LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen du pourvoi incident qui est préalable :
Vu l'article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable antérieure au décret du 9 décembre 2009, ensemble l'article 15 dudit décret modifié par l'article 14 1° du décret du 28 décembre 2010 ;
Attendu que, selon le premier de ces textes, la cour d'appel est saisie des prétentions et moyens des parties formulés expressément dans les conclusions ; que, selon le second, les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l'article 11 du décret du 9 décembre 2009, s'appliquent aux appels formés à compter du 1er janvier 2011 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2013), rendu après cassation (3e Civ., 18 janvier 2012, pourvoi n° 11-30.003), que la société Corbert, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. et Mme X..., leur a délivré, le 17 juillet 2001, un congé pour vente au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'un arrêt irrévocable du 19 octobre 2004 a constaté l'accord des parties quant au renouvellement du bail ; que, le 28 septembre 2007, la bailleresse a délivré aux locataires un nouveau congé pour vente au visa du même texte puis les a assignés en validation de ce congé ; qu'invoquant une violation des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, M. et Mme X... ont soulevé la nullité du congé ;
Attendu que pour refuser de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande de nullité du congé faute d'intérêt pour agir des locataires, l'arrêt retient que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et que la société Corbert ne récapitulant pas ce chef de demande dans ses conclusions, la cour n'a pas à statuer sur cette fin de non-recevoir ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des pièces de procédure que l'appel avait été formé le 18 février 2009, de sorte que les juges devaient statuer sur la fin de non-recevoir expressément soulevée dans les motifs des conclusions de la bailleresse, la cour d'appel a violé les textes susvisés par fausse application ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal et sur les autres moyens du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande en paiement de la somme de 101.534, 40 euros ;
AUX MOTIFS QUE « considérant que M. et Mme X... ne prouvent pas que la SNC Corbert est à l'origine de leur décision de louer deux appartements distincts après la libération de l'appartement litigieux ; qu'ils seront déboutés de leur demande tenant à faire supporter à la SNC Corbert le différentiel entre le loyer antérieurement réglé et le coût des loyers des deux appartements nouvellement occupés (101 534, 40 euros) » (cf. arrêt p.6, §2) ;
1/ ALORS QUE, d'une part, l'annulation d'un congé pour vendre en raison de la méconnaissance fautive du droit de préemption ouvre droit à réparation du préjudice qui en résulte pour le locataire expulsé à tort ; que, pour pour débouter les époux X... de leur demande au titre du préjudice locatif résultant du différentiel entre le loyer antérieurement réglé et le coût des loyers de chacun des époux, la cour d'appel a retenu que ces derniers n'avait pas démontré que la SNC Corbert serait à l'origine de leur décision de louer deux appartements distincts ; qu'en statuant ainsi par un motif inopérant dès lors que la seule constatation d'un différentiel était de nature à justifier de l'existence du préjudice, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement devenus obligatoires par décrets du 22 juillet 1999 et 10 novembre 2006 ;
2/ ALORS QUE, d'autre part et à titre subsidiaire, la réparation du préjudice doit être intégrale ; qu'en énonçant, pour débouter les époux X... de leur demande au titre du préjudice locatif résultant du différentiel entre le loyer antérieurement réglé et le coût des loyers de chacun des époux, que ces derniers n'avait pas démontré que la SNC Corbert serait à l'origine de leur décision de louer deux appartements distincts quand le loyer d'un seul des appartements était supérieur à celui antérieurement réglé de sorte que la preuve de leur préjudice était rapporté par les exposants et qu'il appartenait alors à la cour d'appel de l'apprécier ; la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement devenus obligatoires par décrets du 22 juillet 1999 et 10 novembre 2006.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice financier ;
