LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2012), que par acte du 15 septembre 1993, la société PFA vie a donné à bail commercial à M. X... un local à usage de pharmacie ; que par acte du 29 janvier 2003, la société 1 rue du 4 Septembre, venant aux droits de la société PFA vie, a consenti à la société Paraplus, venant aux droits de M. X..., un renouvellement du bail du 15 septembre 1993 incluant « un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus avec faculté de substitution dès lors qu'il (le bailleur) procéderait à la vente des locaux occupés par cette société » ; que suivant acte du 21 mai 2003, la société 1 rue du 4 septembre a vendu l'immeuble, dont le local loué, à la société Colombus ; que par acte du 28 juin 2007 cette société a vendu les mêmes lots à la SCI 190 rue de Rivoli ; que le 19 novembre 2007, la société Paraplus a assigné les sociétés 1 rue du 4 Septembre, Colombus et 190 rue de Rivoli en constatation de la nullité des ventes de 2003 et 2007, en substitution à l'un des acquéreurs et en indemnisation, pour violation du droit de préemption ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Paraplus fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes tendant notamment à voir dire que la méconnaissance, par les sociétés 1 rue du 4 Septembre et Colombus de leur obligation de purger le droit de préemption engageait leur responsabilité contractuelle et de les condamner en conséquence in solidum à lui payer, à titre de dommages, dans l'hypothèse du prononcé de la nullité de l'acte de vente du 21 mai 2003 et de sa substitution dans l'acquisition, la somme de 150 000 euros, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article 8 de l'avenant de renouvellement du 29 janvier 2003, il était expressément stipulé : « le bailleur consent un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus, avec faculté de substitution dès lors qu'il procéderait à la vente des locaux occupés par cette société » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que le droit de préférence issu de cette clause était attaché, non pas à la qualité de locataire, mais à la personne même du bénéficiaire, la société Paraplus, de sorte que la perte de la qualité de locataire par cette dernière ne pouvait la priver de son droit de se prévaloir de son droit de préemption ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que les droits résultant de la violation d'un droit de préemption s'apprécient au jour où celui-ci a été méconnu ; qu'en considérant que du fait de la cession de son fonds de commerce intervenu le 31 juillet 2009, la société Paraplus s'était placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, quand il convenait de se placer à la date de la vente du 21 mai 2003 pour apprécier le droit de la société Paraplus de se prévaloir de son droit à être substituée à l'acquéreur des locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Attendu qu'ayant relevé que le 31 juillet 2009 la société Paraplus avait cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la société Grande Pharmacie de la bourse qui avait transféré son activité et son siège social dans les lieux loués, la cour d'appel, qui a retenu que la société Paraplus s'était placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, en a exactement déduit que la sanction des manquements des sociétés 1 rue du 4 Septembre et Colombus ne pouvait consister qu'en l'allocation de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Paraplus n'avait pas l'intention d'exercer son droit de préférence à l'occasion de la première vente et qu'elle n'en avait pas les moyens lors de la seconde, les éléments patrimoniaux versés aux débats ne concernant pas son patrimoine propre, mais celui de son gérant et de son épouse ainsi que celui de personnes morales tiers au litige, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que l'absence de substitution par un des membres de la famille X... causait un préjudice personnel à la société Paraplus, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Paraplus aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Paraplus à verser la somme globale de 3 000 euros à M. Y..., Mme Z..., et la SCP Théret-Reberat-Brandon-Ladegaillerie et la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Colombus, Foncière Colombus, 1 rue du quatre septembre ; rejette la demande de la société Paraplus ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Paraplus.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Paraplus de ses demandes tendant notamment à voir dire que la méconnaissance, par les sociétés 1 rue du Quatre septembre et Colombus de leur obligation de purger le droit de préemption engageait leur responsabilité contractuelle et de les condamner en conséquence in solidum à lui payer, à titre de dommages, dans l'hypothèse du prononcé de la nullité de l'acte de vente du 21 mai 2003 et de sa substitution dans l'acquisition, la somme de 150.000 € ;
AUX MOTIFS QUE : il est acquis aux débats que ni la société 1 rue du 4 septembre ni la société Colombus n'ont notifié à la société Paraplus les projets d'acte de vente des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 conformément à l'article 8 du bail du 29 janvier 2003 ; qu'ainsi les bailleresses ont violé leur obligation contractuelle ; que la société Paraplus, maintenue dans l'ignorance des conditions des deux ventes précitées, n'a pu utilement renoncer à l'exercice de son droit de préférence ; que toutefois, le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle dont la violation ne peut être sanctionnée par l'annulation de la vente qu'à la condition que ce droit puisse être mis en oeuvre ; qu'au cas d'espèce, le 31 juillet 2009, la société Paraplus a cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la SELAS Grande Pharmacie de la Bourse qui a transféré dans les lieux loués son activité et son siège social ; qu'ainsi, par son seul fait, la société Paraplus s'et placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, de sorte que la sanction des manquements des sociétés 1 rue du 4 septembre et Colombus ne peut consister qu'en l'allocation de dommages-intérêts ;
