| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 juin 2014, 13-17713

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 31 janvier 2013), fixe les indemnités de dépossession dues par la société en nom collectif " Thiboudes-Bonomées " (la SNC) aux consorts X... pour l'expropriation de parcelles leur appartenant ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il résulte des productions que la notification par le greffe de la chambre des expropriations du mémoire d'appel de la SNC a été reçue par le commissaire du gouvernement le 30 juin 2009 et que les conclusions en réponse de ce dernier ont été adressées au greffe le 29 juillet 2009 ; que la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche sans portée, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article L. 13-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que pour rejeter la demande tendant à l'annulation de la procédure de fixation des indemnités et à l'irrecevabilité de l'appel en raison de l'annulation par une décision irrévocable du tribunal administratif du 17 décembre 2009 de la délibération du conseil municipal du 24 octobre 2006 par laquelle celui ci avait approuvé la signature de la concession d'aménagement avec la SNC ainsi que la décision du maire du 7 novembre 2006 de signer cette convention, l'arrêt retient que la procédure en cours devant la cour administrative d'appel de Versailles relative à l'arrêté de cessibilité du 19 novembre 2007 n'avait pas d'effet suspensif et n'avait aucune incidence sur la fixation du montant des indemnités, que la fixation de l'indemnité par le premier juge s'est faite le 29 janvier 2009, soit après l'ordonnance d'expropriation intervenue le 11 février 2008 qui est toujours en vigueur et que cette ordonnance transférant la propriété à la SNC n'ayant pas à ce jour été annulée, il y a lieu de fixer les indemnités dues ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la SNC avait saisi le juge de l'expropriation en fixation des indemnités antérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 11 février 2008, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée, (chambre des expropriations) ;

Condamne la SNC Thiboudes-Bonomées aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SNC Thiboudes-Bonomées à payer aux consorts X... la somme de 900 euros ; rejette la demande de la SNC Thiboudes-Bonomées ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Mesdames X... soutiennent que la procédure est nulle et l'appel irrecevable car le tribunal administratif le 17 décembre 2009 a annulé la délibération du conseil municipal du 24 octobre 2006 par laquelle le conseil municipal avait approuvé la signature de La concession d'aménagement avec la SNC Thiboudes Bonomées ainsi que la décision du maire du 7 novembre 2006 de signer cette convention. La SNC Thiboudes Bonomées soutient qu'elle a toujours la qualité d'expropriante la propriété lui ayant été transférée par l'ordonnance d'expropriation du 11 février 2008 toujours en vigueur. Une procédure est en cours devant la cour administrative d'appel de Versailles qui n'a pas rendu son arrêt, relative à l'arrêté de cessibilité intervenu le 19 novembre 2007. Ce recours n'a pas d'effet suspensif et n'a aucune incidence sur la fixation du montant des indemnités.

De plus, la fixation de l'indemnité par le premier juge s'est faite le 29 janvier 2009 soit après l'ordonnance d'expropriation intervenue le 11 février 2008 qui est toujours en vigueur. Cette ordonnance transférant la propriété à la SNC Thiboudes Bonomées n'ayant pas à ce jour été annulée, les moyens tirés de La nullité de la procédure et de l'irrecevabilité de l'appel doivent être pour tous ces motifs rejetés. Il y a donc lieu de fixer les indemnités dues. " ALORS QUE c'est la concession d'aménagement passée entre la Commune de Saulx les Chartreux et la SNC Thiboudes-Bonomées, prise en application de la délibération du 24 octobre 2006, finalement annulée par le jugement du Tribunal administratif de Versailles du 17 décembre 2009, qui avait habilité la SNC, sur le fondement des articles L. 13-3 et L. 13-4 du code de l'expropriation et avant que l'ordonnance d'expropriation ne soit prise le 11 février 2008, à notifier, le 11 septembre 2007, ses offres aux expropriés et à saisir, le 30 janvier 2008, le juge de l'expropriation des offres indemnitaires de sorte qu'en jugeant que le moyen tiré de la nullité de la procédure et de l'appel devait être rejeté compte-tenu de ce que la SNC Thiboudes-Bonomées avait toujours la qualité d'expropriant puisque l'ordonnance du 11 février 2008 était toujours en vigueur et n'avait pas à ce jour été annulée, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a ainsi entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard desdits articles.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Conformément à l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Sur les dates de référence et description des biens Les parties s'accordent sur le fait que la date de référence se situe le 27 juin 2006. Les parcelles sont classées en zone Uda, Udb et Ufa. Ces zones sont destinées à la construction de locaux à usage industriel, de services, artisanal ou commercial pour la zone Ud et de logements individuels et collectifs (à caractère social ou libre) pour les zones Ue et Uf. La parcelle ZB 24 de 1330 m2, en forme de lanière, présente une double façade sur le chemin des Thiboudes et sur la route départementale 118. 1l s'agit d'une terre agricole. La parcelle ZB 246 de 4655 m2, de forme trapézoïdale, présente une double façade sur le chemin des Thiboudes et du Chemin Neuf. 1l s'agit d'une terre agricole.

