LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 de cette loi ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 mars 2013) que M. et Mme X..., propriétaires du lot n° 7 d'un immeuble en copropriété ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37-39 boulevard Lei Roure afin que le passage ouvert pour permettre l'accès au lot n° 6 sur une partie de terrain réservé à leur jouissance privative soit obturé ;
Attendu que, pour déclarer la demande irrecevable, l'arrêt retient qu'en sollicitant, outre l'obturation du droit de passage, la modification de l'assiette de celui-ci, M. et Mme X... devaient appeler en cause les propriétaires des lots 6 et 8 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, si la décision à intervenir n'est opposable aux copropriétaires dont les droits privatifs sont susceptibles d'être affectés par l'action que s'ils ont été appelés en cause, le syndicat, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits y afférents, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de M. et Mme X... relatives au droit de passage des lots 6 et 8 sur leur fonds, l'arrêt rendu le 8 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37-39 boulevard Lei Roure, 13009 Marseille aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37-39 boulevard Lei Roure, 13009 Marseille à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevables les demandes des époux X... relatives au droit de passage des lots n° 6 et 8 sur leurs fonds ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété énonce que « le copropriétaire des lots 6 et 8 aura, sur le lot n° 7, un droit de passage le plus étendu, tant pour accéder à l'appartement, qu'à la partie de terrain dont il a la jouissance, ce droit emportant celui de faire passer tous réseaux, toutes canalisations souterraines, en ce compris l'installation et l'entretien » ; que les époux X... sollicitent, d'une part, l'obturation du passage créé pour accéder directement du lot n° 6 à 7, d'autre part, la fixation du droit de passage dont bénéficient les propriétaires des lots n° 6 et 8 « au droit de l'escalier d'accès au lot n° 7, face au portail d'entrée de la copropriété » ; que les appelants considèrent que le syndicat des copropriétaires doit être leur seul interlocuteur dès lors qu'il lui incombe de remettre les parties communes en l'état ; que les époux X... exposent que les travaux réalisés, consistant en la suppression, par le propriétaire du lot n° 6 d'une porte basculante en bois par une grille en ferronnerie, sans autorisation ni de l'assemblée générale, ni du propriétaire du lot n° 7, ont conduit à une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'il n'est pas contestable que le propriétaire (ou les propriétaires) des lots n° 6 et 8, absent des débats, bénéficie, en vertu de la clause du règlement de copropriété ci-dessus rappelée, d'un droit de passage « le plus étendu » sur le lot n° 7 ; que dès lors, en sollicitant, outre l'obturation du passage, la modification de l'assiette du droit de passage, les époux X... doivent appeler à la cause les propriétaires du fonds dominant ; qu'en découle l'irrecevabilité de leur demande ;
ALORS, 1°), QUE le syndicat des copropriétaires a qualité pour défendre à une action en justice introduite par un copropriétaire en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'en considérant que l'action des époux X..., qui tendait à l'obturation d'un passage irrégulièrement créé dans une partie commune par un copropriétaire, ne pouvait pas être dirigée contre le seul syndicat des copropriétaires, cependant que, même si la décision à intervenir ne serait pas opposable audit copropriétaire, le syndicat n'en conservait pas moins qualité pour défendre à cette action, destinée à assurer la sauvegarde des droits afférents aux parties communes, la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS, 2°), QUE l'action des époux X... tendait également à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, qui leur avait accordé un droit de jouissance exclusive sur une partie commune que le syndicat des copropriétaires était tenu de faire respecter par les autres copropriétaires ; que, dès lors, en déclarant l'action irrecevable en ce qu'elle avait été dirigée contre le seul syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demandes des époux X... tendant au remboursement des frais exposés pour la réfection du balcon attaché à leur lot ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 764,88 euros, correspondant à la moitié des frais qu'ils ont engagés pour la réfection du gros oeuvre d'un balcon, dont ils ont la jouissance exclusive ; qu'ils font valoir que le gros oeuvre est une partie commune, que le syndicat des copropriétaires aurait dû prendre en charge les travaux de consolidation et que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2006, ils ont obtenu un l'accord des copropriétaires pour effectuer les travaux, accord confirmé par un courrier du syndic bénévole en exercice à l'époque ; qu'à cette argumentation, le syndicat des copropriétaires oppose essentiellement une assemblée générale du 6 décembre 2003 au cours de laquelle le conseil syndical a donné son accord, sous réserve de « fournir un état descriptif des travaux », de « prendre des mesures de sécurité » et de « respecter l'esthétique de la copropriété » et reproche aux époux X... de s'être affranchis des prescriptions de l'assemblée générale, plaçant ainsi le syndicat des copropriétaires devant le fait accompli ; que les appelants, qui ne contestent pas la teneur de l'assemblée générale du 6 décembre 2003, ne justifient pas en avoir respecté les termes ; qu'en outre, au cours de l'assemblée générale du 25 novembre 2006, les copropriétaires ne se sont pas exprimés sur ce point, la question ayant été évoquée, in fine, dans les « questions diverses » sans aucun vote ; qu'en outre, l'accord du conseil syndical ne saurait se substituer aux décisions d'assemblée générale ;
ALORS, 1°), QUE le juge, tenu en toutes circonstances de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut retenir, dans sa décision, que les documents dont les parties ont été à même de débattre contradictoirement ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande des époux X..., sur la teneur d'une assemblée générale du 6 décembre 2003, sans qu'il ne résulte ni de ses énonciations, ni des conclusions des parties, ni de leur bordereau de communications de pièces que le procès-verbal de cette assemblée ait été régulièrement versé aux débats et communiqué aux époux X..., la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QU'en se fondant sur une pièce dont il ne résulte ni de ses énonciations ni des conclusions des parties ni de leur bordereau de communication de pièces qu'elle ait été versée aux débats, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de s'assurer que, sans se contenter des seules allégations d'une partie, les juges du fond avaient procédé à une analyse de ladite pièce, a violé les articles 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 3°), QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties communes comprises dans leur lot ; qu'en relevant, pour débouter les époux X... de leur demande en remboursement des travaux de réfection du balcon que ces derniers n'avaient pas respecté les termes de la délibération du 6 décembre 2003, cependant qu'elle résultait de cette délibération que l'assemblée des copropriétaires leur avait donné leur accord sous réserves de « fournir un état descriptif des travaux », de « prendre des mesures de sécurité » et de « respecter l'esthétique de la copropriété » sans constater que les travaux réalisés n'étaient pas nécessaires à la conservation d'une partie commune ni qu'ils avaient enfreint les règles de sécurité ou l'esthétique de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
