LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° V 13-17. 803 et K 13-18. 139 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 février 2013), que le 29 juin 2009, la SCI Leora (la SCI), représentée par M. et Mme X..., a consenti à la société Pilotimmo une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur un terrain à bâtir ; que la levée d'option devait intervenir au plus tard le 29 juin 2010 ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2010, la société Pilotimmo a levé l'option ; que la SCI n'ayant pas signé l'acte authentique, la société Pilotimmo l'a assignée, ainsi que M. et Mme
X...
, en réparation de son préjudice ; que par ordonnance du 11 décembre 2012, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de la société Pilotimmo tendant à l'irrecevabilité de l'appel formé par la SCI et M. et Mme
X...
;
Sur le premier moyen du pourvoi n° V 13-17. 803 de la société Pilotimmo :
Attendu que la société Pilotimmo fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable le recours formé contre l'ordonnance du conseiller de la mise en état, alors, selon le moyen :
1°/ que l'ordonnance du conseiller de la mise en état, qui rejetait les demandes de la société Pilotimmo tendant à ce que l'appel interjeté par la SCI Léora et M. et Mme
X...
fût déclaré irrecevable ou à tout le moins caduque, n'avait pas mis fin à l'instance, de telle sorte qu'elle n'était susceptible d'aucun recours immédiat ; d'où il suit que la cour d'appel, qui a refusé de connaître de la fin de non-recevoir à nouveau soulevée devant elle par la société Pilotimmo, motif pris de la prétendue expiration du délai de quinzaine auquel est soumis le déféré, a violé par fausse application l'article 914, alinéa 2 du code de procédure civile ;
2°/ que les ordonnances du conseiller de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et que la décision du conseiller de la mise en état qui déclare un appel recevable ne dispense donc pas la formation collégiale d'examiner la contestation sur la recevabilité ; qu'en refusant néanmoins d'examiner la fin de non-recevoir dont elle était régulièrement saisie, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 914, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il résulte de la combinaison des dispositions des articles 914, alinéa 2, et 916, alinéa 2, du code de procédure civile, en leur rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2011, que les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ont autorité de chose jugée au principal et, en ce cas, peuvent être déférées par simple requête à la cour d'appel dans les quinze jours de leur date ; que la cour d'appel, qui a relevé que le délai de quinze jours pour déférer l'ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 11 décembre 2012 était expiré, en a déduit à bon droit que le recours formé devant elle contre cette décision était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° V 13-17. 803 de la société Pilotimmo et le moyen unique du pourvoi n° K 13-18. 139 de la société Léora et de M. et Mme
X...
, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. et Mme Y...avaient vendu le 18 février 2003 à M. et Mme
X...
l'intégralité des parts qu'ils détenaient dans la SCI Leora en cours d'immatriculation, que celle-ci avait acquis le même jour l'immeuble litigieux, que l'acte d'acquisition précisait que son immatriculation au registre du commerce et des sociétés emporterait reprise par elle de l'acquisition et qu'une régularisation devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2003, que l'immatriculation de la SCI n'était intervenue qu'en 2005 et qu'elle n'avait pas repris expressément les engagements de ses précédents associés, que M. et Mme
X...
avaient signé le 29 juin 2009 une promesse de vente de l'immeuble avec la société Pilotimmo en leur qualité de représentants et d'uniques associés de la SCI, la cour d'appel, qui a retenu a bon droit que la société Pilotimmo avait engagé prématurément des frais ce qui avait contribué pour moitié à la réalisation de son préjudice et qu'elle ne pouvait prétendre à la réparation d'une perte de chance de gains sur la prévente des villas, a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes dirigées contre la SCI devaient-être rejetées et que M. et Mme
X...
qui avaient engagé leur responsabilité contractuelle en refusant de signer l'acte authentique de vente devaient être condamnés à verser des dommages et intérêts à la société Pilotimmo dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Pilotimmo, demanderesse au pourvoi n° V 13-17. 803.
Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir « déclaré irrecevable le recours formé contre l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 décembre 2012 », d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné in solidum la S. C. I. LEORA, M. X... et Mme X... à verser à la S. A. R. L. PILOTIMMO la somme de 332 102, 96 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir, statuant à nouveau, condamné in solidum les seuls M. et Mme
X...
à verser à la S. A. R. L. PILOTIMMO, à titre de dommages et intérêts, la somme de 226 952, 96 euros seulement, Aux motifs que « sur la contestation de l'ordonnance du conseiller de la mise en état rendu le 11 décembre 2012, qu'il est à relever que le délai de 15 jours pour la déférer par voie de conclusions signifiées et déposées le 14 janvier 2013 est expiré à la date de ces écritures qui en font la demande, d'où il suit l'irrecevabilité du recours formé » ;
Alors, d'une part, que l'ordonnance du conseiller de la mise en état, qui rejetait les demandes de la société PILOTIMMO tendant à ce que l'appel interjeté par la S. C. I. LÉORA et M. et Mme
X...
fût déclaré irrecevable ou à tout le moins caduque, n'avait pas mis fin à l'instance, de telle sorte qu'elle n'était susceptible d'aucun recours immédiat ; d'où il suit que la Cour d'appel, qui a refusé de connaître de la fin de non-recevoir à nouveau soulevée devant elle par la S. A. R. L. PILOTIMMO, motif pris de la prétendue expiration du délai de quinzaine auquel est soumis le déféré, a violé par fausse application l'article 914, alinéa 2 du Code de procédure civile ;
Et alors, d'autre part, que les ordonnances du conseiller de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et que la décision du conseiller de la mise en état qui déclare un appel recevable ne dispense donc pas la formation collégiale d'examiner la contestation sur la recevabilité ; qu'en refusant néanmoins d'examiner la fin de non-recevoir dont elle était régulièrement saisie, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 914, alinéa 1er, du Code de procédure civile.
Second moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné in solidum la S. C. I. LEORA, M. X... et Mme X... à verser à la S. A. R. L. PILOTIMMO la somme de 332 102, 96 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir, statuant à nouveau, condamné in solidum les seuls M. et Mme
X...
à verser à la S. A. R. L. PILOTIMMO, à titre de dommages et intérêts, la somme de 226 952, 96 euros seulement ;
Aux motifs que « Attendu que MM. Y...ont vendu aux époux X... le 18 février 2003 l'intégralité des parts qu'ils détenaient dans la S. C. I. LEORA ; qu'il est rappelé dans cet acte de cession que la société est en cours d'immatriculation auprès du RCS de Marseille, que la S. C. I. a acquis le 18 février 2003 le bien immobilier litigieux, et qu'elle a promis de le vendre à la société PILOTTIMO ; Attendu que dans l'acte d'acquisition du bien du 18 février 2003, il était indiqué que " l'immatriculation de la société LEORA au registre du commerce et des sociétés emportera reprise par elle de la présente acquisition qui sera réputée avoir été dès l'origine contractée par cette société ; Pour emporter reprise automatique, une régularisation de la société devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2003 " ; Attendu que l'immatriculation de la S. C. I. n'étant intervenue qu'en 2005 et la S. C. I. LÉORA n'ayant pas repris expressément les engagements de ses précédents associés, le bien immobilier appartient à ses nouveaux associés, M. et Mme Fathi
X...
, indivisément entre eux dans les proportions des droits qu'ils détiennent dans le capital social, en suite de leur acquisition ; Attendu que les contrats devant s'exécuter de bonne foi, la promesse de vente qu'ils ont signée en personne le 29 juin 2009 en leur qualité de représentants et d'uniques associés de la S. C. I. LEORA engage les époux
X...
