LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2012), que la société Saint-Michel, propriétaire dans un immeuble de deux pièces séparées données à bail à Mme X..., a délivré à celle-ci deux congés avec offres de vente au visa de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; que la locataire n'ayant pas donné suite à ces offres, la bailleresse l'a assignée afin de faire déclarer les congés valables ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la locataire se borne à affirmer, sans apporter le moindre élément de preuve, que la bailleresse aurait dû faire application de l'accord collectif du 9 juin 1998 et que le fait qu'elle se soit abstenue de répondre à une sommation interpellative sur le nombre de lots vendus ne saurait à lui seul permettre de considérer qu'elle a violé les dispositions de l'accord susvisé ;
Qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait que la société Saint-Michel, qui avait acquis la totalité de l'immeuble, n'était plus propriétaire que de quelques lots, qu'elle n'avait produit qu'une copie incomplète de son titre de propriété et avait laissé sans réponse une sommation de communiquer l'intégralité de ce document ainsi que la liste des lots vendus depuis son acquisition, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Saint-Michel aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Saint-Michel à payer à Me Ricard la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré bons et valables le congé signifié le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 pour le lot 17 et le congé signifié le 30 janvier 2009 pour le 31 juillet 2009 en ce qui concerne le lot 16;
AUX MOTIFS QUE :
En cause d'appel, Madame X... reprend la même argumentation que celle développée devant le premier Juge, Elle soutient que :
* le bail du lot 27 venait à échéance le 31 décembre 2009 et non le 31 décembre 2005, de sorte que la SNC SAINT MICHEL n'avait aucun intérêt à agir lorsqu'elle a saisi le Tribunal.
* que la société bailleresse n'a pas respecté l'accord collectif des deuxième et troisième secteurs locatifs et qu'elle n'a d'ailleurs par répondu à la sommation de communiquer la liste des lots vendus depuis son acquisition.
* que s'agissant du lot 16, il n'est pas possible de se prononcer en pleine connaissance de cause sur la validité du congé, la date de prise d'effet du bail n'étant pas certaine.
* qu'en tout état de cause, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation des baux dès lors que du constat de l'huissier désigné par ordonnance sur requête, il ressort que les deux pièces louées étaient meublées et garnies d'effets personnels et de vêtements de femme.
* qu'elle partage son temps entre la Bretagne où elle possède une maison et Paris où elle est suivie dans un service hospitalier.
* qu'elle ne sous-loue pas son appartement mais permet seulement à son voisin qui ne dispose pas de salle de bains de profiter de sa douche et de sa cuisine quand elle est absente, et ce, sans la moindre contrepartie financière.
* qu'elle n'est à ce jour redevable d'aucun arriéré de loyers.
Il est acquis aux débats que :
* par acte sous-seing privé en date du 22 décembre 1987, la SCI du 24 rue Chevert a loué à Madame X... un local numéro 17 de l'immeuble.
*que par la suite, la SCI lui a, suivant bail verbal, loué le local voisin numéro 16.
Il ressort de l'acte de vente intervenu le 12 juillet 1996 entre la société ARTEPIERRE et la SNC SAINT MICHEL versé aux débats, que l'immeuble a été la propriété de Monsieur Y... jusqu'au 28 janvier 1993 : le bail sur le local 17 conclu pour trois ans à compter du 1er janvier 1988 est donc venu à terme le 31 décembre 1990 et s'est renouvelé pour trois ans jusqu'au 31 décembre 1993. L'immeuble est devenu ensuite successivement la propriété de IMMOPAR, ARTEPIERRE et de la SNC SAINT MICHEL, personnes morales : le bail s'est donc renouvelé par période de six ans, d'abord jusqu'au 31 décembre 1999 puis jusqu'au 31 décembre 2005.
Le bail verbal peut être prouvé par tous moyens. Or, des pièces versées aux débats, il ressort que le bail verbal a bien pris effet le 1er août 1997, les échéances et charges n'ayant été facturées qu'à compter de cette date. Il s'est également poursuivi par période de six ans, soit jusqu'au 31 juillet 2003, puis jusqu'au 31 juillet 2009.
Il est constant que ces baux sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé pour vendre portant sur le lot 17 a été délivré le 31 mars 2005 pour le 31 décembre 2005 et celui portant sur le lot 16 a été délivré le 31 janvier 2009 par le 31 juillet 2009. Chacun des deux congés contient une proposition de vente pour la somme de 100 000 ¿ et reproduit l'intégralité des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame X... se borne à affirmer sans apporter le moindre élément de preuve, que la SNC SAINT MICHEL aurait dû faire application de l'accord collectif du 9 juin 1998. Le fait que la société se soit abstenue de répondre à une sommation interpellative sur le nombre de lots vendus ne saurait à lui seul permettre de considérer qu'elle a violé les dispositions de l'accord susvisé.
Il est acquis aux débats que Madame X... n'a pas accepté les deux offres de vente dans le délai de deux mois prévu par l'article 15 de la loi précitée : le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit réguliers en la forme et justes au fond, les deux congés délivrés à Madame X... et en ce qu' il a dit en conséquence que cette dernière est déchue de plein droit de tout titre d'occupation.
ALORS QU'il appartient au propriétaire bailleur institutionnel qui procède à la vente par lots de démontrer que les conditions de l'accord collectif du 9 juin 1998 ne sont pas réunies, notamment que la vente de l'immeuble ne concerne pas plus de dix logements ; que la locataire a fait valoir le non-respect de cet accord par le bailleur qui s'est borné à invoquer sa non-application et à demeurer silencieux à une sommation interpellative de la locataire d'avoir à communiquer l'intégralité de l'acte de vente du 12 juillet 1996 ainsi que la liste des lots vendus dans l'immeuble depuis cette date ; qu'en décidant qu'il appartenait à la locataire de démontrer que les conditions d'application de l'accord étaient réunies et que le silence du bailleur en réponse à cette sommation interpellative ne saurait à lui seul permettre de considérer que les dispositions de l'accord collectif ont été violées, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et exigé une preuve impossible de la part de la locataire en violation de l'article 1315 du code civil ;
ALORS QUE sont d'ordre public les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; que la locataire ayant indiqué sa date de naissance dans ses conclusions d'appel (p.1) et versé aux débats un document émanant de la Caisse nationale d'assurance vieillesse faisant état d'un revenu net mensuel de 188,82 ¿ (arrêt p.6, 5ème §), la cour d'appel devait relever d'office que la locataire était âgée de plus de 70 ans à la date d'échéance du contrat concernant le local 16, que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance et qu'aucun logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ne lui a été offert ; qu'en ne relevant pas d'office ce moyen d'ordre public qui était de pur droit et apparent par lui-même, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
