LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles L. 145-5 et L. 145-9 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 septembre 2013) que M. X... a pris à bail, le 28 juin 2000, un local commercial appartenant à M. Y..., puis l'a sous-loué le 1er novembre 2000 pour une durée de 36 mois à M. Laayouni Z... qui s'est maintenu dans les lieux au-delà du terme ; que par contrat du 21 juin 2005, M. Y... a consenti sur ce local, en accord avec M. X..., un bail à effet du 1er juillet 2005 à M. Boubakar X... ; que le 25 mai 2010, M. Y... et M. Boubakar X... ayant rompu le bail du 21 juin 2005, M. Y... et M. X... ont conclu un nouveau bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2010 ; que faisant valoir que M. Laayouni Z... avait cessé de régler les loyers depuis le mois d'octobre 2005 puis d'assurer les lieux et qu'il avait abandonné les locaux sous loués sans en restituer les clefs, les consorts X... l'ont assigné en paiement de loyers, d'indemnités d'occupation et en réparation de dégradations ;
Attendu que pour débouter les consorts X..., l'arrêt retient que M. Laayouni Z... n'a appris qu'à l'occasion d'une assignation en référé du 30 mai 2008 qu'il n'était que sous-locataire et non pas locataire de M. Embareck X..., qu'aucun bail ou aucun acte de sous-location n'a été régularisé entre M. Boubakar X... et M. Laayouni Z... qui ne pouvait prétendre aux dispositions du statut des baux commerciaux ni en qualité de locataire ni même de sous-locataire et qu'il n'était en réalité qu'occupant sans droit ni titre à l'égard de M. Boubakar X... et que M. Laayouni Z... était légitime à suspendre le paiement des loyers et à quitter le local quand bon lui semblait ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le sous-locataire avait été maintenu dans les lieux au-delà de la durée du sous-bail dérogatoire sans que sa jouissance ait été troublée ou contestée par aucun des locataires principaux successifs, la cour d'appel, qui a statué par des motifs qui ne permettent pas d'écarter l'application du statut des baux commerciaux, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. Laayouni Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Laayouni Z..., le condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour MM. Embarek et Boubakar X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à voir condamner Monsieur Abderrahmane Laayouni Z... à leur payer les sommes de 34 747, 31 euros au titre des loyers du 1er octobre 2005 au 25 mai 2010, 123, 96 euros à titre de complément pour les loyers du 1er juin 2010 au 21 septembre 2010, et 58 125, 60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'état dégradé du local commercial ainsi que des meubles et équipements manquants,
AUX MOTIFS QUE « Sur les relations entre les parties : Il est désormais acquis que le véritable propriétaire des lieux est Monsieur Y... et que lui seul pouvait avoir la qualité de bailleur. Le bail précaire formalisé par Monsieur Embarek X... et consenti le 1er novembre 2000 en faveur de Monsieur Abderrahmane D...
