LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 septembre 2010), que le 28 février 2008, la société Au pain de Vanves a consenti à M. X... une promesse synallagmatique de vente d'un fonds de commerce, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur ; que la promesse stipulait que l'acquéreur s'obligeait à prévenir le vendeur de l'obtention ou de la non-obtention du prêt au plus tard le 30 avril 2008 et qu'à défaut de notification, le prêt serait considéré comme obtenu ; qu'elle prévoyait en outre le versement d'une indemnité de dédit à la charge de la partie qui se désisterait ; que par avenant du 28 avril 2008, la date limite fixée pour l'obtention du prêt a été repoussée au 30 mai 2008 ; que M. X... a constitué la société La Fournée d'or pour se substituer à lui dans la promesse de vente ; que la société Au pain de Vanves ayant refusé de régulariser l'acte de vente au motif que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'était pas réalisée au 30 mai 2008, M. X... et la société La Fournée d'or l'ont assignée en exécution forcée de la promesse, subsidiairement en paiement de l'indemnité de dédit ;
Attendu que la société Au pain de Vanves fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de cette indemnité alors, selon le moyen :
1°/ que pour les droits dont les parties ont la libre disposition, les conventions relatives à la preuve sont licites ; qu'en jugeant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était réalisée au motif que le cabinet Latinier, agent immobilier et tiers à la promesse de vente, avait informé la société Au pain de Vanves le 30 mai 2008 que la demande de financement de M. X... avait été verbalement validée par une banque, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette preuve de la réalisation de la condition était conforme aux stipulations du contrat, qui exigeaient que la notification de la réalisation de la condition suspensive émane du cocontractant, M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en jugeant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était réalisée au motif que le cabinet Latinier, agent immobilier, avait informé la société Au pain de Vanves le 30 mai 2008 que la demande de financement de M. X... avait été « validée verbalement » par une banque, quand un tel accord verbal ne caractérisait pas la délivrance, par la banque, d'une offre ferme et sans réserve de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que la promesse de vente stipulait expressément, à la suite de l'énoncé de diverses conditions suspensives dont celle relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, que « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté¿ » ; qu'en jugeant qu'à défaut de notification de l'obtention ou de la non-obtention du prêt bancaire par l'acquéreur qui caractérisait la défaillance de la condition, il convenait de faire application de la clause prévoyant que « le prêt sera considéré comme obtenu », la cour d'appel a dénaturé le contrat par omission, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, que la promesse de vente prévoyait expressément que les conditions suspensives étaient stipulées au profit du seul acquéreur, qui aurait toujours la possibilité d'y renoncer en tout ou en partie ; qu'il en résulte que le vendeur ne pouvait utilement opposer la non-réalisation de la condition d'obtention du prêt, à laquelle l'acquéreur, qui demandait la conclusion de la vente, avait renoncé ; que par ce motif de pur droit suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, la décision se trouve justifiée ;
Et attendu, en second lieu, que la clause de la promesse de vente selon laquelle "à défaut de notification, le prêt sera considéré comme obtenu" ne contredisant nullement celle suivant laquelle "si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté", c'est sans dénaturer le contrat liant les parties que la cour d'appel a statué comme elle a fait ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deux premières branches du moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Au pain de Vanves aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... et à la société La Fournée d'or ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Au pain de Vanves.