LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il ressortait des constatations de l'expert judiciaire que la suppression des vestiaires et de la cuisine de rez-de-chaussée avaient permis la création d'une grande salle de restaurant et l'augmentation de 20,80 m² environ de la surface accessible à la clientèle, que le déplacement du monte-charges et de la chambre froide et les nouveaux accès aux sanitaires pour la clientèle d'une part, à la cuisine en sous-sol d'autre part, avaient rendu les lieux plus fonctionnels et mieux adaptés et retenu que, les travaux qui avaient modifié les caractéristiques des locaux, constituaient également une amélioration au sens de l'article R. 145-8, la cour d'appel a souverainement fixé la valeur locative des lieux, au vu des éléments qui lui étaient soumis dont elle a apprécié la pertinence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Pharaon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Pharaon à payer la somme de 3 000 euros à la société Geciter ; rejette la demande de la société Le Pharaon ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Le Pharaon
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 156.000 € par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2008, le loyer du bail renouvelé à cette date, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur le fait que les travaux réalisés en 1992 par le preneur, à ses frais, au cours du bail précédant le bail expiré et qui ont fait accession au bailleur sont des travaux qui ont modifié les caractéristiques propres au local au sens de l'article R. 145-3 du code de commerce; Que la société Geciter affirme toutefois que ces modifications sont, en outre, cumulativement, des améliorations; Que les travaux réalisés par la locataire en 1992 ont conduit à modifier l'emplacement du comptoir de bar côté rue Auber, supprimer deux des trois accès au sous-sol, créer un nouvel escalier d'accès aux sanitaires pour la clientèle avant le comptoir de bar, modifier l'aspect de l'escalier situé après le bar donnant à présent accès à la cuisine, déplacer face au comptoir et à l'escalier d'accès aux sanitaires pour la clientèle le monte-charges qui se trouvait près de l'entrée de la rue des Mathurins, supprimer les vestiaires et la cuisine qui se trouvaient au rez-de-chaussée côté rue des Mathurins et qui ont été transférés au sous-sol, agrandir la salle de restaurant côté rue des Mathurins sur la surface ainsi dégagée, déplacer les sanitaires du sous-sol à la place de la chambre froide, celle-ci étant transférée à côté de la nouvelle cuisine; Qu'il ressort des constatations de l'expert judiciaire que la suppression des vestiaires et de la cuisine de rez-de-chaussée ont permis la création d'une grande salle de restaurant côté rue des Mathurins et ainsi l'augmentation de 20,80 m2 environ la surface accessible à la clientèle; Que par ailleurs, le déplacement notamment du monte-charges et de la chambre froide et les nouveaux accès aux sanitaires pour la clientèle d'une part, à la cuisine en sous-sol d'autre part, ont rendu les lieux plus fonctionnels et mieux adaptés; Que l'expert judiciaire a exactement qualifié d'améliorations les modifications réalisées au cours du bail expiré dès lors que les travaux, s'ils ont modifié les caractéristiques des locaux, ont cumulativement amélioré l'utilisation commerciale du fonds, sans pour autant changer l'assiette du bail; Que les travaux constituant cumulativement une modification notable et une amélioration des lieux, il sera fait application de l'article R. 145-8 du code de commerce dont les conditions sont remplies, la société Geciter ne pouvant se voir reprocher le fait de n'avoir pas demandé le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement du bail au 5 novembre 1999 au regard de modifications améliorant également la fonctionnalité des locaux; Que la société Geciter est en conséquence bien fondée à voir fixer le loyer du bail en renouvellement à la valeur locative (...); Que les locaux sont situés entre le rue Tronchet et la rue des Mathurins dans le 9ème arrondissement de Paris, secteur de très bonne commercialité pour le commerce de café, bar, restaurant en cause, à proximité des grands magasins, de la station de métro Havre Caumartin et de la station de Rer Auber; Que leur surface réelle de 264 m2 sur deux niveaux (rez-de-chaussée et sous-sol) a été pondérée à 149,28 m2, arrondis à 149 m2 par l'expert judiciaire qui sera retenu; Qu'en effet, la société Geciter qui retient une surface pondérée de 149,68 m2 arrondis à 150 m2 ne démontre pas que les coefficients considérés par l'expert judiciaire pour la surface d'une cuisine aveugle en sous-sol et des sanitaires ont été sous-évalués; Que l'expert judiciaire a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires; Qu'il en résulte des loyers judiciaires s'élevant de 550 € à 700 € / m2 pour des baux de 2003 et 2005 et des loyers conventionnels s'élevant, pour des locations nouvelles sans pas-de-porte, de 625 € à 1.379 € / m2 dont 680 € / m2 pour un bail du 1er juillet 2007 à destination de restaurant au 64 rue des Mathurins, les références les plus élevées ne concernant pas des commerces de même nature, et pour les renouvellements amiables, de 650 € à 1.425 € / m2, la référence à 1.425 € étant celle d'un bail au 1er mai 2006 pour « Illy Café » au 13 rue Auber; Que compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail sans charges exorbitantes, de la destination des lieux, de la qualité de l'immeuble, de la très bonne situation des locaux au regard de l'activité exercée et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, il convient de retenir le prix unitaire de 1.000 € / m2 proposé par l'expert alors que les parties ne versent aux débats aucune pièce pertinente pour prétendre à la fixation d'un prix unitaire / m2 de 1.500 € pour l'un, de 650 € pour l'autre; Que la société Le Pharaon ne conteste par ailleurs pas la majoration de 5% au titre de l'avantage très particulier pour l'activité exercée tenant à l'autorisation d'une terrasse fermée de 9,30 m2 sur le domaine public; Que le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2008 sera en conséquence fixé à 156.000 € en principal par an,
ALORS QUE, D'UNE PART, seuls les travaux réalisés par le preneur qui apportent, outre une modification notable des caractéristiques des locaux commerciaux, une amélioration notable des lieux, permettent le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail suivant la réalisation des travaux; Qu'en l'espèce, la cour a énoncé que les travaux réalisés en 1992 par la société preneuse Le Pharaon constituaient cumulativement une modification notable et une amélioration des lieux, de sorte que le déplafonnement pouvait être sollicité par la société bailleresse Geciter à l'occasion du second renouvellement après la date de réalisation des travaux; Qu'en statuant de la sorte, sans rechercher - comme elle y était pourtant invitée par le preneur (Prod. 3, concl. p. 5, § 8) - si cette amélioration des lieux pouvait être qualifiée de notable, cette qualification étant seule de nature à justifier le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement après la date de réalisation des travaux, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce,
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en fixant la valeur locative à la somme de 156.000 euros, soit au prix de 1.000 euros par m2, comme proposé par l'expert judiciaire, sans répondre aux écritures de la société Le Pharaon (prod 3 p.9) faisant valoir que les références retenues par l'expert concernaient des loyers élevés versés par de grandes enseignes bénéficiant de baux dits « américains », en contrepartie de l'absence d'acquisition d'un pas de porte et du fonds de commerce, ne correspondant pas à sa situation, ayant acquis le fonds de commerce qu'elle exploite, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
