LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les époux X..., qui avaient eu communication, avant la signature de la promesse unilatérale de vente de lots de copropriété consentie par les époux Y...le 19 décembre 2007, des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 1er avril 2004, 11 mai 2005, 14 mars 2006 et 13 mars 2007 comme ils l'ont reconnu dans cette promesse, étaient parfaitement informés du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 mars 2007 prévoyant le ravalement de la façade de l'immeuble et des vérandas privatives, la répartition des frais occasionnés par ces vérandas, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ces constatations rendaient inopérant, a pu, par ce seul motif, en déduire que les demandes des époux X... d'annulation de la promesse pour dol, de constatation de sa caducité et de restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains de M. Z..., notaire associé, ne pouvaient être accueillies et qu'ils étaient tenus de verser cette indemnité aux époux Y...;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y...la somme de 3 000 euros et à la société civile professionnelle A...
B...
Z...et C..., devenue A...
B...et D... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X...,
Il EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un immeuble (les époux F...
X...) de leurs demandes tendant notamment à l'annulation de la promesse de vente, subsidiairement à la constatation de sa caducité et plus subsidiairement à la condamnation des vendeurs (les époux Y...) à des dommages et intérêts pour manquement à leur obligation précontractuelle de renseignement, et de les avoir condamnés au paiement de l'indemnité d'immobilisation,
AUX MOTIFS QUE les moyens développés par les époux X... au soutient de leur demande aux fins de nullité pour dol de la promesse unilatérale de vente du 19 décembre 2007 ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'en effet, pour les époux F...
X..., serait constitutif de dol le défaut de révélation par les époux Y...de l'existence de procédures administratives contre la copropriété et le défaut de révélation de l'état très dégradé des façades intérieures ; que toutefois les lettres adressées les 29 juillet 2004 et 17 août 2006 par la préfecture de police au syndic de l'immeuble (cabinet Credassur) pour signaler l'existence de désordres sur la façade cour sont purement informatives et ne contenant aucune mise en demeure d'exécuter des travaux mais seulement une invitation ne constituant pas des actes de procédure, d'autant qu'il est précisé que la situation constatée ne constitue pas en l'état actuel un péril au sens des articles L. 5111 à L. 511. 6 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, les époux X... ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que ces lettres, adressées au syndic de l'immeuble, aient été portées à la connaissance des époux Y...avant la date de signature de la promesse unilatérale de vente et que ces derniers aient par suite été en mesure de les porter à leur connaissance ; que par ailleurs, la mairie de Paris a pris le 31 mai 2006 un arrêté faisant injonction aux propriétaires de l'immeuble d'effectuer le ravalement des façades cour des bâtiments rue et cour dans un délai de six mois, lequel a été suspendu suite au litige concernant les vérandas opposant un copropriétaire à la copropriété, lequel a été tranché par l'arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2006, étant observé qu'à supposer que les époux X... n'aient pas eu connaissance de l'existence de cet arrêté municipal, il ne peut qu'être constaté qu'ayant reçu communication avant la signature de la promesse de vente des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 1er avril2004, 11 mai 2005, 14 mars 2006 et 13 mars 2007 ainsi qu'ils l'ont reconnu dans la promesse de vente, ils étaient informé de la décision de l'assemblée générale (septième résolution de l'assemblée générale du 13 mars 2007) de procéder au ravalement de la façade sur cour constituant une partie commune et des vérandas privatives, l'assemblée générale, qui a voté la mission d'études confiée à M. E..., architecte, ayant également décidé du mode de répartition des frais occasionnés par les vérandas ; qu'ils sont donc particulièrement mal fondés à reprocher aux époux Y...de ne pas les avoir informés de la décision dû l'assemblée générale des copropriétaires de procéder au ravalement, peu important qu'ils n'aient pas eu connaissance de l'arrêté municipal dès lors qu'il avait été satisfait a l'injonction avant la signature de la promesse de vente par la septième résolution de l'assemblée générale du 13 mars 2007, qu'étant en possession du procès-verbal, ils avaient connaissance de cette résolution ou étaient en mesure de l'être et qu'il leur appartenait de se renseigner sur le coût du ravalement avant de signer la promesse de vente ou d'y inclure une condition suspensive relative à ce coût ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... sur le fondement du dol ; que l'arrêté d'injonction de la mairie de Paris du 31 mai 2006 ne constitue pas une « mesure exceptionnelle de nature à déprécier la valeur vénale de l'immeuble » révélée postérieurement à la signature de la promesse de vente, de nature à rendre caduque ladite promesse, puisque le ravalement de la façade cour et la réfection des oriels, objets de l'injonction, avaient été votés antérieurement à la promesse de vente, ce dont les époux X... avaient été informés par la communication des procès-verbaux des assemblées générales, dont celles des 1er avril 2004 et 13 mars 2007 ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande des époux X... tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente ; que les époux X..., qui ont été parfaitement informés par les procès-verbaux des assemblées générales communiqués avant la signature de la promesse de vente et par les termes de la promesse de vente des résolutions des assemblées générales ayant adopté le principe de l'exécution du ravalement et de la réfection des oriels, de l'existence d'une mission confiée à un architecte on vue de chiffrer les travaux, ainsi que du litige ayant opposé jusqu'à la Cour de cassation un copropriétaire à la copropriété sur la nature des oriels, seront également déboutés de leurs demandes sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil pour défaut d'information ; qu'ils seront également déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts correspondant aux frais divers exposés pour l'étude de la rénovation de l'appartement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES (jugement entrepris (p. 6 à 11) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les exposants avaient fait valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 14 et 15) que les vendeurs, les époux Y..., avaient expressément reconnu, dans un courrier du 27 mars 2008, avoir été informés, avant la signature de la promesse de vente, par le syndic, de l'existence de l'injonction municipale de procéder aux travaux de ravalement et de réfection des façades sur cour et sur rue ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen déterminant, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article L. 155 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans la promesse de vente du 19 décembre 2007, les vendeurs, les époux Y..., ont déclaré qu'à leur connaissance il n'existait pas de procédure intentée par la copropriété ou à l'encontre de cette dernière ; que l'arrêté d'injonction pris par la Mairie de Paris le 31 mai 2006, dont les vendeurs ont reconnu connaître l'existence avant de s'engager à vendre, constituait une « procédure » qu'ils devaient signaler aux futurs acquéreurs ; qu'en se bornant à relever que l'exécution de cet arrêté était suspendu, ce qui ne justifiait pas la réticence des vendeurs, la Cour d'Appel a violé les articles 1116 et 1134 du Code civil ;
ALORS, ENFIN QUE manque à son obligation de renseignement et commet un dol par réticence, le vendeur d'un appartement d'un immeuble en copropriété qui s'abstient d'informer les futurs acquéreurs de l'existence d'une injonction administrative soumettant tous les copropriétaires à l'obligation de réaliser des travaux de ravalement et des travaux sur les parties privatives, et de la nature et de l'importance de ces travaux ; qu'en déboutant les exposants de leurs demandes, aux motifs qu'ils avaient eu communication des procès-verbaux de l'assemblée générale de la copropriété, notamment de la septième résolution de l'assemblée générale décidant un ravalement et confiant une mission d'étude à un architecte et qu'il leur appartenait éventuellement de se renseigner, quand il incombait aux vendeurs d'informer pleinement et loyalement les acquéreurs, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ces constatations, a violé les articles 1116 et 1382 du Code civil.
