LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 juillet 2013), que suivant acte authentique du 25 mai 2010, la société MPB a promis de vendre à la société JSW Palmers un ensemble immobilier sis rue Lauriston à Paris, au prix de vingt trois millions d'euros, la durée de la promesse expirant le 16 septembre 2010 ; qu'à cette date, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et sont convenues de reporter la durée de réalisation de la promesse au 22 octobre 2010 ; que la vente ne s'étant pas réalisée, la société JSW Palmers a assigné la société MPB en vente forcée et fait publier l'assignation à la conservation des hypothèques ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société JSW Palmers fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges ont l'interdiction de dénaturer les termes clairs et précis des contrats qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, par acte sous seing privé du 16 septembre 2010 conclu entre la société MPB et la société JSW Palmers, la société JSW Palmers a « déclar é et reconn u que l'accord conclu aux termes de la Promesse du 25 mai 2010 était définitif » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société JSW Palmers avait accepté l'offre de la société MPB et que la vente était parfaite ; que dès lors, en jugeant que l'acte du 16 septembre 2010 ne renfermait aucune manifestation de la volonté d'acquérir de la part de la société JSW Palmers, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention du 16 septembre 2010 et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a elle-même constaté que le 22 octobre 2010 était la « date ultime fixée pour la réalisation de la vente » ; qu'elle a encore constaté que par acte d'huissier du 22 octobre 2010, la société JSW Palmers avait « sommé la société MPB de régulariser l'acte de vente le 10 janvier 2011 » ; qu'il s'ensuivait que par cette sommation, la société JSW Palmers avait levé l'option qui lui était consentie dans le délai imparti ; que dès lors, en jugeant que la société JSW Palmers n'avait pas levé l'option dans les temps impartis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;
3°/ que dans ses conclusions d'appel, la société JSW Palmers faisait valoir qu'à la suite de la sommation qu'elle avait fait délivrer le 22 octobre 2010 à la société MPB, elle ne s'était elle-même pas présentée pour signer l'acte authentique de vente le 10 janvier 2011 dans la mesure où la société MPB lui avait signifié qu'elle refusait de déférer à sa sommation ; qu'à l'appui de ce moyen, elle produisait une protestation à sommation du 29 octobre 2013 par laquelle la société MPB considérait la sommation « non avenue », prétendait que la promesse de vente était « désormais caduque », et indiquait qu'elle « entend ait , en conséquence, retrouver son entière liberté de disposer du bien originairement promis à la vente » ; qu'elle en déduisait la mauvaise foi de la société MPB ; que dès lors, en reprochant à la société JSW Palmers de ne pas avoir comparu ni payé le prix le 10 janvier 2011 alors que la société MPB avait déféré à sa sommation, sans répondre au moyen précité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que la promesse du 25 mai 2010 prévoyait que seul le « transfert de propriété était reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique accompagné du paiement du prix » (article 3.1.3), et que « toute rétractation unilatérale de la volonté du Promettant sera de plein droit inefficace du fait de l'acceptation de la présente promesse en tant que telle par le Bénéficiaire » (article 3.1.5) ; qu'aucune stipulation de la promesse, ni de l'acte du 16 septembre 2010, ne faisaient du versement du prix de vente et de la signature de l'acte authentique des conditions à la formation du contrat de vente ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
5°/ que dans ses conclusions d'appel, la société JSW Palmers faisait valoir de manière détaillée, preuves à l'appui, qu'elle avait averti la société MPB dès la fin du mois de septembre 2010 de la substitution de la société Sogeros dans ses droits issus de la promesse de vente, que la société Sogeros avait organisé des rendez-vous avec Mme X..., animatrice de la société MPB, pour visiter les lieux début octobre 2010, et que la société MPB n'avait manifesté aucune opposition à la substitution jusqu'au 22 octobre 2010, date ultime pour la réalisation de la promesse ; qu'elle soulignait que ce comportement caractérisait la mauvaise foi de la société MPB, qui avait laissé croire par son silence qu'elle acceptait la substitution, avant de s'y opposer en dernière extrémité afin de faire échouer la vente tout en conservant l'indemnité d'immobilisation ; que dès lors, en se bornant à affirmer que la mauvaise foi de la promettante n'était « pas établie », sans répondre au moyen précité, la cour d'appel, qui a statué par voie d'affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation , que l'ambiguïté des termes de l'acte sous seing privé du 16 septembre 2010 rendait nécessaire, que cet acte ne comportait pas la manifestation de la volonté de la société JSW Palmers d'acquérir le bien et relevé qu'à la date du 22 octobre 2010, à laquelle expirait le délai fixé pour la signature de l'acte authentique de vente, le bénéficiaire n'avait pas levé l'option avec le versement effectif du prix, conformément aux stipulations de la promesse du 25 mai 2010, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire qu'à l'expiration de la durée conventionnelle de l'engagement de la société MPB, la promesse était devenue caduque du fait de la carence de son bénéficiaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil et l'article 37 alinéa 2 1° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