La parcelle ZB 249 de 3191 m2 est de forme trapézoïdale, elle présente une façade sur le chemin des Thiboudes et se trouve en retrait de la RD 118. 1l s'agit d'une terre agricole. Sur la qualification du terrain Mesdames X... contestent la qualification retenue par le premier juge soutenant que les parcelles sont à bâtir, ce qui est contesté par l'expropriant et le commissaire du gouvernement, la dimension des réseaux devant selon eux s'apprécier sur l'ensemble de la zone et non pas sur une partie. Conformément à l'article 13-15 du code de l'expropriation, pour qu'un terrain soit qualifié à bâtir, il faut qu'il existe un accès à la voie publique et un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et d'assainissement (dont l'utilité n'est pas contesté par les parties). La dimension des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone et le secteur où sont situées les parcelles doit être désigné comme constructible dans un document d'urbanisme. Il n'est pas contesté que le plan d'occupation des sols a classé les parcelles en zone urbaine donc ouverte à l'urbanisation et que la parcelle dispose d'un accès à une voie publique.

En l'espèce, il est également établi que les réseaux sont proches. Les parties s'opposent sur leur capacité eu égard à l'ensemble de la zone, cette dernière étant selon l'intimée celle où est située le terrain et non pas le périmètre de l'ensemble de la Zac, objet de l'opération, les extraits du Plu ne faisant pas état de ce qu'il s'agirait d'une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble. Il précise que le chiffrage des réseaux s'apprécie également en considération de cette zone. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un Pos ou Plu rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. L'acte de création de la ZAC a pour objet de définir le périmètre et le programme de l'opération, cette dernière concerne nécessairement toute la ZAC. En conséquence, contrairement à ce que soutient l'expropriée, s'agissant d'une opération d'aménagement de l'ensemble de la ZAC, la capacité des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone.

Il appartient à l'expropriant d'établir que les réseaux sont insuffisants et ne permettent pas comme il le soutient la qualification de terrain à construire des parcelles, objet du litige. La SNC Thiboudes Bonomées verse un bilan prévisionnel d'aménagement. Il en résulte que des sommes sont prévues pour les travaux de viabilisation soit celles, hors taxes de 4. 625. 000 ¿ pour la vrd, 813. 544 ¿ pour l'électricité et 355. 208 ¿ pour l'eau. Enfin, il est prévu les sommes HT de 7. 500 ¿ de raccordement EDF, 75. 000 ¿ d'adduction d'eau, 300. 000 ¿ pour l'assainissement et 50. 000 ¿ pour le raccordement GDF. Il résulte d'un document de la Ville de Sault Les Chartreux de 2006 : qu'il y a nécessité d'assurer la viabilité des futurs espaces constructibles de la Zac et de réaliser une desserte interne à partir des voies existantes, que l'état des lieux des équipements primaires ceinturant la zone n'a pas mis en évidence la nécessité de prévoir des extensions de grande envergure aux réseaux existants hors du périmètre de la ZAC et enfin, que le présent programme a pour objet essentiellement la réalisation des équipements publics d'infrastructures secondaires du quartier du Pont neuf.

En conséquence, si les réseaux existent et sont d'une certaine importance, ils ne sont pas totalement suffisants et justifient des extensions même si elles ne sont pas de grande envergure et le terrain ne peut pas de ce fait, être qualifié de à bâtir. Cependant, la parcelle de par sa configuration proche des habitations et des réseaux est en situation privilégiée ce qui n'est contesté ni par l'expropriant, ni par le commissaire du gouvernement. De plus, elle est correctement desservie et proche des grands axes routiers et peu éloignée de Paris. Sur le prix L'expropriant critique le jugement ayant alloué les sommes de 45 ¿ et 55 ¿ le m2 et propose les sommes de 30 ¿ et 35 ¿ également retenu par le commissaire du gouvernement en appel, le prix de première instance étant de 39 ¿.

Les expropriées demandent la somme de 300 ¿ le m2, le terrain étant à bâtir et subsidiairement celle de 270 ¿ du fait de la situation extrêmement privilégiée. L'expropriant verse deux accords amiables portant sur la somme de 11 ¿ le m2 et deux ventes intervenues en janvier et mars 2007 pour la somme de 7, 50 ¿ le m2. Selon le commissaire du gouvernement le prix des accords a été fondé sur une estimation faite sous l'ancien POS. Il verse des références également mentionnées par le commissaire du gouvernement situées sur la commune de Breuillet intervenues fin 2007 et début 2008 pour des prix de 10 et 15 ¿ le m2. Il s'agit selon le commissaire du gouvernement d'une zone d'activités et non d'habitat, ces références, plus au sud du département (à plus de 20 kilomètres) ne peuvent servir de base, la ZAC, objet du litige étant constitué d'une zone mixte. Il en est de même des décisions du tribunal d'Evry.