Z..., pour une durée de 36 mois, l'a été en infraction aux dispositions contractuelles de l'article 10 du bail consenti le 21 juin 2000 par Monsieur Denis Y... à Monsieur Embareck X... : en effet, il s'évince de ces dispositions que sont interdites toute cession ou sous-location sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de nullité de celles-ci et de résiliation du bail, si bon semble au bailleur. Dès lors, alors que les consorts X... considéraient Monsieur D... comme leur sous-locataire, ce dernier l'a toujours ignoré, convaincu d'être le locataire en titre. Ce n'est qu'à l'occasion de l'assignation en référé introduite à son encontre par Monsieur Boubakar X... le 30 mai 2008 que Monsieur D... découvre la fragilité de sa situation juridique. Or, à cette occasion, Monsieur Boubakar X..., qui ne pouvait verser au débat l'acte de cession dont il se prévalait, a vu l'intégralité de ses demandes déclarées irrecevables, faute de qualité à agir, par ordonnance en date du 30 octobre 2008 du juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier. A aucun moment, Monsieur Boubakar X... n'a fait connaître à Monsieur D... qu'il avait repris la location consentie à son père. Aucun bail et aucun acte de sous-location n'a été régularisé entre Monsieur Boubakar X... et Monsieur D..., de sorte qu'aucun acte n'est opposable par Monsieur Boubakar X... à Monsieur D.... Monsieur D..., qui se croyait légitimement le locataire de Monsieur Embareck X..., n'était en réalité qu'occupant sans droit ni titre à l'égard de Monsieur Boubakar X.... Dès lors, Monsieur D... ne pouvait plus prétendre aux dispositions du statut des baux commerciaux ni en qualité de locataire, ni même de sous-locataire. Par acte d'assignation du 15 février 2010, Monsieur Embareck X... assignait à son tour, Monsieur D... devant le juge des référés. Or, Monsieur Denis Y... intervenait volontairement devant le juge des référés pour conclure dans un premier temps à une tentative d'escroquerie au jugement de Monsieur Embareck X... en produisant l'acte de résiliation du 21 juin 2005 du bail qui le liait à lui et demander la transmission de la procédure au ministère public. En définitive, Monsieur Embareck X... qui avait été placé en liquidation judiciaire, justifiait d'un jugement du 6 novembre 2009 du tribunal de commerce de Montpellier prononçant la clôture de la liquidation judiciaire pour extinction du passif. Monsieur Embareck X..., désormais in bonis, pouvait sans obstacle juridique exploiter le local commercial et concluait dès lors un nouveau bail avec le propriétaire, Monsieur Y..., par acte du 25 mai 2010. Par ordonnance du 12 août 2010 et devenue définitive, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a retenu que la conclusion de ce nouveau bail ne pouvait conférer rétroactivement la qualité de preneur à Monsieur X... pour la période litigieuse. Monsieur Embareck X... n'a donc pas la qualité de preneur pour agir à l'encontre de Monsieur D... pour toutes demandes afférentes à la période du 21 juin 2005 (date de résiliation du 1 er bail) au 25 mai 2010 (conclusion du nouveau bail). Le désistement d'instance de Monsieur Y..., constaté en définitive par le juge des référés, peut certes être regardé comme un comportement positif valant acquiescement du bailleur à une sous-location du local litigieux au profit de Monsieur D..., mais seulement à compter du 25 mai 2010. Cependant, après avoir subi une réelle insécurité juridique Monsieur D... fait justement observer que si Monsieur Embareck X... envisageait de bonne foi de le faire bénéficier du statut de sous-locataire, il n'aurait pas manqué de l'attraire en cette qualité pour le faire participer à l'acte signé le 25 mai 2010 avec le propriétaire. Or, à cette date, Monsieur D... qui avait perdu depuis longtemps tout espoir de bénéficier du statut des baux commerciaux, tant en qualité de locataire que de sous-locataire, ne pouvait se satisfaire d'un acte passé entre Monsieur Embareck X... et Monsieur Y... dont il est à nouveau laissé à l'écart. Dès lors, ce nouveau bail entre Monsieur Embareck X... et Monsieur Y... ne saurait davantage être opposé à Monsieur D... alors qu'il en est exclu. Monsieur D... était donc légitime dès lors qu'il a découvert sa situation d'occupant sans droit ni titre-à l'occasion de la procédure de référés ayant donné lieu à l'ordonnance du 30 octobre 2008- à suspendre le paiement des loyers, à mettre fin aux relations contractuelles et quitter le local quand bon lui semblait. Sur les demandes en paiement de loyers : Il est constant que :- Monsieur Embareck X... qui n'avait pas la qualité de preneur n'a pas qualité pour la période du 21 juin 2005 (date de résiliation du 1er bail) et le 25 mai 2010 (conclusion du nouveau bail), n'a pas qualité pour agir envers Monsieur D... pour cette période.