Attendu que pour condamner la société JSW Palmers à payer à la société MBP des dommages-intérêts en réparation de son préjudice au titre de la perte de chance de trouver rapidement un autre acquéreur et de la perte financière, l'arrêt retient qu'en publiant l'assignation en vente forcée, la société JSW Palmers a délibérément choisi d'empêcher la vente de l'immeuble causant un préjudice certain à la société MPB ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser un abus, par la société JSW Palmers, du droit de publier l'assignation à la publicité foncière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société JSW Palmers à payer à la société MPB la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 201 249 euros en indemnisation de sa perte financière, l'arrêt rendu le 4 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société JSW Palmers.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la Sci JSW Palmers de ses demandes tendant à voir condamner la société MPB à régulariser la vente par acte authentique au bénéfice de la Sci JSW Palmers ou de toute société qu'elle se substituerait dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir, à voir dire qu'à défaut de régularisation dans ce délai le jugement à intervenir vaudra acte de vente au profit de la Sci JSW Palmers des droits et biens immobiliers sis 94 et 96 rue Lauriston à Paris 16ème arrondissement, et à voir condamner la société MPB à lui verser la somme de 1.000.000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens développés par la société JSW Palmers au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la substitution, qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente du 25 mai 2010, la substitution, pour être valable et opposable au promettant, devait intervenir avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives et être notifiée au promettant au moins sept jours avant l'expiration de la promesse par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'il résulte de l'acte sous seing privé du 16 septembre 2010 conclu entre le promettant et la société JSW Palmers, contenant report du délai de réalisation de la promesse au 22 octobre 2010, que toutes les conditions suspensives étaient réalisées le 6 septembre 2010, de sorte qu'aucune substitution ne pouvait plus intervenir, les deux conditions d'exercice de la faculté de substitution étant cumulatives ; qu'en conséquence, la substitution intervenue le 23 septembre 2010 entre la société JSW Palmers et la société Sogeros n'a pu trouver aucun effet à l'égard de la promettante dont il n'est pas établi qu'elle l'ait expressément acceptée ; que sur la réalisation de la vente, la promesse unilatérale du 25 mai 2010 stipulait, au titre des "modalités de réalisation", que cette dernière aurait lieu, soit par la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration de la durée de validité de la promesse avec versement effectif entre les mains de M. Letulle du prix et des frais, soit, dans le même délai par la levée d'option du bénéficiaire, soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit, encore, par remise au notaire d'une lettre contre récépissé confirmant la volonté d'acquérir, la levée d'option devant être accompagnée du paiement du prix ; que l'acte sous seing privé du 16 septembre 2010, qui constate que les conditions suspensives sont réalisées, que l'accord conclu dans la promesse est définitif et que l'indemnité d'immobilisation est définitivement acquise à la société MPB « sauf son imputation sur le prix de la vente en cas de réalisation de celle-ci conformément aux conditions et modalités stipulées dans la promesse telle que prorogée par les présentes », se borne à reporter le délai de réalisation au 22 octobre 2010 et ne renferme aucune manifestation de la volonté d'acquérir de la part de la société JSW Palmers qui n'a pas, en outre, effectivement payé le prix ; que la réalisation de la condition suspensive stipulée au profit du promettant ayant rendu définitif l'engagement unilatéral de vendre de ce dernier, lequel a consenti à prolonger cet engagement, le bénéficiaire a accepté, dès lors, de verser le solde de l'indemnité d'immobilisation « destinée à compenser le préjudice que pourrait éprouver le promettant du fait de