AUX MOTIFS QUE « considérant que M. et Mme X..., se prévalant de l'impossibilité d'acquérir leur logement en raison du non-respect fautif de l'accord collectif de location par la SNC Corbert, invoquent un préjudice financier constitué par la différence de valeur du m² en 1999 et en 2012 ; considérant que cette demande, quoique nouvelle en cause d'appel, est recevable au sens de l'article 566 du code de procédure civile dans la mesure où elle tend à expliciter une prétention qui était virtuellement comprise dans les défenses soumises au premier juge, consistant à soutenir que la SNC Corbert tentait de réévaluer des loyers en simulant des ventes, et à y ajouter une demande qui en est la conséquence ; que toutefois, le préjudice invoqué par M. et Mme X... est hypothétique, rien n'assurant qu'ils auraient accepté une offre de vente d'un montant de 270 960 euros ni que la SNC Corbert aurait arrêté en 1999 à ce prix la valeur de l'appartement ; que M. et Mme X... seront déboutés de leur demande » (cf. arrêt p.6, § 7-9);
ALORS QUE, la réparation du préjudice doit être intégrale ; que la preuve de la perte de chance d'acquérir l'appartement litigieux en 1999 à un prix inférieur au marché actuel résulte de la seule constatation de l'élévation des prix du marché immobilier ; qu'en retenant, pour refuser de prendre en compte le préjudice résultant pour les époux X... de l'impossibilité d'acquérir le bien au prix actuel, que ceux-ci ne démontraient pas qu'ils auraient accepté l'offre en 1999 quand aucune offre ne leur avait été faite à l'époque et ce, en violation de l'accord collectif de location prévoyant un droit de préemption, de sorte que le preuve de leur préjudice était rapportée, la cour d'appel, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement devenus obligatoires par décrets du 22 juillet 1999 et 10 novembre 2006.Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour la société Corbert, demanderesse au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SNC CORBERT fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables ses conclusions remises le 23 avril 2013 ainsi que ses pièces n° 56 et 57.
AUX MOTIFS QUE: « (¿) la SNC CORBERT a remis le 23 avril 2013 à 9 heures 31, alors que la clôture était prévue le même jour pour 14 heures, des conclusions assorties d'un bordereau contenant les pièces n° 55 (pièce de la procédure d'appel), n° 56 et n° 57;
« (¿) que les parties, M. et Mme X... ayant conclu le 21 septembre 2012 et la SNC CORBERT ayant constitué avocat depuis le 18 septembre 2012, ont été avisées le 5 avril 2013 de ce que l'affaire était fixée pour plaider au 14 mai 2013 avec clôture le 23 avril;
Que la SNC CORBERT a conclu le 10 avril 2013 et M. et Mme X... ont reconclu le 22 avril 2013;
Que le mardi 23 avril 2013 la clôture n'a pas été reportée, les parties n'ignorant pas que l'activité juridictionnelle de la cour était suspendue entre le samedi 27 avril et le lundi 13 mai;
« (¿) qu'en signifiant le jour de l'ordonnance de clôture de nouvelles conclusions contenant une argumentation fondée sur les deux nouvelles pièces n° 56 et n°57, la SNC CORBERT a mis M. et Mme X..., sans motif légitime, dans l'impossibilité, faute de temps permettant l'instauration d'un débat contradictoire, de répondre, manifestant ainsi un comportement contraire à la loyauté des débats justifiant que ces conclusions soient déclarées irrecevables comme tardives;
Que les pièces n° 56 et n° 57 de la SNC CORBERT, effectivement communiquées à M. et Mme X... le 24 avril 2013, seront écartées des débats comme non communiquées en temps utile ;
Que la cour n'est donc valablement saisie que des conclusions assorties d'un bordereau de 54 pièces remises et notifiées par la SNC CORBERT le 10 avril 2013 dont le dispositif est identique à celui des conclusions remises le 23 avril 2013 » (arrêt attaqué p. 3, 4 derniers § et p. 4, § 1 à 3).
ALORS QUE les conclusions déposées le jour même de la clôture sont réputées signifiées avant celle-ci et sont recevables si elles sont prises en réplique à des conclusions adverses et ne soulèvent pas de moyens nouveaux; qu'il ressortait des propres constatations de l'arrêt que la SNC CORBERT a, en réponse aux conclusions déposées, la veille, par les époux X..., pris, le 23 avril à 9h31, soit avant l'ordonnance de clôture prévue pour 14 heures, des conclusions comportant un dispositif identique à celui de ses conclusions antérieures et seulement trois pièces supplémentaires; qu'en déclarant dès lors irrecevables les conclusions prises par la SNC CORBERT ainsi que ses pièces n° 56 et 57, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions des articles 15 et 135 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La SNC CORBERT fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, et d'AVOIR dit que le bail s'était renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions antérieures.
