LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu qu'ayant relevé que la locataire, qui reconnaissait avoir cessé de régler les loyers depuis le mois de décembre 2007, n'invoquait pas se trouver dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination, qu'elle n'avait pas sollicité de délais de grâce après la délivrance du commandement, ni mis en demeure la bailleresse d'exécuter des travaux, ni fait signifier le jugement le lui enjoignant et n'avait pas répondu aux tentatives réitérées de la bailleresse pour convenir des modalités d'accès à l'appartement pour y réaliser les dits travaux, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'absence au dossier de la pièce 13, a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant critiqué par la première branche et sans dénaturation, souverainement retenu que le commandement n'avait pas été délivré de mauvaise foi et a légalement justifié sa décision déclarant acquise la clause résolutoire ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail du 1er juin 2006, d'AVOIR, à défaut de libération volontaire des lieux par Madame X... à compter de la signification de l'arrêt, autorisé la SCI SAGE à faire procéder, dans les formes légales, à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, des lieux loués, et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin, et d'AVOIR débouté en conséquence Madame X... de sa demande tendant à la réalisation des travaux tels que préconisés dans le jugement déféré ;
AUX MOTIFS QUE « Madame X... reconnaît n'être plus en mesure de régler ses loyers, dont elle a cessé de s'acquitter du paiement depuis le mois de décembre 2007. Pour autant, elle n'a pas sollicité de délais après la délivrance du commandement de payer. Elle invoque à cet égard le non-respect par la bailleresse de ses propres obligations. Aux termes de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont notamment celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Il y a lieu d'observer que le non-respect par le bailleur de ses obligations n'autorise pas le locataire à se soustraire aux siennes. Le locataire est tenu de payer son loyer : il ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus, sauf à s'en être fait dispensé au préalable par l'autorité judiciaire. Il y a lieu de rappeler à cet égard que l'exception d'inexécution ne peut être admise que dans le seul cas où le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués ou que le bail ne peut plus remplir l'usage auquel il est destiné, sauf mauvaise foi du bailleur. En l'espèce, Madame X... n'a pas demandé et ne demande toujours pas devant la cour l ¿ autorisation de suspendre le règlement de ses loyers. Il est acquis aux débats que Madame X... n'a jamais fait signifier le jugement déféré qui a enjoint la SCI SAGE de faire exécuter les travaux dans le délai de deux mois, pour éventuellement faire courir l'astreinte qui a été prononcée, ni mis en demeure le bailleur que les travaux soient effectués depuis le 24 novembre 2009. Dans le même temps, Madame X... admet n'avoir pas exécuté les termes du jugement du 24 novembre 2009, et notamment n'avoir pas apuré son arriéré locatif et avoir cessé de régler les loyers courants, alors même qu'elle n'a pas été autorisée à suspendre le règlement des loyers. En revanche, le bailleur justifie avoir adressé personnellement et par l'intermédiaire de son conseil plusieurs lettres recommandées avec demande d'avis de réception, doublées de lettres simples tant à madame X... qu'à son conseil, Maître PREVOST, soit le 19 janvier 2010, le février 2010, le 1er mars 2010, le 18 mars 2010, les 24 janvier et 25 février 2011 pour lui demander de faire connaître ses disponibilités afin que les travaux préconisés par le jugement puissent être réalisés dans son appartement. Madame X... ne justifie pas avoir répondu aux différentes demandes de son bailleur à l'exception d'un seul courrier du 1er avril 2010 aux termes duquel elle se borne à prétendre n'avoir jamais refusé l'accès des lieux au plombier. Le refus d'accès aux lieux loués est attesté par le voisin de l'appartement situé au-dessous de celui occupé par Madame X... qui témoigne le 31 janvier 2011 en ces termes : « Je confirme que, pour la deuxième fois, votre locataire, Madame X... a refusé d'ouvrir sa porte au plombier que vous avez chargé de la réparation de plomberie qui, depuis plus de deux ans, est responsable de fuites qui endommagent mon appartement situé exactement sous votre appartement ». Le refus d'accès aux lieux opposé au bailleur, condamné à procéder à des travaux, constitue immanquablement un manquement à ses obligations contractuelles par le preneur qui doit laisser pénétrer dans son logement les agents et représentants du bailleur chargés d'exécuter les réparations à la charge du propriétaire. Depuis le jugement déféré, la bonne foi de la SCI SAGE ne saurait être mise en doute, alors que la mauvaise foi de Madame X... est patente. A cet égard, elle ne saurait opposer sérieusement le constat établi le 8 avril 2011 à la suite d'une visite effectuée sur place le 3 mars 2011 aux termes duquel l'inspecteur de salubrité dépendant de la Direction du Logement et de l'Habitat de la Mairie de Paris mentionne avoir constaté la non-conformité des installations de plomberie. Il convient d'infirmer la décision déférée, compte tenu de l'évolution des faits depuis son prononcée. Statuant à nouveau, il y a lieu de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail du 1er juin 2006 et de prononcer l ¿ expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt » ;
