LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu qu'aucune disposition du code rural et de la pêche maritime n'impose la mention dans le congé de la désignation cadastrale et de la superficie de chacune des parcelles reprises et relevé qu'une inexactitude sur la contenance des terres, fût-elle avérée, n'avait aucune incidence sur la portée du congé, dont les termes dépourvus de toute équivoque, faisaient clairement référence à l'ensemble des terres données à bail, qu'il n'y avait pas identité de bailleurs dans le bail du 6 décembre 1989, objet de la reprise, et le bail des 22 juin et 25 novembre 1992, que ces deux baux étaient totalement indépendants, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les preneurs n'avaient pu se méprendre sur la volonté des bailleurs de reprendre l'intégralité des biens loués et sur la nature de ceux repris ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X..., usufruitiers ou propriétaires de l'ensemble des biens, qui devaient consentir un bail à leur fille, bénéficiaire de la reprise, avaient détenu les biens objet de cette reprise soit directement soit par l'intermédiaire d'une société familiale, aujourd'hui dissoute, pendant plus de 9 ans, la cour d'appel, en a exactement déduit que la condition posée par l'avant dernier alinéa de l'article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime quant à la détention nécessaire pour bénéficier du régime de la déclaration préalable, était remplie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu qu'ayant relevé que malgré le congé les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux, causant ainsi aux bailleurs un trouble de jouissance, que l'indemnité de 300 euros par mois et par hectare sollicitée à ce titre n'était aucunement justifiée et était sans rapport avec la valeur de rendement économique réel du fonds occupé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder d'office à une recherche d'autres chefs de préjudice, a souverainement apprécié la contrepartie de la jouissance des lieux et, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour MM. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté MM. François et Benoît Y... de leur demande d'annulation du congé pour reprise délivré par actes des 4 et 6 juin 2009, d'AVOIR validé ledit congé, ordonné leur expulsion sous astreinte, et de les AVOIR condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE par acte notarié du 6 décembre 1989, le GFA de la Croix Saint-Jean et les époux X... ont donné à bail à long terme aux consorts Y... diverses parcelles de terre pour une contenance totale, affirmée dans l'acte, de 183 ha 74 a et 97 ca ; que par acte d'huissier des 4 et 6 mai 2009, les époux X..., avec leurs filles Mme Pascale X...- A... et Mme Anne X..., ont donné congé aux consorts Y... pour la date d'échéance du bail, soit le 10 novembre 2010 à minuit ; que ces actes rappellent d'abord l'existence du contrat de bail, et se réfèrent à la surface des terres louées qui y est mentionnée, puis énoncent qu'une partie des parcelles louées a fait l'objet d'une vente, et qu'en conséquence « la superficie appartenant au GFA de la Croix Saint-Jean a été ramenée à 181 ha 50 a 18ca, de sorte que l'ensemble des biens loués a désormais une contenance de 183 ha 07 a 18 ca » ; que les consorts Y... soutiennent que la surface sur laquelle doit ainsi porter le congé ne correspond pas à la réalité de la surface louée, ce qui implique que l'acte, par son imprécision, ne permet pas au preneur de connaître exactement l'étendue du congé ; qu'il est constant que la seule vente ayant entraîné une diminution de la superficie des terres louées est survenue en suite d'une expropriation conduite par l'administration de l'équipement pour permettre un agrandissement d'une voie publique ; que selon les bailleurs, la superficie des terres ainsi retirées est de 67 a79 ca, alors que les consorts Y... prétendent que la résiliation partielle du bail provoquée par cette expropriation ne portait que sur une surface de 51 a 24 ca ; que cependant aucune disposition du code rural n'impose la mention, dans l'acte de congé, de la désignation cadastrale et de la superficie de chacune des parcelles reprises ; qu'une telle Inexactitude sur la contenance des terres retirées par l'expropriation, fut-elle avérée, n'a aucune incidence sur la portée du congé, dont les termes sont dépourvus de toute équivoque, et font clairement référence à l'ensemble des terres données à bail, avec