LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 mai 2013), que M. X..., M. Y..., Mme Z... et Mme A... (les consorts X...), propriétaires de lots situés au dernier étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, qui avaient été vendus par le syndicat des copropriétaires à leurs auteurs respectifs, ont assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société Cabinet Liautard, afin qu'il soit jugé que les charges relatives à l'entretien et aux réparations, et notamment à la réfection de l'étanchéité, des parties communes constituées par la couverture de l'immeuble et la terrasse sud doivent être réparties conformément à la répartition des quotes-parts de parties communes entre tous les copropriétaires ;
Attendu que pour rejeter cette demande, la cour d'appel retient qu'il n'est pas contesté que la couverture de l'immeuble est une partie commune, mais que les actes d'acquisition des consorts X... reprennent une clause qui figurait dans les actes d'acquisition de leurs auteurs, au terme de laquelle « compte tenu que l'acquéreur conservera à sa charge toutes les réparations foncières et locatives, sans exception, pouvant être nécessaires à cette construction, il sera fait un abattement de 20 % sur le calcul de ses quote-parts concernant les charges nouvelles du 11e étage », que cette clause a fait l'objet d'une approbation en assemblées générales en 1987 et en 1988, que bien que non intégrée au règlement de copropriété, elle leur est opposable puisqu'elle a été reproduite dans leurs propres actes de vente, et qu'elle signifie sans ambiguïté possible qu'ils doivent prendre à leur charge toutes les réparations relatives aux constructions nouvelles sans que ne puissent en être exclus les travaux d'étanchéité portant sur les parties communes qui seraient issues de ces constructions ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la décision prise par l'assemblée générale du 23 septembre 1992 portant modification du règlement de copropriété n'emportait pas annulation des modalités spécifiques de répartition des charges adoptées antérieurement par l'assemblée générale pour les lots du 11e étage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 25 novembre 2008 et dit que les frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale resteront à la charge de la société Cabinet Liautard et en ce qu'il a ordonné le retrait des comptes de charges des consorts X... des sommes qui apparaissent à leur débit avec pour libellé « CMT TRVX étancheïté terrasse au 07/ 07/ 2008 » puis « TRVX terrasse attente procédure » au 20 février 2010, l'arrêt rendu le 24 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Liautard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Liautard à payer à M. X..., M. Y..., Mme Z... et Mme A... une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires et de la société Cabinet Liautard ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X... et autres
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X..., M. Y..., Mme Z... et Mme A... de leurs demandes tendant à voir dire et juger que les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à la réfection de l'étanchéité des parties communes constituées par la couverture du bâtiment B de l'ensemble immobilier Le Goya ainsi que par la terrasse sud à jouissance privative, doivent être réparties conformément à la répartition des parties communes entre chaque copropriétaire comme cela ressort clairement du règlement de copropriété modifié ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X..., Mme Z..., M. Y... et Mme A... font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes alors que, selon eux, que la couverture de l'immeuble Le Goya B est une partie commune, de même que la terrasse sud, et ce conformément au règlement de copropriété modifié, de sorte les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à l'étanchéité de ces parties communes doivent être réparties entre tous les copropriétaires, que les dépenses communes doivent être réparties conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la répartition des charges doit être conforme au règlement de copropriété, et qu'il y a contradiction entre les titres en présence et qu'il doit être fait application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en première instance, les demandeurs initiaux, aujourd'hui appelants, avaient notamment formulé les demandes suivantes : "- dire et juger que la clause reprise dans les actes concernant l'imputation de divers travaux ne concerne pas les travaux de structure ou d'étanchéité de la toiture ;- dire et juger que dans tous les cas de figure et selon l'interprétation qui sera retenue, ladite clause, si elle devait être étendue à tous travaux, serait alors réputée non écrite au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 5 et 10 du même texte " ; que ces demandes ne sont plus formulées en cause d'appel, le premier juge ayant, à juste titre, considéré d'une part que la clause litigieuse ne nécessitait aucune interprétation, d'autre part que l'article 43 de la loi ne pouvait s'appliquer qu'aux clauses du règlement de copropriété ; que les appelants sollicitent désormais, devant la Cour de voir " dire et juger que les charges relatives à l'entretien, aux réparations et notamment à la réfection de l'étanchéité de ces parties communes doivent être réparties conformément à la répartition des parties