- Monsieur Boubakar X... qui avait la qualité de preneur au cours de cette même période mais n'a signé aucun acte de sous-location avec Monsieur D... ne peut lui opposer cette qualité pour venir lui réclamer les loyers de cette période. Tout au plus pourrait-il lui demander des indemnités d'occupation. Or, il ne peut être reproché à Monsieur D... qui ne connaissait que Monsieur Embareck X...- lequel s'était dès l'origine présenté à lui comme propriétaire du local et bailleur-d'avoir au cours de cette période, dans le cadre de la liquidation judiciaire de ce dernier, réglé les loyers sous forme de saisie-attribution. C'est un total de 19 512, 71 euros qui ont été réglés entre les mains des huissiers, soit 8 968, 37 euros au profit de la SCP A...- B...- C... et 10 544, 34 euros au profit de la SCP E...- F..., lesdites sommes venant contribuer à apurer le passif de Monsieur Embareck X.... Il s'évince de l'assignation en référé du 15 février 2010, qu'il était reproché à Monsieur D... de ne plus régler les loyers « à compter du 1er trimestre 2008 » et d'être redevable à ce titre d'une dette arrêtée au 11 janvier 2010 à la somme de 17 071, 78 euros. Il ressort de l'ordonnance de référés du 12 août 2010 que cette somme était actualisée à la somme de 19 039 euros à la date du 7 avril 2010. C'est donc au plus une somme de 19 039 euros qui pourrait être réclamée à Monsieur D... à titre d'indemnité d'occupation, à supposer que l'un ou l'autre des consorts X... ait eu qualité pour agir à son encontre sur cette période. Or, les sommes déjà réglées par les saisies-attributions précitées viennent en toute hypothèse compenser le montant des loyers réclamés par les consorts X.... C'est donc à tort que le premier juge a prononcé des condamnations à l'encontre de Monsieur D... au titre de loyers impayés. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les demandes des consorts X... au titre des loyers seront en voie de rejet. Sur les demandes au titre de dégradations locatives : Les avis techniques demandés par les consorts X... au cabinet d'expertise ETB ne constituent nullement des expertises contradictoires, de sorte que les rapports établis les 10 novembre 2010 et 16 mai 2012 ne sont pas opposables à Monsieur D.... En toute hypothèse, à la lecture de ces documents soumis au débat des parties, les désordres constatés ne sauraient s'analyser comme des dégradations locatives. En effet, ceux-ci consistent notamment en des conséquences d'infiltrations des murs et de la toiture. Or, la remise en état des locaux s'agissant des défauts d'étanchéité sont des travaux qui incombent au bailleur, lequel se doit d'assurer le clos et le couvert. Par ailleurs, le sous-locataire ou l'occupant du local ne peut être tenu de la mise en conformité de l'installation électrique. Il ne saurait en outre être reproché à Monsieur D..., qui ne pouvait plus exploiter son commerce dans les locaux à raison de travaux nécessaires incombant au bailleur, d'avoir repris le mobilier lui appartenant. Les consorts X... ne produisent d'ailleurs aucune facture afférentes à du mobilier dont ils prétendent avoir garni le local. Enfin, Monsieur X... reconnaît lui-même avoir repris possession du local le 21 septembre 2010. Or, Monsieur D... justifie par constat d'huissier du 21 octobre 2010 que la reprise de ce local a eu lieu en forçant la porte puis en posant des cadenas sur la grille de fermeture. Par ailleurs, alors qu'il n'est pas contesté que Monsieur D... en détenait encore les clefs, si les huissiers requis par les consorts X... ont pu pénétrer dans le local litigieux, c'est bien parce que les intimés y ont préalablement pénétré par effraction. Si des dégradations ont été commises à cette occasion, les consorts X... ne démontrent pas en quoi Monsieur D... en serait l'auteur et devrait en supporter le prix, tandis que ce dernier disposait quant à lui des clefs pour entrer dans le local et n'avait en conséquence aucune raison d'y entrer par effraction. Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point et les demandes des consorts X... au titre des réparations locatives seront en voie de rejet » arrêt, p. 5 à 9),
