LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les locaux ne pouvaient être reloués en l'état après le départ de la société preneuse, la cour d'appel, appréciant souverainement, par le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur, le montant des dommages-intérêts de nature à replacer le bailleur dans la situation dans laquelle il se serait trouvé sans faute du preneur, a pu allouer à la bailleresse, sans violer le principe de la réparation intégrale, la somme qui lui aurait permis d'effectuer les travaux nécessaires à la relocation, en ce inclus les honoraires de suivi de chantier et de contrôle des règles de sécurité, nonobstant la démolition du local à laquelle elle a procédé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier, troisième, quatrième, cinquième moyens et sur le deuxième moyen, pris en ses trois premières branches, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Delanchy prestations de services 69 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Delanchy prestations de services 69 à payer à la SCI La Flamme la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Delanchy prestations de services 69 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Delanchy prestations de services 69
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69, désormais dénommée société Delanchy Prestations de services 69, à payer à la SCI La Flamme la somme principale de 190. 920, 77 euros HT, au titre des travaux de remise en état ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 4. 3 du bail prévoit que « le preneur fera à ses frais pendant le cours de la location, toutes réparations et travaux d'entretien, de nettoyage, de réfection et de remplacement de toutes natures qui sont nécessaires, pour quelque cause que ce soit, y compris pour cause de vétusté, à l'exception des grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil qui demeurent à la charge du bailleur » ; que l'article 4. 5 stipule que suite à l'état des lieux de sortie, « si des réparations ou des travaux de remise en état, à la charge du preneur, s'avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les huit jours de la notification des devis établis par un bureau d'étude technique ou des entreprises agréées par le bailleur, donner son accord sur lesdits devis ou s'engager à faire réaliser les travaux y figurant par des entreprises qualifiées qu'il mandaterait, sous réserve que les travaux soient engagés dans les huit jours de la réception des devis transmis par le bailleur » ; que la société DEF 69, aujourd'hui dénommée Delanchy Prestations de services 69 (DPS 69) indique qu'elle n'a été locataire des lieux que durant le temps du bail, soit du 1er décembre 2003 au 30 août 2005 ; qu'elle souligne qu'elle ne peut être tenue de faire des travaux rendus nécessaires par une vétusté des bâtiments préexistante à son entrée dans les lieux, sans quoi la clause contractuelle serait léonine, le contrat n'étant plus équilibré entre les parties ; que, dans un bail commercial, les parties peuvent déroger aux prévisions du Code civil selon lesquelles la vétusté ne peut être à la charge du preneur, dès lors que cet élément est stipulé expressément dans le contrat de bail ; que c'est donc à bon droit que la SCI La Flamme indique que la clause selon laquelle les travaux sont à la charge du preneur, y compris lorsqu'ils ont pour origine la vétusté, n'est pas léonine ; qu'en signant le bail, la société DEF 69 s'engageait en effet à remplir ces obligations concernant les travaux ; que cependant, la société DEF 69 a signé le contrat de bail le 1er décembre 2003 ; que le fait que les locaux aient été occupés précédemment par des entreprises du même groupe est indifférent ; que la société DEF 69 n'était chargée des travaux d'entretien qu'au cours de la location qui la concernait, soit du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 ; qu'il ressort des pièces versées au débat, et notamment de l'état des lieux dressé par Maître Y... le 17 juin 1997, que les locaux présentaient déjà en 1997 un état de vétusté assez avancé ; que la preuve d'une vétusté importante antérieure à la location étant rapportée, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption selon laquelle les locaux étaient en parfait état lors de l'entrée en jouissance par la société DEF 69 ; qu'il convient donc de tenir compte de cette vétusté préexistante afin d'apprécier le manquement à ses obligations contractuelles de la société DEF 69 et le préjudice subi par le bailleur ; que la société DEF 69 indique qu'elle a rempli ses obligations contractuelles, les installations étant toujours aptes à leur destination contractuelle, à savoir le stockage réfrigéré ; qu'elle a d'ailleurs fait réaliser à deux reprises des travaux ; que la société DEF 69 n'est tenue d'apporter la preuve des travaux effectués que durant la période du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 dès lors qu'elle n'était liée contractuellement avec la SCI la Flamme qu'entre ces dates ; que, malgré la production de quelques factures, il ressort clairement du rapport de l'expert que la société DEF 69 n'a pas rempli son obligation d'entretien