LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., qui étaient propriétaires d'un appartement ayant subi un dégât des eaux provenant du bien appartenant à la SCI Château Victoria, assurée auprès de la société Gan Eurocourtage IARD, aux droits de laquelle vient la société Allianz Eurocourtage, ont fait assigner celles-ci en indemnisation de leurs préjudices, dont celui résultant de la perte de chance de vendre leur appartement en 2007 à un prix plus élevé que celui qu'ils ont obtenu trois années plus tard ;
Attendu que pour confirmer le jugement liquidant divers chefs de préjudice et déboutant M. et Mme X... du surplus de leurs demandes en indemnisation, dont celle relative à la perte de chance, l'arrêt retient que les moyens invoqués par ceux-ci au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour d'appel adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, qu'il convient d'ajouter que les époux X... n'établissent la réalité ni de la perte de chance qu'ils allèguent de vente de leur bien en 2007 à un prix plus élevé que celui auquel ils l'ont vendu en février 2010 ni du préjudice dont ils se prévalent à ce titre et que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande d'indemnisation de ce chef ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les conclusions des appelants ne se bornaient pas à reprendre les écritures de première instance mais soulevaient plusieurs moyens nouveaux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de leur préjudice invoqué au titre de la perte de chance de vendre leur bien en 2007 à un meilleur prix qu'il ne l'a été, l'arrêt rendu le 31 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI Château Victoria et la société Allianz IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Allianz IARD ; la condamne in solidum avec la SCI Château Victoria à verser à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR partiellement débouté les époux X... de leur demande principale en dommages-intérêts pour la somme de 311.370 euros, ainsi que de leur demande subsidiaire tendant au paiement de la somme de 108.000 euros, au titre de leur préjudice subi pour perte de chance de vendre leur bien en 2007 au meilleur prix et dans des conditions normales ;
AUX MOTIFS, PROPRES, QUE les moyens invoqués par les époux X... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justifications complémentaires utiles, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient toutefois d'ajouter que les époux X... n'établissent la réalité ni de la perte de chance qu'ils allègent de vente de leur bien en 2007 à un prix plus élevé que celui auquel ils l'ont vendu en février 2010 ni du préjudice dont ils se prévalent à ce titre ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande d'indemnisation de ce chef ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point (arrêt, p. 4, alinéas 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS, ADOPTES, QUE monsieur et madame X... affirment que, compte tenu des désordres affectant leur appartement, ils ont perdu la chance de pouvoir le vendre en 2007, dans des conditions normales et au prix du marché de l'époque ; qu'ils rappellent qu'ils étaient confrontés à des problèmes de trésorerie, pour financer leur acquisition en l'état futur d'achèvement, en mai 2006, d'un appartement plus petit et qu'afin de vendre leur bien, ils ont été contraints de procéder à d'importants travaux de rénovation à hauteur de la somme totale de 201.908 euros TTC (maîtrise d'oeuvre comprise) ; que les intéressés précisent avoir signé un compromis, le 12 février 2010, pour un prix de 1.970.000 euros, soit un prix net vendeur de 1.663.092 euros ; qu'ils font valoir que monsieur Patrick Y..., sapiteur de l'expert judiciaire, avait fixé la valeur vénale de l'appartement au mois de janvier 2009 à 1.680.000 euros, soit une décote de 306.908 euros par rapport au prix de vente initial en mai 2007 de 2.016.000 euros ; que les époux X... sollicitent le paiement de la somme de 336.000 euros en indemnisation de cette perte de chance, subsidiairement celle de 306.908 euros et plus subsidiairement encore la somme de 168.000 euros correspondant à la décote retenue par le sapiteur dans son rapport ; que, dans son rapport, monsieur Patrick Y... chiffre la valeur vénale de l'appartement sans désordre à la somme de 2.016.000 euros en 2007 et à celle de 1.848.000 euros en tenant compte des désordres ; qu'il estime qu'en mai 2008, cette valeur est identique mais qu'en janvier 2009, elle chute à hauteur de 1.680.000 euros ; que s'il est manifeste qu'au cours de l'année 2008, le marché immobilier à Paris a connu une certaine baisse, une légère hausse a été constatée au cours de l'année 2009 ; qu'il ressort, en effet, de l'examen de l'analyse statistique de la chambre des notaires de Paris versée aux débats que le prix moyen au mètre carré dans le quartier des Champs Elysées en 2007 s'élevait à 10.450 euros, soit une variation négative de 3 % et qu'au 4e trimestre 2009, ce prix moyen repartait à la hausse pour 12.310 euros soit une variation sur un an de 7,1 % ; que cette analyse statistique publiée