LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... avaient vendu le 9 mars 2007 à Mme Z... une maison qu'ils avaient fait construire en 1987 et qu'aucune conséquence des désordres affectant l'immeuble n'avait été enregistrée depuis sa construction, et relevé que M. X... n'avait pu mesurer l'ampleur ni la teneur exacte des incidents survenus lors des travaux de construction et qu'il n'avait pas conscience de leurs conséquences ni qu'il pouvait être nécessaire d'en informer l'acquéreur, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au fait qu'il n'était pas établi que M. X... ait sciemment dissimulé les incidents, a pu en déduire que les vendeurs n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté madame A... de l'ensemble de ses demandes à l'égard de monsieur X... et madame Y..., vendeurs,
AUX MOTIFS QUE suivant acte du 9 mars 2007, madame A... a acquis de monsieur X... et madame Y... une maison située à Septemes Les Vallons ; qu'exposant avoir constaté que la dalle du plancher sur le vide sanitaire était instable, elle a sollicité en référé l'organisation d'une expertise et que monsieur B... a été désigné en qualité d'expert ; qu'au vu du rapport de monsieur B..., madame A... a assigné monsieur X... et madame A... en garantie des vices cachés ; qu'elle recherche par ailleurs la responsabilité de la société Verdict'immo à qui elle reproche d'avoir manqué à ses obligations en ne visitant pas le vide sanitaire ; que, sur la garantie des vices cachés, que l'acte de vente du 09 mars 2007 comporte une clause de non garantie selon laquelle « l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant » ; que l'expert B... a constaté l'existence de désordres affectant le carrelage, qui est fissuré, et le plancher haut du vide sanitaire, qui présente des effondrements dus à l'absence d'étaiement des poutrelles lors du coulage de la dalle ; qu'il a conclu : « En l'état actuel, les désordres constatés ne sont pas de nature à affecter l'usage qui peut être attendu de la maison, ni en matière de conformité à sa destination ni en matière d'habitabilité. Les désordres affectant le carrelage sont peu susceptibles d'évolution, sauf en cas d'intervention ponctuelle (percement ou remplacement de carreaux) qui pourrait aggraver les effets constatés, autour de l'intervention. En ce qui concerne les graves désordres affectant le plancher haut du VS, il convient de remarquer :
- le désordre date de 1986,
- la structure de la maison ne présente aucune déformation,
- aucune conséquence n'a été enregistrée depuis la construction de la maison.
- Néanmoins, par mesure de précaution, il apparaît recommandable de procéder à l'étaiement des poutrelles affaissées ou cassées au droit de l'affaissement et à l'appui sur les murs périphériques des zones concernées, afin d'éviter une éventuelle rupture due à la non prise en compte des efforts tranchants.
4º) (...) Le désordre affectant le carrelage était parfaitement visible lors des visites ayant précédé la vente du bien.
De plus, monsieur X... avait signalé ce problème, il avait même remis des carreaux neufs pour procéder à d'éventuels remplacements ponctuels. Mais, il est probable madame Z... ne se soit pas rendue compte de l'ampleur du phénomène, bien qu'assistée par son père, qui est un professionnel du bâtiment. En ce qui concerne les désordres affectant le plancher haut du vide sanitaire, il était difficile à l'acquéreur de pouvoir le constater de visu, compte tenu de l'exiguïté de ce VS et qu'il est très rare de visiter des vides techniques lors de l'acquisition d'un bien. En revanche, l'accès à ce VS est parfaitement visible dans le garage, mais la zone pouvant être observée à travers cette ouverture ne présente aucun dommage. Par contre, monsieur X... a eu connaissance des désordres lors des travaux, sans en mesurer l'ampleur ni la teneur exacte. Il est probable que monsieur X... ne se soit jamais rendu par lui-même dans le VS. Nous ne pouvons sur ce sujet que reprendre le contenu de la note aux parties du 25 novembre 2008 et évoquer une omission de la part de monsieur X.... Il convient de rappeler, à ce stade de l'analyse, qu'aucun désordre consécutif à ces malfaçons n'est survenu depuis la fin des travaux en 1987 » ; que l'expert a par ailleurs relevé dans son rapport : « (...) Il est difficile de parler de vices cachés. Tout au moins, il peut être reproché à monsieur X... d'avoir omis de relater des incidents survenus plus de 20 ans auparavant, et qui n'ont causé aucun désordre au cours de cette même période. De même, s'il est difficile de reprocher à madame A... de ne pas avoir visité son VS, il est évident qu'elle a eu tout loisir de constater l'état du carrelage. Le désordre est sans doute