, propriétaires, à défaut d'engager la S. C. I. qui ne l'est pas ; Attendu que les époux ont refusé de déférer à la sommation du notaire adressée à la S. C. I. LÉORA de signer l'acte de vente par exploit du 30 juin 2010, sommation (...) que les époux n'ont pu ignorer, ce qu'au demeurant ils ne soutiennent pas ; Attendu que la responsabilité contractuelle des associés est engagée » ;
Aux motifs propres, également, que « Attendu, en ce qui concerne le montant des frais exposés par la S. A. R. L. PILOTIMMO que celle-ci les a engagés avant la signature de l'acte notarié, alors que d'une part elle savait qu'il existait une importante pollution, puisqu'elle a fait chiffrer, et communiqué à son vendeur un devis des travaux de dépollution daté du 7 août 2009 les estimant à plus de 280 000 euros ; que d'autre part la promesse prévoyait que le transfert de propriété interviendrait le jour de la constatation de la vente par acte authentique ; Attendu qu'en agissant ainsi de manière prématurée-la promesse comportant toutefois l'autorisation du promettant donnée au futur acquéreur de préparer certaines opérations de commercialisation-, le tribunal a justement considéré que la S. A. R. L. avait contribué pour moitié à la réalisation de son propre préjudice ; Attendu qu'il lui a alloué la somme de 182 102, 96 euros à ce titre, sur les 364 205, 92 euros réclamés, alors que la S. A. R. L. PILOTIMMO produit contrats et factures, que ses adversaires ne critiquent pas, pour une somme totale de 453 905, 92 euros T. T. C. qui conduisent, après division, à 226 952, 96 euros ; Attendu ensuite, en ce qui concerne la réparation du préjudice allégué lié à une perte d'une chance de gains, d'honoraires ou autres rémunérations sur la " prévente " des villas, que la S. A. R. L. PILOTIMMO qui a fait le choix de ne pas poursuivre l'exécution forcée de la vente, est seule à l'origine de ce préjudice ; Attendu que le jugement sera donc réformé en ce qu'il lui a alloué la somme de 150 000 euros au titre de la perte de chance » ;
Et aux motifs, adoptés des premiers juges, que « la S. A. R. L. PILOTIMMO a engagé les frais dont le remboursement est demandé avant la signature de l'acte notarié alors que la promesse prévoyait que le transfert de propriété interviendrait le jour de la constatation de la vente par acte authentique. Le Tribunal considère que la S. A. R. L. PILOTIMMO a contribué à la réalisation de son préjudice à hauteur de 50 % »
1) Alors que l'action en nullité de la vente de la chose d'autrui ne peut être demandée que par l'acquéreur, à l'exclusion du véritable propriétaire de la chose ou du vendeur ; que, tant qu'elle n'a pas été annulée à la demande de l'acquéreur ou du bénéficiaire de la promesse, la vente ou la promesse de vente conserve force obligatoire pour le vendeur ou le promettant, même non propriétaire ; que, par suite, le refus de ce dernier d'exécuter son engagement, qui ne peut être légalement justifié par son défaut de propriété sur la chose vendue ou promise, engage sa responsabilité envers l'acquéreur ou le bénéficiaire de la promesse ; qu'en refusant de condamner la S. C. I. LEORA à dommages-intérêts, motif pris de ce qu'elle ne serait pas propriétaire du bien objet de la promesse qu'elle avait elle-même consentie, la Cour d'appel a violé par fausse application les dispositions de l'article 1599 du Code civil ;
2) Alors que la société PILOTIMMO, dès le permis de construire définitivement accordé, avait la garantie contractuelle de pouvoir mener à bien l'opération de construction ; qu'il importait peu que le terrain se fût avéré pollué, les promettants, qui avaient certifié qu'il ne l'était pas, s'étant en tout état de cause engagés à supporter le coût de sa dépollution ; qu'il importait également peu que le transfert de propriété, contractuellement repoussé au jour de la constatation de la vente par acte authentique, ne fût pas encore intervenu, les promettants étant définitivement tenus par leur promesse et la bénéficiaire pouvant exiger l'exécution forcée de la vente ; que la société PILOTIMMO n'a donc commis aucune faute d'imprudence en engageant dès ce moment les frais nécessaires