LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2012), que M. et Mme André X... étaient propriétaires d'un terrain d'une superficie de 1918 mètres carrés cadastré section AN n° 27 situé ... à Viry-Châtillon sur lequel est édifié un ensemble immobilier comprenant notamment cinq salles de cinéma dénommées « Le Calypso », des places de parking, deux appartements et une brasserie avec terrasse ; que par arrêté du 9 juillet 1999, le préfet de l'Essonne a déclaré d'utilité publique « l'acquisition de l'immeuble sis ... sur la parcelle cadastrée section AN n° 27 d'une surface totale de 1918 mètres carrés environ et nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « Le Calypso », que par arrêté du 30 décembre 1999, le préfet a déclaré immédiatement cessible, au profit de la commune de Viry-Châtillon « la propriété telle qu'elle est désignée dans le tableau ci-annexé », et que par ordonnance du 13 janvier 2000, le juge de l'expropriation du département de l'Essonne a déclaré expropriés au profit de la commune de Viry-Châtillon, « les immeubles, portions d'immeubles et droits réels immobiliers situés sur le territoire de la commune de Viry-Châtillon et dont l'acquisition est nécessaire pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique et ce conformément au tableau ci-après » ; que par acte du 22 juin 2009, les époux X... ont assigné la commune de Viry-Châtillon pour faire juger qu'ils étaient propriétaires de l'immeuble à usage de brasserie et pour voir condamner la commune à publier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division tel qu'il figure en projet en annexe au traité d'adhésion signé avec elle le 8 novembre 2000 et à leur payer des dommages-intérêts à titre provisionnel ; Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour faire droit à ces demandes l'arrêt infirmatif retient que l'ordonnance d'expropriation porte, certes, sur la parcelle cadastrée AN n° 27 d'une surface de 1918 mètres carrés en son entier, mais non sur la totalité des bâtiments édifiés sur cette parcelle, seul le bâtiment à usage d'activité cinématographique (900 mètres carrés SU) étant exproprié ainsi qu'il résulte de la lecture du tableau incorporé dans l'ordonnance, ce qui correspond d'ailleurs à la volonté de la commune de Viry-Châtillon qui avait décidé par une délibération du 26 juin 1997 « l'acquisition du bâtiment du cinéma dénommé le Calypso sis ... sur la parcelle cadastrée AN 27 d'une surface totale de 1818 mètres carrés », et non de l'ensemble des bâtiments édifiés sur la parcelle, et à la procédure suivie pour la mise en oeuvre de cette délibération, l'arrêté du 9 juillet 1999 portant déclaration d'utilité publique visant expressément l'acquisition de l'immeuble nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « le Calypso » sis ... à Viry-Châtillon et l'arrêté de cessibilité du 30 décembre 1999 portant sur les biens tels que désignés dans le tableau annexé qui est celui repris par le juge de l'expropriation ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte du tableau en cause que l'emprise de l'expropriation s'étend à la totalité de la surface de la parcelle et que la rubrique « Hors Emprise » ne contient aucune mention, ni de surface ni de bâtiments, la cour d'appel, qui a dénaturé l'ordonnance d'expropriation, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris (chambre de l'expropriation), autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la commune de Viry-Châtillon.PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que M. et Mme X... sont propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis ..., sur le terrain cadastré section AN n° 27, propriété de la Commune de VIRY-CHATILLON et d'AVOIR condamné la Commune de VIRY-CHATILLON à faire publier à ses frais l'état descriptif de division en volumes tel qu'il figure en projet en annexe du traité d'adhésion du 8 novembre 2000 dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision rendue, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard passé ce délai ; AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 porte, certes, sur la parcelle cadastrée AN n° 27 d'une surface de 1918 m ² en son entier, mais non sur la totalité des bâtiments édifiés sur cette parcelle, seul le bâtiment à usage d'activité cinématographique (900 m ² SU) étant