LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que les travaux de ravalement prescrits par l'administration étaient à la charge du bailleur à défaut de stipulation contraire et relevé que les baux conclus avec la société Hôtel Luna park ne contenaient aucune stipulation expresse mettant les travaux de ravalement à la charge du preneur, la cour d'appel, sans dénaturer l'arrêté municipal du 9 novembre 2006 qu'elle a interprété à la lumière d'une lettre de la mairie du 17 novembre 2006, en a exactement déduit que ces travaux incombaient au bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société d'Etudes et de constructions des Champs-Elysées aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société d'Etudes et de constructions des Champs-Elysées aux dépens à payer à la société Hôtel Luna park la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société d'Etudes et de constructions des Champs-Elysées aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société d'Etudes et de constructions des Champs-Elysées
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société SECCE de sa demande d'expertise complémentaire et de toutes ses demandes de travaux préalables aux ravalements des façades, de l'avoir condamnée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et d'avoir autorisé la Société HOTEL LUNA PARK, à défaut d'exécution des travaux par la Société SECCE, à procéder à l'exécution desdits travaux, le paiement du loyer étant suspendu à hauteur du coût des travaux ;
AUX MOTIFS QUE la Société SECCE fait valoir que les travaux de ravalement incombent au preneur, en application des baux qui mettent à sa charge les réparations locatives, les réparations de gros entretien de l'article 605 du Code civil, à l'exclusion de celles de l'article 606 de ce code, dont ne fait pas partie le ravalement ; qu'en outre, ces travaux de ravalement incombent au preneur compte tenu du défaut d'entretien, les problèmes d'étanchéité et de conformité des salles d'eau de l'hôtel ayant eu des conséquences directes sur l'état extérieur de l'immeuble ; que la Société HOTEL LUNA PARK n'a jamais remédié à ces non-conformités ; que les experts, Monsieur X... et Monsieur Y..., ont constaté les dégradations importantes causées à l'immeuble par son occupation anormale, relevant l'existence d'importantes infiltrations de nature à porter atteinte à la solidité de l'ouvrage ; que, contrairement à ce que soutient la Société HOTEL LUNA PARK, l'immeuble ne souffre nullement de vétusté, sa dégradation n'étant imputable qu'à la société locataire ; que la Société HOTEL LUNA PARK réplique que le ravalement aurait dû être effectué depuis longtemps ; que l'état de la façade, ainsi que l'a constaté l'expert, est dû à une profonde vétusté de l'immeuble ; qu'il ne peut être fait aucun lien entre les salles d'eau et l'état de la façade ; que celles-ci sont d'ailleurs en bon état d'entretien ; qu'il s'agit de travaux prescrits par l'administration qui sont à la charge du bailleur, à défaut de stipulation contraire ; que les travaux dus à la vétusté sont également à la charge du bailleur ; que, par arrêté municipal du 9 novembre 2006, il a été fait injonction au propriétaire de l'immeuble de remettre en état de propreté les façades ; qu'aucun des deux baux conclus avec la Société HOTEL LUNA PARK ne contient une stipulation expresse mettant ces travaux prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont mis à la charge de la Société SECCE les travaux de ravalement de l'immeuble, la discussion des parties sur l'origine de l'état des façades, objets de l'injonction administrative, étant sans incidence sur l'obligation pesant sur le bailleur ; qu'il convient d'ajouter que, contrairement à ce que soutient la Société SECCE, l'injonction de ravalement ne concerne pas seulement les façades sur rue mais celles sur cour, les murs pignons ou aveugles, les souches de conduits de fumées ou de ventilation, ainsi que toutes les parties communes intérieures, ainsi que le rappelle un courrier de la Mairie de Paris du 17 novembre 2006 ; que la Société SECCE conteste alors l'astreinte dont le tribunal a assorti sa condamnation, faisant valoir qu'elle avait saisi la commission municipale pour obtenir des délais et que celle-ci ne s'était pas encore prononcée ; que la Société SECCE a, effectivement, saisi, le 