LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° A 13-21. 580 et M 13-22. 004 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des divers titres produits, en particulier des termes clairs et précis de l'acte de vente du 3 mars 1975 par M. X... aux auteurs de M. Y..., que les lieux vendus disposaient de deux entrées, dont une par l'avenue Aristide Briand, devenue Jean Médecin, et que les époux A... ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombait, d'une possession de nature à fonder une prescription sur l'alcôve et le passage litigieux, la cour d'appel qui a ainsi souverainement apprécié, sans dénaturation, les preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, a pu, répondant aux conclusions dont elle était saisie, condamner les époux A... à laisser libre de toute occupation ou obstacle lesdits passage et alcôve ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen unique identique produit aux pourvois n° A 13-21. 580 et M 13-22. 004 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux A...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux A..., à laisser libre de tout obstacle ou occupation l'alcôve située côté rue Jean Médecin et à libérer le passage actuellement fermé entre l'appartement de M. Y... et le couloir situé rue Jean Médecin, d'avoir dit qu'à défaut d'enlever tout obstacle et à défaut de libérer cet accès dans le mois de la signification du jugement, les époux A... seront condamnés sous astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard pendant 4 mois et d'avoir condamné les époux A... à payer à M. Y... la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que M. Thierry B...était propriétaire des biens vendus à M. Y... le 4 septembre 2006 pour les avoir recueillis dans la succession de sa mère Liliane C..., décédée le 24 décembre 2003, à qui ils avaient été attribués aux termes d'un état liquidatif homologué par un jugement de divorce du 8 novembre 1989 ; que Jean B...et Liliane C...avaient acquis ces biens pendant leur mariage de Joseph X... et de son fils Michel X..., selon acte notarié du 3 mars 1975 dans lequel il est mentionné qu'ils forment respectivement les lots 3 et 6 attribués par le conservateur des hypothèques de Nice le 29 avril 1975 ; que ces lots sont ainsi désignés : « Lot numéro trois : Un local (anciennement à usage de magasin) situé au rez-de-chaussée avec accès par la placette des Pastoris ». « Lot numéro six : Un appartement situé au premier étage dudit immeuble, composé de deux pièces avec deux alcôves aménagées, l'une en cuisine salle de séjour et l'autre en cabinet de toilette et une salle de bains, Ledit appartement comportant deux entrées, une par le 9, avenue Aristide Briand et l'autre par la placette des Pastoris » ; Que dans une attestation qu'il a établie le 23 septembre 2007, M. Michel X... résume les faits en ces termes : « L'ensemble immobilier situé 9 avenue Jean Médecin (...) a été acheté par mes parents en 1961-1963. Situé sur trois sites cadastraux (263, 272 et 273), il comportait trois accès possibles :-9 avenue Jean Médecin (...)-7 place des Pastoris,- Rue Domerego (...) Mes parents l'ont aménagé en utilisant ces trois accès et donc en trois sous-ensembles accessibles à partir de ces trois accès :- Sur l'avenue Jean Médecin, un sous ensemble n° 1 :
un local commercial (à cette époque magasin d'antiquité tenu par ma mère, aujourd'hui boulangerie) et un arrière magasin aménagé en cuisine et derrière lui relié par une porte, un appartement accessible aussi à partir du couloir d'entrée de l'immeuble 9 avenue Jean Médecin et composé d'une grande pièce parfaitement rectangulaire, d'une chambre et d'une salle de bains.- Sur la placette des Pastoris, un sous ensemble n° 2 : donnant au 1er étage de la placette, un appartement composé de deux pièces avec alcôves dont l'une aménagée en coin cuisine et l'autre en une salle d'eau. Ce second sous ensemble disposait d'une remise située en dessous au rez-de-chaussée de la placette. Il était relié par un couloir avec la pièce rectangulaire du sous ensemble n° 1. Il se situait à gauche de celui-ci en rentrant dans cette pièce centrale.- Sur la rue Domerego, un sous ensemble n° 3 : Un appartement de trois pièces sur deux niveaux, accessible aussi par l'escalier de l'immeuble Placette des Pastoris. Ce troisième sous ensemble était aussi en liaison possible avec le premier par le fond de la pièce rectangulaire centrale. Les trois sous ensemble ont été exploités en liaison entre eux par mes parents jusqu'en 1964, date du décès de ma mère et de l'abandon d'activité d'antiquité par mon père. Ils ont ensuite été loués à M. et Mme Jean et Charlotte B...(grand-mère de Thierry B...) boulangers, qui l'ont transmis à leur fils Thierry. Les trois sous-ensembles ont donc pu continuer à être exploités en liaison entre eux puisque faisant l'objet d'une même location. Entre temps en 1975, mon père a accepté de vendre à M. et Mme B...