l'indisponibilité de l'immeuble pendant la durée de la promesse et de l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur en cas de non réalisation de la vente, par le seul fait du bénéficiaire dans le délai (...) fixé, toutes les conditions suspensives (...)stipulées ayant été réalisées » ; qu'au 22 octobre 2010, date ultime fixée pour la réalisation de la vente, M. Letulle, notaire chargé de dresser l'acte authentique, a constaté, à la demande de la société MPB qui s'était présentée, qu'aucun notaire de l'office notarial n'avait reçu l'acte authentique de vente en réalisation de la promesse du 25 mai 2010 ni n'avait reçu de lettre du bénéficiaire confirmant sa volonté d'acquérir accompagné du versement effectif du prix ; qu'au contraire, par acte huissier de justice du même jour, la société JSW Palmers, exposant que son gérant se trouvait en Israël et qu'il lui était "impossible de se déplacer ce jour", a sommé la société MPB de régulariser l'acte de vente le 10 janvier 2011 ; qu'à cette dernière date, d'ailleurs, elle n'a pas davantage comparu ni n'a payé le prix ainsi que l'a constaté M. Letulle, par un acte du même jour relatant que la société MPB, sommée par la société JSW Palmers, y avait pourtant déféré et était présente ; qu'il s'en déduit que, du fait de la carence de la société JSW Palmers qui n'a pas davantage levé l'option, la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration de la durée de validité de la promesse, avec versement effectif entre les mains de M. Letulle du prix et des frais, n'a pas eu lieu ; que, d'ailleurs, par acte huissier de justice du 29 octobre 2010, la société MPB, faisant protestation à la sommation précitée du 22 octobre 2010, s'est prévalue auprès de la société JSW Palmers de la caducité de la promesse ; qu'ainsi, à l'expiration de la durée conventionnelle de l'engagement unilatéral, la promesse est devenue caduque, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a dit la promesse unilatérale de vente caduque du fait de la carence de la société JSW Palmers, la mauvaise foi alléguée de la promettante n'étant pas établie ; que, sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la recevabilité de la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation formée par l'appelante, il convient de dire que celle-ci est acquise à la société MPB, les parties ayant stipulé dans l'acte du 25 mai 2010 que la somme de 2.300.000 ¿ serait acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente du fait du bénéficiaire » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'« au soutien de sa demande principale, la société JSW Palmers expose que la promesse unilatérale signée le 25 mai 2010 a été suivie le 16 septembre 2010 de la signature d'une promesse synallagmatique entre les mêmes parties aux termes de laquelle elles constataient que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées dans les délais convenus et convenaient de repousser la date de confirmation de la vente par acte authentique initialement fixé au 16 septembre 2010 au 22 octobre suivant à 16 heures ; qu'elle a en conséquence versé le complément restant dû sur le montant de l'indemnité d'immobilisation et autorisé le séquestre à débloquer la somme de 2.300.000 euros au profit de la société MPB ; que le 23 septembre 2010, elle s'est substituée en qualité d'acquéreur la société Sogeros, substitution signifiée le lendemain à Me Letulle en la forme recommandée par son propre notaire, Me Delacourt et ce, sans réserve ni opposition ni de la société MPB ni de son confrère ; qu'ainsi, la substitution était parfaitement régulière et ne pouvait servir de prétexte au refus de signer l'acte authentique opposé par la venderesse laquelle n'est pas davantage fondée à se prévaloir de l'expiration de la promesse ; que la société MPB réplique en rappelant que la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 25 mai 2010 contenait une clause de substitution qui, pour s'exécuter, devait intervenir avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives et devait être notifiée au promettant au moins sept jours avant l'expiration de la promesse ; que dès le 6 septembre 2010, Me Letulle avisait son confrère, Me Delacourt, de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ; que le 16 septembre suivant, les parties signaient une prorogation de la promesse au 22 octobre 2010 à 16 heures, convenant que l'indemnité d'immobilisation resterait définitivement acquise à la promettante et serait déduite du prix en cas de réalisation de la vente ; que le 22 octobre 2010, la société JSW Palmers, qui ne se présentait pas à l'étude notariale pour honorer la signature convenue, faisait délivrer à la société MPB une sommation d'avoir à comparaître aux fins de réaliser l'acte authentique de vente le 10 janvier 2011 à 11 heures en l'étude de Me Letulle ; que le même jour, Me Letulle consignait la déclaration de la société MPB aux termes de laquelle elle considérait la promesse comme caduque en raison de la défaillance de la société JSW