22 décembre 2006, la commission compétente pour prolonger les délais fixés en matière de travaux de ravalement, dans les conditions fixées par l'arrêté municipal du 27 octobre 2000 ; que, cependant, si aucun délai n'est prévu par l'arrêté pour l'intervention d'une décision de la commission, la Société SECCE ne pouvait, à la date à laquelle le tribunal a statué, soit plus de quatre ans après sa saisine, se prévaloir de ce que la commission n'aurait toujours pas statué sur sa demande par une décision explicite ; que l'arrêté du 9 novembre 2006 ayant accordé un délai de 6 mois pour la réalisation des travaux, le Tribunal a pu, à juste titre, assortir sa condamnation prononcée le 21 février 2011 d'une astreinte ; que la Société SECCE fait valoir alors que l'état de délabrement intérieur de l'immeuble justifie que les travaux de ravalement soient reportés après les travaux nécessaires pour remédier au problème d'étanchéité et de conformité des salles d'eau ; qu'au vu des constatations des différents experts intervenus dans les lieux, des recherches approfondies sont nécessaires pour rechercher l'origine des désordres causés à la structure de l'immeuble et une expertise complémentaire s'avère indispensable ; que le rapport de l'expert désigné par le Tribunal analyse suffisamment l'état de l'immeuble sans qu'il soit besoin de procéder à une expertise complémentaire ; qu'il relève précisément les imperfections des installations de plomberie dans les lieux loués et l'étanchéité imparfaite des parois des salles d'eau, mais ne constate aucune infiltration de nature à entretenir la dégradation des façades et conclut, d'une part que la dégradation des façades n'est pas le fait d'un défaut de réparation et d'entretien de la part du locataire actuel, d'autre part que le ravalement peut être mis en oeuvre ; que certes la Société HOTEL LUNA PARK ne peut pas pour autant soutenir que les lieux loués ne souffriraient pas de désordres, l'expert les ayant expressément constatés ; que, cependant, la demande de la société SECCE tendant à la condamnation de la Société HOTEL LUNA PARK à réaliser "les travaux préconisés par MM X... et Y..." et des travaux sur les fenêtres, n'est pas recevable, faute que soient précisément énumérés les travaux en question, dans leur nature, leur étendue et leur localisation exacte et faute également que soit démontré qu'ils sont, dans leur totalité, à la charge du preneur, en application des clauses des baux ;
1°) ALORS QUE le preneur est tenu aux réparations d'entretien, tandis que le bailleur est tenu aux grosses réparations, sous réserve des dispositions du bail ; que le bail du 1er février 1987 stipule que le preneur est tenu à toutes les réparations, qu'elles soient petites ou grosses, sans aucune exception, notamment l'entretien de la devanture des lieux loués, le bailleur ne conservant à ses charges que les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil ; que les travaux de ravalement n'affectant pas le gros oeuvre, ils ne constituent pas de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil ; que les travaux de ravalement mis à la charge du preneur par le contrat de bail demeurent à sa charge, alors même qu'ils feraient en outre l'objet d'une prescription par l'autorité administrative ; qu'en décidant néanmoins que les travaux de ravalement prescrits par l'autorité administrative étaient à la charge du bailleur, dès lors que le bail ne contenait pas de stipulation expresse mettant les travaux prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur, bien qu'il soit résulté des stipulations du bail du 1er février 1987 que les travaux de ravalement étaient à la charge du preneur, la Cour d'appel a violé l'article 1134, 605 et 606 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'arrêté municipal du 9 novembre 2006, faisant injonction à la Société SECCE d'effectuer le ravalement, ne visait que les façades sur rue ; qu'en affirmant néanmoins que l'injonction de ravalement ne concernait pas seulement les façades sur rue, mais également celles sur cour, les murs pignons ou aveugles, les souches de conduits de fumées ou de ventilation, ainsi que toutes les parties communes intérieures, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'arrêté municipal du 9 novembre 2006, en violation de l'article 1134 du Code civil.
