LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, qu'à la date de référence, l'emprise de la parcelle expropriée était située en zone A (agricole) du Plan local d'urbanisme qui n'autorisait que la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues, qu'elle était en nature de terre inculte mais qu'elle bénéficiait d'une situation géographique privilégiée et de la proximité de réseaux et de voies d'accès, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la parcelle ne pouvait être qualifiée de terrains à bâtir, a souverainement déterminé le montant de l'indemnité de dépossession en tenant compte des caractéristique physiques et juridiques de cette parcelle et en se référant aux éléments de comparaison qu'elle a jugés les mieux appropriés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Mas Desplans aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Mas Desplans
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir alloué à la SCI Mas Desplans une indemnité globale de dépossession de 50.700 ¿ pour les 7.949 m² constituant l'emprise prélevée sur sa parcelle anciennement cadastrée AN n°58 lieudit « la Pinède » et dont le surplus, soit 17.274 m² demeure sa propriété sous le nouveau n° AN n°67,
AUX MOTIFS QU'
« il n'est pas, non plus, discuté qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 2 juillet 2012, la parcelle est en nature de lande, libre d'occupation ;
que la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, dont il résulte que la parcelle forme un terrain plat, envahie d'herbe, planté de quelques arbres épars, située en bordure d'une voie communale desservant le quartier de Maurin et du rond-point giratoire de Mariotte ;
qu'il a également relevé que la parcelle était surplombée par une ligne électrique haute tension et que la partie sud-est de l'emprise se trouvait aménagée en aire de stationnement matérialisée par un revêtement fait de graviers gris mélangé à de la terre ;
qu'en outre, il est constant que la parcelle AN n° 58, qui comporte dans sa partie hors emprise un parking et un terrain de sport, est contigu de la parcelle AN n° 22, appartenant également à la SCI Mas Desplans, où se trouve implanté un ancien mas agricole (le mas Desplans), transformé en établissement de formation, puisqu'il abrite le CFA de l'industrie du Languedoc-Roussillon;
que d'après le plan cadastral, les deux parcelles sont séparées par un chemin rural reliant le CD n° 132 à la voie communale n°8 de Maurin à Montpellier ;
qu'à la date de référence, la parcelle AN n 58 est classée en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de Lattes, qui correspond aux coupures d'urbanisation définies dans le SCOT de l'agglomération de Montpellier et est réservé aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ;
qu'elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues ;
que tenant son classement en zone A, dotée d'une constructibilité limitée, la parcelle AN n° 58 ne peut être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, d'ailleurs non revendiquée par la SCI Mas Desplans ;
qu'elle est incluse dans une zone comprise, sur le territoire de la commune de Lattes, entre le tracé actuel de l'autoroute A 9 et le fleuve Lez, dans laquelle les terrains sont classés en zone A ou N, les secteurs les plus proches classés en zones AU ou U étant situés au nord de l'actuelle autoroute ou coïncidant avec le quartier urbanisé de Maurin;
que cette zone à vocation agricole, située dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, est entourée de zones commerciales implantées, au nord de l'actuelle A 9, sur les communes de Lattes (Le Puech Radier), Montpellier (Les Près d'Arènes) et Saint Jean de Védas (Devès de la Condamine) et est desservie par un réseau dense de voies de circulation (CD n° 132, CD n°116) reliées à l'échangeur sud de l'A 9;
qu'en outre, les réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement, implantés sur la voie communale n°8 et qui assurent la desserte du mas Desplans, sont situés à proximité immédiate ;
que la partie expropriée de la parcelle AN n°58 doit donc être évaluée en tenant compte de son usage effectif, qui est celui d'un terrain classé en zone A (agricole) du PLU, mais bénéficiant néanmoins d'une plus-value de situation en raison de sa localisation dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, non loin de zones commerciales et de quartiers urbanisés, de la proximité immédiate d'un bâti existant, de la présence non contestée de l'ensemble des réseaux et de la desserte de la parcelle par deux voies carrossables ;
qu'il n'y a pas lieu, en revanche, de s'attacher au fait que le terrain est inclus, depuis 2006, dans une zone considérée comme stratégique par le SCOT de l'agglomération de Montpellier, alors que les perspectives d'extension de l'urbanisation en résultant découlent précisément de la réalisation de l'autoroute A 9b et de la ligne TGV, au sud de Montpellier et au nord de Lattes ;
