LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, après avoir visé les dernières conclusions des parties a énoncé succinctement leurs prétentions et leurs moyens dans le corps de sa décision et y a répondu ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres, que Mme Y... avait quitté les lieux en 1995 sans avertir le bailleur de son départ et que M. X..., son fils resté dans les lieux, était alors majeur et retenu, par motifs adoptés, que la novation du bail au profit de celui-ci ne se présumait pas et ne pouvait résulter des mentions figurant sur les avis d'échéance, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que M. X..., qui ne pouvait se prévaloir du droit au maintien dans les lieux et était dépourvu de titre personnel d'occupation, devait être expulsé ;
Et attendu que les sixième et septième branches du moyen ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à l'office public départemental de l'habitat des Hauts-de-Seine la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail, D'AVOIR dit que Mme Y... devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef, dont M. X..., et rendre les clés dans les deux mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du jugement de première instance, D'AVOIR dit qu'à défaut d'un départ volontaire il pourra être procédé à l'expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi du 9 juillet 1991, D'AVOIR autorisé l'OPDH des Hauts de Seine à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, D'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à libération effective des lieux, D'AVOIR condamné M. X..., solidairement avec Mme Y..., à payer à l'OPDH des Hauts de Seine ladite indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et D'AVOIR débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X... soutient que le bail ayant été signé en 1983 sous l'empire de la loi du 1er septembre 1948 alors qu'il vivait avec sa mère qui a quitté le logement en 1995 il doit bénéficier du maintien dans les lieux en application de l'article 5 de ladite loi ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que Mme Y... a quitté les lieux en 1995 en y laissant son fils et sans avertir le bailleur de son départ ; que ce n'est qu'en 2005 qu'elle avertira officiellement de son départ le bailleur en sollicitant le maintien dans les lieux pour son fils qui avait toujours vécu à cet endroit ; que le maintien dans les lieux au visa de l'article 4 et 5 de la loi de 1948 ne concerne par exception qu'une catégorie de personnes dont les enfants mineurs du locataire preneur au moment de l'abandon de domicile ; que M. X... est né en 1966 ; que lors du départ de sa mère en 1995 il était donc âgé de près de 30 ans et lorsque sa mère a donné congé officiellement en 2005 il était âgé de près de 40 ans ; que la circonstance qu'il se soit maintenu dans les lieux tout en réglant les loyers afférents au logement ne saurait lui conférer un quelconque droit au maintien dès lors qu'en outre il s'est maintenu abusivement dans les lieux sans en référer officiellement au bailleur ; que M. X... ne peut prétendre en conséquence à un maintien dans les lieux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le logement litigieux a été donné à bail à Mme Y... épouse Z... (à l'époque) le 18 mai 1993, et que celle-ci y habitait avec son fils jusqu'en 1995 (voir PV de constat en date du 17 août 2010) ; que le bail fait obligation au locataire en titre dans son article 5 (nature de la location) d'occuper personnellement à titre de résidence principale et effective les lieux loués ; que Mme Y... a signé ce document à son entrée dans les lieux le 18 mai 1983 ; que par lettre du 22 juillet 2005, Mme Y... donnait congé dudit logement, sous réserve de la régularisation de la situation effective de son fils (attribution du bail à son nom) ; que celle-ci a donc quitté les lieux en laissant son fils dans l'appartement ; que M. X..., son fils reconnaissait effectivement occuper seul les lieux depuis quelques années et depuis février 2010, avec sa compagne ; que M. X... formulait effectivement une demande de maintien dans les lieux qui était reçue en novembre 2005, par l'office ; qu'il n'était donné aucune suite cependant à cette demande ; que M. X... qui invoque une novation du bail à son profit au vu des avis d'échéance portant la mention « Mme M. Z... » à compter de janvier 2006, oublie de mentionner qu'il avait informé l'office de son changement de nom au profit de X... en mai 2005 ; que dès lors il ne peut valablement soutenir que le terme de M. Z... sur les avis d'échéances pourrait s'appliquer à lui ; que cela s'applique manifestement à M. Z... époux éventuel de Mme Y..., celle-ci s'étant mariée après la conclusion du bail ; que la volonté de novation qui ne se présume pas, ne peut résulter de ces seuls éléments, le