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la S.A.R.L. AU PAIN DE VANVES à payer à Monsieur X... et à la S.A.R.L. LA FOURNEE D'OR la somme de 27 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE la condition suspensive prévue à l'article 10 de l'acte est ainsi rédigée : « obtention d'un prêt : d'un montant maximum de 245 000 euros à un taux nominal n'excédant par 6 % assurance en sus et amortissable sur sept ans auprès d'un ou plusieurs organismes bancaires. L'acquéreur s'oblige à prévenir le vendeur et le rédacteur des présentes de l'obtention du prêt ou de la non obtention du ou des prêts par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard le 30 avril 2008. A défaut de notification, le prêt sera considéré comme obtenu », n'est entachée d'aucune irrégularité, ni ne contient de condition purement potestative ; qu'au contraire, elle vient sanctionner la négligence de l'acquéreur, au demeurant conformément aux dispositions de l'article 1178 du Code civil ; qu'elle n'instaure pas, par ailleurs, une obligation à la charge de l'acquéreur d'informer le vendeur de tout refus de prêt, mais seulement du ou des refus qui empêchent la condition suspensive de se réaliser ; que, sur l'opposabilité de la prorogation que celle-ci a été consentie par un associé de AU PAIN DE VANVES qui s'est porté fort de la société en date du 28 avril 2008 ; que, par courrier en date du 15 mai 2008, soit postérieurement au terme initialement fixé, mais dans celui de la prorogation accordée, Abderrahmane Y..., gérant de AU PAIN DE VANVES, a adressé un courrier au cabinet LATINIER, négociateur de la vente (pièce 9 de Ramzi X...), afin de constituer le dossier de l'acquéreur auprès d'une des banques ; que par ce courrier de son gérant, AU PAIN DE VANVES a, implicitement mais nécessairement, ratifié la prorogation du délai du 28 avril ;qu'enfin, s'il est exact que, le 30 mai 2008, le cabinet LATINIER a adressé un courrier à la société AU PAIN DE VANVES mentionnant notamment la phrase « la condition suspensive de réalisation du prêt n'est donc pas réalisée à ce jour », cette incidente du courrier procède d'une erreur de plume manifeste, puisqu'elle suit l'information précise et circonstanciée contraire selon laquelle « nous avons pris contact avec Madame Z... de la BRED, qui nous a informé que la demande de financement de Monsieur X... est validée verbalement et que celle-ci a besoin de 8 jours pour nous notifier son écrit » ; que, dans ces conditions, c'est de parfaite mauvaise fois que, se prévalant de cette erreur de plume figurant au courrier du cabinet LATINIER, AU PAIN DE VANVES a prétendu et soutient encore, devant la cour, que la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas levée au 30 mai 2008 ; que l'article 9 de la promesse de vente intitulé « faculté de dédit réciproque » prévoit que « chacune des parties se réserve expressément la faculté de se départir de la présente promesse de vente jusqu'au jour ci-dessus fixé pour la signature des actes définitifs, à charge par celles des parties qui se désistera de verser à l'autre, à titre de dédit forfaitaire et irréductible, une somme de 27 000 euros » et précise que « si l'une des parties refuse d'exécuter les engagements pris à la date fixée ci-dessus pour la signature des actes définitifs (l'acquéreur de prendre et de payer le prix, le vendeur de livrer le fonds), elle sera considérée comme ayant exercé la faculté de dédit qu'elle s'est réservée ci-dessus, vingt quatre heures après une mise en demeure par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse. Dans ce cas, le montant du dédit sera acquis de plein droit à la partie non défaillante¿ Les parties déclarent expressément que cette faculté de dédit réciproque constitue une condition suspensive formelle et déterminante sans laquelle elles n'auraient pas contracté » ; qu'il n'est pas contesté qu'AU PAIN DE VANVES a refusé de régulariser la vente ; que AU PAIN DE VANVES fait valoir que les appelants ne l'ont pas mise en demeure d'exécuter ses engagements, selon les formes et dans les délais prévus à l'article 9 de la convention ; que, par leur assignation en date du 5 août 2008, Ramzi X... et LA FOURNEE D'OR demandaient que soit ordonnée la signature de l'acte de vente sous astreinte ; que cette assignation constituait une mise en demeure de AU PAIN DE VANVES ; que, par application de l'article 9 précité, AU PAIN DE VANVES bénéficiait d'un délai de 24 heures pour régulariser la vente ; que, loin de déférer à cette mise en demeure dans les