LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2013), que la Caisse autonome nationale de la sécurité sociale dans les mines a donné à bail à M. et Mme X... un appartement et des chambres de service ; que, par avenants, le bail a été étendu à d'autres chambres de service, des débarras et certaines parties du couloir de communication ; que, par acte du 3 décembre 2009, la propriétaire a vendu l'intégralité de l'immeuble, dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, à la société Hôtel Franklin (HFR) qui s'est engagée dans l'acte de vente à proroger les contrats de bail en cours pour une durée de six ans ; que la société HFR ayant délivré à M. et Mme X... un congé à effet au 30 juin 2010, ceux-ci l'ont assignée en contestation de ce congé, constatation de la reconduction du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2010, indemnisation de leur préjudice moral et remboursement d'un trop-perçu de loyers ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à ce que le bail, tacitement reconduit, soit considéré comme renouvelé pour une durée de douze ans, alors, selon le moyen :
1°/ que dès lors qu'elles ne sont pas contraires à une disposition d'ordre public, le juge a l'obligation de respecter les stipulations contractuelles ; qu'en l'espèce sous le titre « congé ¿ renouvellement ¿ tacite reconduction », les parties avaient stipulé qu'« à défaut de congé ou de proposition de renouvellement, le présent contrat sera reconduit tacitement pour la même durée contractuelle » ; que dans l'hypothèse où le congé est nul, il doit être considéré qu'aucun congé n'a été délivré ; qu'en refusant d'appliquer la stipulation du bail prévoyant un renouvellement pour une durée de douze ans, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que faute de s'être expliqués sur le point de savoir si la stipulation suivant laquelle le bail serait renouvelé pour une durée de douze ans en l'absence de congé n'avait pas vocation à s'appliquer dès lors que, le congé étant nul, il ne pouvait être pris en compte, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que si les parties sont convenues des règles applicables postérieurement à la tacite reconduction de leur accord, ces règles s'appliquent de plein droit sans qu'il soit besoin d'une manifestation de volonté de la part de quiconque, et notamment du bailleur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont à nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'à défaut d'avoir expliqué en quoi l'ordre public pouvait s'opposer à ce que les parties fixent, pour la période postérieure à la tacite reconduction, une durée excédant celle pouvant être prévue par la loi, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 6 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, qu'aux termes de l'acte de vente, la société HFR s'était engagée, conformément à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, à proroger le bail pour une durée de six ans, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif, dont il résultait que le bail n'avait pas pris fin mais avait seulement été prorogé, que la clause de tacite reconduction applicable à l'échéance du bail ne trouvait pas à s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en répétition, alors, selon le moyen :
1°/ que lorsqu'il convient d'une clause d'indexation, les parties décident de réévaluer la somme due par référence à un indice arrêté par un tiers, à raison de l'impossibilité où elles se trouvent d'arrêter le loyer qui devra être produit à une certaine date ; qu'à partir du moment où elles ont pris le parti de fixer, en prévoyant un montant nominal, le montant du loyer, à une certaine date, il était exclu que la clause d'indexation puisse jouer ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la clause d'indexation s'entend de la projection d'un indice, arrêté par un tiers, sur une somme effectivement due par le locataire à une certaine date ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, les juges du second degré ont décidé de projeter l'indice sur une somme fictive, comme non due par le locataire à la date donnée, que ce faisant, ils ont également violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ les juges du fond auraient dû rechercher si la clause d'indexation, en visant aux termes d'une forme générale chacune des années, ne concernait pas que les années pour lesquelles aucun chiffre n'avait été expressément convenu ; qu'à tout le moins, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des clauses du bail, rendue nécessaire par leur ambiguïté, que l'augmentation par paliers du loyer était soumise à l'indexation, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande en répétition de l'indû devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la quatrième branche du premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Hôtel Franklin Roossevelt la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, s'il a décidé d'annuler le congé du 26 décembre 2009, il a néanmoins rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à ce que le bail, tacitement reconduit, soit considéré comme renouvelé pour une durée de douze ans ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est à tort que les époux X... soutiennent que l'annulation du congé pour absence de motif légitime et sérieux ne peut avoir pour effet que de replacer les parties sous l'empire du bail initial en vertu duquel "à défaut de congé, le contrat sera reconduit tacitement pour la même durée contractuelle" ; qu'en effet, la société HRF n'a pas manifesté sa volonté de proroger le bail aux conditions antérieures, et partant sa volonté expresse de renoncer aux dispositions d'ordre public de la loi, de sorte qu' il y a lieu de dire et juger que le bail consenti à Monsieur et Madame X... a été prorogé de 6 ans à compter du 3 décembre 2009 » (arrêt, p. 11, al. 2) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « en application de l'article 10-1 précité de la loi du 31 décembre 1975 le locataire doit disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente ; qu'en conséquence la Société HOTEL FRANKLIN ROOSEVELT qui a accepté l'application de cette prorogation doit en faire bénéficier Monsieur et Madame X... ; que le congé ne peut dès lors être validé et qu'il sera annulé » (jugement, p. 7, al. 2) ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'elles ne sont pas