LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 mai 2013) que la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat (la société Fermière) concessionnaire du domaine public maritime de Saint-Jean-Cap-Ferrat pour une durée de cinquante ans, a consenti le 8 février 1977 à M. X... un droit de jouissance d'un local et d'un parking moyennant le paiement d'une redevance ; que le 15 juin 1980, M. X... a donné à bail ces biens pour la durée de la convention d'occupation ; que par acte du 4 février 1986 le bail a été cédé à M. et Mme Y... ; que la société fermière après avoir mis en demeure M. X... d'occuper personnellement les lieux loués, a conclu, le 20 janvier 2007 une convention d'occupation précaire avec M. et Mme Y... ; que M. X... a assigné ces derniers en requalification du bail en convention d'occupation précaire, et expulsion à défaut de paiement des indemnités d'occupation ; que la société Fermière et M. et Mme Y... ont demandé que la nullité du bail consenti le 15 juin 1980 soit prononcée et la société Fermière a demandé le constat de la déchéance de M. X... des droits conférés par la convention du 8 février 1977, à défaut d'occupation personnelle des biens ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la convention du 8 février 1977 autorisant M. X... à occuper le domaine public, lui faisait obligation d'occuper personnellement les lieux, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'était pas autorisé à concéder son droit de jouissance, fût-ce à titre précaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le rejet du premier moyen rend sans objet l'examen de ce deuxième moyen ;
Sur le troisième moyen ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la convention du 15 juin 1980 avait été passée en violation de celle du 8 février 1977 qui autorisait une occupation d'un bien dépendant du domaine public et que M. X..., malgré mise en demeure délivrée le 15 mars 2006, n'avait pas régularisé sa situation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... et à la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité du bail consenti le 15 juin 1980 par M. X... afférent au lot n°13 et parking n°48 attenant à Saint-Jean-Cap-Ferrat nouveau port et cédé à M. et Mme Y... par acte notarié du 4 février 1986, d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à voir requalifier le bail commercial consenti à M. et Mme Y... en convention d'occupation précaire et d'avoir en conséquence condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 117.972,67 euros en répétition des loyers perçus ;
AUX MOTIFS que « M. Simon X... fait valoir que le contrat doit recevoir la qualification de convention d'occupation précaire assortie de la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer initial correspondant à une exacte appréciation de la valeur locative du bien et soutient pour s'opposer à la restitution des loyers versés demandée par les époux Y..., que ces derniers se sont maintenus dans les lieux et ont continué à exploiter leur activité en tirant tous les fruits de cette exploitation sans aucune contrepartie ; or, M. Simon X... ne disposait aux termes du contrat du 8 février 1977 le liant à la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat, d'aucun droit de tirer profit d'une location, le contrat ne constituant à son profit aucun droit réel de propriété sur les biens concernés mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire, uniquement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort ; le jugement déféré a dès lors justement retenu que le droit de jouissance précaire de M. Simon X... ne permettait pas à ce dernier de conclure sur les locaux une convention d'occupation précaire et l'a à bon droit débouté de sa demande tendant à voir requalifier en ce sens le bail consenti aux époux Y... »
et AUX MOTIFS ADOPTES que « Monsieur Simon X..., qui n'était titulaire lui-même que d'un droit de jouissance précaire, ne peut pas plus exciper de ce droit de jouissance pour conclure sur ces locaux une convention d'occupation précaire, qui équivaut à une mise en location ; en conséquence il sera débouté de sa demande tendant à voir requalifier le bail commercial consenti par Monsieur Alain Y... et Madame Régine Z... épouse Y... en convention d'occupation précaire à son profit »
ALORS, d'une part, que, sauf disposition contractuelle contraire, le titulaire d'un droit de jouissance précaire sur un bien est en droit de conclure avec un tiers une sous-convention d'occupation précaire ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, d'autre part, que le contrat du 8 février 1977 conclu entre M. X... et la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat, précisait, à propos du droit de jouissance précaire conféré à M. X..., que « ce droit de jouissance restera essentiellement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort » ; qu'en retenant qu'il résultait des termes du contrat du 8 février 1977 que M. X... bénéficiait d'un droit de jouissance précaire « uniquement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort », la cour d'appel a dénaturé le contrat du 8 février 1977, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ALORS, enfin, qu'il était précisé dans le contrat du 8 février 1977 conclu entre M. X... et la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat que « le bénéficiaire reconnaît que la présente convention ne saurait constituer à son profit un droit réel de propriété sur les biens dont elle est l'objet, mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire » et que « ce droit de jouissance restera essentiellement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort » ; que cette stipulation n'interdit pas au bénéficiaire du droit de jouissance précaire de conclure une sous-convention d'occupation précaire portant sur ses droits et prévoit au contraire la possibilité pour le bénéficiaire de transmettre son droit à un tiers ; qu'en déduisant cependant de cette stipulation que M. X... ne pouvait conclure sur les locaux une convention d'occupation précaire, la cour d'appel a dénaturé le contrat du 8 février 1977, violant ainsi l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de condamnation des époux Y... au paiement d'indemnités d'occupation et de charges et d'avoir en conséquence condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 117.972,67 euros en répétition des loyers perçus ;