des lieux ; qu'en effet, l'expert a relevé comme causes principales des désordres, outre l'état de vétusté initial, les conditions d'exploitation et l'insuffisance ou l'absence de travaux d'entretien ou de réparation ; qu'il semble (sic) ainsi des constatations de l'expert que les portails des locaux frigorifiques sont abîmés et n'ont été remplacés que partiellement, que les travaux de remise en état de l'installation électrique suite à un rapport de l'APAVE n'ont pas été effectués en totalité, et qu'aucun entretien des locaux à usage de bureaux n'a été effectué ; que la société DEF 69 a donc manqué à ses obligations contractuelles en n'effectuant pas l'entretien nécessaire des locaux, et ce même si les locaux restaient aptes au stockage réfrigéré des marchandises ; que sur le montant des travaux retenu par l'expert, la SCI La Flamme conteste avoir accepté l'application d'un abattement de 50 % prenant en compte la vétusté initiale de l'immeuble qu'elle avait proposé uniquement dans le cadre de pourparlers engagés entre les parties. Elle souhaite donc que le montant des travaux soit évalué selon le pré-rapport de l'expert, y compris le montant des honoraires du maître d'oeuvre et du bureau de contrôle SPS qui auraient été payés si l'immeuble n'avait pas été démoli par la faute du preneur ; que la SCI La Flamme souhaite également obtenir le remboursement des frais avancés pour la pose d'une clôture avec portillon, rendue nécessaire suite â la désertion du preneur, ainsi que des frais d'expertise ; qu'à titre infiniment subsidiaire, la société DEF 69 souhaite que le montant dû au titre des travaux soit recalculé, puisque l'immeuble a été détruit et qu'il n'y aura donc pas d'honoraires de suivi de chantier et de contrôle des règles de sécurité facturés ; qu'il ressort des pièces versées au débat que les locaux ne pouvaient pas être reloués en l'état après le départ de la société DEF 69 ; que l'expert a évalué le coût des travaux à effectuer pour permettre la location des lieux ; qu'il a ensuite pratiqué un abattement de 50 % dû â la vétusté préexistante afin de déterminer le coût des travaux devant être pris en charge par le preneur ; que ce raisonnement, accueilli par les premiers juges, doit être confirmé en ce qu'il est juste et conforme aux obligations de la société DEF 69 qui a rendu les lieux ; que la société DEF 69 est donc condamnée à payer à la SCl La Flamme la somme de 190 920, 77 euros HT qui aurait permis à cette dernière d'effectuer des travaux pour relouer les lieux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'obligation du preneur de prendre à sa charge les travaux liés â la vétusté doit être appréciée au regard de l'article 4-3 dans laquelle elle est insérée et qui prévoit une obligation d'entretien du preneur " pendant le cours de la location " ; que dès lors, cette obligation ne s'applique pas à des parties des locaux loués vétustes avant l'entrée du preneur dans les lieux ; qu'en application de l'article 1 " désignation » du bail commercial du 12 novembre 2003 et en l'absence d'état des lieux contradictoirement dressé, le preneur a reconnu « avoir reçu les locaux en parfait état " ; que cependant la preuve contraire à cette présomption simple peut être apportée par tous moyens ; qu'en l'espèce, ainsi qu'il sera démontré ci-après, la preuve de l'existence d'une vétuste antérieure à son entrée dans les lieux est rapportée par la S. A. R. L Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 ; que l'expert judiciaire, Monsieur X..., a procédé aux constats des désordres lors de deux réunions les 1er février 2007 et 4 juillet 2007 et a déterminé trois familles de désordres : « les désordres dus à la vétusté qui nuisent gravement à l'image des locaux, les désordres affectant certains équipements ou ouvrages (portails étanchéité, installations sanitaires, installations électriques) et qui nuisent à l'exploitation des locaux ; des travaux sont nécessaires pour permettre une relocation, les désordres liés au déménagement et à la libération des locaux. Ces désordres touchent principalement les installations électriques (courants forts et faibles) souvent vétustes et non réutilisables. Ces travaux ont peu d ¿ impact sur la valeur locative, si ce n ¿ est un impact visuel (les déposes ayant été réalisées sans soin) » ; que les trois causes principales des désordres retenues par Monsieur X... sont : « l'état de vétusté initiale, les conditions d'exploitation et l'insuffisance ou l'absence de travaux d'entretien ou de réparation " ; qu'il résulte des débats que le I7 juin 1997 Maître Y..., huissier de justice, a dressé un état des lieux, loués à l'époque à la société Frigo Transports 94, démontrant un état de vétusté important de ces lieux ; que, dès lors, c'est à juste titre que l'expert judiciaire, au vu de ce document démontrant l'existence d'une vétusté antérieure à l'entrée dans les lieux de la SA. R. L Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69, a appliqué un abattement de 50 % pour vétusté initiale sur les sommes qu'il a retenues au titre des travaux sur la base du document APPIA ; que l'argumentation de la société bailleresse sur ce point