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