vingt-quatre heures elle a, ultérieurement, conclu en défense et s'est opposée aux demandes ; que, contrairement aux allégations de AU PAIN DE VANVES, l'article 9 précité ne requiert pas, pour être mis en oeuvre, que la mise en demeure soit délivrée dans les vingt-quatre heures du constat de da défaillance de la partie qui refuse de procéder à la régularisation de la vente, mais requiert qu'une mise en demeure soit délivrée après constat du refus d'exécuter les engagements et donne ensuite un délai de vingt quatre heures à la partie mise en demeure pour s'exécuter, faute de quoi elle est réputée avoir exercé sa faculté de dédit ; que, dans ces conditions, AU PAIN DE VANVES étant, faute de s'être exécutée dans les vingt-quatre heures de la mise en demeure du 5 août, réputée avoir exercé sa faculté de dédit, la demande en paiement de la somme de 27 000 euros est bien fondée ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la clause de condition suspensive a été librement acceptée et signée par les parties et qu'AU PAIN DE VANVES, qui en conteste la régularité, n'apporte pas la preuve que son consentement ait été donné par erreur, par dol ou par violence ; que cette clause a pour objet de protéger les intérêts de l'acheteur mais également ceux du vendeur ; qu'elle incite en effet l'acheteur à obtenir le financement bancaire nécessaire à l'acquisition du bien considéré dans les délais fixés, soit deux mois en l'espèce, puisqu'à défaut de cette obtention, à l'expiration du délai, la vente est considérée comme parfaite ; que dans ce cas de la non obtention du prêt par l'acquéreur, si la vente ne se réalise pas de son fait, il doit alors verser au vendeur le montant du dédit, fixé en l'espèce à 10 % du montant de la transaction, soit 27 000 euros, déposée en séquestre auprès d'un tiers ; que l'avenant du 28 avril 2008 prorogeant au 30 mai 2008 la date limite de notification de l'obtention ou de la non obtention du prêt par l'acquéreur a été signé par M. A..., associé d'AU PAIN DE VANVES, pour le compte de cette dernière, dont il possédait 49,8 % des parts, et en lieu et place du gérant, en ayant apposé la mention qu'il se portait fort pour le compte de ce dernier, désigné à juste titre comme son associé dans la mention manuscrite au bas du document ; que Monsieur X... était ainsi légitimement fondé à ne pas vérifier les pouvoirs de son interlocuteur qu'il connaissait en tant qu'associé d'AU PAIN DE VANVES, et à ne pas lui demander un extrait des délibérations de l'assemblée générale des associés de AU PAIN DE VANVES ; qu'au surplus, la preuve que le gérant d'AU PAIN DE VANVES a eu pleine connaissance de cette signature est apportée par le fait que le 15 mai 2008, soit 17 jours après la signature contestée, il a transmis au cabinet LATINIER un document réclamé par la banque dans le cadre de l'instruction du dossier de prêt déposé par Monsieur X... ; que, dans le cas où AU PAIN DE VANVES aurait estimé, comme elle le soutient, que l'offre était caduque depuis le 30 avril 2008, comme prévu initialement par la promesse signée le 25 février 2008, son gérant aurait logiquement opposé un refus à la demande de renseignements complémentaires pour l'obtention du prêt, la considérant comme devenue sans objet, qu'ainsi l'avenant signé entre les parties à l'instance le 28 avril 2008 leur est opposable ; que l'avenant précise que : « les parties ont convenu de proroger la date limite d'obtention de l'accord de prêt initialement prévue le 30 avril 2008 au 30 mai 2008. En conséquence, l'acquéreur s'oblige à prévenir le vendeur et le rédacteur des présentes de l'obtention du prêt ou de la non obtention du ou des prêts par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard le 30 mai 2008. A défaut de notification, le prêt sera considéré comme obtenu. Toutes les autres conditions et clauses de la promesse de vente du 25 février 2008 demeurent inchangées » ; que par courrier RAR daté du 30 mai 2008, le cabinet LATINIER a informé AU PAIN DE VANVES que « la demande de financement de M. X... est validée verbalement par la banque BRED et celle-ci a besoin de 8 jours pour nous notifier par écrit. Nous vous demandons par la présente de bien vouloir reporter la date limite d'obtention de l'accord de prêt initialement prévue le 30 avril2008, le 30 mai 2008 au 10 juin 2008. Nous vous remercions de bien vouloir nous retourner le double