LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que les défauts d'entretien constatés par l'expert avaient contribué, concurremment aux anomalies relevées en toiture, aux infiltrations d'eau dans l'immeuble et au caractère putride des éléments porteurs du plancher, qui ne pouvait s'expliquer par un ou quelques dégâts des eaux successifs et que ces désordres étaient liés à des installations faites par le preneur lui-même, notamment l'installation de la cuisine, et avaient permis des
entrées d'eau ayant contribué à l'effondrement du plancher atteignant l...
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que les défauts d'entretien constatés par l'expert avaient contribué, concurremment aux anomalies relevées en toiture, aux infiltrations d'eau dans l'immeuble et au caractère putride des éléments porteurs du plancher, qui ne pouvait s'expliquer par un ou quelques dégâts des eaux successifs et que ces désordres étaient liés à des installations faites par le preneur lui-même, notamment l'installation de la cuisine, et avaient permis des entrées d'eau ayant contribué à l'effondrement du plancher atteignant la solidité de l'immeuble, la cour d'appel, qui a souverainement retenu la gravité du manquement reproché au preneur, a pu prononcer la résiliation du bail aux torts de celui-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société BS Invest ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X.... L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;EN CE QU'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Monsieur X... pour défaut d'entretien, ordonné son expulsion, enjoint ce dernier de quitter les lieux et débouté Monsieur X... de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QU'« il résulte des conclusions de l'expert Y... que si l'effondrement du plancher du local du 5° étage est des plus vraisemblable lié à l'état des tabatières qui équipent la couverture et au décollement de l'habillage zinc d'une joue de fenêtre de toit, l'expert a également conclu s'agissant du local exploité par M. Ali X... dont le plancher s'est effondré : - que les locaux exploités par M. Ali X... comportaient entre autres une cuisine à usage collectif dont les revêtements de sols et muraux sont en mauvais état et au surplus non étanchés en interface revêtements supports ; - qu'il en était de même pour les canalisations d'évacuation des eaux usées, anciens appareils sanitaires ou de machine à laver qui ne relève pas des parties commune (p22) et qui pénètrent ponctuellement en maçonnerie sans fourreau (page 10) ; - que les revêtements du WC sont en mauvais état ; que l'expert a par ailleurs relevé p 12 que toutes les pièces du 5° étage auxquelles il a eu accès sont en mauvais état d'entretien ; que les anomalies ainsi constatées et énumérées par l'expert ne sauraient être tenues comme mineures puisque l'expert relève qu'elles ont contribué, concurremment aux anomalies relevées en toiture, aux infiltrations d'eau dans l'immeuble et au caractère putride des éléments porteurs du plancher, qui ne peut s'expliquer par un ou quelques dégâts des eaux successifs, et que d'autre part ces désordres sont liés à des installations faites par le preneur lui-même s'agissant en particulier de l'installation de la cuisine, qui ne peut en rejeter la responsabilité sur le bailleur ; que la gravité du défaut d'entretien résulte d'une part des constatations de l'expert, précédemment rappelées, d'autre part de l'importance de l'atteinte qui en est résulté, puisque ce défaut d'entretien a permis des entrées d'eau ayant contribué à l'effondrement du plancher et a ainsi porté atteinte à la solidité de l'immeuble, le fait qu'aucune décision administrative n'ait ordonné la fermeture de l'hôtel étant inopérant ; que dans ces conditions, la décision déférée, qui écarte comme insuffisamment établie l'existence de défaut d'entretien à M. Ali X... méconnait ces constatations précises et circonstanciées de l'expert ; que cette décision sera infirmée et la résiliation du bail sera prononcée, en raison de la gravité du manquement reproché au preneur » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, pour apprécier la gravité des manquements à l'obligation d'entretien imputés au preneur, les juges du fond avaient l'obligation de s'expliquer sur le point de savoir si le bailleur, de son côté, n'avait pas omis d'entretenir la toiture, si ce défaut d'entretien n'était pas à l'origine de pénétration d'eau et si ces pénétrations d'eau ayant contribué à l'effondrement du plancher, n'étaient pas de nature à priver les manquements imputés au preneur de la gravité requise pour qu'il y ait résiliation à ses torts (conclusions de M. X... du 15 mars 2012, pp. 6 et 7) ; qu'à défaut de s'expliquer sur ce point, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale au regard des articles L 145-14 et L 145-17 du code de commerce et 1184 du code civil ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, avant de retenir l'existence d'un manquement grave par le preneur à son obligation d'entretien, les juges du fond avaient l'obligation de s'expliquer sur le point de savoir si, en toute hypothèse, le plancher n'était pas vétuste et si la vétusté, à laquelle le bailleur n'avait pas remédié, ne privait pas de gravité les manquements à l'obligation d'entretien imputés au preneur (conclusions de M. X... du 15 mars 2012, pp. 7-8) ; que faute de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L 145-14 et L 145-17 du code de commerce et 1184 du code civil.