l'indication exacte de la superficie initiale ; qu'en conséquence, le congé n'a pas été donné pour une surface indéterminée ou indéterminable, et les preneurs n'ont certainement pas pu se méprendre sur la volonté des bailleurs de reprendre l'intégralité des biens loués à l'issue du bail à long terme ; que les consorts Y... prétendent aussi qu'une confusion sur l'étendue du congé résulte du fait que les époux X... leur ont également donné à bail diverses autres terres ; qu'en effet, par acte notarié des 22 juin et 25 novembre 1992, les consorts Y... ont pris à bail d'autres biens appartenant à certains membres de la famille X... ; que toutefois, cet acte porte de façon claire, non pas sur des terres cultivables, mais sur des bâtiments d'exploitation ou d'habitation, et en outre la maison ouvrière située sur la parcelle B 153 se trouve louée par les époux X... et Mmes Pascale A... et Anne X..., qui sont bien les auteurs du congé litigieux, mais aussi par Mme Marie-Anne X... épouse B... qui n'est pas propriétaire des terres données à bail dans l'acte notarié du 6 décembre 1989 et n'est donc pas mentionnée dans ce congé ; qu'ainsi, en raison d'une différence de nature des biens loués et de cette dissimilitude d'identité du bailleur, aucune méprise ne peut exister du rapprochement de ces deux baux ; que les appelants font en outre valoir que le bail met à leur charge le remboursement de 50 % des impôts fonciers globaux, et en tirent la conclusion qu'il ne s'agit là que de la dissimulation d'un fermage portant sur d'autres parcelles mises à leur disposition par les consorts X... ; que cependant, cette clause ne contrevient pas aux dispositions supplétives de l'article L 415-3 du code rural, et aucun élément du dossier ne permet de considérer qu'elle a été conclue de façon frauduleuse ; qu'en outre, les consorts Y... n'établissent pas être bénéficiaire d'un autre bail rural, même verbal, sur d'autres parcelles appartenant aux consorts X... ; que les consorts Y... font valoir que les époux X... sont les propriétaires de plusieurs des parcelles louées par le bail de 1989, et les usufruitiers du reste après la dissolution du GFA de la Croix Saint-Jean, ce qui leur confère la qualité de bailleur pour le tout ; qu'ils prétendent que dans la mesure où les époux X... sont également les propriétaires de plusieurs des biens donnés à bail en 1992, il convient de considérer l'ensemble des terres et bâtiments d'exploitation comme une unité de culture, et d'apprécier l'étendue du congé par rapport à cette unité économique ; qu'ils en déduisent que la reprise des biens ayant fait l'objet du bail de 1989 constitue ainsi une reprise partielle, soumise en conséquence aux dispositions de l'article L. 411-62 du code précité ; que cependant les deux baux sont totalement indépendants (cf supra) et ont été donnés pour des durées différentes puisque le bail de 1992 avait une durée de neuf ans, et a donc ensuite été reconduit ; que les époux X... et leurs filles nus propriétaires pouvaient donc donner un congé limité aux biens compris dans le bail de 1989 ; qu'il est constant que l'un des bâtiments d'exploitation ayant fait l'objet du bail de 1992, détruit parle tempête de 1999, a été reconstruit sur la parcelle d'origine cadastrée ZM 17, mais avec un empiétement sur la parcelle voisine ZM 18, comprise dans les biens repris ; qu'il s'ensuit que les consorts Y..., toujours locataires du hangar et bénéficiant comme tels d'une garantie contre toute éviction, pourront exiger de leurs bailleurs, c'est-àdire les époux X... et leurs filles, la paisible jouissance de l'ensemble du bien donné à bail dans sa configuration issue de sa reconstruction, même s'ils ne sont plus locataires de la parcelle ZM 18 ; qu'il en résulte que cette situation n'entraîne aucune conséquence particulière sur la validité du congé ; qu'en conséquence, le congé donné par les consorts X... a pour but une reprise totale des biens donnés à bail, et non une reprise partielle ; qu'il n'y a donc pas lieu de rechercher si cette reprise a pour effet de porter gravement atteinte à l'équilibre économique de l'ensemble de l'exploitation assurée par les preneurs ;
