LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bail comportait, en son article V relatif au loyer, la mention d'un premier loyer de 9 000 francs pendant une période de dix-huit mois, puis d'un loyer de 5 000 francs jusqu'à l'expiration du bail, ce montant de 5 000 francs étant fixé « sauf l'application des stipulations relatives à la révision du loyer » et que la clause relative au dépôt de garantie, correspondant à trois mois de loyers, prévoyait un montant de 15 000 francs, la cour d'appel a pu en déduire, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire, que le loyer de base qui devait être pris en compte pour calculer le loyer plafonné était, dans l'intention des parties, fixé à la somme de 5 000 francs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Garo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Garo à payer la somme de 3 000 euros à la société Tassili ; rejette la demande de la SCI Garo ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Garo.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le loyer du bail soumis à révision est de 762,25 € (5 000 francs) et fixé à la somme de 12.041, 83 €, en principal, par an à compter du 14 juin 2007, le loyer du bail renouvelé entre la SCI GARO et la Sarl TASSILI pour les locaux situés 15 rue René Boulanger 75010 Paris, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
AUX MOTIFS QUE « le litige entre les parties est circonscrit à la question de savoir quel loyer de base doit être pris en compte pour calculer le loyer plafonné ; Que la société Tassili soutient que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'y avait pas lieu à interpréter le contrat et que le loyer initial était sans contestation possible de 9 000 francs, alors que la volonté commune des parties au contrat, dont certaines mentions en ce qui concerne la clause relative au loyer sont manuscrites, est, en réalité, bien loin d'être connaissable avec certitude ; qu'il apparaît que les parties ont voulu voir fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 5 000 francs, sous réserve de l'application des stipulations relatives à la révision du loyer ; que, par ailleurs, le dépôt de garantie dont il est précisé qu'il correspond à trois mois de loyer mensuel, a été fixé à la somme de 15 000 francs, payable 12 mois exactement après l'entrée dans les lieux ; qu'en fait, le différentiel entre le loyer de 9 000 francs et celui de 5 000 francs pendant 12 mois correspond au pas-de-porte que les locataires sont convenus de payer mais sur une période échelonnée ; Que la société Garo fait valoir que le loyer à retenir est le loyer plein, soit en l'espèce 9 000 francs ; que l'acte de cession entre M. X... et Mme Y... et la société Tassili rappelle d'ailleurs que le loyer initial annuel est de 9 000 francs pendant 18 mois puis de 5 000 francs jusqu'à l'expiration du bail ; que les dispositions contractuelles sont parfaitement claires et ne nécessitent pas, ainsi que l'a exactement considéré le tribunal, d'interprétation ; Que l'exemplaire du bail tel qu'il est produit aux débats n'est pas discuté par les parties ; qu'il comporte, en son article V relatif au loyer, la mention d'un premier loyer de 9 000 francs pendant une période de 12 mois dans sa version dactylographiée, de 18 mois selon les corrections manuscrites, puis d'un loyer de 5 000 francs jusqu'à l'expiration du bail ; qu'il est précisé que ce montant de 5 000 francs est ainsi fixé « sauf l'application des stipulations relatives à la révision du loyer » ; Ainsi qu'il résulte de cette mention sans ambiguïté, expressément accolée au paragraphe relatif à la fixation du loyer à la somme de 5 000 francs et non au paragraphe fixant le loyer à 9 000 francs ni non plus placée en facteur commun, que les parties sont convenues que c'est ce loyer de 5 000 francs qui était destiné à servir de base au calcul du loyer révisé ; que la clause relative au dépôt de garantie, d'un montant de 15 000 francs correspondant à trois mois de loyers, confirme, s'il en était besoin, que le loyer de base était bien, dans l'intention des parties, fixé à la somme de 5 000 francs, soit 762,25 € ; qu'enfin, la circonstance que l'acte de cession rappelle simplement que le loyer initial était de 9 000 francs puis de 5 000 francs, n'est pas de nature à contredire les dispositions du bail et ses mentions relatives à la révision du loyer ; Considérant que la société Garo ne discute pas autrement le mode de calcul ; que le loyer doit donc être fixé à la somme de 12 041,83 € , soit 762,25 € x 12 x 1 406 (4ème trimestre 2006) / 1 068 (4ème trimestre 1997) ; que les intérêts au taux légal courront sur les arriérés dus à compter de la demande, en application de l'article 1155 du code civil, soit du 20 octobre 2006 et avec capitalisation » ;
1°) ALORS QUE pour le calcul du loyer du bail renouvelé, le loyer à prendre en considération pour l'application de la variation indiciaire est le loyer initial, c'est-àdire celui fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail expiré ; qu'il en est ainsi même lorsque les parties ont prévu une progressivité, ou au contraire une dégressivité du montant du loyer selon plusieurs périodes, et ce quelle qu'en soit la cause ; qu'en effet, les avantages ou contreparties dont les parties ont entendu tenir compte, au profit de l'une ou l'autre, en les intégrant au loyer n'affectent pas la nature de celui-ci ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt que le bail initial du 16 juin 1998 prévoyait le versement d'un loyer mensuel de 9.000 francs, payable à compter de la date de prise d'effet du bail et durant une période de 18 mois, puis le versement d'un loyer mensuel de 5.000 francs, payable jusqu'à l'expiration du bail ; qu'en jugeant que c'est le loyer de 5.000 francs qui devait servir de référence pour le calcul du loyer du bail renouvelé, la Cour d'appel a violé l'article L.145-34 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes clairs et précis des actes juridiques soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, le bail commercial prévoyait au paragraphe V- 3°qu'à l'issue de la première période de 18 mois, le montant du loyer en principal serait de 5.000 francs, « jusqu'à l'expiration du bail, sauf application des stipulations relatives à la révision du loyer » ; qu'en jugeant « qu'il résulte de cette mention sans ambiguïté, expressément accolée au paragraphe relatif à la fixation du loyer à la somme de 5 000 francs et non au paragraphe fixant le loyer à 9 000 francs ni non plus placée en facteur commun, que les parties sont convenues que c'est ce loyer de 5 000 francs qui est destiné à servir de base au calcul du loyer révisé », quand cette mention renvoyait au paragraphe VI du contrat relatif à la révision du loyer pouvant avoir lieu à l'issue de « la seconde période triennale », c'est-à-dire à une révision susceptible d'intervenir en cours de bail, mais en aucun cas à l'occasion de son renouvellement, seul en cause en l'espèce, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention des parties et violé l'article 1134 du Code civil.