doit, partant, être rejetée ; que les factures produites aux débats par le preneur sont insuffisantes à démontrer le respect par lui de son obligation d'entretien, l'expert judiciaire ayant relevé, d'une part, l'insuffisance de ces travaux d'entretien pour les portails des locaux frigorifiques et pour les installations électriques et de chauffage convecteurs et, d'autre part, une absence de travaux d'entretien ou de rénovation récents pour les plafonds isolants dans le local frigorifique, pour les cloisons, panneaux muraux isolants dans le local industriel frigorifique dans le bureau du local industriel frigorifique, dans le bâtiment des bureaux, sur les façades et à une aggravation des sinistres dégâts des eaux sur plafonds et sols par absence de travaux d'entretien sur les installations sanitaires et d'étanchéité au droit des éclairages zénithaux ; qu'en conséquence, et au vu de ces éléments, la somme de 166. 018, 06 euros HT doit être retenue au titre des travaux de remise en état qui doivent être supportés par la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69, outre le coût des honoraires de maîtrise d'oeuvre et du bureau de contrôle et SPS pour 24. 902, 71 euros HT, soit un total de 190. 920, 77 euros HT, auquel le preneur doit être condamné avec indexation sur l'indice B. T. 01 du coût de la construction à compter du 13 novembre 2007, date du rapport d'expertise judiciaire, jusqu'au jour du présent jugement et outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ALORS QUE, D'UNE PART, ayant elle-même exactement retenu, tant par motifs propres que par motifs adoptés du jugement, que seuls pouvaient incomber à la société Delanchy (DEF 69) les travaux d'entretien et de réparations dont la nécessité serait apparue au cours de son propre bail, soit entre le 1er décembre 2003 et le 31 octobre 2005, et qu'elle n'était donc pas comptable de l'état des lieux préexistant à son entrée en jouissance, la Cour ne pouvait ensuite lui imputer à faute les désordres constatés à sa sortie des lieux par l'expert judiciaire, sans s'être assuré et sans constater que ces désordres n'étaient pas antérieurs au commencement de son bail, comme cela était soutenu et démontré au regard de l'état des lieux tel qu'ils apparaissaient dès 1997 (cf. les dernières écritures de l'appelante, et notamment p. 22 et suivantes) ; d'où il suit que l'arrêt est privé de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1732, 1754 et 1755 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et s'agissant plus particulièrement des portails des locaux frigorifiques, lesquels seraient « abîmés et n'auraient été remplacés que partiellement », la Cour ne pouvait imputer à faute leur mauvais état à la société Delanchy, sans caractériser une aggravation de cet état pendant la durée du bail litigieux, sachant qu'il était démontré et justement souligné par l'appelante que dès 1997, le mauvais état de ces portails était patent, au point que plusieurs d'entre eux ne fonctionnaient déjà pas, ou mal (cf. les dernières écritures de l'appelante, not. p. 4 et p. 24 ; voir aussi le rapport d'expertise judiciaire, p. 12) ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour prive de plus fort sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1732, 1754 et 1755 du Code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, s'agissant de l'installation électrique, la Cour, s'appuyant sur les constatations de l'expert, affirme « que les travaux de remise en état de l'installation électrique suite à un rapport de l'APAVE n'ont pas été effectués en totalité » ; qu'en statuant de la sorte, sans préciser la nature des travaux qui auraient incombé à la société Delanchy et qui n'auraient pas été effectués, comme elle y était invitée dès lors que l'expert judiciaire ne s'était pas expliqué quant à ce, ce qui lui était reproché (cf. les dernières écritures de l'appelante, p. 23, ensemble le rapport d'expertise judiciaire, p. 15), la Cour ne satisfait aux exigences des articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, violés ;
ET ALORS QUE, ENFIN QU'en affirmant encore, en prétendant toujours s'appuyer sur le rapport d'expertise judiciaire, « qu'aucun entretien des locaux à usage de bureaux n'a été effectué », cependant que dans son rapport, l'homme de l'art avait expressément reconnu « qu'un certain nombre de bureaux avaient fait l'objet de travaux lors de la prise de possession par la société Delanchy » (rapport d'expertise judiciaire, p. 12 § 6), la Cour viole le principe interdisant au juge de statuer au prix d'une dénaturation des éléments de la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69, désormais dénommée société Delanchy Prestations de services 69, à payer à la SCI La Flamme la somme principale de 190. 920, 77 euros HT, au titre des travaux de remise en état ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE que l'article 4. 3 du bail prévoit que « le preneur fera à ses frais pendant le cours de la location, toutes réparations et travaux d'entretien, de nettoyage, de réfection et de remplacement de toutes natures qui sont nécessaires, pour quelque cause que ce soit, y compris pour cause de vétusté, à l'exception des grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil qui demeurent à la charge du bailleur » ; que l'article 4. 