AUX MOTIFS QUE: « (¿) selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions ;
Que la SNC CORBERT ne récapitulant pas dans ses conclusions le chef de demande relatif à l'irrecevabilité de la demande de nullité du congé formée par M. et Mme X... faute selon elle d'intérêt à agir, la cour n'a pas à statuer sur cette fin de non recevoir » (arrêt attaqué p. 4, § 4 et 5).
ALORS QUE les juges sont tenus de prendre en considération un moyen formulé sans équivoque dans les motifs des conclusions des parties même s'il n'a pas été repris dans le dispositif de leurs écritures; que dans les motifs de ses conclusions « faisant corps avec le présent dispositif » la SNC CORBERT a expressément invoqué l'irrecevabilité de la demande de nullité du congé formé par les époux X... dans la mesure où ils n'avaient jamais émis le souhait d'acheter l'appartement en cause et où ils avaient ultérieurement reconnu de pas entendre le réintégrer (conclusions d'appel p. 7, dernier §, p. 8, § 1 à 7, p. 9, § 4, 5 et 3 derniers § et p. 10, § 1 et 2) ; qu'en considérant dès lors qu'elle n'avait pas à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande de nullité du congé formé par les époux X... au motif que la SNC CORBERT n'avait pas récapitulé ce chef de demande dans le dispositif de ses conclusions, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La SNC CORBERT fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, et d'AVOIR dit que le bail s'était renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions antérieures.
AUX MOTIFS QUE: « (¿) M. et Mme X... fondent leur demande de nullité du congé sur la violation par la SNC CORBERT des stipulations de l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998 modifié par l'accord du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation ;
« (¿) qu'aux termes du point 1.1, alinéa 1er, dudit accord, « Préalablement à la décision d'un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, celui-ci informe de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 » ;
Qu'aux termes du point 1.2, alinéa 1er, « Une fois que le bailleur est prêt à rendre publique l'intention de vendre, une information est donnée à tous les locataires concernés, quelle que soit la date d'expiration de leur bail respectif »;
« (¿) qu'il résulte des termes de l'accord que l'accord collectif n'est pas mis en oeuvre dès que sont mis en vente plus de dix logements dans le même immeuble mais lorsque la décision de mettre en vente plus de dix logements préalablement déterminés est prise par le bailleur, celui-ci s'obligeant en effet à informer de sa décision les locataires concernés;
Qu'il appartient donc à M. et Mme X..., qui font valoir que le congé litigieux s'inscrit dans le cadre d'une décision de mise en vente de plus de dix logements dans le même immeuble prise en 1999 et matérialisée par quatorze ventes intervenues entre 1999 et 2003, de prouver qu'à la date de la délivrance du congé, le 28 septembre 2007, la SNC CORBERT avait pris cette décision et que l'appartement loué était concerné ;
« (¿) qu'il résulte des faits de l'espèce et des pièces produites qu'entre 1998 et décembre 2003, la SNC CORBERT a mis en vente dix-huit logements, certaines ventes ayant abouti en 1999, 2000 et 2001, la dernière ayant été conclue en mai 2002, et d'autres n'ayant pas abouti ;
« (¿) que la SNC CORBERT ne conteste pas avoir décidé la mise en vente par lots de plus de dix logements en 1998, mais expose que cette opération s'est achevée en mai 2002 avec la dernière transaction finalisée le 3 mai 2002 ;
Que le logement occupé par M. et Mme X... était en conséquence inclus parmi ces mises en vente de plus de dix logements alors décidées par la bailleresse, les intéressés ayant reçu congé avec offre de vente le 17 juillet 2001 avant la date d'achèvement de l'opération telle que retenue par la SNC CORBERT;
« (¿) qu'entre janvier 2004 et le 28 septembre 2007, puis jusqu'en 2011, aucune mise en vente n'a été opérée;
Qu'en 2011, la SNC CORBERT a mis en vente deux logements, libérés par l'effet des congés donnés par les locataires ;