communes entre chaque copropriétaire comme il ressort clairement du règlement de copropriété modifié " ; que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la couverture de l'immeuble Le Goya B est une partie commune (1er paragraphe, en page 5 des conclusions du 12 octobre 2012) ; que les intimés estiment dépourvue d'intérêt la question de la nature commune ou privative de la terrasse sud, au regard des dispositions conventionnelles contenues dans les actes de vente ; qu'en effet, chacun des actes de vente conclus par les auteurs des appelants avec le syndicat des copropriétaires contient la clause suivante : " Compte tenu que l'acquéreur conservera à sa charge toutes les réparations foncières et locatives, sans exception, pouvant être nécessaires à cette construction, il sera fait un abattement de 20 % sur le calcul de ses quotes-parts concernant les charges nouvelles du 11ème étage " ; que le syndicat des copropriétaires expose, sans être contredit, que par un arrêt en date du 14 mai 1987, aujourd'hui définitif, la cour d'appel de ce siège a ordonné la démolition des constructions édifiées en surélévation au 11ème étage de l'immeuble ; qu'au terme des négociations engagées avec le syndicat des copropriétaires, les auteurs des appelants ont obtenu le droit de conserver les constructions litigieuses et se sont engagés à conserver à leur charge " toutes les réparations foncières et locatives, sans exception " relatives aux constructions litigieuses, et ce, en contrepartie du droit de conserver la propriété de ces constructions ; que ladite clause est claire et dépourvue d'ambiguïté : les auteurs des appelants se sont engagés à prendre à leur charge " toutes " les réparations, de quelque importance qu'elles soient, relatives aux constructions nouvelles, l'expression " sans exception ", parfaitement explicite, ne permettant pas d'exclure les travaux d'étanchéité portant sur les parties communes qui seraient issues de ces constructions ; qu'en outre, les appelants ne contestent pas l'opposabilité de cette clause à leur égard, celle-ci, bien que non intégrée au règlement de copropriété, ayant été reproduite dans leurs propres actes de vente ; que les appelants ne sollicitent pas la nullité de cette clause ; que par ailleurs, les dispositions conventionnelles ci-dessus reproduites ont fait l'objet d'une approbation en assemblées générales en 1987 et en 1988, l'assemblée générale étant fondée à décider d'actes d'acquisition ou de disposition et à modifier la répartition des charges rendue ainsi nécessaire, conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il en ressort qu'en l'état de la situation particulière des lots appartenant aux appelants, aucune contradiction n'existe entre le règlement de copropriété initial et les dispositions conventionnelles postérieures à celui-ci critiquées, intervenues à la suite des constructions édifiées sans autorisation et dans le but d'éviter leur démolition, et qu'il n'y a dès lors pas lieu de faire application de l'article 5 de la loi ; qu'enfin, lorsqu'il existe une spécialisation des charges, l'article 24 de la loi permet la tenue d'assemblées spéciales mais ne l'impose pas (" il peut être prévu... que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ") ; qu'en conséquence, les appelants, qui ne peuvent s'affranchir des dispositions conventionnelles contestées, seront déboutés des fins de leur appel sur ce point ; que les appelants sont mal fondés à reprocher au syndicat des copropriétaires et au syndic d'avoir commis une faute dans l'application de la loi du 10 juillet 1965 quant à la répartition des charges en l'état des dispositions conventionnelles liant les parties, et rappelées ci-dessus ; que par ailleurs, compte tenu du contexte conflictuel, lié à l'imputation et au paiement des travaux d'étanchéité, et faute de pièces récentes démontrant l'état d'avancement de ces travaux, il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à ces travaux, ni au paiement de dommages-intérêts » ;
ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QU'« indépendamment de l'annulation de l'assemblée générale, M. X..., Mme Z..., M. Y... et Mme A... forment des demandes qui tendent notamment à voir interpréter une clause figurant dans les actes d'acquisition de leurs auteurs, (¿) ; qu'il résulte cependant des explications des parties et des pièces lacunaires qui sont versées aux débats que le bâtiment B de la résidence Le Goya comportait à l'origine 10 étages, et que les acquéreurs des appartements situés au 10ème étage avaient fait procéder à une surélévation de leurs lots, créant ainsi un 11ème étage (avec des surfaces habitables totalisant selon les pièces produites 274 m2) et « privatisant » la partie sud de l'ancien toit terrasse de l'immeuble, devenue terrasses à usage privatif ; qu'une procédure ayant été engagée par le syndicat des copropriétaires, la démolition des constructions édifiées irrégulièrement au 11ème étage a été ordonnée sous astreinte par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 14 mai 1987 ; qu'une transaction est ensuite intervenue et a débouché sur la création de nouveaux lots de copropriété et leur vente par le syndicat des copropriétaires aux propriétaires concernés ; qu'ainsi, par accords sous-seing privé joints aux actes de vente produits (syndicat des copropriétaires-C... du 17 février 1989, et syndicat des copropriétaires-Consorts D...
