LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que dans la troisième hypothèse prévue à la convention, soit la non-obtention du permis de lotir ou de construire au 31 décembre 2005, M. X... avait fait promesse de bail commercial à la société Duvar l'obligeant à lever l'option dans un délai d'un mois à compter du 31 décembre 2005, soit avant le 31 janvier 2006 et ayant retenu par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la convention rendait nécessaire, que l'indication de la date du 31 décembre 2005, ne se rapportait pas au cas d'un refus de permis de construire mais au défaut d'obtention de ce permis à cette date, visée à deux reprises dans le même paragraphe, et n'avait de sens que si elle mettait fin à la convention d'occupation précaire et offrait un délai d'un mois pour lever l'option de la promesse de bail commercial, la cour d'appel a pu en déduire que la demande en caducité de la convention du 8 juillet 2003 et de la promesse de bail devait être rejetée ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de toutes ses demandes et de lui avoir fait injonction, sous astreinte, de signer avec la société Saint Jean 83 un bail commercial à effet du 1er janvier 2006 ; AUX MOTIFS QUE la convention d'occupation précaire du 8 juillet 2003 établie par acte authentique met à la disposition de la société Duvar la parcelle AC n° 36 ; que ses clauses intéressant le litige sont celles relatives à la durée de la convention et à la promesse de bail commercial ; que la première stipule : « Durée de la convention. La présente convention est consentie et acceptée pour une durée qui commencera ce jour pour se terminer le 30 octobre 2004. Si l'administration oppose un sursis à statuer à la demande d'autorisation de construire ci-après visée, M. X... s'oblige à proroger la présente convention jusqu'à l'obtention du permis moyennant une indemnité à calculer sur la base de 14.000 € par an » ; que la seconde énonce : « Promesse de bail commercial. Si à la date du 31 décembre 2005, M. X... n'a pas obtenu un permis de lotir ou de construire sur la parcelle objet des présentes, celui-ci promet de consentir à la Sarl Duvar ce qui est accepté par son gérant, un bail commercial conformément aux stipulations du bail joint et annexé aux présentes après mention. Cette promesse est consentie jusqu'au 31 décembre 2005. En cas de non-obtention de l'autorisation susvisée, la Sarl Duvar aura un délai d'un mois à compter du 31 décembre 2005 pour lever l'option de la promesse aux conditions ci-dessus par lettre recommandée avec avis de réception » ; que cette convention envisage trois situations : - 1°) une période gratuite qui se termine au 30 octobre 2004, - 2°) à partir de cette date, si l'administration a opposé à M. X... un sursis à statuer à sa demande de permis de lotir ou de construire, une prolongation de cette convention contre une redevance annuelle de 14.000 € sans préciser dans son paragraphe sur la durée de la convention la durée de cette prolongation, - 3°) au 31 décembre 2005, en cas de non-obtention du permis de lotir ou de construire, une promesse de bail commercial que la société Duvar devra lever dans un délai d'un mois à compter du 31 décembre 2005, soit avant le 31 janvier 2006 ; que comme l'énonce l'article 1161 du code civil, « toutes les clauses des conventions d'interprétant les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier » ; que tout d'abord la date du 31 décembre 2005 contenue dans la promesse de bail commercial vise le cas où M. X... n'a pas obtenu un permis de lotir ou de construire et non pas celui où ce permis lui aurait été refusé ; que la rédaction de la clause où elle figure est similaire de celle de la durée de la convention d'occupation précaire, montrant qu'elle s'insère dans une même opération ; que ce défaut d'obtention est visé à deux reprises dans le même paragraphe ; qu'ensuite, admettre comme le prétend M. X... que la convention d'occupation précaire se poursuit durant toute la durée de l'instruction du dossier par l'administration ou du sursis à statuer revient à priver de sens la date du 31 décembre 2005 visée à la promesse de bail commercial et dans ce cas le visa de cette date ne se comprend pas ; qu'il s'explique encore moins que la société Duvar disposait d'un délai d'un mois à compter du 31 décembre 2005 pour lever cette option ; que donc si elle ne la levait pas avant le 31 janvier 2006, elle perdait le bénéfice du bail commercial ; que cela montre que le 31 décembre 2005 a été stipulé comme la date butoir de la convention d'occupation précaire offrant à la société Duvar à compter de ce jour le droit de lever l'option de la promesse de bail commercial ; qu'ainsi, c'est à juste titre qu'elle a levé cette option qui imposait à M. X... de lui consentir un bail commercial ; ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'une clause d'un contrat ; que la clause intitulée « promesse de bail commerciale », figurant dans l'acte authentique du 8 juillet 2003, stipule que la société Duvar sera en droit de lever l'option « en cas de non obtention » par M. X... de l'autorisation de lotir, cette levée d'option devant alors être exercée dans un délai d'un mois à compter du 31 décembre 2005 ; qu'il s'évince de la lecture de cette clause que tant que subsiste la possibilité pour M. X... d'obtenir une autorisation de lotir, la levée de l'option en vue de la conclusion d'un bail commercial est impossible ; qu'en considérant toutefois que la « non d'obtention » du permis de lotir visée dans la clause litigieuse ne renvoyait pas nécessairement à un refus d'autorisation de lotir opposé par l'administration mais concernait également le cas où la demande d'autorisation serait encore pendante, de sorte que la société Duvar avait pu valablement lever l'option sans autre condition à la date du 31 décembre 2005, cependant qu'à la lecture de la clause litigieuse et au regard de la volonté des parties, la « non obtention » par M. X... du permis de lotir renvoie nécessairement à la situation dans laquelle l'opération de lotissement s'avérant impossible, la conclusion d'un bail commercial devient envisageable, la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse, violant ainsi l'article 1134 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QU' en considérant que le visa de la date du 31 décembre 2005 dans la promesse de bail commercial ne pouvait se comprendre que comme une « date butoir » à compter de laquelle la société Duvar était en droit de lever l'option de façon inconditionnelle (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 5), cependant que la levée de l'option au 31 décembre 2005 ne pouvait intervenir que si la condition tenant à l'impossibilité de lotir se trouvait par ailleurs remplie, cette date n'ayant d'autre objet que d'enfermer l'exercice du droit d'option dans un délai, dans le respect des principes applicables à un tel dispositif, la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et a derechef violé l'article 1134 du code civil.