« (¿) que le contentieux ayant opposé les parties à propos du congé du 17 juillet 2001 (au cours duquel la question du respect de l'accord collectif, qui était soulevée par M. et Mme X..., n'a pas été tranchée par les juges saisis) s'est terminé par la constatation de leur accord quant au renouvellement du bail pour six années et au montant du loyer révisé; que ce congé fait partie des mises en vente n'ayant pas abouti;
« (¿) qu'en délivrant en 2007 un second congé valant offre de vente, alors que le bail de M. et Mme X... venait pour la première fois à échéance depuis l'échec du congé de 2001, la SNC CORBERT a manifesté son intention de poursuivre l'exécution de l'opération de mise en vente décidée en 1998, peu important que depuis 2000 et notamment entre 2004 et 2012 la bailleresse n'ait pas cessé de conclure, reconduire ou renouveler des baux pour l'occupation de l'immeuble ou n'ait mis en vente que deux logements libérés à l'initiative des locataires ou encore qu'un délai de plusieurs années se soit écoulé depuis la dernière vente, la date du 2 mai 2002 n'étant pas la date d'achèvement de l'opération de mises en vente de plus dix logements mais la date de la vente de l'un des logements concernés ;
Que la preuve est en conséquence rapportée qu'à la date de délivrance du congé litigieux, la SNC CORBERT agissait en vertu de sa décision de mettre en vente plus de dix logements parmi lesquels se trouvait l'appartement loué ;
« (¿.) que la SNC CORBERT ne conteste pas ne pas avoir respecté les exigences de l'accord collectif, notamment quant à l'information des locataires;
Qu'il s'ensuit que le congé du 28 septembre 2007 est nul; que la SNC CORBERT sera déboutée de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation; que le jugement sera réformé en ce sens;
Que le bail s'est en conséquence renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions contractuelles antérieures » (arrêt attaqué p. 4§ 4 au dernier et p. 5, § 1er au § pénultième).
ALORS, D'UNE PART, QU' après avoir elle-même considéré qu'il incombait aux époux X... de prouver qu'à la date de la délivrance du congé, soit le 28 septembre 2007, la SNC CORBERT avait pris la décision de vendre plus de dix logements dans l'immeuble litigieux et que l'appartement loué était concerné (arrêt attaqué p. 4, § pénultième), la Cour d'appel a considéré ledit congé comme nul motifs pris de ce que « les intéressés a(vaient) reçu congé avec offre de vente le 17 juillet 2001 avant la date d'achèvement de l'opération (antérieure de mise en vente de plus de dix logements achevée en mai 2002) telle que retenue par la SNC CORBERT » (arrêt attaqué p. 5, § 3) ; qu'en se fondant ainsi sur le congé du 17 juillet 2001, pour en déduire que le congé délivré aux époux X... six années plus tard, soit le 28 septembre 2007 s'inscrivait dans la décision de la SNC CORBERT de mettre en vente plus de dix logements dans l'immeuble situé au 36, rue Monge 75005 Paris, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 et le décret du 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE' après avoir rappelé qu'entre janvier 2004 et le 28 septembre 2007, puis jusqu'en 2011, aucune vente n'avait été opérée, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer « qu'en délivrant en 2007 un second congé valant offrant de vente (¿) la SNC CORBERT a manifesté son intention de poursuivre l'exécution de l'opération de mise en vente décidée en 1998 », et ce, « peu important que depuis 2000 et notamment entre 2004 et 2012 la bailleresse n'ait pas cessé de conclure, reconduire ou renouveler des baux pour l'occupation de l'immeuble ou n'ai mis en vente que deux logements libérés à l'initiative des locataires ou encore qu'un délai de plusieurs années se soit écoulé depuis la dernière vente (de 2 mai 2002¿) » (arrêt attaqué p. 5, § 7) ; qu'en déclarant dès lors nul le congé délivré le 28 septembre 2007 aux époux X..., soit plus de quatre ans après le dernier congé pour vendre, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations qu'entre 2004 et 2012, la SNC CORBERT dont l'objet consiste en la gérance, soit notamment la location, des biens immobiliers qu'elle acquiert, n'avait pas cessé de conclure, reconduire ou renouveler des baux pour l'occupation de l'immeuble litigieux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 et le décret du 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