1°) ALORS QUE, s'il est délivré de mauvaise foi, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeure sans effet et cette clause ne peut être acquise ; que la mauvaise foi s'apprécie au moment de la délivrance de sorte que le bailleur qui a délivré de mauvaise foi un commandement de payer visant une clause résolutoire ne peut cependant obtenir du juge d'appel l'acquisition de cette clause du seul fait que, postérieurement au jugement ayant constaté cette mauvaise foi et refusé cette acquisition, ce bailleur n'est pas parvenu, du fait du preneur, à réaliser les travaux auxquels il a été condamné en première instance ; qu'en l'espèce, tandis que le premier juge avait constaté la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance, le 4 mai 2009, du commandement de payer visant la clause résolutoire, du fait de la non-réalisation de travaux, la Cour d'appel a infirmé sa décision de ne pas considérer celle-ci comme acquise au seul motif que, depuis le jugement ainsi entrepris, et en exécution de celui-ci, le bailleur avait tenté en vain de faire réaliser les travaux objets de l'injonction et que, de mauvaise foi, Madame X..., preneuse, l'en avait empêché en refusant l'accès à son logement ; qu'en se déterminant ainsi en fonction de circonstances postérieures au jugement et a fortiori à la délivrance du commandement, de surcroît totalement étrangères au contexte de cette délivrance, la Cour d'appel a violé les articles 1134 alinéa 3 et 1184 du Code civil ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge du fond doit inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier des documents figurant sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n'a pas été contestée ; qu'en l'espèce, le bordereau de communication de pièces établi par le conseil de Madame X... le 22 septembre 2011 mentionnait, en pièce 13, une lettre que Madame X..., le 6 février 2010, avait envoyée par e-mail à Maître HALIMI, conseil de la SCI SAGE, afin de répondre aux courriers que celle-ci lui avait envoyés les 19 janvier et 3 février 2010 ; qu'en retenant que Madame X... ne justifiait pas avoir répondu aux différentes demandes de son bailleur à l'exception d'un seul courrier du 1er avril 2010, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette pièce n° 13 figurant au bordereau dont il n'était ni établi ni même allégué qu'elle n'avait pas été régulièrement communiquée, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, dans sa lettre du 1er avril 2010, Madame X..., après avoir précisé qu'elle n'avait jamais refusé l'accès à son appartement à un plombier, rappelait à Maître HALIMI qu'elle lui avait déjà envoyé un courriel le 6 février 2010 et demandait que l'entreprise de plomberie la contacte par courrier en lui indiquant ses coordonnées téléphoniques afin qu'elle la rappelle ensuite et fixe avec elle un rendez-vous ; qu'en affirmant que, dans ce courrier, Madame X... se bornait à prétendre n'avoir jamais refusé l'accès des lieux au plombier, la Cour d'appel a violé le principe sus-visé ;
4°) ALORS encore QUE, tenu de motiver sa décision, le juge doit se prononcer sur les pièces déterminantes produites par les parties ; qu'il en va ainsi tout spécialement des pièces produites pour la première fois en cause d'appel ; qu'en l'espèce, Madame X... produisait une attestation de Madame Z..., gardienne de l'immeuble, en date du 30 mai 2012, dans laquelle celle-ci précisait que Monsieur A..., se présentant dans l'immeuble le 22 mai 2012 en compagnie d'un plombier, lui avait affirmé à tort que Madame X... avait été prévenue de son passage par lettre recommandée quand aucune lettre de ce type n'avait été reçue ; qu'elle produisait encore une attestation émanant de la même personne, dans laquelle il était exposé que, le 14 mai 2012, Madame X... avait attendu jusqu'à 16 h 30 l'arrivée du plombier et qu'ensuite personne n'était venu à la loge pour y chercher les clefs ; qu'en omettant de se prononcer sur ces pièces desquelles il résultait que Madame X... était de bonne foi et se tenait à la disposition de son bailleur pour que le jugement fut exécuté, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS de même et enfin QUE Madame X... versait aux débats une lettre qu'elle avait adressée à Monsieur B..., occupant de l'étage inférieur, le 21 juin 2012, pour lui rappeler que, contrairement à ce qu'il affirmait dans son attestation du janvier 2011, elle ne lui avait jamais refusé l'accès de son logement et qu'au contraire, à sa demande, elle avait laissé les clés à la gardienne et qu'il était venu les chercher ; qu'elle versait à cet égard une attestation de la gardienne, en date du 13 décembre 2011, laquelle y précisait qu'effectivement, en janvier 2011, Monsieur B...était venu chercher à sa loge les clefs que Madame X... y avait laissées à son intention et ne les avait au demeurant pas restituées ; qu'en omettant de se prononcer sur ces pièces déterminantes, desquelles il résultait que Monsieur A...n'avait fait que créer l'apparence d'une volonté de réaliser les travaux, et que l'attestation de Monsieur B...était dépourvue de toute valeur probante, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile.