contraires à une disposition d'ordre public, le juge a l'obligation de respecter les stipulations contractuelles ; qu'en l'espèce sous le titre « congé ¿ renouvellement ¿ tacite reconduction », les parties avaient stipulé qu'« à défaut de congé ou de proposition de renouvellement, le présent contrat sera reconduit tacitement pour la même durée contractuelle » ; que dans l'hypothèse où le congé est nul, il doit être considéré qu'aucun congé n'a été délivré ; qu'en refusant d''appliquer la stipulation du bail prévoyant un renouvellement pour une durée de douze ans, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute de s'être expliqué sur le point de savoir si la stipulation suivant laquelle le bail serait renouvelé pour une durée de douze ans en l'absence de congé n'avait pas vocation à s'appliquer dès lors que, le congé étant nul, il ne pouvait être pris en compte, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, si les parties sont convenues des règles applicables postérieurement à la tacite reconduction de leur accord, ces règles s'appliquent de plein droit sans qu'il soit besoin d'une manifestation de volonté de la part de quiconque, et notamment du bailleur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont à nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, les juges sont tenus de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'à défaut d'avoir identifié en l'espèce les dispositions légales qu'ils considéraient comme étant d'ordre public, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 du code civil ;
ET ALORS QUE, cinquièmement, et en toute hypothèse, à défaut d'avoir expliqué en quoi l'ordre public pouvait s'opposer à ce que les parties fixent, pour la période postérieure à la tacite reconduction, une durée excédant celle pouvant être prévue par la loi, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 6 et 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté la demande en répétition de l'indu de M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « aux termes du contrat, le loyer mensuel a été contractuellement fixé dès l'entrée en jouissance de Monsieur et Madame X..., par paliers, soit les sommes de : - 9 362 francs pour la période du 1er juillet 1998 au 30 juin 2004, soit six ans, loyer correspondant à l'indice moyen du 4e trimestre 1997, - 11 702 francs de la septième année à la neuvième aimée, loyer correspondant à l'indice moyen du 4è trimestre 1997, - 17 552 francs à partir de la dixième année, soit 2007, loyer correspondant à l'indice moyen du 4è trimestre 1997 ; que ce loyer est stipulé payable trimestriellement et d'avance au domicile du bailleur ; qu'au soutien de son appel du jugement rendu le 16 février 2012, la société HFR fait valoir que le premier juge a fait une application erronée des clauses du bail, que la question qui fait débat est celle de savoir si l'indexation doit commencer à la date de prise d'effet du bail ou à la date de prise d'effet du palier, ainsi que le soutiennent les époux X... ; qu'elle souligne que si les parties avaient souhaité une indexation à la date de prise d'effet de chaque palier, elles se seraient nécessairement référé à l'indice correspondant à chaque palier, à savoir pour le troisième palier, celui du 4e trimestre 2006 ; qu'elle se réfère aux stipulations de la clause d'indexation pour conclure qu'il est peu crédible que le bailleur ait accepté de supporter unilatéralement le risque et les conséquences de l'inflation en n'indexant pas le loyer dès la date de prise d'effet du bail ; que les époux X... contestent la méthode de calcul de cette actualisation : ils reprochent à la société HFR de n'avoir pas pris en considération le dernier loyer contractuellement fixé en stipulant dans son tableau que le loyer mensuel à compter du 1er juillet 2007 est de 21 990,85 francs alors qu'il était contractuellement prévu entre les parties qu'il serait fixé à 17 552 francs à compter de la dixième année, soit du 1er juillet 2007 ; qu'ils estiment que le loyer dû à compter du 1er juillet 2008 doit être déterminé par le loyer fixé au 1er juillet 2007, soit 2 591 € (17 552 francs) révisé en application de l'IRL du 4e trimestre 2007 et ainsi de suite ; que ce faisant, Monsieur et Madame X... méconnaissent les stipulations expresses de la clause de révision ainsi libellée : "Le loyer sera révisé automatiquement au terme de chaque année du contrat, en fonction de la variation de la moyenne des indices trimestriels nationaux du coût de la construction publiés par l'INSEE au cours des quatre derniers trimestres, ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué. » ; que de l'examen des stipulations contractuelles, il ressort à l'évidence que l'indexation n'a jamais été prévue dans le montant des loyers par paliers ; que si cette indexation y avait été incluse, le bailleur n'aurait pas pris la précaution d'insérer expressément au contrat de location une clause de révision ; qu'il suit de là que non seulement le loyer dû au 1er juillet de chaque année mais également son augmentation par palier est incontestablement soumise à l'indexation » (arrêt, p. 13) ;
ALORS QUE, premièrement, lorsqu'il convient d'une clause d'indexation, les parties décident de réévaluer la somme due par référence à un indice arrêté par un tiers, à raison de l'impossibilité où elles se trouvent d'arrêter le loyer qui devra être produit à une certaine date ; qu'à partir du moment où elles ont pris le parti de fixer, en prévoyant un montant nominal, le montant du loyer, à une certaine date, il était exclu que la clause indexation puisse jouer ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, la clause d'indexation s'entend de la projection d'un indice, arrêté par un tiers, sur une somme effectivement due par le locataire à une certaine date ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, les juges du second degré ont décidé de projeter l'indice sur une somme fictive, comme non due par le locataire à la date donnée, que ce faisant, ils ont également violé l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, et en toute hypothèse, les juges du fond auraient dû rechercher si la clause indexation, en visant aux termes d'une forme générale chacune des années, ne concernait pas que les années pour lesquelles aucun chiffre n'avait été expressément convenu ; qu'à tout le moins, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