AUX MOTIFS que « M. Simon X... fait valoir que le contrat doit recevoir la qualification de convention d'occupation précaire assortie de la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer initial correspondant à une exacte appréciation de la valeur locative du bien et soutient pour s'opposer à la restitution des loyers versés demandée par les époux Y..., que ces derniers se sont maintenus dans les lieux et ont continué à exploiter leur activité en tirant tous les fruits de cette exploitation sans aucune contrepartie ; or, M. Simon X... ne disposait aux termes du contrat du 8 février 1977 le liant à la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat, d'aucun droit de tirer profit d'une location, le contrat ne constituant à son profit aucun droit réel de propriété sur les biens concernés mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire, uniquement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort ; le jugement déféré a dès lors justement retenu que le droit de jouissance précaire de M. Simon X... ne permettait pas à ce dernier de conclure sur les locaux une convention d'occupation précaire et l'a à bon droit débouté de sa demande tendant à voir requalifier en ce sens le bail consenti aux époux Y... ; la nullité du contrat de bail du 15 avril 1980 justifie d'autre part la restitution des loyers perçus de Monsieur et Madame Alain Y... et en l'absence de tout droit de M. Simon X... de concéder son droit de jouissance en contrepartie d'un paiement quelconque, il n'y a pas lieu de retenir que les époux Y... lui seraient redevables d'une indemnité d'occupation ni même des charges qui sont réclamées en exécution du contrat de bail nul ; M. Simon X... sera par conséquent condamné à payer à M. A... et Madame Régine Y... la somme de 117.972,67 EUR, montant non contesté des loyers perçus depuis le 4 février 1986 »
ALORS, d'une part, que, sauf disposition contractuelle contraire, le titulaire d'un droit de jouissance précaire sur un bien est en droit de conclure avec un tiers une sous-convention portant sur ce droit ; qu'en décidant cependant que M. X... n'était pas en droit de « concéder son droit de jouissance en contrepartie d'un paiement quelconque », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, d'autre part, que le contrat du 8 février 1977 conclu entre M. X... et la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat, précisait, à propos du droit de jouissance précaire conféré à M. X..., que « ce droit de jouissance restera essentiellement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort » ; qu'en retenant qu'il résultait des termes du contrat du 8 février 1977 que M. X... bénéficiait d'un droit de jouissance précaire «uniquement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort », la cour d'appel a dénaturé le contrat du 8 février 1977, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ALORS, encore, qu'il était précisé dans le contrat du 8 février 1977 conclu entre M. X... et la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat que « le bénéficiaire reconnaît que la présente convention ne saurait constituer à son profit un droit réel de propriété sur les biens dont elle est l'objet, mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire » et que « ce droit de jouissance restera essentiellement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort » ; que cette stipulation n'interdit pas au bénéficiaire du droit de jouissance précaire de conclure une sous-convention portant sur ce droit et prévoit au contraire la possibilité pour le bénéficiaire de transmettre son droit à un tiers ; qu'en déduisant cependant de cette stipulation que M. X... n'était pas en droit de « concéder son droit de jouissance en contrepartie d'un paiement quelconque », la cour d'appel a dénaturé le contrat du 8 février 1977, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ALORS, subsidiairement, que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; qu'en cas d'annulation d'un contrat de bail, le preneur doit une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des locaux ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... avaient bénéficié de la jouissance de locaux en exécution d'un « bail commercial », par la suite annulé, conclu avec le titulaire du droit de jouissance sur ce bien ; qu'en retenant cependant que M. et Mme Y... n'étaient redevables d'aucune indemnité d'occupation, au motif inopérant que M. X... n'était pas en droit de concéder son droit de jouissance en contrepartie d'un paiement, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la déchéance de M. X... de son droit de jouissance sur les locaux litigieux, de l'avoir débouté de sa demande de nullité ou d'inopposabilité du contrat liant la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat aux époux Y... et d'avoir rejeté sa demande de condamnation de la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat à lui verser des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS que « la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap Ferrat rappelle que M. Simon X... n'a pas respecté les clauses et conditions de l'acte du 8 février 1977 puisqu'il a consenti un bail commercial sur une partie du domaine public maritime sur laquelle il ne disposait que d'un droit de jouissance précaire ; M. Simon X... soutient que la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat a contribué à créer la situation qu'elle dénonce aujourd'hui en contractant avec lui la convention du 8 février 1977, celle-ci n'indiquant pas notamment l'interdiction de louer ; or, la convention précitée stipule expressément que M. Simon X... reconnaît qu'elle ne constitue à son profit aucun droit réel de propriété sur le bien objet mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire, limité dans le temps que ce droit de jouissance reste essentiellement transmissible entre vifs et à cause de mort ; M. Simon X... ne peut en présence d'une clause aussi dénuée d'ambiguïté prétendre faire grief à la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat d'un défaut d'information quant à la nature et l'étendue de ses droits ; la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat justifie avoir adressé le 15 mars 2006 à M. Simon X... une mise en demeure de régulariser sa situation, et lui avoir notifié le 4 mai 2006 une sommation par laquelle elle considérait qu'il avait renoncé à son droit d'occupation des cellules concernées ; le jugement déféré a rappelé qu'en dépit du très large délai qui lui avait été accordé, M. Simon X... ne s'était pas mis en conformité avec le cahier des charges des concessions et des amodiations lui imposant d'occuper personnellement les cellules dont il avait la jouissance ou de céder ses droits de jouissance à l'actuel occupant ; la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat est dans ces conditions fondée à se prévaloir de la déchéance de M. Simon X... de son droit de jouissance sur des locaux litigieux à raison de l'inexécution persistante de ses obligations contractuelles ; les sommations adressées les 15 mars et 4 mai 2006 à M. Simon X... de se mettre lui-même en conformité avec les règles d'occupation du domaine public maritime font également état de ce que la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat se réservait à défaut d'exécution, la faculté de consentir un contrat d'amodiation à l'exploitant occupant les lieux ; M. X... ne peut dès lors soutenir que la Sarl Fermière aurait agi en fraude de ses droits et prétendre n'avoir découvert les conventions consenties aux époux Y... que dans le cadre de la procédure de première instance ; il ne peut de surcroît incriminer le comportement de la Sarl Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat qui se trouvait elle-même sous l'empire d'une mise en demeure risquant de porter atteinte à ses droits dès lors qu'elle avait reçu de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat le 3 février 2006 une injonction d'avoir à régulariser la situation sous peine de faire l'objet de mesures pouvant aller jusqu'à la déchéance totale de la concession ; il n'y a dès lors pas lieu de prononcer l'annulation ni l'inopposabilité des conventions conclues entre la Sarl Fermière du nouveaut port de Saint-Jean-Cap-Ferrat d'une part et Monsieur A... et Madame Régine Y... d'autre part, les demandes indemnitaires de M. X... devant par suite être rejetées »
ALORS, d'une part, que, sauf disposition contractuelle contraire, le titulaire d'un droit de jouissance précaire sur un bien est en droit de conclure avec un tiers une sous-convention portant sur ce droit ; qu'en retenant le contraire pour décider que M. X... avait commis une faute en n'occupant pas personnellement les locaux sur lesquels il disposait d'un droit de jouissance, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, d'autre part, que, pour imputer une faute contractuelle à M. X... et dénier tout défaut d'information de la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat, la cour d'appel a retenu que l'interdiction pour M. X... de donner les locaux en location ressortait d'une clause de la convention du 8 février 1977 dénuée d'ambiguïté stipulant que la convention ne constituait à son profit aucun droit réel de propriété sur le bien mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire, limité dans le temps, ce droit de jouissance restant essentiellement transmissible entre vifs et à cause de mort ; que cette clause ne contenait ni interdiction de conclure un sous-contrat portant sur le droit de jouissance conféré, notamment un contrat de location, ni obligation d'occuper personnellement les locaux mais prévoyait au contraire la possibilité de transmettre ce droit de jouissance ; qu'en retenant cependant que l'interdiction de louer résultait sans ambiguïté de cette clause, la cour d'appel a dénaturé le contrat du 8 février 1977, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ALORS, subsidiairement, qu'en retenant que M. X... ne s'était pas mis en conformité avec son obligation d'occuper personnellement les locaux ou de céder son droit de jouissance à l'occupant, sans tenir compte d'une part des procédures judiciaires engagées dès 2006, dont faisait partie l'instance soumise à la cour d'appel, par lesquelles M. X... avait tenté d'obtenir l'expulsion de M. et Mme Y... en faisant constater la résolution ou la nullité du contrat les liant, et d'autre part du comportement de la société Fermière du nouveau port de Saint-Jean-Cap-Ferrat qui avait empêché toute résolution du litige en concluant directement avec les époux Y..., le 20 janvier 2007, une convention d'occupation portant sur les locaux dont M. X... avait la jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.