1°) ALORS QUE les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans et si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux ;
Que lors de l'entrée dans les lieux de Monsieur Abderrahmane Laayouni Z..., preneur dans le cadre d'une sous-location, il a été conclu un bail dérogatoire d'une durée de 36 mois, par acte sous seing privé du 1er novembre 2000 ; que ce bail portait sur un local commercial destiné à l'exploitation d'une épicerie ; qu'à l'expiration de ce bail dérogatoire, le preneur a été laissé dans les lieux par le bailleur et est resté dans les lieux jusqu'en novembre 2008 ;
Qu'en décidant cependant que Monsieur Abderrahmane Laayouni Z... aurait été un « occupant sans droit ni titre » du local commercial litigieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ;
Qu'il avait été conclu un bail dérogatoire entre Monsieur X... et Monsieur Abderrahmane Laayouni Z... dans le cadre d'une sous-location ; qu'à l'issue de ce bail dérogatoire, Monsieur Laayouni Z... avait été laissé dans les lieux de sorte qu'il bénéficiait d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; qu'en cours de bail, l'identité du bailleur a changé, Monsieur Boubakar X... substituant son père à compter du 21 juin 2005 ;
Qu'en décidant que le changement de bailleur en cours de bail commercial aurait pour effet de mettre fin au bail commercial, de sorte que Monsieur Boubakar X... n'aurait pas la qualité de bailleur faute de conclusion d'un nouveau bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux ;
Que Monsieur Laayouni Z..., qui était titulaire d'un bail commercial dans le cadre d'une sous-location irrégulièrement consentie, a quitté brutalement les locaux en cours de bail, en novembre 2008, sans délivrer de congé régulier et sans informer le locataire principal de son départ ; que la cour d'appel a décidé qu'il était légitime « à suspendre le paiement des loyers, à mettre fin aux relations contractuelles et quitter le local quand bon lui semblait » après avoir découvert l'existence de son statut de sous-locataire ;
Qu'en statuant de la sorte lorsque la sous-location produisait tout ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ;
Que dans le cadre de leurs écritures, Monsieur Boubakar X... sollicitait le versement de la somme de 34 747, 31 euros pour les loyers du 1er octobre 2005 au 25 mai 2010 et Monsieur X... de 123, 96 euros (2 623, 96 euros ¿ 2500 euros) à titre de complément sur les loyers du 1er juin au 21 septembre 2010 ;
Qu'en décidant cependant de limiter les demandes indemnitaires des consorts X... à la somme de 19 039 euros, aux motifs inopérants tirés d'une ordonnance de référé du 12 août 2010, ne concernant au surplus que Monsieur X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;
Que la cour d'appel a relevé un moyen d'office tiré de ce qu'il s'évincerait de l'ordonnance de référé du 12 août 2010 que les consorts X... ne sauraient solliciter plus de 19 039 euros à titre d'indemnité d'occupation de la part de Monsieur Laayouni Z... ;
Qu'en relevant ce moyen d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE la motivation dubitative ou hypothétique équivaut à un défaut de motifs ;
Que les consorts X... faisaient valoir que Monsieur Laayouni Z... avait abandonné le local commercial dès le mois de mois de novembre 2008 et que des « squatters » avaient profité de l'abandon de ce local pour s'y installer et commettre des dégradations ; que les consorts X... avaient en conséquence sollicité un huissier de justice afin de faire constater les dégâts occasionnés au local ;
Qu'en décidant cependant de les débouter de leurs demandes indemnitaires, aux motifs hypothétiques que « si les huissiers requis par les consorts X... ont pu pénétrer dans le local litigieux, c'est bien parce que les intimés y ont préalablement pénétré par effraction », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;
Que les consorts X... faisaient valoir que Monsieur Laayouni Z... avait délaissé le local commercial pendant sa jouissance et que le local avait été dégradé par des squatters ; qu'ils démontraient l'existence de dégradations par la production de constats d'huissier ;