loyer pouvant parfaitement être réglé par un tiers au bail ; que dans ces conditions le fait d'avoir abandonné le logement depuis des années et de l'avoir laissé à son fils, occupant sans droit ni titre, constitue un manquement caractérisé de Mme Y... à ses obligations contractuelles ; qu'il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme Y... et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les conditions fixées au dispositif sans qu'il y ait lieu d'ordonner la suppression du délai de deux mois ; que rien ne justifie dès lors la demande de dommages-intérêts formulée par M. X... qui en sera débouté ; que l'occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables ; que Mme Y... et M. X... seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation ; qu'en application de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991 et de l'article 201 du décret du 31 juillet 1992, il y a lieu de rappeler que les meubles se trouvant dans les lieux pourront éventuellement être appréhendés dans les conditions prescrites par ces textes ;
ALORS, 1°), QUE le jugement doit à peine de nullité exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date ; que l'arrêt attaqué, qui se borne à rappeler les prétentions des parties, ne mentionne ni exposé de leurs moyens, ni visa de leurs conclusions, ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QUE le motif hypothétique équivaut au défaut de motif ; qu'en supposant, par motifs adoptés, que la modification, par l'OPDH des Hauts de Seine, des avis d'échéance valant quittance de loyer visait M. Z... en sa qualité d'« époux éventuel » de Mme Y..., pour en déduire que la novation du bail au profit de M. X... ne pouvait résulter d'une telle modification, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 3°), QUE les juges du fond, tenus de motiver leur décision, ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en relevant, par motifs adoptés, que la modification des avis d'échéance s'appliquait manifestement à M. Z..., époux éventuel de Mme Y..., celle-ci s'étant mariée après la conclusion du bail, sans préciser sur quel élément de preuve elle fondait une telle affirmation, M. X... ayant, au contraire, fait valoir que sa mère avait divorcé de M. Z... après la conclusion du bail litigieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 4°), QUE M. X... soutenait qu'il bénéficiait du maintien dans les lieux en application de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, c'est-à-dire compte tenu de la circonstance qu'il était occupant de bonne foi (conclusions d'appel signifiées le 4 avril 2012, p. 5, §§ 5 à 10, et p. 6, §§ 1 à 5) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 5°) et subsidiairement, QUE sont réputés de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations ; qu'en réservant le maintien dans les lieux fondé sur l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 à « une catégorie de personnes dont les enfants mineurs du locataire preneur au moment de l'abandon du domicile », la cour d'appel a violé ce texte, en en restreignant le champ d'application ;
ALORS, 6°) et subsidiairement, QUE les juges du fond, tenus de motiver leur décision, ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en relevant que M. X... s'était maintenu abusivement dans les lieux sans en référer officiellement au bailleur, sans indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait, M. X... ayant, au contraire, soutenu, preuve à l'appui, que l'OPDH des Hauts de Seine avait toujours été informé des conditions d'occupation du logement, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 7°) et subsidiairement, QUE les occupants de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif ; qu'en excluant la bonne foi de M. X... au prétexte qu'il n'avait pas informé officiellement le bailleur de son maintien dans les lieux, cependant qu'il résultait des constatations des premiers juges, dont la motivation est réputée adoptée, que M. X... avait formulé une demande officielle de maintien dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
ALORS, 8°) et en tout état de cause, QUE M. X... soutenait que l'acte par lequel l'OPDH des Hauts de Seine avait exprimé sa volonté de mettre fin au contrat de bail, en l'occurrence l'acte introductif d'instance, ne contenait pas les mentions exigées par l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (conclusions d'appel signifiées le 4 avril 2012, p. 6, §§ 6 à 9) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 9°) et en tout état de cause, QUE M. X... faisait valoir que le bailleur n'avait pas, avant d'introduire l'action en résiliation judiciaire du bail, délivré congé au preneur (conclusions d'appel signifiées le 4 avril 2012, p. 6, §§ 10 et 11, et p. 7, §§ 1 à 4) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