à la mise en place du programme prévu et spécialement en mettant en oeuvre les préventes, nécessaires à l'obtention des emprunts ; qu'en retenant néanmoins que la société PILOTIMMO aurait commis une faute ayant contribué pour moitié à la réalisation de son préjudice résultant des frais engagés par elle pour la mise en oeuvre du programme de construction prévu sur le terrain litigieux en engageant ces frais alors que l'acte notarié n'avait pas encore été signé et que le transfert de propriété, n'était pas encore intervenu, bien qu'elle eût déjà découvert l'importante pollution du terrain, la Cour d'appel a violé les articles 1135 et 1146 et suivants du Code civil ;
3) Alors que l'exécution forcée d'une obligation contractuelle ne constitue pas une obligation pour le créancier ; que celui-ci ne peut donc se voir reprocher à faute d'avoir opté pour la condamnation du débiteur à dommages-intérêts et renoncé à l'exécution forcée ; d'où il suit qu'en tenant pour fautive la renonciation de la société PILOTIMMO à la poursuite de l'exécution forcée de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1135 et 1146 et suivants du Code civil ;
4) Et alors, en tout état de cause, que la cause déterminante de la perte par la société PILOTIMMO d'une chance de gains liée à la vente des villas dont la construction devait être réalisée sur le terrain objet de la promesse de vente réside dans le refus des promettants d'exécuter la vente ; qu'en retenant néanmoins que le choix de la S. A. R. L. PILOTIMMO, de ne pas poursuivre l'exécution forcée de la vente était la cause et la seule cause de sa perte d'une chance de gains, la Cour d'appel a derechef violé les articles 1135 et 1146 et suivants du Code civil.
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la SCI Léora, M. et Mme
X...
, demandeurs au pourvoi n° K 13-18. 139.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant rejeté la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 29 juin 2009 et l'infirmant pour le surplus, d'avoir condamné in solidum M. Fathi X... et Mme Nassima Z...épouse X... à verser à la société Pilotimmo la somme de 226. 952, 96 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la validité de la promesse, en ce qui concerne les moyens tendant à la nullité du contrat, les appelants soutiennent n'avoir jamais été propriétaires du bien immobilier litigieux que la SCI Leora était censée promettre de vendre ; Que la SCI étant en cours d'immatriculation, l'immeuble a été acquis du 18 février 2003 par MM. Y..., ses anciens associés ; Que conformément à l'article 1843 du code civil, seules les personnes physiques existant au jour de la signature de l'acte ont acquis un droit de propriété sur l'immeuble en cause ; Que la cession des parts sociales intervenue par la suite entre les consorts Y...et les époux
X...
n'a pu transmettre aucun droit réel sur ledit immeuble à ces derniers, puisque le transfert de ce droit n'est pas explicitement envisagé dans l'acte de cession et que la société Leora n'était toujours pas immatriculée à cette date, puisqu'elle ne l'a été qu'à compter du 15 décembre 2005 ; Mais que MM. Y...ont vendu aux époux X... le 18 février 2003 lire 17 juin 2003 l'intégralité des parts qu'ils détenaient dans la SCI Leora ; Qu'il était rappelé dans cet acte de cession que la société est en cours d'immatriculation auprès du RCS de Marseille, que la SCI Leora a acquis le 18 février 2003 le bien immobilier litigieux, et qu'elle a promis de le vendre à la société Pilotimmo ; Que dans l'acte d'acquisition du bien du 18 février 2003, il était indiqué que « l'immatriculation de la société Leora au registre du commerce et des sociétés emportera reprise par elle de la présente acquisition qui sera réputée avoir été dès l'origine contractée par cette société. Pour emporter reprise automatique, une régularisation de la société devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2003 » ; Que l'immatriculation de la SCI n'étant intervenue qu'en 2005, et la SCI Leora n'ayant pas repris expressément les engagements de ses précédents associés, le bien immobilier appartient à ses nouveaux associés, M. et Mme
X...