que l'évaluation doit également prendre en compte la consistance de l'emprise à la date de l'ordonnance d'expropriation, qui est celle d'une terre inculte, libre d'occupation et sans aménagement particulier, hormis une aire de stationnement dans sa partie sud-est ;
(¿)
que la partie expropriée de la parcelle AN n°58, incluse dans un secteur agricole de la commune de Lattes, doit être estimée en fonction de son usage effectif, strictement agricole, tenant compte de la plus-value de situation, dont elle bénéficie (localisation dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, proximité d'un bâti existant, présence des réseaux, desserte par deux voies carrossables) et d'après sa consistance, qui est celle d'un terrain inculte sans aménagement particulier ;
qu'il ne peut dès lors être soutenu, comme le fait la SCI Mas Desplans, sauf à s'exonérer des règles d'évaluation propres au droit de l'expropriation, qu'eu égard à sa situation périurbaine, le terrain exproprié a perdu sa vocation agricole ;
que le prix de 4 ¿ le m², proposé par la société des Autoroutes du Sud de la France, apparaît dès lors conforme aux caractéristiques matérielles et juridiques de l'emprise expropriée tout en tenant compte de la plus value de situation, dont elle bénéficie ;
que le jugement entrepris, qui a fixé sur cette base, l'indemnité principale (48.281 ¿) et l'indemnité de remploi (4.179,60 ¿), doit donc être confirmé de ces chefs »,
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
« s'il est exact que les conditions d'application de l'article L 13-16 du code de l'expropriation ne sont pas en l'espèce remplies -nul ne prétend le contraire-, il reste que les ventes intervenues à l'amiable dans le cadre de la même opération au prix de 4 ¿/m² peuvent être considérées comme des termes de comparaison pertinents, rien ne permettant de penser que les expropriés concernés auraient pu être trompés sur la valeur réelle de leur bien, et n'auraient pas eu le souci de défendre leurs intérêts ;
qu'il est précisé que le prix de 4,58 ¿ concerne une parcelle en zone N, entourée de bâti, ce qui ne remet pas en cause la pertinence du prix de 4 ¿ pour une parcelle en zone A ;
que les 9 termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement concernent plus de 14 ha de terres agricoles à Lattes, dont certaines parcelles dépendant d'autres mas proches du Mas Desplans, ils visent des ventes récentes, puisque réalisées entre septembre 2008 et mai 2011, et le prix moyen pondéré correspondant est exactement de 4 ¿ ;
que ces termes de comparaison, qui ne font l'objet d'aucune critique de la part de l'expropriée, apparaissent homogènes et pertinents, de sorte qu'ils peuvent être considérés comme reflétant le marché libre de parcelles comparables à celle objet de la présente instance ;
qu'ils sont de nature à justifier l'offre, qui sera dès lors entérinée pour un montant principal de 48.281 ¿ »,
ALORS D'UNE PART QU'un terrain située dans une zone dotée d'une constructibilité limitée est un terrain à bâtir de sorte qu'en affirmant que tenant son classement en zone A, dotée d'une constructibilité limitée, la parcelle AN n°58 ne pouvait être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible au sens de l'article L.13-15 II du code de l'expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, cependant qu'il ressortait de ses constatations que la zone A se caractérisait par une constructibilité autorisant la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et des constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L.13-15 II du code de l'expropriation,
ALORS D'AUTRE PART QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation de sorte qu'en affirmant que la partie expropriée de la parcelle AN n° 58, incluse dans un secteur agricole de la commune de Lattes, devait être estimée en fonction de son usage effectif, strictement agricole, tenant compte de la plus-value de situation, dont elle bénéficiait (localisation dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, proximité d'un bâti existant, présence des réseaux, desserte par deux voies carrossables) et d'après sa consistance, qui est celle d'un terrain inculte, libre d'occupation et sans aménagement particulier, cependant qu'il résultait de ses constatations que la parcelle était classée dans une zone caractérisée par une constructibilité liée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues, la cour d'appel, qui n'a pas pris en compte la constructibilité de la parcelle dans son évaluation de l'indemnité principale d'expropriation qu'elle avait pourtant constatée, a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et le principe de la réparation intégrale.