1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 13), les consorts Y... faisaient valoir que les consorts X... avaient, par un acte du 22 juin 1992, procédé à un partage partiel du GFA de la Croix Saint-Jean et attribué les parcelles B 48, 49, 240 et 423, et ZM 17 à M. et Mme Claude X..., usufruitiers, et leur fille Pascale A..., nue propriétaire ; qu'en énonçant qu'en retenant que la seule vente ayant entraîné une diminution de la superficie des terres louées était survenue en suite d'une expropriation conduite par l'administration de l'équipement pour permettre un agrandissement d'une voie publique, sans répondre aux conclusions des exposants, assorties d'une offre de preuve-l'acte de mutation-, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en se bornant à relever qu'une inexactitude sur la contenance des terres retirées par l'expropriation n'aurait aucune incidence sur la portée du congé, dont les termes étaient dépourvus de toute équivoque, faisant référence à l'ensemble des terres données à bail, avec l'indication exacte de la superficie initiale, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, eu égard au fait qu'après la dissolution du GFA, les consorts X... étaient devenus bailleurs de l'ensemble des parcelles exploitées par les exposants, l'erreur de désignation d'une parcelle affectant le bail initial, la modification de la consistance des biens loués en cours de bail, en raison d'échanges, remembrement et sortie partielle du GFA, ne plaçaient les preneurs dans l'impossibilité de connaître l'étendue exacte du congé litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu'il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l'équilibre économique de l'ensemble de l'exploitation assurée par le preneur, cet équilibre devant être apprécié par rapport à l'ensemble des biens loués par le preneur, inclus ou non dans le bail ; qu'en se fondant sur la circonstance que les deux baux de 1989 et 1992 étaient indépendants, en raison d'une différence de nature des biens loués et d'une dissimilitude d'identité du bailleur, quand il lui appartenait de rechercher, dès lors qu'elle avait constaté que les époux X..., usufruitiers ou propriétaires de l'ensemble des biens objet du bail de 1989, avaient la qualité de bailleur depuis la dissolution du GFA, si la reprise d'une surface représentant 98 % de la surface exploitée par eux, et loué par le même bailleur sur la commune de Bernay Vilbert, ne portait pas atteinte à l'équilibre de l'exploitation limitée, selon l'arrêt, aux bâtiments loués notamment par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-62 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS QUE M. François Y... et M. Benoît Y... ont exposé que « la maison ouvrière qui leur avait été louée (dont les bailleurs ont repris la jouissance ultérieurement) représentait le siège social de la SCEA Y... Vilbert », précisant ainsi que cette maison ne leur était plus louée, tandis que les consorts X... exposaient que la maison ouvrière avait été délaissée par les preneurs ; qu'en énonçant que la maison ouvrière était louée suivant bail de 1992, non seulement par les auteurs du congé litigieux mais aussi par Mme Marie-Anne X... épouse B..., sans s'expliquer sur la reprise par les bailleurs de la maison ouvrière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté MM. François et Benoît Y... de leur demande d'annulation du congé pour reprise délivré par actes des 4 et 6 juin 2009, d'AVOIR validé ledit congé, ordonné leur expulsion sous astreinte, et de les AVOIR condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte de congé contient l'indication que la reprise des biens est effectuée pour permettre leur exploitation par Mme Pascale A... ; que l'article L331-2 du code rural prévoit que n'est soumise qu'à « déclaration préalable la mise en valeur d'un bien agricole reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus lorsque les conditions suivantes sont remplies : 1° Le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnée au 3° du I, 2° Les biens sont libres de location eu jour de la déclaration, 3° Les biens sont détenus par ce paren t ou allié depuis neuf ans au moins » ; qu'il n'est pas contesté que les deux premières conditions, de capacité professionnelle du déclarant et de disponibilité des biens au jour de la déclaration, se trouvent réunies ; que la condition de détention antérieure du bien pendant une durée de neuf armées ne doit être recherchée qu'en la personne des époux X..., puisque Mme A..., candidate à la reprise, n'est que nu-propriétaire et n'a donc pas la qualité de bailleur ; que les époux X..., usufruitiers ou propriétaires de l'ensemble des biens, ont indiqué qu'ils consentiraient un bail à leur fille pour permettre la mise en valeur de ces biens ; qu'ils ont cette qualité