Qu'en décidant cependant de débouter les consorts X... de leurs demandes indemnitaires, aux motifs inopérants tirés de ce que « si des dégradations ont été commises à cette occasion, les consorts X... ne démontrent pas en quoi Monsieur D... en serait l'auteur et devrait en supporter le prix », lorsqu'il incombait à Monsieur Laayouni Z..., preneur, de démontrer que les dégradations avaient eu lieu sans sa faute, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1732 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les consorts X... à payer à Monsieur Laayouni Z... la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE « Monsieur D... fonde sa demande de dommages et intérêts sur la responsabilité contractuelle. S'il fait état d'une faute dolosive, il n'invoque pas pour autant la nullité du contrat sur le fondement du dol, mais limite sa demande à l'octroi de dommages-intérêts. Le fait pour Monsieur Embareck X... d'usurper dans un acte sous-seing privé la qualité de bailleur qu'il n'avait pas, en fraude des droits du propriétaire bailleur et de Monsieur D..., constitue une faute dolosive. Or, non seulement Monsieur Embareck X... a occulté dès l'origine à Monsieur D... le fait qu'il ne pouvait en réalité espérer bénéficier que de la position d'un sous-locataire dans le statut des baux commerciaux, mais il a encore continué avec son fils Boubakar à lui faire croire en 2008 qu'une cession était intervenue entre eux au profit de ce dernier, lequel serait devenu son nouveau propriétaire bailleur. Pendant près de 10 ans Monsieur D... a développé un fonds de commerce, en étant donc légitiment convaincu-au moins pendant les 8 premières années-par la faute des consorts X..., d'être le locataire en titre du local, de sorte qu'il espérait en toute bonne foi accéder au bénéfice du statut des baux commerciaux. En conséquence, le préjudice de Monsieur D... s'analyse comme une perte de chance, après un bail précaire, d'accéder au statut des baux commerciaux et de valoriser par-là même son fonds de commerce. Contrairement aux motifs du premier juge, le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi est donc parfaitement établi. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Cependant, il est constant qu'ayant abandonné le local devenu impropre à sa destination, il a exploité son commerce dans un autre local à proximité. Dès lors, il n'a perdu ni sa clientèle, ni son matériel et mobilier, ni encore son stock de marchandise. Par ailleurs, il ne démontre pas avoir mis en demeure celui qu'il croyait être son bailleur d'effectuer les travaux nécessaires à l'étanchéité du clos et du couvert et à la mise en conformité de l'installation électrique. Au contraire, il a seulement cessé d'occuper le local. Dès lors, l'indemnisation de cette perte de chance ne saurait correspondre à l'indemnisation d'une perte totale du fonds de commerce lui-même ni même être équivalente au montant alloué dans le cas d'indemnité d'éviction en matière de baux commerciaux. Au regard de ces circonstances, la cour estime que la somme de 30 000 euros indemnisera justement ce préjudice. Messieurs Embareck et Boubakar X... seront donc condamnés au paiement de cette somme au profit de Monsieur D... » (arrêt, p. 9 et 10),
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir au titre du premier moyen engendre la cassation au titre du chef de dispositif visé par le présent moyen ;
Que la cour d'appel a fait droit aux demandes indemnitaires de Monsieur Laayouni Z... au titre d'une perte de chance d'avoir pu bénéficier du statut des baux commerciaux à l'issue du bail dérogatoire initial ; qu'il résulte du premier moyen de cassation que Monsieur Laayouni Z... a bénéficié du statut des baux commerciaux dès l'origine, par application de l'article L. 145-5 du code de commerce ;
Que la cassation au titre du précédent moyen engendre donc la cassation au titre de l'indemnisation de la perte d'une chance de bénéficier du statut des baux commerciaux, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;
Que les consorts X... faisaient valoir que Monsieur Laayouni Z... « a volontairement cessé d'exploiter son fonds de commerce dès le mois de novembre 2008, le laissant à l'abandon sans en restituer les clefs à Monsieur X..., afin d'ouvrir un autre commerce. Il ne saurait donc se prévaloir de sa propre turpitude pour réclamer la somme déraisonnable de 140 000 euros » ; ils produisaient, à l'appui de ce moyen, diverses attestations et constats d'huissiers ;
Qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, pourtant péremptoire, des écritures des consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