à l'origine de la baisse du prix de vente confronté à la durée de la mise en vente » ; qu'il n'apparaît pas, à la lumière de ce rapport que les désordres constatés compromettent l'usage de la chose vendue, ce qui est une condition nécessaire à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, le risque de rupture des poutrelles affaissées étant, selon l'expert, seulement éventuel, et aucune conséquence n'ayant été enregistrée depuis la construction de la maison ; qu'il n'est pas non plus établi que monsieur X... ait sciemment dissimulé les incidents survenus lors des travaux de construction, dont, selon l'expert, il n'avait pu mesurer ni l'ampleur, ni la teneur exacte, et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir évoqués, dès lors qu'il n'avait pas conscience de leurs conséquences et qu'il pouvait être nécessaire d'en informer l'acquéreur ; que dans ces conditions que la clause de non garantie doit recevoir application, et qu'il convient de débouter madame A... de ces demandes contre monsieur X... et madame Y... (arrêt, p. 3, §§ 6 à 14, p. 7, §§ 1 à 12),
ALORS, D'UNE PART, QUE la réticence dolosive et le manquement à l'obligation d'information ne se confondent pas ; que l'intention de tromper du vendeur est indifférente pour caractériser un manquement de sa part à son obligation d'information ; qu'en retenant au contraire, pour juger que monsieur X..., vendeur, n'avait pas manqué à son obligation d'information, qu'il n'avait pas sciemment dissimulé à madame A..., acquéreuse, les incidents survenus lors des travaux de construction de l'immeuble, objet de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1602 et 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le vendeur doit informer l'acheteur de tout ce qu'il sait sur le bien objet de la vente ; qu'en retenant cependant que monsieur X..., vendeur, n'avait pas manqué à son obligation d'information en s'abstenant de porter à la connaissance de madame A..., acquéreuse, les incidents survenus lors des travaux de construction de la maison objet de la vente, par la considération inopérante qu'il n'aurait pas eu conscience de leurs conséquences, ni de la nécessité d'en informer l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1602 et 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'une clause de non-garantie doit être écartée en l'état d'un manquement par le vendeur à son obligation d'information ; qu'en retenant néanmoins que la clause de non-garantie devait jouer, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que le vendeur n'avait pas informé l'acheteur des incidents dont il avait connaissance survenus lors des travaux de construction de l'immeuble objet de la vente, ce dont il se déduisait nécessairement qu'il avait manqué à son obligation d'information, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1602 et 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté madame A... de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la société Européenne de Diagnostic Immobilier SASU, anciennement dénommée Verdict'immo et de son assureur société Axa France Iard SA,
AUX MOTIFS QUE suivant acte du 9 mars 2007, madame A... a acquis de monsieur X... et madame Y... une maison située à Septemes Les Vallons ; qu'exposant avoir constaté que la dalle du plancher sur le vide sanitaire était instable, elle a sollicité en référé l'organisation d'une expertise et que monsieur B... a été désigné en qualité d'expert ; qu'au vu du rapport de monsieur B..., madame A... a assigné monsieur X... et madame A... en garantie des vices cachés ; qu'elle recherche par ailleurs la responsabilité de la société Verdict'immo à qui elle reproche d'avoir manqué à ses obligations en ne visitant pas le vide sanitaire ; que, sur la garantie des vices cachés, que l'acte de vente du 09 mars 2007 comporte une clause de non garantie selon laquelle « l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant » ; que l'expert B... a constaté l'existence de désordres affectant le carrelage, qui est fissuré, et le plancher haut du vide sanitaire, qui présente des effondrements dus à l'absence d'étaiement des poutrelles lors du coulage de la dalle ; qu'il a conclu : « En l'état actuel, les désordres constatés ne sont pas de nature à affecter l'usage qui peut être attendu de la maison, ni en matière de conformité à sa destination ni en matière d'habitabilité. Les désordres affectant le carrelage sont peu susceptibles d'évolution, sauf en cas d'intervention ponctuelle (percement ou remplacement de carreaux) qui pourrait aggraver les effets constatés, autour de l'intervention. En ce qui concerne les graves désordres affectant le plancher haut du VS, il convient de remarquer :- le désordre date de 1986,- la structure de la maison ne présente aucune déformation,- aucune conséquence n'a été enregistrée depuis la construction de la maison.