de cette lettre revêtue de la mention « bon pour accord » et de votre signature » ; que ce courrier émanant du cabinet LATINIER demandait ainsi à AU PAIN DE VANVES de donner son accord sur un nouveau report de date limite d'obtention du prêt au 10 juin 2008 ; qu'il est établi qu'AU PAIN DE VANVES n'a jamais donné son accord à cette nouvelle date de prorogation au 10 juin 2008 ; mais que ce courrier n'émane pas de l'acquéreur M. X..., contrairement aux dispositions réitérées par l'avenant du 28 avril 2008, et que ce courrier ne saurait engager M. X..., la preuve que le cabinet LATINIER agissait comme son mandant n'étant pas apportée ; qu'à défaut de courrier de notification émanant de l'acquéreur concernant l'obtention ou la non obtention du prêt bancaire, il sera fait application de la clause prévoyant qu'à défaut de notification au plus tard le 30 mai 2008, « le prêt sera considéré comme obtenu » ; que la condition suspensive concernant la prêt bancaire a ainsi été levée le 30 mai 2008 par application des dispositions contractuelles liant les parties ;
1°) ALORS QUE toute décision de justice doit être motivée ; qu'en affirmant que Monsieur Y..., gérant de la S.A.R.L. AU PAIN DE VANVES, avait tacitement ratifié la prorogation de la promesse de vente consentie par son associé, Monsieur A..., en qualité de porte-fort, lorsqu'il avait adressé un document à l'agent immobilier afin d'aider à la constitution du dossier de l'acquéreur-emprunteur auprès d'une banque (arrêt p. 4, dernier § ; jugement p. 6, § 3), sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour retenir l'existence d'un tel échange entre Monsieur Y... et l'agent immobilier, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la ratification tacite d'un engagement pris en qualité de porte-fort doit être dépourvue de toute équivoque ; qu'en jugeant que Monsieur Y..., gérant de la S.A.R.L. AU PAIN DE VANVES, avait tacitement ratifié la prorogation de la promesse de vente consentie par son associé, Monsieur A..., en qualité de porte-fort, en adressant un courrier à l'agent immobilier afin de constituer le dossier de l'acquéreur-emprunteur auprès d'une banque (arrêt p. 4, dernier § ; jugement p. 6, § 3), quand le document émanant de Monsieur Y... ne précisait nullement qu'il était destiné à aider Monsieur X... à constituer son dossier auprès d'une banque, la Cour d'appel a violé l'article 1120 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour les droits dont les parties ont la libre disposition, les conventions relatives à la preuve sont licites ; qu'en jugeant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était réalisée au motif que le CABINET LATINIER, agent immobilier et tiers à la promesse de vente, avait informé la S.A.R.L. AU PAIN DE VANVES le 30 mai 2008 que la demande de financement de Monsieur X... avait été verbalement validée par une banque (arrêt p. 5, al. 1 et 2), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la S.A.R.L. AU PAIN DE VANVES en date du 23 mars 2010, p. 11, § 1), si cette preuve de la réalisation de la condition était conforme aux stipulations du contrat, qui exigeaient que la notification de la réalisation de la condition suspensive émane du cocontractant, Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en jugeant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était réalisée au motif que le CABINET LATINIER, agent immobilier, avait informé la S.A.R.L. AU PAIN DE VANVES le 30 mai 2008 que la demande de financement de Monsieur X... avait été « validée verbalement » par une banque (arrêt p. 5, al. 1 et 2), quand un tel accord verbal ne caractérisait pas la délivrance, par la banque, d'une offre ferme et sans réserve de prêt, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QUE la promesse de vente stipulait expressément, à la suite de l'énoncé de diverses conditions suspensives dont celle relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, que « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté¿ » ; qu'en jugeant qu'à défaut de notification de l'obtention ou de la non-obtention du prêt bancaire par l'acquéreur qui caractérisait la défaillance de la condition, il convenait de faire application de la clause prévoyant que « le prêt sera considéré comme obtenu » (jugement p. 7, § 2, in fine), la Cour d'appel a dénaturé le contrat par omission, violant ainsi l'article 1134 du Code civil.
