LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de l'acte de vente du 15 janvier 2002, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation, que la servitude de passage avait pour but de permettre au vendeur d'accéder à la cour qu'il conservait et qui était enclavée en raison des constructions occupant la majeure partie de sa parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit que la servitude, bien que conventionnelle, était fondée sur l'état d'enclave et qu'il y avait lieu de constater son extinction, dès lors que la suppression d'un bâtiment avait rendu possible un autre accès à la voie publique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Amilcar et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Amilcar et M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Pasquet la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Amilcar et de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X... et la SCI Amilcar
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'extinction de la servitude de passage consacrée dans l'acte du 15 janvier 2002 intervenu entre M. Y... et la SCI la Résidence, sur le fonds situé 77 boulevard Pasquet à Salon-de-Provence, cadastré section AH n° 116 et 43, fonds servant, au profit des fonds cadastrés section AH n° 115 et 44, situé n° 31 et 49 boulevard Pasquet à Salon-de-Provence, fonds dominant, rappelée à l'acte intervenu le 25 mai 2007 entre M. Y... et la SCI Amilcar,
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande relative à l'extinction de la servitude : Aux termes de l'article 685-1 du code civil, « en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. » La servitude de passage créée par l'acte du 15 janvier 2002 est rédigée en ces termes : « pour permettre à M. Y... d'accéder à la cour de l'immeuble conservé par lui, situé au sud, l'acquéreur lui concède, à titre de servitude réelle et perpétuelle... un droit de passage le plus étendu sur une bande de terrain qui sera goudronnée, servant également d'accès à la cour se trouvant sur la partie sud de l'immeuble vendu, donnant sur le boulevard Pasquet d'une largeur de deux mètres quatre-vingt-deux centimètres, devant traverser au moyen d'un porche le futur bâtiment devant être édifié, puis débouchant sur la cour, avec alors une largeur d'environ deux mètres quarante-cinq centimètres... » II résulte de ces mentions que la servitude de passage ainsi consentie avait pour but de permettre à M. Y... d'accéder à la cour qu'il conservait, et qui était donc enclavée du fait des constructions occupant la majeure partie de sa parcelle et notamment le long de la voie publique, contrairement à ce que soutiennent les appelants en indiquant que : - déjà à cette date, le bâtiment en empêchant l'accès avait été démoli, ce qui ne résulte d'aucune des pièces produites ni du constat d'huissier en date du 29 mars 2002, postérieur à la convention de servitude, - d'autres accès existaient, sans préciser lesquels, ni en justifier. Il doit donc être considéré que la servitude consentie, bien que conventionnelle, était destinée à permettre l'accès à la cour sinon inaccessible, et que dès lors que la suppression d'un bâtiment a rendu possible un autre accès, l'enclave a cessé, ce qui justifie de constater l'extinction de la servitude sur le fondement de l'article 685-1 du code civil, conformément à ce qu'a retenu le premier juge ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la copropriété Résidence Pasquet est propriétaire d'un fonds situé 77 bd Louis Pasquet, à Salon-de-Provence, cadastré section AH n° 116 et 43. Son titre d'origine de propriété, acte de vente entre M. Y... et la SCI La Résidence intervenu par acte notarié en date du 15 janvier 2002 instituait une servitude de passage au bénéfice des fonds conservés par M. Y... en ces termes « pour permettre à M. Y... d'accéder à la cour de l'immeuble conservé par lui situé au Sud, les représentants de l'acquéreur lui concèdent à titre de servitude réelle et perpétuelle, ce qu'il accepte pour lui et tous futurs propriétaires de tout ou partie de l'immeuble conservé, un droit de passage le plus étendu, sur une bande de terrain qui sera goudronnée, servant également d'accès à la cour se trouvant sur la partie Sud de l'immeuble vendu, donnant sur le boulevard Louis Pasquet d'une largeur de deux mètres quatre-vingt-deux centimètres, devant traverser au moyen d'un porche le futur bâtiment devant être édifié, puis débouchant sur la cour, avec alors une largeur d'environ deux mètres quarante-cinq centimètres. L'emplacement de ce droit de passage est déterminé par le plan dressé par M. Z... qui après avoir été visé par les parties demeurera ci-annexé après mention. Il est expressément convenu - que ce droit de passage s'exercera à pieds ou avec tous véhicules à toutes