5 stipule que suite à l'état des lieux de sortie, « si des réparations ou des travaux de remise en état, à la charge du preneur, s'avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les huit jours de la notification des devis établis par un bureau d'étude technique ou des entreprises agréées par le bailleur, donner son accord sur lesdits devis ou s'engager à faire réaliser les travaux y figurant par des entreprises qualifiées qu'il mandaterait, sous réserve que les travaux soient engagés dans les huit jours de la réception des devis transmis par le bailleur » ; que la société DEF 69, aujourd'hui dénommée Delanchy Prestations de services 69 (DPS 69) indique qu'elle n'a été locataire des lieux que durant le temps du bail, soit du 1er décembre 2003 au 30 août 2005 ; qu'elle souligne qu'elle ne peut être tenue de faire des travaux rendus nécessaires par une vétusté des bâtiments préexistante à son entrée dans les lieux, sans quoi la clause contractuelle serait léonine, le contrat n'étant plus équilibré entre les parties ; que, dans un bail commercial, les parties peuvent déroger aux prévisions du Code civil selon lesquelles la vétusté ne peut être à la charge du preneur, dès lors que cet élément est stipulé expressément dans le contrat de bail ; que c'est donc à bon droit que la SCI La Flamme indique que la clause selon laquelle les travaux sont à la charge du preneur, y compris lorsqu'ils ont pour origine la vétusté, n'est pas léonine ; qu'en signant le bail, la société DEF 69 s'engageait en effet à remplir ces obligations concernant les travaux ; que cependant, la société DEF 69 a signé le contrat de bail le 1er décembre 2003 ; que le fait que les locaux aient été occupés précédemment par des entreprises du même groupe est indifférent ; que la société DEF 69 n'était chargée des travaux d'entretien qu'au cours de la location qui la concernait, soit du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 ; qu'il ressort des pièces versées au débat, et notamment de l'état des lieux dressé par Maître Y... le 17 juin 1997, que les locaux présentaient déjà en 1997 un état de vétusté assez avancé ; que la preuve d'une vétusté importante antérieure à la location étant rapportée, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption selon laquelle les locaux étaient en parfait état lors de l'entrée en jouissance par la société DEF 69 ; qu'il convient donc de tenir compte de cette vétusté préexistante afin d'apprécier le manquement à ses obligations contractuelles de la société DEF 69 et le préjudice subi par le bailleur ; que la société DEF 69 indique qu'elle a rempli ses obligations contractuelles, les installations étant toujours aptes à leur destination contractuelle, à savoir le stockage réfrigéré ; qu'elle a d'ailleurs fait réaliser à deux reprises des travaux ; que la société DEF 69 n'est tenue d'apporter la preuve des travaux effectués que durant la période du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 dès lors qu'elle n'était liée contractuellement avec la SCI la Flamme qu'entre ces dates ; que, malgré la production de quelques factures, il ressort clairement du rapport de l'expert que la société DEF 69 n'a pas rempli son obligation d'entretien des lieux ; qu'en effet, l'expert a relevé comme causes principales des désordres, outre l'état de vétusté initial, les conditions d'exploitation et l'insuffisance ou l'absence de travaux d'entretien ou de réparation ; qu'il semble (sic) ainsi des constatations de l'expert que les portails des locaux frigorifiques sont abîmés et n'ont été remplacés que partiellement, que les travaux de remise en état de l'installation électrique suite à un rapport de l'APAVE n'ont pas été effectués en totalité, et qu'aucun entretien des locaux à usage de bureaux n'a été effectué ; que la société DEF 69 a donc manqué à ses obligations contractuelles en n'effectuant pas l'entretien nécessaire des locaux, et ce même si les locaux restaient aptes au stockage réfrigéré des marchandises ; que sur le montant des travaux retenu par l'expert, la SCI La Flamme conteste avoir accepté l'application d'un abattement de 50 % prenant en compte la vétusté initiale de l'immeuble qu'elle avait proposé uniquement dans le cadre de pourparlers engagés entre les parties. Elle souhaite donc que le montant des travaux soit évalué selon le pré-rapport de l'expert, y compris le montant des honoraires du maître d'oeuvre et du bureau de contrôle SPS qui auraient été payés si l'immeuble n'avait pas été démoli par la faute du preneur ; que la SCI La Flamme souhaite également obtenir le remboursement des frais avancés pour la pose d'une clôture avec portillon, rendue nécessaire suite â la désertion du preneur, ainsi que des frais d'expertise ; qu'à titre infiniment subsidiaire, la société DEF 69 souhaite que le montant dû au titre des travaux soit recalculé, puisque l'immeuble a été détruit et qu'il n'y aura donc pas d'honoraires de suivi de chantier et de contrôle des règles de sécurité facturés ; qu'il ressort des pièces