1/ ALORS QU' aux termes de l'article 8 de l'avenant de renouvellement du 29 janvier 2003, il était expressément stipulé : « le bailleur consent un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus, avec faculté de substitution dès lors qu'il procéderait à la vente des locaux occupés par cette société » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que le droit de préférence issu de cette clause était attaché, non pas à la qualité de locataire, mais à la personne même du bénéficiaire, la société Paraplus, de sorte que la perte de la qualité de locataire par cette dernière ne pouvait la priver de son droit de se prévaloir de son droit de préemption ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2/ ALORS QUE : les droits résultant de la violation d'un droit de préemption s'apprécient au jour où celui-ci a été méconnu ; qu'en considérant que du fait de la cession de son fonds de commerce intervenu le 31 juillet 2009, la société Paraplus s'était placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, quand il convenait de se placer à la date de la vente du 21 mai 2003 pour apprécier le droit de la société Paraplus de se prévaloir de son droit à être substituée à l'acquéreur des locaux loués, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Paraplus de ses demandes tendant notamment à voir juger les sociétés 1 rue du Quatre septembre, Colombus et 190 rue de Rivoli tenues de réparer, in solidum avec les notaires, le préjudice subi par la société Paraplus à la suite des fautes contractuelles résultant de l'absence de purge du droit de préemption stipulé à son profit dans le renouvellement de bail en date du 29 janvier 2003, et à les voir condamner en conséquence à lui payer la somme de 700.000 euros ;
AUX MOTIFS QUE : il est acquis aux débats que ni la société 1 rue du 4 septembre ni la société Colombus n'ont notifié à la société Paraplus les projets d'acte de vente des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 conformément à l'article 8 du bail du 29 janvier 2003 ; qu'ainsi les bailleresses ont violé leur obligation contractuelle ; que la société Paraplus, maintenue dans l'ignorance des conditions des deux ventes précitées, n'a pu utilement renoncer à l'exercice de son droit de préférence ; (...) ; qu'en conséquence, les bailleresses ont successivement violé leur obligation contractuelle en n'offrant pas le lot n° 1 à la locataire à l'occasion des ventes des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 ; que, sur le préjudice de la société Paraplus, bien qu'ayant connaissance du changement de bailleur à la suite de la vente du 21 mai 2003, ainsi qu'il résulte incontestablement du commandement de payer délivré le 21 juin 2004 à la locataire par la société Colombus « en sa qualité de nouveau propriétaire de l'immeuble », n'a interrogé le bailleurs sur la vente du local que le 21 août 2007, après que la seconde vente lui eût été notifiée le 10 juillet 2007 ; que le 3 février 2005, la société Paraplus avait notifié à la société Colombus un projet de cession de son fonds de commerce ; qu'en outre, au cours des années 2003 et 2004, la société Paraplus a eu des difficultés à payer les loyers ainsi que le prouvent le commandement de payer précité visant la clause résolutoire du bail et la procédure de référé introduite par la société Colombus le 17 septembre 2004 ; que la société Paraplus a cherché à vendre son fonds de commerce en 2005 ; que ses facultés financières ont persisté, son endettement représentant 90 % du bilan de l'année 2007 ; qu'il ressort de ces éléments que, contrairement aux affirmations de son expert-comptable dans son attestation du 31 octobre 2007, la société Paraplus n'avait pas l'intention d'exercer son droit de préférence à l'occasion de le première vente et qu'elle n'en avait pas les moyens à l'occasion de la seconde, les éléments patrimoniaux versés aux débats par l'appelante concernant non son patrimoine propre, mais celui- de son gérant et de son épouse ainsi que celui de personnes morales tiers au litige ; que dans ces conditions, l'appelante ne justifie pas du préjudice financier qu'elle invoque ;
1/ ALORS QU' aux termes de l'article 8 de l'avenant de renouvellement du 29 janvier 2003, il était expressément stipulé : « le bailleur consent un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus, avec faculté de substitution dès lors qu'il procéderait à la vente des locaux occupés par cette société » ; que la cour d'appel a expressément retenu que les bailleresses avaient successivement violé leur obligation contractuelle en n'offrant pas le lot n° 1 à la locataire à l'occasion des ventes des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 ; qu'en décidant cependant que la société Paraplus ne justifiait pas du préjudice qu'elle invoquait, quand celui-ci résidait au contraire dans la perte de chance de celle-ci d'exercer son droit de préemption avec faculté de se substituer un tiers acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
2/ ALORS QU' aux termes de l'article 8 de l'avenant de renouvellement du 29 janvier 2003, il était expressément stipulé : « le bailleur consent un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus, avec faculté de substitution dès lors qu'il procéderait à la vente des locaux occupés par cette société » ; que dans ses conclusions d'appel, la société Paraplus faisait expressément valoir qu'en application de cette faculté de substitution, les membres de la famille X..., dont M. Jean X... était gérant de la société Paraplus, avaient toute possibilité d'acquérir les locaux ; qu'en refusant de prendre en considération les éléments patrimoniaux versés aux débats concernant les époux X..., que la société Paraplus pouvait se substituer, la cour d'appel a derechef violé les articles 1134 et 1147 du code civil.