B... du 30 mars 1990) en date respectivement du 2 janvier 1988 et du 7 décembre 1989 mais dont les termes sont identiques, il avait été convenu entre le syndicat des copropriétaires et les propriétaires des appartements du 10ème étage que de nouveaux lots de copropriété seraient constitués pour les constructions édifiées au 11ème étage par ces derniers ; que ces actes précisaient que la surélévation entraînerait la modification de la quote-part des parties communes et de la répartition des charges, et que « compte tenu que l'acquéreur conservera à sa charge toutes les réparations foncières et locatives, sans exception, pouvant être nécessaires à cette construction, il sera fait un abattement de 20 % sur le calcul de ses quotes-parts concernant les charges nouvelles du 11ème étage » ; que ces modifications de l'état descriptif de division du bâtiment B et des tableaux de répartition des charges ont été ratifiées par diverses assemblées générales des copropriétaires, et en particulier celle du 23 septembre 1992 reprenant la désignation précise de chacun des quatre lots créés au 11ème étage sous les numéros 421 à 424, mais la version du règlement de propriété versée aux débats est la version d'origine en date du 19 décembre 1962, qui ne les fait pas apparaître ; que les demandeurs (¿) ne contestent pas que ces actes aient été conclus entre le syndicat des copropriétaires et leurs auteurs respectifs ; que la clause qu'ils demandent au tribunal d'interpréter et le cas échéant de juger non écrite est celle qui concerne la charge des réparations ; que cette clause, parfaitement claire à la lumière de l'historique ci-dessus, ne nécessite aucune interprétation : les acquéreurs des lots créés au 11ème étage ont expressément accepté, pour échapper à la démolition ordonnée, de supporter toutes les réparations des constructions qu'ils avaient édifiées sans autorisation, étant d'ailleurs observé qu'en contrepartie il leur a été accordé une diminution de leur quote-part de charges ; que ces réparations concernent par conséquent nécessairement celles de la nouvelle toiture terrasse située au 12ème niveau, qui fait partie intégrante des constructions nouvelles dont elle constitue la couverture ; qu'elle ne peut davantage être jugée contraire aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui ne peuvent s'appliquer qu'aux dispositions du règlement de copropriété, modifiées en l'espèce par des assemblées générales qui ne font pas l'objet du présent litige ; que s'agissant des travaux de réfection, les demandeurs entretiennent un certain flou sur les travaux dont ils réclament l'exécution, dont il est difficile de savoir s'ils concernent les toitures-terrasses du 11ème ou du 12ème niveau ; que s'il s'agît de la toiture du 11ème niveau, il résulte des explications ci-dessus que leur coût doit être supporté par les propriétaires des lots 421 à 424 ; que pour la toiture du 12ème niveau, la réfection-y compris celle du gros oeuvre-des terrasses sud incluses dans la désignation de ces lots incombe également à leurs propriétaires, celles-ci ayant été vendues à leurs auteurs en même temps que les constructions ; qu'en effet, ce n'est que dans le silence ou la contradiction des titres que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répute partie commune certaines parties de l'immeuble ; que l'ensemble de ces demandes sera donc rejeté ; qu'aucun préjudice particulier n'étant établi, les demandes de dommages et intérêts seront rejetées » ;
1°) ALORS, DE PREMIERE PART, QUE les mentions contenues dans l'acte de vente d'un lot sont sans influence sur l'étendue des obligations de l'acquéreur envers la copropriété, lesquelles résultent seulement, pour le lot acquis par lui, du règlement de copropriété ; que dès lors, en se fondant sur les stipulations des actes de vente des lots n° 421, 422, 423 et 424, pour juger que les copropriétaires du 11ème étage avaient l'obligation de réaliser à leur charge les travaux d'étanchéité portant sur les parties communes litigieuses, la cour d'appel a violé les articles 8 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QUE les stipulations par lesquelles les acquéreurs des lots avaient accepté de conserver à leur charge « toutes les réparations foncières et locatives, sans exception, pouvant être nécessaires à la construction concernée », ne comprenaient pas les travaux de réfection de l'étanchéité de la couverture de l'immeuble et des terrasses sud, parties communes, lesquels incombaient à l'ensemble des copropriétaires ; que dès lors, en jugeant qu'il résultait des stipulations précitées que les copropriétaires du 11ème étage avaient l'obligation de réaliser à leur seule charge les travaux d'étanchéité portant sur les parties communes précitées, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE dans leurs conclusions d'appel, les copropriétaires du 11ème étage soulignaient que la clause relative aux réparations locatives et foncières, présente dans les actes de vente initiaux des lots n° 421, 422, 423 et 424, n'avait pas été intégrée au règlement de copropriété lors de sa modification postérieure à ces actes, issue de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 1992, laquelle avait pourtant précisément pour but de prévoir les modalités de modification de la quote-part des parties communes et la répartition des charges consécutive à la création de ces nouveaux lots ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de cette absence de reprise que la répartition des charges pour les lots précités était celle qui ressortait de l'état descriptif de répartition des parties communes et des charges en fonction de la valeur relative des parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties ; que dans leurs conclusions d'appel, les copropriétaires des 10ème et 11ème étages faisaient valoir que le règlement de copropriété avait été modifié par une résolution de l'assemblée générale du 23 septembre 1992, et que cette modification, qui prévoyait la répartition des charges consécutive à la création des lots n° 421, 422, 423 et 424, ne reprenait pas les stipulations des actes de vente relatives aux réparations foncières et locatives, créant ainsi une contradiction entre le règlement modifié et les actes de vente précités ; que dès lors, en se bornant à juger qu'il n'existait pas de contradiction entre les actes de vente et le règlement de copropriété initial, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il n'existait pas de contradiction entre ces actes de vente et le règlement de copropriété en sa rédaction issue de l'assemblée générale du 23 septembre 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