Enfin, l'accord Regnier de 2012 pour une surface de 1610 m2 au prix de 25 ¿ le m2, donnant sur une voie non équipée ne peut être retenu étant postérieur au jugement. Les références des expropriées critiquées par l'expropriant et constitués de terrain à bâtir (pour des valeurs entre 149 et 283 ¿) et l'expertise établie postérieurement au jugement et portant sur des terrains à construire et versée tardivement ne peuvent être prises en compte. Le commissaire du gouvernement produit des références dans plusieurs autres communes situées dans la Zac de la Bonde à Massy pour des valeurs entre 21 et 24 ¿ mais il s'agit d'une zone d'activités et non pas d'habitat. La cour observe pour la Zac du Bois de Saint Vrain que les références sont à 31 ¿ alors que la commune est au centre du département et beaucoup plus au sud de Sault Les Chartreux (à 30 kilomètres) et donc dans un secteur moins actif.

Enfin les références de la ZAC des Pressoirs à Leuville sur Orge, sont en zone UB. Elle a comme la Zac, objet du litige, vocation à accueillir des constructions pour de l'habitat variés et des constructions compatibles avec l'habitat en zone urbaine (commerce, activités et services). Elle se trouve également sur le tracé de la N20, à 10 kilomètres de Sault les Chartreux, pour les prix de 26 ¿, 34 ¿, 35 ¿ et 35 ¿ et 35 ¿ en septembre 2008. Ces références doivent être retenues, légèrement antérieures au jugement, elles font état majoritairement d'un prix de 35 ¿ pour des parcelles situées dans une Zac plus au Sud de Sault les Chartreux et donc de Paris. Les parcelles 246 et 249 sont particulièrement privilégiées car entourées de constructions et en limite d'une zone d'habitation sur une façade. En conséquence, tenant compte des références de Saint Vrain et Leuville sur Orge le prix peut être fixé à la somme de 45 ¿ pour ces deux parcelles et le jugement doit être infirmé en ce que le prix a été fixé à la somme de 55 ¿.

Pour la parcelle ZB 24, en lanière, le prix doit être fixé à la somme de 40 ¿ et le jugement doit être également infirmé. Sur le remploi Les taux mentionnés dans le jugement sont ceux actuellement en vigueur soit :

-20 % sur 5. 000 ¿,-15 % sur 10. 000 ¿,-10 % sur le surplus. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Sur les indemnités Indemnité principale Parcelle ZB 24 : 1330 m2 X 40 ¿ = 53. 200 ¿ remploi = 6. 320 ¿ total 59. 520 ¿ Parcelle ZB 246 : 4655 m2 X 45 ¿ = 209. 475 ¿ Remploi = 21. 947, 5 ¿ total 231. 422, 5 ¿.

Parcelle ZB 249 3191m 2 X 45 ¿ = 143. 595 ¿ remploi 15. 359, 50 ¿ total 158 954, 50 ¿ " ALORS, D'UNE PART, QUE si l'article L. 13-15 du code de l'expropriation prévoit pour une opération d'aménagement d'ensemble, par exception au principe selon lequel la dimension des réseaux doit s'apprécier au regard des parcelles, que la dimension des réseaux doit s'apprécier au regard de la zone, c'est à la condition que le POS ait désigné la zone devant faire l'objet d'une telle opération ; qu'en jugeant que la capacité des réseaux devait s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone sans vérifier, ainsi qu'elle y était tenue et que cela lui avait été demandé, si le POS avait bien désigné la zone comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ce qui était contesté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cet article, ALORS, D'AUTRE PART, QUE, s'agissant de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone délimitée par le document d'urbanisme et non au regard du périmètre de l'opération d'aménagement d'ensemble ; qu'en énonçant que la capacité des réseaux devait s'apprécier au regard de l'ensemble de la ZAC des Moulins ¿ Quartier Pont Neuf, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation,

ALORS, ENFIN, QUE, les juges du fond ne peuvent, pour estimer la valeur du terrain exproprié, prendre en considération sa vocation future ; qu'en fixant les indemnisations, au regard du cout des terrains situés dans les ZAC du Bois de Madame B... à Saint Vrain et des Pressoirs à Leuville sur Orge, et en tenant ainsi compte, de la vocation future des terrains expropriés, à savoir leur intégration dans le périmètre de la future ZAC du Moulin ¿ Quartier du Pont Neuf, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.