D...et Liliane le sous ensemble n° 2 qui (...) est resté propriété de madame au moment de la séparation du couple. » Que lorsqu'ils ont acquis les lots 102 et 104 les époux A... y exploitaient déjà un fonds de commerce de boulangerie, acquis le 22 juillet 2002 de M. Jean B...qui en était devenu propriétaire à la suite d'une donation que lui avait consentie ses parents le 8 août 1991 ; qu'aux termes de l'acte du 3 mars 1975, c'est bien l'appartement constituant le lot auquel le conservateur a attribué le n° 6 qui a deux entrées, une par le 9 avenue Aristide Briand et l'autre par la placette des Pastoris, et cet acte clair et précis n'est pas susceptible d'interprétation ; que ce lot qui a été vendu par les consorts X... avec un accès direct aux parties communes de l'immeuble situé 9 avenue Jean Médecin (anciennement avenue Aristide Briand), comprend donc nécessairement le passage litigieux sans lequel cet accès ne pourrait se faire, ainsi que l'alcôve litigieuse à laquelle on ne peut accéder que par ce passage ; que les époux A... qui ne peuvent joindre à leur possession que celle que leur auteur a exercée sur ce passage et cette alcôve par l'intermédiaire de son locataire Jean B...après son divorce, n'ont pu acquérir ces locaux par prescription ; qu'il résulte d'un procès-verbal de constat établi le 3 février 2007 par l'huissier de justice Philippe E..., que les époux A... ont posé un verrou sur une porte afin d'empêcher M. Y... d'accéder au passage et à l'alcôve dépendant de son lot, mais aussi aux parties communes de l'immeuble situé 9 avenue Jean Médecin ; que c'est donc à juste titre que le premier juges les a condamnés à libérer ce passage et cette alcôve ; que c'est enfin par une juste appréciation que le premier juge a condamné les époux A... à payer à M. Y... une indemnité de 2000 euros en réparation du préjudice qu'ils lui ont causé en l'ayant empêché de jouir de l'intégralité de son lot ;
1°- Alors qu'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée (conclusions des époux A... p. 15 et 16), si les époux A... ne disposaient pas d'un titre de propriété sur la chambre (dite alcôve) et sur le passage litigieux, résultant de la mention par leur titre du 22 mai 2006 d'une superficie de 83, 50 m2 pour le bien vendu dès lors que cette superficie est conforme à celle de leur appartement chambre et passage litigieux compris, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil ;
2°- Alors qu'en ne s'expliquant pas non plus ainsi qu'elle y était invitée (conclusions des époux A... p. 12 et 13), sur la circonstance que la superficie des seules deux pièces avec alcôves de l'appartement de M. Y... situées au 1er étage de la placette des Pastoris résultant du plan en annexe du procès-verbal de constat du 7 octobre 2011 versé aux débats par ce dernier, correspond parfaitement à la superficie du lot 117 figurant dans son titre de propriété, ce dont il résulte que son titre ne lui confère aucun droit sur la chambre et le passage litigieux, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil ;