n'est pas susceptible d'être contestée dans la mesure où elle constitue une référence pour l'administration fiscale ; que dans ces conditions et dès lors que le bien immobilier n'a pas de caractéristique spécifique, il appartient au tribunal de tenir compte des données statistiques certaines et de remettre en cause l'évaluation opérée par le sapiteur dont le chiffrage est incohérent ; que les époux X... justifient s'être trouvés dans l'impossibilité de vendre leur bien immobilier affecté de sérieux désordres, l'expert retenant une décote de 168.000 euros ; que cependant, eu égard à la légère hausse du marché immobilier en 2009 dans le quartier des Champs Elysées et au prix de vente du bien le 12 février 2010 à hauteur de 1.970.000 euros, la valeur vénale de l'appartement sans désordre en mai 2007 de 2.016.000 euros est contestable ; que par ailleurs, il est constant que la commission versée à l'agence est à la charge du vendeur et ne doit pas être déduite de la valeur de l'appartement ; que de même les travaux de février 2009 ont permis la vente du bien rénové et habitable dès l'entrée dans les lieux ; que, dans ces conditions, les intéressés ne justifient pas avoir subi une moins value en 2010 et il convient de les débouter de leur demande en indemnisation de perte de chance de vendre leur bien à un prix plus élevé (jugement, p. 7 à 9) ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE le juge d'appel qui se contente, pour écarter les conclusions de l'appelant ayant articulé de véritables moyens destinés à critiquer point par point la décision des premiers juges, d'adopter purement et simplement les motifs de cette décision méconnaît son office de second degré de juridiction ; qu'en se limitant, pour écarter les conclusions d'appel des époux X..., à affirmer péremptoirement que les moyens invoqués par les appelants au soutien de leur appel ne feraient que réitérer ceux auxquels les premiers juges avaient répondu par des motifs qu'elle adoptait, sans la moindre analyse des moyens des conclusions d'appel dont elle était saisie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 561 du même code et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE dans leurs conclusions d'appel du 17 août 2012, (notamment p. 17 et s., et p. 23 et s.) les époux X... soulevaient de nouveaux moyens pour critiquer la décision des premiers juges ; qu'en retenant néanmoins que les écritures d'appel des époux X... ne faisaient que réitérer sous une forme nouvelle les moyens dont les premiers juges avaient connu, la cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées du 17 août 2012 et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR partiellement débouté les époux X... de leur demande principale en dommages-intérêts pour la somme de 311.370 euros, ainsi que de leur demande subsidiaire tendant au paiement de la somme de 108.000 euros, au titre de leur préjudice subi pour perte de chance de vendre leur bien en 2007 au meilleur prix et dans des conditions normales ;
AUX MOTIFS, PROPRES, QUE les moyens invoqués par les époux X... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justifications complémentaires utiles, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient toutefois d'ajouter que les époux X... n'établissent la réalité ni de la perte de chance qu'ils allègent de vente de leur bien en 2007 à un prix plus élevé que celui auquel ils l'ont vendu en février 2010 ni du préjudice dont ils se prévalent à ce titre ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande d'indemnisation de ce chef ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point (arrêt, p. 4, alinéas 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS, ADOPTES, QUE monsieur et madame X... affirment que, compte tenu des désordres affectant leur appartement, ils ont perdu la chance de pouvoir le vendre en 2007, dans des conditions normales et au prix du marché de l'époque ; qu'ils rappellent qu'ils étaient confrontés à des problèmes de trésorerie, pour financer leur acquisition en l'état futur d'achèvement, en mai 2006, d'un appartement plus petit et qu'afin de vendre leur bien, ils ont été contraints de procéder à d'importants travaux de rénovation à hauteur de la somme totale de 201.908 euros TTC (maîtrise d'oeuvre comprise) ; que les intéressés précisent avoir signé un compromis, le 12 février 2010, pour un prix de 1.970.000 euros, soit un prix net vendeur de 1.663.092 euros ; qu'ils font valoir que monsieur Patrick Y..., sapiteur de l'expert judiciaire, avait fixé la valeur vénale de l'appartement au mois de janvier 2009 à 1.680.000 euros, soit une décote de 306.908 euros par rapport au prix de vente initial en mai 2007 de 2.016.000 euros ;