exproprié ainsi qu'il résulte de la lecture du tableau incorporé dans l'ordonnance, ce qui correspond d'ailleurs à la volonté de la Commune de VIRY-CHATILLON qui avait décidé par une délibération du 26 juin 1997, « l'acquisition du bâtiment du cinéma dénommé le Calypso sis ... sur la parcelle cadastrée AN 27, d'une surface totale de 1818 m ² » (et non de l'ensemble des bâtiments édifié sur la parcelle), et à la procédure suivie pour la mise en oeuvre de cette délibération, l'arrêté du 9 juillet 1999 portant déclaration d'utilité publique visant expressément l'acquisition de l'immeuble nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « le calypso » sis ... à Viry-Châtillon et l'arrêté de cessibilité du 30 décembre 1999 portant sur les biens tels que désignés dans le tableau annexé qui est celui repris par le juge de l'expropriation ; que ceci est conforté par l'avis de la valeur vénale des domaines qui ne porte que sur la partie du bâtiment à usage d'activité cinématographique et par le mémoire en défense rédigé par le Préfet de l'Essonne suite à la saisine du tribunal administratif par les époux X... aux fins d'annulation de l'arrêté du 9 juillet 1999 aux termes duquel « il convient de noter que l'expropriation ne concerne que l'immeuble sis ... sur la parcelle cadastrée section AN n° 27 pour 1918 m ², laquelle n'est pas l'assise de la brasserie contrairement à ce qu'indiquent les requérants », le juge de l'expropriation ayant d'ailleurs précisé dans son jugement du 22 juin 2000 arrêtant la procédure aux fins de fixation de l'indemnité eu égard à l'irrégularité de la saisine « il convient de rappeler que l ¿ arrêté de cessibilité ne vise en fait qu'une partie des biens situés sur la parcelle objet de l'arrêté de cessibilité et de la présente procédure ¿ Il convient de préciser que cette demande (de l'exproprié) concerne également l'indemnisation des biens situés sur la parcelle expropriée (brasserie, parking) qui ne sont pas cités dans l'arrêté de cessibilité et pour lesquels l'expropriant ne propose aucune indemnisation » ; que le traité d'adhésion signé par les époux X... et la Commune de VIRY-CHATILLON le 8 novembre 2000 a expressément pour objet la fixation amiable du montant des indemnités d'expropriation de la partie de l'immeuble (et non de l'immeuble en son entier) nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « le calypso » et l'organisation des relations avec le propriétaire du surplus des constructions, ce qui implique que les époux X... restent propriétaires des bâtiments autres que le cinéma et justifie la mise en place par la Commune « d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division » (en réalité un état descriptif de division en volumes) ainsi que stipulé dans le paragraphe intitulé « obligation des parties » (page 5) ; que le traité d'adhésion du 8 novembre 2000 ne modifie pas l'emprise fixée par l'ordonnance d'expropriation qui porte sur le terrain de 1918 m ² cadastré AN 27, mais non sur l'ensemble des constructions réalisées sur ce terrain, seul le bâtiment dans lequel est exploité le cinéma étant concerné, le montant total des indemnités d'expropriation fixé à 4. 000. 000 francs correspondant à la valeur du terrain nu et du bâtiment à usage d'activité cinématographique et l'établissement d'un état descriptif de division en volumes n'étant que la conséquence de la mise en oeuvre de l'ordonnance d'expropriation, que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes, les époux X... étant propriétaires de la construction (et non du sol) dans laquelle est exploitée une brasserie conformément aux dispositions de l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 ; qu'est annexé au traité d'adhésion l'état descriptif de division en volumes établi par la Commune ainsi que précisé dans le traité d'adhésion, signé par les époux X... ; que la Commune de VIRY-CHATILLON, qui est propriétaire du terrain sur lequel est édifié le bâtiment à usage de brasserie, et apparaît donc aux yeux des tiers comme la propriétaire dudit bâtiment, devra faire publier l'état descriptif de division en volumes à la conservation des hypothèques, sa condamnation de ce chef étant prononcée sous astreinte ainsi que précisé dans le dispositif afin d'en favoriser l'exécution ; que l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 