versées au débat que les locaux ne pouvaient pas être reloués en l'état après le départ de la société DEF 69 ; que l'expert a évalué le coût des travaux à effectuer pour permettre la location des lieux ; qu'il a ensuite pratiqué un abattement de 50 % dû â la vétusté préexistante afin de déterminer le coût des travaux devant être pris en charge par le preneur ; que ce raisonnement, accueilli par les premiers juges, doit être confirmé en ce qu'il est juste et conforme aux obligations de la société DEF 69 qui a rendu les lieux ; que la société DEF 69 est donc condamnée à payer à la SCl La Flamme la somme de 190 920, 77 euros HT qui aurait permis à cette dernière d'effectuer des travaux pour relouer les lieux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'obligation du preneur de prendre à sa charge les travaux liés â la vétusté doit être appréciée au regard de l'article 4-3 dans laquelle elle est insérée et qui prévoit une obligation d'entretien du preneur " pendant le cours de la location " ; que dès lors, cette obligation ne s'applique pas à des parties des locaux loués vétustes avant l'entrée du preneur dans les lieux ; qu'en application de l'article 1 " désignation » du bail commercial du 12 novembre 2003 et en l'absence d'état des lieux contradictoirement dressé, le preneur a reconnu « avoir reçu les locaux en parfait état " ; que cependant la preuve contraire à cette présomption simple peut être apportée par tous moyens ; qu'en l'espèce, ainsi qu'il sera démontré ci-après, la preuve de l'existence d'une vétuste antérieure à son entrée dans les lieux est rapportée par la S. A. R. L Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 ; que l'expert judiciaire, Monsieur X..., a procédé aux constats des désordres lors de deux réunions les 1er février 2007 et 4 juillet 2007 et a déterminé trois familles de désordres : « les désordres dus à la vétusté qui nuisent gravement à l'image des locaux, les désordres affectant certains équipements ou ouvrages (portails étanchéité, installations sanitaires, installations électriques) et qui nuisent à l'exploitation des locaux ; des travaux sont nécessaires pour permettre une relocation, les désordres liés au déménagement et à la libération des locaux. Ces désordres touchent principalement les installations électriques (courants forts et faibles) souvent vétustes et non réutilisables. Ces travaux ont peu d ¿ impact sur la valeur locative, si ce n ¿ est un impact visuel (les déposes ayant été réalisées sans soin) » ; que les trois causes principales des désordres retenues par Monsieur X... sont : « l'état de vétusté initiale, les conditions d'exploitation et l'insuffisance ou l'absence de travaux d'entretien ou de réparation " ; qu'il résulte des débats que le I7 juin 1997 Maître Y..., huissier de justice, a dressé un état des lieux, loués à l'époque à la société Frigo Transports 94, démontrant un état de vétusté important de ces lieux ; que, dès lors, c'est à juste titre que l'expert judiciaire, au vu de ce document démontrant l'existence d'une vétusté antérieure à l'entrée dans les lieux de la SA. R. L Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69, a appliqué un abattement de 50 % pour vétusté initiale sur les sommes qu'il a retenues au titre des travaux sur la base du document APPIA ; que l'argumentation de la société bailleresse sur ce point doit, partant, être rejetée ; que les factures produites aux débats par le preneur sont insuffisantes à démontrer le respect par lui de son obligation d'entretien, l'expert judiciaire ayant relevé, d'une part, l'insuffisance de ces travaux d'entretien pour les portails des locaux frigorifiques et pour les installations électriques et de chauffage convecteurs et, d'autre part, une absence de travaux d'entretien ou de rénovation récents pour les plafonds isolants dans le local frigorifique, pour les cloisons, panneaux muraux isolants dans le local industriel frigorifique dans le bureau du local industriel frigorifique, dans le bâtiment des bureaux, sur les façades et à une aggravation des sinistres dégâts des eaux sur plafonds et sols par absence de travaux d'entretien sur les installations sanitaires et d'étanchéité au droit des éclairages zénithaux ; qu'en conséquence, et au vu de ces éléments, la somme de 166. 018, 06 euros HT doit être retenue au titre des travaux de remise en état qui doivent être supportés par la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69, outre le coût des honoraires de maîtrise d'oeuvre et du bureau de contrôle et SPS pour 24. 902, 71 euros HT, soit un total de 190. 