, indivisément entre eux dans les proportions des droits qu'ils détiennent dans le capital social, en suite de leur acquisition ; Que les contrats devant s'exécuter de bonne foi, la promesse de vente qu'ils ont signée en personne le 29 juin 2009 en leur qualité de représentants et d'uniques associés de la SCI Leora engage les époux
X...
, propriétaires, à défaut d'engager la SCI qui ne l'est pas ; Que les époux ont refusé de déférer à la sommation du notaire adressé à la SCI Leora de signer l'acte de vente par exploit du 30 juin 2010, sommation qui a été déposée en l'étude de l'huissier instrumentaire après vérifications au siège social de la SCI Leora où a été laissé un avis de passage et que les époux n'ont pu ignorer, ce qu'au demeurant ils ne soutiennent pas ; Que la responsabilité contractuelle des associés est engagée ; Que le fait que l'acte rectificatif dressé par le notaire du 20 octobre 2010, qui se borne à constater la qualité de propriétaires des époux
X...
en lieu et place de la SCI Leora, n'ait pas été contradictoirement établi est inopérant à cet égard ;
ALORS QUE, DE PREMIÈRE PART, la vente de la chose d'autrui est nulle ; Qu'en l'espèce, après avoir constaté que le 29 juin 2009, la SCI Leora avait concédé à la société Pilotimmo une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir, la cour énoncé que la SCI Leora n'était pas propriétaire du bien ; Qu'en rejetant néanmoins la demande de nullité de la promesse de vente de la chose d'autrui, la cour a violé l'article 1599 du code civil ;
ALORS QUE, DE DEUXIÈME PART, les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis ; Qu'en l'espèce, la cour a constaté que MM. Y..., fondateurs et associés de la SCI Leora, avaient acquis un terrain au nom de la société en formation par acte du 18 février 2003 ; Qu'elle a en outre constaté que MM. Y...avaient cédé leurs parts sociales aux époux
X...
par acte du 17 juin 2003, avant l'immatriculation de la SCI ; Qu'elle a encore constaté qu'après son immatriculation, la SCI Leora n'avait pas repris les engagements de ses précédents associés ; Qu'elle en a déduit que le bien appartenait à ses nouveaux associés, M. et Mme
X...
, ensuite de leur acquisition des parts sociales de MM. Y...; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne résultait d'aucune de ses constatations que M. et Mme
X...
aient participé de quelque manière que ce soit à l'acquisition du terrain en litige, de sorte qu'ils ne pouvaient être tenus des obligations nées de l'acquisition de ce bien par les consorts Y..., la cour d'appel a violé l'article 1843 du code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIÈME PART, en énonçant que les époux
X...
étaient propriétaires du bien litigieux, « en suite de leur acquisition » des parts sociales des consorts Y..., sans répondre à leurs conclusions d'appelants faisant valoir « que la cession des parts sociales intervenue le 17 juin 2003 entre les consorts Y...et M. et Mme
X...
, n'a pu transmettre aucun droit réel sur ledit immeuble à M. et Mme
X...
» (Prod. 8, p. 4, § 1), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE QUATRIÈME PART, en énonçant qu'il était rappelé dans l'acte de cession de parts sociales du 17 juin 2003 que la SCI Leora était en cours d'immatriculation auprès du RCS de Marseille, que la SCI Leora avait acquis le 18 février 2003 le bien immobilier litigieux, et qu'elle avait promis de le vendre à la société Pilotimmo, alors que l'acte de cession du 17 juin 2003 ne mentionne nullement que la SCI Leora aurait promis de vendre le bien litigieux à la société Pilotimmo, la cour d'appel en a dénaturé les termes, en violation de l'article 1134 du code civil ;