que les époux X... sollicitent le paiement de la somme de 336.000 euros en indemnisation de cette perte de chance, subsidiairement celle de 306.908 euros et plus subsidiairement encore la somme de 168.000 euros correspondant à la décote retenue par le sapiteur dans son rapport ; que, dans son rapport, monsieur Patrick Y... chiffre la valeur vénale de l'appartement sans désordre à la somme de 2.016.000 euros en 2007 et à celle de 1.848.000 euros en tenant compte des désordres ; qu'il estime qu'en mai 2008, cette valeur est identique mais qu'en janvier 2009, elle chute à hauteur de 1.680.000 euros ; que s'il est manifeste qu'au cours de l'année 2008, le marché immobilier à Paris a connu une certaine baisse, une légère hausse a été constatée au cours de l'année 2009 ; qu'il ressort, en effet, de l'examen de l'analyse statistique de la chambre des notaires de Paris versée aux débats que le prix moyen au mètre carré dans le quartier des Champs Elysées en 2007 s'élevait à 10.450 euros, soit une variation négative de 3 % et qu'au 4e trimestre 2009, ce prix moyen repartait à la hausse pour 12.310 euros soit une variation sur un an de 7,1 % ; que cette analyse statistique publiée n'est pas susceptible d'être contestée dans la mesure où elle constitue une référence pour l'administration fiscale ; que dans ces conditions et dès lors que le bien immobilier n'a pas de caractéristique spécifique, il appartient au tribunal de tenir compte des données statistiques certaines et de remettre en cause l'évaluation opérée par le sapiteur dont le chiffrage est incohérent ; que les époux X... justifient s'être trouvés dans l'impossibilité de vendre leur bien immobilier affecté de sérieux désordres, l'expert retenant une décote de 168.000 euros ; que cependant, eu égard à la légère hausse du marché immobilier en 2009 dans le quartier des Champs Elysées et au prix de vente du bien le 12 février 2010 à hauteur de 1.970.000 euros, la valeur vénale de l'appartement sans désordre en mai 2007 de 2.016.000 euros est contestable ; que par ailleurs, il est constant que la commission versée à l'agence est à la charge du vendeur et ne doit pas être déduite de la valeur de l'appartement ; que de même les travaux de février 2009 ont permis la vente du bien rénové et habitable dès l'entrée dans les lieux ; que, dans ces conditions, les intéressés ne justifient pas avoir subi une moins value en 2010 et il convient de les débouter de leur demande en indemnisation de perte de chance de vendre leur bien à un prix plus élevé (jugement, p. 7 à 9) ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit motiver sa décision ; qu'en se bornant, pour débouter les époux X... de leur demande au titre de leur préjudice pour perte de chance, à affirmer par motifs adoptés que le chiffrage résultant du rapport d'expertise serait incohérent, et que la valeur vénale de l'appartement sans désordre en mai 2007 de 2.016.000 euros serait contestable, sans préciser davantage en quoi consisterait cette supposée incohérence du chiffrage résultant du rapport d'expertise, étant constant par ailleurs que la valeur retenue par l'expert résultait d'une étude des ventes réalisées dans le quartier où se trouvait l'appartement des époux X..., la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en affirmant, pour rejeter la demande indemnitaire des époux X... au titre de la perte de chance de vendre leur appartement en 2007 au meilleur prix et dans des conditions normales, que les époux X... n'établissaient pas la réalité de la perte de chance alléguée, après avoir pourtant constaté par motifs adoptés que les époux X... s'étaient effectivement trouvés dans l'impossibilité de vendre au moment où ils le souhaitaient leur bien immobilier affecté de sérieux désordres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil, qu'elle a violé ;
3°) ALORS, ENSUITE, QU'en se bornant à adopter les motifs par lesquels les premiers juges avaient retenu qu'il résultait des statistiques publiées par la chambre des notaires de Paris, qu'entre 2007 et 2009, le prix moyen au mètre carré, dans le quartier des Champs Elysées, était passé de 10.450 euros à 12.310 euros, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions des époux X..., p. 18 et p. 26), si une telle augmentation n'était pas qu'apparente et ne résultait pas en réalité du changement de méthode retenue par la chambre des notaires pour le calcul du prix du mètre carré entre 2007 et 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°) ALORS, DE PLUS, QU'en se limitant à adopter les motifs par lesquels les premiers juges avaient retenu que la commission versée à l'agence ne devait pas être déduite de la valeur de l'appartement pour évaluer l'éventuelle décote subie par les époux X..., sans rechercher comme elle y était invitée (conclusions, p. 24, alinéa 3) si les éléments de comparaison résultant des statistiques notariales ne s'entendaient pas comme des prix nets vendeur, c'est à dire précisément sans tenir compte de la commission d'agence, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°) ALORS, ENFIN, QU'en se bornant, pour conclure à l'absence de décote de l'appartement des époux X... et les débouter de leur demande au titre du préjudice pour perte de chance, à adopter les motifs des premiers juges fondés sur des statistiques générales, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 29 et s.), si les statistiques n'étaient pas totalement différentes selon la surface du bien pris en considération, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.