Palmers ; qu'un procès-verbal de carence et de caducité était dressé le 27 octobre suivant ; qu'enfin, la société JSW Palmers ne s'est pas présentée le 10 janvier 2011 pour signature de l'acte authentique ; que la défaillance de la société JSW Palmers dans l'exécution de bonne foi de ses engagements est ainsi parfaitement démontrée ; qu'il convient de rappeler que l'article 1134 du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites » et qu'elles « doivent être exécutées de bonne foi » ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale du 26 mai 2010 prévoyait en sa clause 3.1.3 que sa réalisation serait faite soit par la signature de l'acte authentique de vente avant le 16 septembre 2010, date d'expiration de sa durée de validité, soit dans le même délai, par la levée d'option effectuée par le bénéficiaire laquelle devrait être alors accompagnée du versement effectif du prix entre les mains du notaire ; or, que l'acte postérieur sous seing privé signé le 16 septembre 2010 ne peut constituer la levée d'option réalisant la vente, ainsi que la société JSW Palmers le soutient, dès lors que cette dernière n'a pas versé le prix convenu ; que c'est encore à tort que cette dernière affirme que l'acte du 16 septembre 2010 vaudrait promesse synallagmatique de vente alors que la clause 3.1.4 de la promesse du 26 mai 2010 stipulait clairement que « De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le Bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir le cas échéant, la carence du Promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du Promettant sur l'Immeuble, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d'un jugement de défaut de cette réalisation par acte authentique », cette disposition étant rappelée dans l'acte du 16 septembre 2010 ; que cette analyse est confirmée par les termes même de cet acte conclu en vue de « la réitération des conditions et modalités stipulées dans la promesse telle que prorogée par les présentes » avec report au 22 octobre 2010 à 16 heures de la date de réalisation initialement fixée à la clause 3.1.2 au 16 septembre 2010 ; que la société JSW Palmers ne s'est pas présentée en l'étude de Me Letulle pour la signature de l'acte authentique de vente, c'est à bon droit que la société MPB se prévaut désormais de la caducité de la promesse, la sommation délivrée le même jour par la société JSW Palmers à la société MPB d'avoir à comparaître le 10 janvier 2011 pour signature de la vente ne pouvant valoir prorogation de sa durée en raison de son caractère unilatéral ; que la société JSW Palmers ne peut davantage arguer du refus injustifié de la société MPB d'agréer sa substituée, pour justifier son manquement à ses obligations contractuelles alors qu'en application de la clause 3.9.3 de la promesse ainsi rédigée, « la substitution, pour être valable et opposable au Bénéficiaire devra : - intervenir avant la réalisation de la dernière des Conditions suspensives, et - être notifiée au Promettant au moins sept jours avant l'expiration de la promesse par lettre recommandée avec accusé de réception, avec les noms de la personne substituée et de ses associés le cas échéant » ; que le tribunal constate qu'aucune substitution n'a été notifiée à la promettante avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, toutes réalisées le 6 septembre 2010, réalisation non contestée par la société JSW Palmers ; qu'aucune substitution n'a été notifiée à la société MPB sept jours avant la première date d'expiration fixée au 16 septembre ; qu'aucune substitution n'a été notifiée à la société MPB dans les 7 jours précédant la date de signature de la vente fixée au 22 octobre 2010, en l'absence de preuve d'une notification antérieure à celle versée aux débats datée du 21 octobre 2010 ; qu'il convient en conséquence de débouter la société MPB de l'ensemble de ses demandes » ;
1) ALORS, DE PREMIERE PART, QUE les juges ont l'interdiction de dénaturer les termes clairs et précis des contrats qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, par acte sous seing privé du 16 septembre 2010 conclu entre la société MPB et la société JSW Palmers, la société JSW Palmers a « déclar é et reconn u que l'accord conclu aux termes de la Promesse du 25 mai 2010 était définitif » (production n° 5, p. 2 § 2) ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société JSW Palmers avait accepté l'offre de la société MPB et que la vente était parfaite ; que dès lors, en jugeant que l'acte du 16 octobre 2010 ne renfermait aucune manifestation de la volonté d'acquérir de la part de la société JSW Palmers, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention du 16 septembre 2010 et a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE la cour d'appel a elle-même constaté que le 22 octobre 2010 était la « date ultime fixée pour la réalisation de la vente » ; qu'elle a encore constaté que par acte d'huissier du 22 octobre 2010, la société JSW Palmers avait « sommé la société MPB de régulariser l'acte de vente le 10 janvier 2011 » ; qu'il s'ensuivait que par cette sommation, la société JSW Palmers avait levé l'option qui lui était consentie dans le délai imparti ; que dès lors, en jugeant que la société JSW Palmers n'avait pas levé l'option dans les temps impartis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;