de bailleur depuis la dissolution du GFA de la Croix Saint-Jean, intervenue par acte authentique du 10 avril 2009, mais possédaient antérieurement 3 parts de cette société familiale en nue-propriété et des parts en usufruit pour le reste ; qu'en conséquence, en application de la disposition de l'article précité prévoyant que « pour l'application des présentes dispositions, sont assimilées aux biens qu'elles représentent les parts d'une société constituée entre les membres d'une même famille », il doit être considéré que les époux X... détenaient les biens repris depuis plus de neuf ans, et que la dernière condition se trouve ainsi satisfaite ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les biens agricoles mis en valeur devant être transmis au bénéficiaire de la reprise par l'un de ses parents ou alliés jusqu'au 3ème degré inclus, les parts d'une société constituée entre les membres d'une même famille étant assimilées aux biens qu'elles représentent, force étant dès lors de relever que les biens litigieux étaient effectivement détenus depuis neuf ans au moins, pour une part par le GFA de la Croix Saint-Jean constitué entre les membres de la famille X... et pour le surplus par les époux X..., aucune disposition n'interdisant au nu-propriétaire de bénéficier du régime de déclaration préalable, il apparaît que les différentes conditions pour bénéficier dudit régime sont réunies en l'espèce, l'opération litigieuse n'étant dès lors pas soumise à autorisation préalable.
1°) ALORS QU'est soumise à déclaration préalable la mise en valeur d'un bien agricole reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus, lorsque les biens sont détenus par le parent ou allié depuis neuf ans au moins ; que sont assimilées aux biens qu'elles représentent les parts d'une société constituée entre les membres d'une même famille ; qu'en jugeant que cette condition de détention était remplie après avoir retenu qu'elle devait s'apprécier en la personne des époux X... et que ceux-ci, avant la dissolution du GFA en 2009, possédaient trois parts de cette société en nue-propriété et des parts en usufruit pour le reste, ce dont ils résultaient qu'ils ne pouvaient être considéré comme détenteurs de l'ensemble des biens représentés par les parts du GFA avant sa dissolution, la cour d'appel a violé l'article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) ALORS QU'en retenant que la condition de détention pendant une durée de neuf ans était remplie, sans constater que les auteurs du congé avaient détenu les biens et/ ou l'ensemble des parts du GFA représentant ces parts pendant une période de neuf ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts Y... à payer aux époux X..., depuis le 10 novembre 2010 et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale à la seule valeur des fermages qui auraient été perçus si le bail avait été maintenu, et de les avoir en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir fixer cette indemnité d'occupation à 300 euros par hectare et par mois,
AUX MOTIFS QUE " malgré ce congé qui prenait effet au 10 novembre 2010, les preneurs se sont maintenus dans les lieux, causant ainsi aux bailleurs un trouble de jouissance dont ils sont fondés à solliciter la réparation ; que cependant, l'indemnité de 300 ¿ par mois et par hectare sollicitée à ce titre n'est aucunement justifiée, et semble très éloignée de la valeur de rendement économique réel du fonds occupé, désormais sans titre, par les consorts Y... ; qu'il convient donc de les condamner au paiement d'une somme égale à la valeur des fermages qui auraient été perçus si le bail avait été maintenu ; "
ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur devenu occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux malgré le congé qui lui a été délivré, doit couvrir l'intégralité des préjudices subis par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande de fixation d'une indemnité d'occupation de 300 ¿ par mois et par hectare au motif que cette somme n'était aucunement justifiée et semblait très éloignée de la valeur de rendement économique réel du fonds occupé, la cour d'appel, qui a ainsi limité l'étendue du préjudice des consorts X... à la seule valeur de rendement économique du fonds, sans y inclure les chefs de préjudice résultant de la mauvaise foi et du comportement procédural dilatoire des consorts Y... pour se maintenir en place, invoqués par les exposants, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.