- Néanmoins, par mesure de précaution, il apparaît recommandable de procéder à l'étaiement des poutrelles affaissées ou cassées au droit de l'affaissement et à l'appui sur les murs périphériques des zones concernées, afin d'éviter une éventuelle rupture due à la non prise en compte des efforts tranchants.4º) (...) Le désordre affectant le carrelage était parfaitement visible lors des visites ayant précédé la vente du bien.De plus, monsieur X... avait signalé ce problème, il avait même remis des carreaux neufs pour procéder à d'éventuels remplacements ponctuels. Mais, il est probable madame Z... ne se soit pas rendue compte de l'ampleur du phénomène, bien qu'assistée par son père, qui est un professionnel du bâtiment. En ce qui concerne les désordres affectant le plancher haut du vide sanitaire, il était difficile à l'acquéreur de pouvoir le constater de visu, compte tenu de l'exiguïté de ce VS et qu'il est très rare de visiter des vides techniques lors de l'acquisition d'un bien. En revanche, l'accès à ce VS est parfaitement visible dans le garage, mais la zone pouvant être observée à travers cette ouverture ne présente aucun dommage. Par contre, monsieur X... a eu connaissance des désordres lors des travaux, sans en mesurer l'ampleur ni la teneur exacte. Il est probable que monsieur X... ne se soit jamais rendu par lui-même dans le VS. Nous ne pouvons sur ce sujet que reprendre le contenu de la note aux parties du 25 novembre 2008et évoquer une omission de la part de monsieur X.... Il convient de rappeler, à ce stade de l'analyse, qu'aucun désordre consécutif à ces malfaçons n'est survenu depuis la fin des travaux en 1987 » ; que l'expert a par ailleurs relevé dans son rapport : « (...) Il est difficile de parler de vices cachés. Tout au moins, il peut être reproché à monsieur X... d'avoir omis de relater des incidents survenus plus de 20 ans auparavant, et qui n'ont causé aucun désordre au cours de cette même période. De même, s'il est difficile de reprocher à madame A... de ne pas avoir visité son VS, il est évident qu'elle a eu tout loisir de constater l'état du carrelage. Le désordre est sans doute à l'origine de la baisse du prix de vente confronté à la durée de la mise en vente » ; ¿ que, sur la responsabilité de la société Verdict'immo, qu'il est constant que celle-ci avait pour mission de vérifier l'état parasitaire du bois et la présence d'amiante dans les composants du bâti ; qu'il lui est reproché de ne pas avoir pénétré dans le vide sanitaire au motif qu'il n'était pas accessible, alors qu'il résulte des investigations de monsieur B... qu'il était possible d'y accéder par une trappe située dans le garage, même si cet accès est très exigu ; que cependant, dès lors qu'il n'entrait pas dans la mission de la société Verdict'immo de vérifier l'état général du vide sanitaire, qu'elle avait bien précisé ne pas s'y être rendue et qu'il apparaît que s'il n'était pas impossible d'y accéder, cet accès était néanmoins difficile, il ne peut lui être tenu rigueur de ne pas avoir repéré l'affaissement des poutrelles et que madame A... doit être également déboutée des demandes qu'elle a formées contre cette société et son assureur (arrêt, p. 3, §§ 6 à 14, p. §§ 1 à 9, 13 et 14),
ALORS, D'UNE PART, QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en se bornant néanmoins à retenir, pour débouter madame A... de ses demandes à l'encontre de la société Verdict'immo chargée de porter un diagnostic technique sur l'état parasitaire des bois et la présence d'amiante de la maison, qu'il ne lui incombait pas de vérifier l'état général du vide sanitaire, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 10, §§ 7 à 10, p. 11, §§ 1 et 2), s'il ne lui incombait pas, dans le cadre même de sa mission de contrôle de l'état parasitaire des bois et de la présence d'amiante de la maison, de pénétrer dans ledit vide sanitaire et si, en s'abstenant de le faire, celle-ci n'avait pas commis un manquement contractuel de nature à engager sa responsabilité délictuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 10, §§ 7 à 10, p. 11, §§ 1 et 2) si, compte tenu du caractère apparent des vices affectant le vide sanitaire, la société de diagnostic n'en n'aurait pas nécessairement fait mention dans son rapport si elle avait pénétré dans cet endroit, de sorte qu'en s'abstenant de le faire, elle avait privé madame A... de la possibilité d'être informée de ces vices et, partant, de la possibilité de ne pas acquérir le bien ou à tout le moins d'en demander un prix moindre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