920, 77 euros HT, auquel le preneur doit être condamné avec indexation sur l'indice B. T. 01 du coût de la construction à compter du 13 novembre 2007, date du rapport d'expertise judiciaire, jusqu'au jour du présent jugement et outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ALORS QUE, D'UNE PART, ayant elle-même exactement retenu, tant par motifs propres que par motifs adoptés du jugement, que seuls pouvaient incomber à la société Delanchy (DEF 69) les travaux d'entretien et de réparation dont la nécessité serait apparue au cours de son propre bail, à l'exclusion de ceux afférents aux éléments déjà vétustes avant son entrée dans les lieux, la Cour ne pouvait ensuite, sauf à refuser de tirer les conséquences de ses constatations, mettre à sa charge, fût-ce partiellement, le coût de travaux qui par hypothèse ne pouvaient lui incomber comme se rapportant à des éléments d'ouvrage ou à des installations déjà vétustes lors de cette entrée en jouissance ; qu'en mettant néanmoins à la charge de la société Delanchy 50 % du coût de l'ensemble des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, tel qu'apprécié par l'expert judiciaire, la Cour viole les articles 1147 et 1149 du Code civil, ensemble l'article 1732 du même Code ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART et subsidiairement, ayant elle-même exactement retenu que la société DEF 69 n'était responsable que de son propre fait et que peu importait que les locaux eût été occupés précédemment (entre 1997 et 2003) par des entreprises appartenant au même groupe de société, la Cour ne pouvait ensuite s ¿ approprier les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, sans s'être préalablement assurée que l'homme de l'art n'avait pas considéré, à tort, comme cela était soutenu et établi (cf. les dernières conclusions de l'appelante, spéc. p. 25, 26 et 46), que les différentes sociétés du groupe Delanchy qui s'étaient succédées dans les lieux à partir de 1997 ne constituaient qu'un seul et même locataire, ce qui l'avait conduit à ne tenir compte, pour apprécier l'état de vétusté antérieure des locaux, que de la seule vétusté antérieure à 1997, à l'exclusion de celles afférentes à la période comprise entre juin 1997 et le 1er décembre 2003, date de l'entrée en jouissance de la société Delanchy, d'où il ressort que l'arrêt est privé de base légale au regard des articles 1147, 1149 et 1732 du Code civil ;
ALORS QUE, PAR AILLEURS, il résulte des stipulations mêmes du bail commercial du 12 novembre 2003, telles que reproduites dans l'arrêt attaqué, que les grosses réparations, telles qu'elles sont définies à l'article 606 du Code civil, devaient demeurer à la charge du bailleur ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant très clairement invitée (cf. dernières écritures de l'appelante, p. 33), si certains des travaux que l'expert judiciaire avait cru pouvoir mettre à la charge du locataire ne relevaient pas de la catégorie des grosses réparations, la Cour prive derechef sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1720 et 1754 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, la réparation du dommage ne saurait excéder le préjudice effectivement subi ; qu'en incluant néanmoins, dans la réparation globale allouée à la SCI La Flamme au titre des travaux (190. 920, 77 euros HT), des honoraires de maîtrise d'oeuvre et du bureau de contrôle et de suivi à hauteur de la somme de 24. 902, 71 euros HT (jugement p. 4, huitième alinéa), cependant qu'il était constant que l'immeuble ayant été démoli, la SCI La Flamme n'aurait pas à réaliser effectivement les travaux et donc à supporter ces frais, comme l'avait justement souligné l'appelante (cf. ses dernières écritures, p. 46), la Cour viole l'article 1149 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 (DEF 69), aujourd'hui dénommée société Delanchy Prestations de services 69 (DPS 69), à payer à la SCI La Flamme la somme en principal de 343. 000 euros HT au titre des pertes locatives ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le préjudice lié à la perte des loyers, la société DEF 69 indique que, d'une part, les locaux n'étaient pas susceptibles d'être reloués et que, d'autre part, le bailleur n'avait pas réellement l'intention de les relouer, comme en témoigne la démolition des bâtiments ; qu'à titre subsidiaire, elle indique que ne peut être retenue qu'une perte de chance de pouvoir relouer les locaux, vu leur état de vétusté et la perte d'attractivité de l'emplacement où ils se trouvent depuis le développement du marché de gros à Corbas ; que la SCI La Flamme relève que la société DEF 69 a quitté les lieux en octobre 2005 et que l'expert a indiqué dans son rapport en 2007 que les locaux ne pouvaient être reloués sans une remise en état ; qu'elle indique avoir tenté de relouer les locaux, comme en témoigne le projet de reprise des locaux par la société De Joannes du 28 juillet 2006 ; qu'elle souligne également que des vols et des dégradations ont eu lieu du fait que le local n'était pas loué, et ce malgré l'existence d'une clôture de sécurité et que le local a également été squatté en 2010 ; qu'elle fait valoir que la démolition aurait pu être évitée si la société DEF 69 avait rempli ses obligations contractuelles et n'avait pas laissé les lieux dans un tel état qu'il était impossible de les relouer ; qu'elle souhaite donc obtenir le paiement des loyers qu'elle aurait perçu si les locaux avaient été loués, ainsi que le montant des honoraires du syndic et le montant de la TVA ; qu'il résulte bien des énonciations précédentes et des constatations de fait de l'expert que la perte de loyers résulte directement de la faute contractuelle de la société DEF 69, le mauvais état des installations ne permettant pas de retrouver un preneur ; que, par ailleurs, la SCI La Flamme démontre qu'elle a tenté de relouer les locaux, comme en atteste le projet de reprise par la société De Joannes ; que le projet de démolition n'est intervenu que lorsque la SCI La Flamme s'est aperçue qu'elle ne parviendrait ni â louer ni à revendre les locaux dans leur état ; que le préjudice locatif doit être pris en charge par la société DEF 69 ; que l'expert a évalué ce préjudice au 31 décembre 2007 à 343. 