3) ALORS, DE TROISIEME PART, QUE dans ses conclusions d'appel, la société JSW Palmers faisait valoir qu'à la suite de la sommation qu'elle avait fait délivrer le 22 octobre 2010 à la société MPB, elle ne s'était elle-même pas présentée pour signer l'acte authentique de vente le 10 janvier 2011 dans la mesure où la société MPB lui avait signifié qu'elle refusait de déférer à sa sommation ; qu'à l'appui de ce moyen, elle produisait une protestation à sommation du 29 octobre 2013 par laquelle la société MPB considérait la sommation « non avenue », prétendait que la promesse de vente était « désormais caduque », et indiquait qu'elle « entend ait , en conséquence, retrouver son entière liberté de disposer du bien originairement promis à la vente » (production n° 7) ; qu'elle en déduisait la mauvaise foi de la société MPB ; que dès lors, en reprochant à la société JSW Palmers de ne pas avoir comparu ni payé le prix le 10 janvier 2011 alors que la société MPB avait déféré à sa sommation, sans répondre au moyen précité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la promesse du 25 mai 2010 prévoyait que seul le « transfert de propriété était reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique accompagné du paiement du prix » (article 3.1.3), et que « toute rétractation unilatérale de la volonté du Promettant sera de plein droit inefficace du fait de l'acceptation de la présente promesse en tant que telle par le Bénéficiaire » (article 3.1.5) ; qu'aucune stipulation de la promesse, ni de l'acte du 16 septembre 2010, ne faisaient du versement du prix de vente et de la signature de l'acte authentique des conditions à la formation du contrat de vente ; qu'en jugeant le contraire (arrêt attaqué p. 4, § 2 in fine, § 4, et §§ 6-7 ; jugement entrepris p. 5, § 4 et dernier §), la cour d'appel a méconnu la loi des parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
5) ALORS, en toute hypothèse, QUE dans ses conclusions d'appel, la société JSW Palmers faisait valoir de manière détaillée, preuves à l'appui, qu'elle avait averti la société MPB dès la fin du mois de septembre 2010 de la substitution de la société Sogeros dans ses droits issus de la promesse de vente, que la société Sogeros avait organisé des rendez-vous avec Mme X..., animatrice de la société MPB, pour visiter les lieux début octobre 2010, et que la société MPB n'avait manifesté aucune opposition à la substitution jusqu'au 22 octobre 2010, date ultime pour la réalisation de la promesse ; qu'elle soulignait que ce comportement caractérisait la mauvaise foi de la société MPB, qui avait laissé croire par son silence qu'elle acceptait la substitution, avant de s'y opposer en dernière extrémité afin de faire échouer la vente tout en conservant l'indemnité d'immobilisation ; que dès lors, en se bornant à affirmer que la mauvaise foi de la promettante n'était « pas établie », sans répondre au moyen précité, la cour d'appel, qui a statué par voie d'affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaireIL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la Sci JSW Palmers à payer à la société civile MPB la somme de 150.000 ¿ à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 201.249 ¿ en indemnisation de sa perte financière ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « que sur la demande additionnelle de l'intimée, la promesse du 25 mai 2010 précise que l'indemnité d'immobilisation « est destinée à compenser le préjudice que pourrait éprouver le promettant du fait de l'indisponibilité de l'immeuble pendant la durée de la promesse et de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur en cas de non réalisation de la vente, par le seul fait du bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées ayant été réalisées » ; qu'ainsi, ladite indemnité ne compense pas seulement le préjudice né de l'immobilisation du bien mais aussi celui né de la nécessité de rechercher un nouvel acquéreur ; qu'en outre, le jugement entrepris a ordonné la radiation de l'inscription prise le 19 novembre 2010 à la conservation des hypothèques par l'appelante, ce, aux frais de cette dernière et à l'initiative de la partie la plus diligente, assortissant cette disposition de l'exécution provisoire ; qu'en conséquence, le tribunal a justement évalué à la somme de 150.000 ¿ le préjudice né de l'immobilisation du bien jusqu'au 17 novembre 2011 en se fondant sur la perte de chance de trouver rapidement un nouvel acquéreur du fait de la publication de l'assignation et à la somme de 201.249 ¿ l'indemnisation de la perte financière effectivement subie par la société MPB dès lors qu'en raison de la promesse, elle a déménagé les locaux qu'elle occupait et qu'à la