opérant transfert de propriété du terrain cadastré AN 27 au profit de la commune, seule la publication de l'état descriptif de division en volumes était de nature à rendre opposables les droits des époux X... sur le bâtiment à usage de brasserie opposable aux tiers, ce que la Commune de VIRY-CHATILLON qui s'était engagée à prendre en charge les frais « du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division » ne pouvait ignorer ; qu'en ne procédant pas à cette publication, elle a commis une faute ; ALORS QUE, D'UNE PART, les juges du fond ne peuvent sous couvert d'interprétation dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'aux termes de l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000, sont déclarés « expropriés immédiatement pour cause d'utilité publique au profit de la Commune de VIRYCHATILLON les immeubles, portions d'immeubles et droits réels immobiliers situés sur le territoire de la Commune de VIRY-CHATILLON et dont l'acquisition est nécessaire pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique et ce conformément au tableau ciaprès » lequel, après indication des références cadastrales section AN 27 et surface de 1918 m ², mentionne dans la colonne « emprise » la section immobilière AN pour une surface de 1918 m ² mais ne comporte aucune indication dans la colonne « hors emprise » ; qu'en considérant, pour dire M. et Mme X... propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis ..., qu'il résulte de la lecture du tableau incorporé dans l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 que seul le bâtiment à usage d'activité cinématographique (900 m ² SU) a été exproprié, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, aux termes de l'arrêté de cessibilité en date du 30 décembre 1999, « est déclaré cessible immédiatement, au profit de la Commune de VIRY-CHATILLON la propriété telle qu'elle est désignée dans le tableau ci-annexé, située au ... sur le territoire de cette commune en vue de la réhabilitation du complexe cinématographique « Le Calypso », lequel, après indication des références cadastrales section AN 27 et surface de 1918 m ², mentionne dans la colonne « emprise » la section immobilière AN pour une surface de 1918 m ² mais ne comporte aucune indication dans la colonne « hors emprise » ; qu'en considérant, pour dire M. et Mme X... propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis ..., que cet arrêté de cessibilité n'a pas porté sur ce dernier bâtiment, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en relevant, pour dire M. et Mme X... propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis ..., que l'arrêté du 9 juillet 1999 portant déclaration d'utilité publique vise expressément l'acquisition de l'immeuble nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique le calypso quand cet arrêté, déclarant d'utilité publique dans la Commune de Viry-Châtillon l'acquisition de l'immeuble sis ... sur la parcelle cadastrée section AN n° 27 d'une surface totale de 1918 m ² environ et nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « Le Calypso », porte sur la totalité de la superficie de cette parcelle sans exclure aucun bâtiment, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la propriété du sol emportant celle du dessous comme du dessus, lorsque l'expropriation a pour objet de réaliser le transfert forcé de la propriété d'un immeuble bâti, elle emporte non seulement celui du sol mais également du bâti ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a dûment relevé que la Commune de VIRY-CHATILLON, par suite de la procédure d'expropriation ayant donné lieu à une ordonnance d'expropriation en date du 13 janvier 2000, est propriétaire du sol de l'ensemble de la parcelle AN 27 d'une superficie totale de 1918 m ² ; qu'en considérant toutefois que M. et Mme X..., les expropriés, restaient propriétaires d'une construction édifiée sur ce sol, dans laquelle est exploitée une brasserie, la Cour d'appel a violé les articles 552 du code civil et L. 12-2 du code de l'expropriation ; ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE le traité d'adhésion, dont l'objet exclusif est d'arrêter le montant des indemnités à verser aux expropriés, conclu postérieurement à une ordonnance d'expropriation qui éteint par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés et emporte le transfert immédiat de la propriété des terrains expropriés à l'expropriant, ne peut avoir pour effet de modifier l'emprise de l'expropriation ; qu'en se fondant sur les termes du traité d'adhésion conclu le 8 novembre 2000 entre la Commune de VIRY-CHATILLON et M. et Mme X... pour en déduire, en méconnaissance de l'emprise de l'expropriation telle qu'elle a été définitivement fixée par l'ordonnance d'expropriation, qu'ils restaient propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis ..., la Cour d'appel a violé ensemble, par fausse application, l'article 1134 du code civil, par refus d'application, les articles L. 12-1, L. 12-2 et L. 13-1 du code de l'expropriation ; ALORS, DE SIXIEME PART, QU'en relevant que l'avis des domaines, le mémoire en défense du Préfet de l'Essonne ou le jugement en date du 22 juin 2000 par lequel le juge de l'expropriation a arrêté la procédure aux fins de fixation de l'indemnité eu égard à l'irrégularité de sa saisine, confortent l'idée selon laquelle seul le bâtiment à usage de cinéma a été exproprié, la Cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 12-1, L. 12-2 et L. 13-1 du code de l'expropriation ; ALORS, ENFIN, QU'en l'état d'une ordonnance d'expropriation emportant transfert de la totalité d'une parcelle bâtie au bénéfice d'une Commune, cette dernière ne commet aucune faute en refusant de faire publier, en vertu d'un traité d'adhésion remettant en cause l'emprise des parcelles expropriées, un état descriptif de division constatant l'existence d'un autre propriétaire ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Commune de VIRYCHATILLON de ses demandes portant sur la constatation de la nullité absolue et partielle du traité d'adhésion en date du 8 novembre 2000 en certaines de ces clauses ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le traité ne modifiant pas l'emprise du bien exproprié, la Commune de VIRY-CHATILLON sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité partielle du contrat ;ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la Mairie soutient que le traité d'adhésion est nul partiellement et que certaines clauses de ce traité, au regard des règles régissant l'ordonnance d'expropriation fixées par le code de l'expropriation, sont nulles en raison d'un objet et d'une cause illicites ; que ce traité d'adhésion du 8 novembre 2000 a été conclu entre les époux X... et la Commune de VIRY-CHATILLON représentée par son maire en exercice, M. Gabriel Y... ; que l'objet de ce contrat est de fixer amiablement des indemnités d'expropriation de la partie de l'immeuble nécessaire à la réhabilitation du complexe cinématographique « le Calypso » et d'organiser les relations avec le propriétaire du surplus des constructions conformément à l'ordonnance d'expropriation du 13 janvier 2000 ; que cependant cette demande de constatation de « nullité partielle » du traité et des demandes portant sur la demande de nullité de certaines clauses de ce dernier est de nature à bouleverser l'économie générale du contrat qui forme un tout ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la demande de nullité partielle de ce traité d'adhésion ne peut être accueillie favorablement par le Tribunal et la Commune de VIRY-CHATILLON sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes formulées à cette fin ; ALORS QUE, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen en ce que l'arrêt a considéré à tort que M. et Mme X... sont propriétaires de la construction à usage de brasserie comprise dans l'ensemble immobilier sis ..., sur le terrain cadastré section AN n° 27, propriété de la Commune de VIRY-CHATILLON, et a condamné cette dernière, sous astreinte, à faire publier à ses frais l'état descriptif de division en volumes tel qu'il figure en projet en annexe du traité d'adhésion du 8 20 novembre 2000, entraînera nécessairement la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la Commune de VIRY-CHATILLON de sa demande portant sur la constatation de la nullité absolue et partielle du traité d'adhésion susvisé en certaines de ses clauses, cette dernière considération s'y rattachant par un lien de dépendance nécessaire dès lors qu'elle est fondée sur l'idée erronée que l'emprise de l'expropriation est limitée au seul bâtiment à usage d'activité cinématographique.