heures, - que les frais d'aménagement de ce passage ainsi que le coût du port ail qui sera aménagé pour y accéder seront à la charge de l'acquéreur ; en revanche les frais d'entretien seront à la charge du vendeur ». Selon compromis en date du 18 octobre 2006, M. Y... a cédé à M. X... et Mme A... épouse X... une propriété à détacher d'une propriété bâtie située à Salon-de-Provence boulevard Pasquet numéro 31 et 49, cadastrée AH n°44, l'acte précisant que la propriété vendue était desservie par une servitude d'accès sur la propriété voisine conservée par le vendeur. Par acte authentique du 25 mai 2007, M. Y... a vendu à la SCI Amilcar, représentée par M. X..., son gérant, la propriété cadastrée section AH n° 115 située à Salon-de-Provence Boulevard Louis Pasquet n°31 et 49, l'acte rappelant les servitudes de l'acte du 15 janvier 2002. Estimant notamment que M. X... ferait stationner son véhicule sur l'assiette de la servitude, le Syndicat l'a fait assigner ainsi que la SCI Amilcar aux fins de voir constater l'extinction de la servitude de passage ou à défaut leur voir interdire ce stationnement sous astreinte. Sur l'extinction de la servitude de passage : Conformément aux dispositions de l'article 685-1 du Code civil, en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682 et à défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. Cet article qui ne vise que l'extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d'enclave ne saurait s'appliquer aux servitudes conventionnelles. En revanche, il s'applique lorsque le titre ne fait que fixer l'assiette et l'aménagement du passage qui trouve son fondement dans l'état d'enclave du fonds dominant ou que l'état d'enclave est la cause déterminante de la servitude conventionnelle. En l'espèce, il résulte des déclarations non contredites par les défendeurs du Syndicat que la stipulation conventionnelle litigieuse trouve son fondement dans l'état d'enclave d'alors du fonds dominant, ainsi que cela ressort également de la formulation de ladite servitude. Il n'est pas davantage contesté par les défendeurs que l'état d'enclave du fonds bénéficiaire a cessé et que celui-ci bénéficie d'un accès direct à la voie publique du fait de la démolition d'un bâtiment. En l'absence de tout autre élément des défendeurs, il y a lieu en conséquence de constater l'extinction de la servitude de passage litigieuse pour cessation de l'état d'enclave qui la fondait ;
1) ALORS QUE la cessation de l'état d'enclave n'a pour effet d'éteindre la servitude de passage instituée conventionnement que lorsque l'enclavement du fonds a constitué la cause déterminante de la stipulation conventionnelle ; que seul est enclavé le fonds qui n'a, sur la voie publique, aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour son exploitation agricole, industrielle ou commerciale ; qu'en l'espèce, pour constater l'extinction de la servitude de passage instituée par l'acte du 15 janvier 2002, la cour d'appel s'est bornée à relever que cette servitude était destinée à « permettre à M. Y... d'accéder à la cour » ; qu'en statuant ainsi, sans constater que le fonds conservé par M. Y... ne disposait d'aucune issue ou d'une issue insuffisante sur la voie publique lorsque la servitude conventionnelle avait été consentie, n'a pas caractérisé l'état d'enclave du fonds dominant lors de la constitution de la servitude conventionnelle, et n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 682 et 685-1 du code civil ;
2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des actes qui leur sont soumis ; que l'acte du 15 janvier 2002 stipulait que « pour permettre à M. Y... d'accéder à la cour de l'immeuble conservé par lui, situé au sud, les représentants de l'acquéreur lui concèdent à titre de servitude réelle et perpétuelle, ce qu'il accepte pour lui et tous futurs propriétaires de tout ou partie de l'immeuble conservé, un droit de passage le plus étendu sur une bande de terrain qui sera goudronnée, servant également d'accès à la cour se trouvant sur la partie sud de l'immeuble vendu, donnant sur le boulevard Pasquet (¿) » ; que cette clause ne mentionnait ni l'état d'enclave du fonds conservé par M. Y..., ni que le droit de passage ainsi accordé à M. Y... constituait le seul accès possible à la cour, et instituait au contraire une servitude à caractère perpétuel, ce qui impliquait clairement la volonté des parties de maintenir la servitude en toutes circonstances ; qu'en retenant qu'il résultait des mentions de cet acte que la servitude de passage ainsi consentie avait pour but de permettre à M. Y... d'accéder à la cour, qui était donc enclavée et que la cessation de l'état d'enclave justifiait de constater son extinction, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 15 janvier 2002 et violé l'article 1134 du code civil.