3°- Alors qu'en attribuant la propriété d'un couloir et d'une « alcôve » situés au rez-de-chaussée de l'immeuble de la rue Jean Médecin à M. Y..., après avoir constaté que le titre de son auteur en date du 29 avril 1975 désigne les biens vendus comme constituant « un local (anciennement à usage de magasin) situé au rez-de-chaussée avec un accès par la placette des Pastoris » et « un appartement situé au premier étage dudit immeuble, composé de deux pièces avec deux alcôves aménagées, l'une en cuisine salle de séjour et l'autre en cabinet de toilette et une salle de bains » ne mentionnant ni le couloir ni la chambre situés au rez-de-chaussée de la rue Jean Médecin, ni une autre alcôve, que celles des deux pièces du premier étage de l'immeuble Placette des Pastoris, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 544 du Code civil qu'elle a violé ;
4°- Alors qu'en ne répondant pas aux conclusions des époux A... qui faisaient valoir (conclusions p. 15 et 16) que la prétendue « alcôve » revendiquée par M. Y... correspond à la chambre à coucher de leur appartement, dans laquelle est situé leur compteur électrique et qu'il s'agit d'une pièce faisant partie intégrante de leur appartement à laquelle l'appartement de M. Y... n'a pas d'accès, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°- Alors qu'il résulte des mentions de l'acte du 3 mars 1975 telles que citées par l'arrêt attaqué lui-même, que l'appartement de M. Y... comporte une entrée « par le 9 avenue Aristide Briand » (devenu Jean Médecin), sans aucune indication d'un accès direct aux parties communes de cet immeuble ; qu'en énonçant que l'appartement de M. Y... disposerait d'un « accès direct aux parties communes de l'immeuble situé 9 avenue Jean Médecin » (anciennement avenue Aristide Briand), la Cour d'appel a ajouté une mention qui ne figure pas au titre de M. Y... qu'elle a dénaturé en violation de l'article 1134 du Code civil ;
6°- Alors qu'il résulte de l'attestation de M. Michel X... sur laquelle se fonde l'arrêt attaqué, que lors de la vente en 1975 du sous-ensemble n° 2 situé placette des Pastoris par les consorts X... (Michel X... et son père) à l'auteur de M. Y..., ce sous-ensemble n° 2 « était relié par un couloir avec la pièce rectangulaire du sous-ensemble n° 1. Il se situait à gauche de celui-ci en rentrant dans cette pièce centrale » ; qu'il résulte ainsi très clairement de cette attestation laquelle est établie par l'auteur commun des parties, que lors de sa vente en 1975 par les consorts X... à l'auteur de M. Y..., le sous-ensemble n° 2 communiquait avec le séjour du sous-ensemble n° 1 devenu propriété des époux A..., qu'il fallait ainsi traverser avant d'accéder aux parties communes de l'immeuble de la rue Jean Médecin ; qu'en déduisant de cette attestation que le lot n° 2 aurait été vendu par les consorts X... « avec un accès direct aux parties communes » de l'immeuble situé 9 avenue Jean Médecin, la Cour d'appel a dénaturé les mentions claires et précises de cette attestation et violé l'article 1134 du Code civil ;
7°- Alors que dans son attestation retenue par l'arrêt attaqué, M. Michel X... auteur commun des parties, précisait également que le couloir revendiqué est « tracé dans la grande pièce du sous-ensemble n° 1 » et qu'il « n'a pu être réalisé que par M. B...(son locataire) et sans (son) autorisation en tant que propriétaire à cette époque » et « en s'attribuant une partie de celle-ci » ; qu'en ne s'expliquant pas ainsi qu'elle y était invitée sur cette partie de l'attestation de l'auteur commun des parties, établissant que le passage revendiqué avait été créé dans le séjour du sous-ensemble n° 1 sans son autorisation ce dont il résulte qu'il ne pouvait avoir été compris dans la vente du 3 mars 1975 qu'il avait consentie aux auteurs de M. Y... lequel ne pouvait avoir plus de droits que ces derniers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil.
