LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que le seul refus d'assurance invoqué par le preneur, qui ne démontre aucune démarche auprès d'autres assureurs, est insuffisant à établir l'impossibilité d'assurance et qu'en l'état d'une clause mettant à la charge du preneur l'ensemble des réparations y compris celle de l'article 606 du code civil, qui n'a rien d'abusif à l'égard du preneur professionnel, celui-ci ne peut soutenir que le défaut généralisé d'entretien de l'immeuble qui a manifestement conduit à l'état de détérioration dans lequel se trouve l'immeuble est imputable à la bailleresse, la cour d'appel, qui a écarté la fraude, a pu retenir que le commandement ne présentait aucun caractère fautif et devait produire effet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Moussa X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. Moussa X...Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Moussa X... de ses demandes contre Mme Y... et Mme Z..., héritières de Mme A..., en paiement d'une somme totale de 190 000 euros ; Aux motifs que l'expert avait retenu qu'un défaut grave d'entretien depuis de nombreuses années était la cause de la dégradation de l'immeuble loué et avait aussi constaté que les travaux d'entretien effectués par M. Moussa X... étaient parfois non conformes aux règles de l'art ou difficilement recevables ; que l'absence de travaux d'entretien suffisants était confirmée par le rapport de l'expert C... désigné par ordonnance du tribunal d'instance de Marseille du 2 septembre 2004 rendue à la requête du maire de Marseille et qui relevait que l'immeuble était ancien et était d'origine pour toutes ses composantes, de structure, de clos et de couvert et n'était pas entretenu patrimonialement parlant ; qu'hormis les travaux de remaniement de couverture et de reprise d'étanchéité, aucun travaux d'entretien, de révision ou de remplacement pour les parties observées dans cette mission ; que s'agissant plus précisément de l'état de la toiture, l'expert M. C... notait p. 5 qu'à l'évidence la charpente n'avait jamais été entretenue, qu'un conduit de cheminée avait été coupé, qu'il ne restait qu'un moignon couvert de tuiles, que de nombreuses inscriptions taguées et des tuiles cassées attestaient d'une fréquentation de la toiture par des usagers malveillants, constatations qui ne décrivaient pas un effet de vétusté lié au simple écoulement du temps ; qu'il résultait des stipulations du bail que M. Moussa X... avait pris les lieux en l'état et que l'article 1 des charges et conditions générales mettait à la charge du preneur l'ensemble des réparations y compris celles de l'article 606 du code civil ; qu'en l'état de cette clause qui n'avait rien d'abusif à l'égard de M. Moussa X..., professionnel, il ne pouvait soutenir que le défaut généralisé d'entretien de l'immeuble qui avait manifestement conduit à l'état de détérioration dans lequel se trouvait l'immeuble était imputable à la bailleresse ; que la délivrance du commandement d'avoir à justifier d'une assurance à la diligence du bailleur ne présentait en conséquence aucun caractère frauduleux ou fautif et en considération de l'ensemble de ces éléments, le premier juge avait retenu à juste titre que M. Moussa X... n'établissait pas une impossibilité d'assurer l'immeuble imputable à la bailleresse ; Alors 1°) que la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n'exonère pas le bailleur de la réfection de la toiture dès lors qu'elle est totale ; qu'en ayant retenu que les charges et conditions générales du contrat de bail mettaient à la charge du preneur l'ensemble des réparations y compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil pour en déduire que la réfection de la toiture n'incombait pas au bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;Alors 2°) que le bailleur est tenu de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté à défaut d'une clause expresse du bail les mettant à la charge du preneur ; qu'en ayant déchargé le bailleur de son obligation au titre de la vétusté de la toiture en raison de la clause selon laquelle M. Moussa X... prenait les lieux en l'état et de celle selon laquelle l'ensemble des réparations étaient à la charge du preneur, y compris celles de l'article 606 du code civil, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ; Alors 3°) que la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir en cours de bail en état de servir à l'usage auxquels ils sont destinés ; qu'en s'étant fondée sur la clause du bail selon laquelle le preneur prenait les lieux en l'état pour décharger le bailleur de son obligation d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;Alors 4°) que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur ; qu'en mettant à la charge du preneur les travaux ayant donné lieu à un arrêté de péril du maire de Marseille pris le 11 octobre 2004, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