000 euros comprenant les honoraires du syndic ; que la confirmation de la décision du premier juge s'impose aussi sur le montant de ce préjudice qu'il a justement, et, à bon droit, dans des motifs pertinents, fixé à la somme de 343. 000 euros, outre TVA, et avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 9 septembre 2010 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des conclusions de l'expert judiciaire et des pièces produites par la demanderesse que l'état existant des locaux ne permettait pas une location immédiate des lieux après la dédite du preneur fin octobre 2005 ; que le préjudice financier-perte de revenus locatifs-subi de ce fait par la société bailleresse étant en lien direct avec la faute contractuelle du preneur, ce dernier doit être condamné à l'indemniser ; que l'expert judiciaire a chiffré ce préjudice à la somme de 323. 000 euros HT. correspondant aux loyers et aux taxes ménagères et foncières arrêtés au 31 décembre 2007 ; que compte tenu de la date du pré-rapport de 1'expert judiciaire-soit le 11 septembre 2007- fixant avec précision les travaux de remise en état qui pouvaient déjà être entrepris par la bailleresse, et de la durée normalement prévisible d'exécution de ces travaux au regard de leur nature, la perte locative subie par la SCI La Flamme doit être arrêtée au 31 décembre 2007 ; que la SCI La Flamme n'est pas fondée à réclamer une actualisation de cette somme au 31 décembre 2009 dès lors qu'elle ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu'elle se serait trouvée dans l'impossibilité de réaliser les travaux de réfection prescrits par l'expert judiciaire, ni que les démarches qu'elle aurait entreprises en vue d'une nouvelle location des locaux litigieux se seraient heurtées à un refus des candidats preneurs compte tenu de l'état des locaux ; que, dès lors, le préjudice locatif doit être pris en charge par le preneur jusqu'au 31 décembre 2007 uniquement et le chiffrage de l'expert judiciaire - soit 323. 000 HT-doit être retenu ; que l'article 5 " redevance d'occupation " prévoyant le paiement par le preneur d'une redevance annuelle dc 120. 000 euros HT, outre paiement " en sus du loyer de la TVA au taux légal en vigueur ", la S. CI. La Flamme est fondée à. réclamer l'application de la TVA sur la somme de 323. 000 euros ; que par ailleurs les honoraires du syndic doivent être retenus à hauteur de 20. 000 euros, outre TVA ; qu'en conséquence la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 doit être condamnée à payer à la SCI La Flamme la somme totale de 343. 009 euros outre TVA ;
ALORS QUE, D'UNE PART, dès lors que la condamnation prononcée à l'encontre de la société Delanchy au titre de la perte locative puise ses racines dans l'inexécution par celle-ci des travaux de réparation ou d'entretien que les juges ont cru pouvoir mettre à sa charge, et qu'elle constitue de ce fait la suite et la conséquence de la condamnation précédemment prononcée au titre des travaux, la cassation à intervenir sur la base du premier ou du deuxième moyen de cassation prononcée sur le fondement du ou des précédents moyens entraînera nécessairement, par voie de conséquence, l'annulation du chef de l'arrêt présentement attaqué, ce par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, ainsi que l'avait fait pertinemment observer la société Delanchy dans ses ultimes écritures, et jusque dans le dispositif de celles-ci (cf. ses dernières conclusions, dispositif p. 49, 3ème alinéa), dès lors qu'eu égard à la vétusté préexistante des lieux, la Cour a reconnu que la société Delanchy ne pouvait être déclarée responsable qu'à hauteur de la moitié des travaux nécessaires pour remettre l'immeuble en état, elle ne pouvait ensuite décider, sauf à refuser de tirer les conséquences de ses propres constatations, de mettre néanmoins à sa charge l'intégralité de la perte locative résultant de l'impossibilité de relouer le local en l'état compte tenu de l'ensemble des travaux à accomplir, d'où il suit que l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, seul est indemnisable le préjudice certain qui est en relation directe de cause à effet avec le fait générateur de responsabilités ; que dans le cas contraire, seule peut être éventuellement indemnisée la perte d'une chance de voir se réaliser un évènement favorable, sous réserve que cette perte de chance soit elle-même certaine ; qu'il s'ensuit que la SCI La Flamme ne pouvait prétendre être indemnisée de son préjudice locatif, ce à hauteur de l'intégralité des loyers qu'elle aurait pu percevoir si l'immeuble avait été immédiatement reloué aux mêmes conditions financières que précédemment, que s'il était avéré qu'en l'absence de