suite de la publication de l'assignation et jusqu'au jugement, elle n'a pu remettre en vente le bien ni le donner à bail ; que le jugement ayant été assorti de l'exécution provisoire, l'intimée était en mesure de mettre un terme à l'immobilisation postérieure au jugement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande additionnelle de la société MPB ; que les effets de la modification des règles fiscales ne sont pas la conséquence directe de la carence du bénéficiaire, de sorte que la demande de dommages-intérêts de ce chef doit être rejetée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « que sur les demandes reconventionnelles, évoquant la perte financière résultant du non-paiement du prix à la date convenue, la société MPB réclame de ce chef la condamnation de la société JSW Palmers à lui payer la somme de 201.249 euros arrêtée au 1er janvier 2011 sur la base d'un rendement mensuel de 3,5 % calculée sur le prix de vente fixé à 23.000.000 ¿ ; que la société MPB réclame en outre la condamnation de la société JSW Palmers au paiement de la somme de 200.000 euros en compensation de l'augmentation de 3 % de l'assiette de la taxe fiscale sur les plus-values immobilières ; qu'enfin, en publiant son assignation et en immobilisant délibérément son bien, la société JSW Palmers a commis une faute qui justifie sa condamnation à la somme complémentaire de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil ; que la société JSW Palmers conclut au débouté de l'ensemble de ces demandes ; qu'il résulte des dispositions de l'article 28-4 c du décret du 4 janvier 1955 qu'en matière de contentieux de vente immobilière, la publication d'une assignation n'est exigée, à peine d'irrecevabilité, qu'en matière d'annulation de la vente ; qu'en revanche, lorsque le litige porte sur une demande d'exécution forcée, cette publication ne présente qu'un caractère facultatif ainsi qu'en dispose l'article 37 du décret ; qu'en publiant l'assignation objet du présent litige, la société JSW Palmers a donc délibérément choisi d'empêcher la vente de l'immeuble causant ainsi un préjudice certain à la société MPB résultant de la perte de chance de trouver rapidement un nouvel acquéreur, dommage qui sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 150.000 ¿ ; que le refus de réalisation de la vente a en outre privé la société MPB des fruits du prix de la vente fixé à 23.000.000 ¿ ; que la perte apparaît justement calculée sur un taux annuel de rendement de 3,5 % et il sera donc fait droit à la demande de ce chef à hauteur de la somme de 201.249 ¿ ; qu'en revanche, la société MPB qui ne justifie ni de son assujettissement à la taxe sur les plus-values immobilières ni des modalités de calcul de la somme qu'elle réclame, sera déboutée de cette dernière demande d'indemnisation ; qu'enfin, il convient d'ordonner la radiation de l'inscription de la formalité de publication de l'assignation et ce à l'initiative de la partie la plus diligente aux frais de la société JSW Palmers » ;
1°) ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le bénéficiaire d'une promesse de vente qui considère avoir levé l'option, ne commet pas de faute par la simple publication de l'assignation en vente forcée à la conservation des hypothèques afin d'empêche la revente à un tiers ; qu'en l'espèce, la société JSW Palmers faisait valoir qu'elle pensait légitimement avoir acquis l'ensemble immobilier, et qu'elle n'avait fait qu'exercer ses droits, sans commettre de faute, en procédant à la publication de l'assignation pour prévenir la revente de l'immeuble à un tiers par la société MPB ; que dès lors, en condamnant la société JSW Palmers à payer des dommagesintérêts à la société MPB au titre du préjudice qu'elle lui avait causé en l'empêchant de trouver rapidement un nouvel acquéreur du fait de la publication de l'assignation, sans caractériser la faute qu'aurait commise la société JSW Palmers en publiant cette assignation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE dans ses conclusions d'appel, la société JSW Palmers faisait valoir que la société MPB ne pouvait prétendre avoir subi une perte de chance de vendre son bien, dès lors que la société JSW Palmers s'offrait à le lui acheter, ce que refusait la société MPB ; qu'en condamnant la société JSW Palmers à payer des dommages-intérêts à la société MPB au titre de la perte de chance de trouver rapidement un nouvel acquéreur, sans répondre au moyen précité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en fixant à la somme de 150.000 ¿l'indemnisation du préjudice subi par la société MPB au titre de la perte de chance de vendre son bien rapidement à un nouvel acquéreur, sans s'expliquer sur cette évaluation, ni sur la réalité des chances de vente de l'immeuble par la société MPB, cependant que la société JSW Palmers soulignait que la société MPB ne versait aucune pièce de nature à établir qu'elle aurait pu vendre l'appartement pendant la période concernée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