tout manquement de la société Delanchy à son obligation de réparation et d'entretien, elle aurait de façon certaine immédiatement retrouver un locataire acceptant un montant de loyer identique à celui réglé par la société Delanchy ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si indépendamment des manquements susceptibles d'être imputés à la société Delanchy, l'état de vétusté initiale de l'immeuble, la piètre qualité de sa construction, l'impossibilité de le mettre aux normes d'isolation thermique actuelles et la perte d'attractivité du site d'Oullins depuis la création de la nouvelle zone de logistique alimentaire de Corbas, n'étaient pas de nature à compromettre très sérieusement les chances de la SCI La Flamme de pouvoir relouer ces locaux aux mêmes conditions et si elle ne pouvait prétendre tout au plus, dans ces conditions, qu'à la simple indemnisation de la perte d'une chance de retrouver un locataire (cf. les dernières écritures de la société Delanchy, p. 39 et suivantes, spéc. p. 41 in fine et p. 44-45), la Cour prive sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1149 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, la société Delanchy avait encore soutenu que la réalisation des travaux susceptibles d'incomber au locataire postulait l'accomplissement préalable, par le bailleur, des gros travaux de structure contractuellement mis à sa charge, telle la réfection de la toiture, ce dont elle déduisait qu'elle ne pouvait être tenue à l'indemnisation d'une perte de loyer dès lors que, de son côté, la bailleresse s'était abstenue de procéder aux réparations qui lui incombaient, notamment celles afférentes aux toitures fuyardes (cf. ses dernières écritures p. 43 § 5 et suivants et p. 44, deux premiers paragraphes) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la Cour entache de nouveau sa décision d'une insuffisance de motifs, violant les articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir majoré la condamnation au paiement de la somme de 343. 000 euros, prononcée au titre de la perte locative ; de la taxe à la valeur ajoutée (TVA) au taux légal en vigueur ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la confirmation de la décision du premier juge s'impose aussi sur le montant de ce préjudice qu'il a justement, et à bon droit, dans des motifs pertinents, fixé à la somme de 343. 000 euros outre TVA ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 5 « redevance d'occupation » prévoyant le paiement par le preneur d'une redevance annuelle de 120. 000 euros HT outre au paiement « en sus des loyers de la TVA au taux légal en vigueur », la SCI La Flamme est fondée à réclamer l'application de la TVA sur la somme de 323. 000 euros ; que par ailleurs, les honoraires du Syndic doivent être retenus à hauteur de 20. 000 euros outre TVA ; qu'en conséquence, la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 doit être condamnée à payer à la SCI La Flamme la somme totale de 343. 000 euros outre TVA ;
ALORS QUE le principe de la réparation intégrale du dommage s'oppose à ce que la réparation excède le préjudice effectivement subi, de sorte que l'indemnisation allouée à la victime ne peut comprendre le montant de la TVA qu'autant que celle-ci a effectivement à la supporter ; que la SCI La Flamme n'ayant, par hypothèse, pas perçu de loyer donnant lieu au règlement de la TVA entre les mains de l'administration fiscale, le montant de la perte locative éventuellement indemnisable ne pouvait être augmenté de cette taxe ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles 1147 et 1149 du Code civil, ensemble le principe sus-évoqué.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 (DEF 69), aujourd'hui dénommée société Delanchy Prestations de services 69 (DPS 69), à payer à la SCI La Flamme la somme principale de 2. 724, 60 euros HT au titre des frais de mise en place de clôtures ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société DEF 69 est également condamnée à payer à la SCI La Flamme les frais de mise en place de clôtures s'élevant à 2. 724, 60 euros HT : que le jugement est confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la S. A. R. L. Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 doit être condamnée à payer à la SCI La Flamme la somme de 2. 724, 60 euros HT au titre des frais de mise en place des clôtures pour sécuriser les lieux, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2008, date de l'assignation, et ce en application de l'article 1153 du Code civil ;
ALORS QUE dès lors que la condamnation prononcée à l'encontre de la société Delanchy au titre des frais de mise en place d'une clôture constitue une conséquence de la responsabilité qui a été retenue à son encontre au titre d'un supposé manquement à son obligation de réparation et d'entretien, ensemble de l'impossibilité de relouer immédiatement les lieux, la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur la base du premier, et/ ou du deuxième, et/ ou encore du troisième moyen de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquence, l'annulation du chef présentement critiqué, en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
