LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la lettre du 9 décembre 2009 s'analysait comme étant la mise en demeure prévue par la promesse de vente et relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acquéreur n'avait pas justifié de l'obtention du prêt dans le délai d'une semaine suivant l'envoi de cette lettre qui n'avait pas prorogé les délais, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui en a justement déduit que la promesse de vente était caduque, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Camargue aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Camargue à payer la somme de 3 000 euros à la société Sud immobilier investissements ; rejette la demande de la société civile immobilière Camargue ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Camargue.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR dit que le compromis intervenu entre la société Sud Immobilier Investissements et Monsieur X... le 23 avril 2009 et portant sur un appartement en duplex situé à Carry Le Rouet dans l'ensemble immobilier en copropriété situé Chemin de la Vierge, lieu-dit Vallon de Rouet, figurant au cadastre de la commune section AZ n 62,64 et 65, le lot n° 19 (ancien lot 6), est caduque et d'AVOIR débouté la SCI Camargue de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante soutient que, par le courrier adressé le 9 décembre 2009 à Monsieur X..., la SARL Sud Immobilier Investissements a démontré qu'elle se considérait nécessairement toujours liée par le compromis de vente du 23 avril 2009 ; que les parties ont entendu proroger des délais de réitération de la vente par acte authentique ; que l'appelante lui ayant fait connaître le 7 janvier 2010 sa ferme intention d'acquérir, la société Sud Immobilier n'a pas réagi et encore moins pour indiquer que le compromis de vente du 23 avril 2009 serait caduc ; et que le notaire a adressé avec malice la lettre du 9 décembre alors qu'il était parfaitement informé des difficultés d'immatriculation de la SCI Camargue que Monsieur X... rencontrait ; mais que la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le notaire à Monsieur X... le 9 décembre 2009 le met clairement en demeure de lui justifier, dans le cadre de l'acquisition du bien que celui-ci devait réaliser, à la demande du vendeur, de l'obtention du prêt qui devait intervenir le 15 septembre 2009, en lui rappelant les termes de la clause de la convention par laquelle, faute par l'acquéreur d'informer spontanément le vendeur de l'obtention du prêt, une semaine après réception par l'acquéreur d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêtes), la promesse de vente serait considérée comme nulle et de nul effet ; que le courrier du 9 décembre 2009 s'analyse donc comme étant cette mise en demeure qui n'a prorogé le délai que pour une semaine seulement à compter du 9 décembre 2009 et qui n'a pas prorogé les délais de réitération de l'acte authentique au-delà ; que le jugement qui a déclaré la promesse de vente caduque et qui a débouté la SCI Camargue toutes ses demandes donc être confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats que le compromis litigieux a été signé dans le cadre d'un montage financier intervenu entre Jean-Pierre X..., marchands de biens, et le gérant de la société SARL Sud Immobilier Investissements, également professionnel de l'immobilier ; qu'en effet, le 23 avri12009, la SARL Sud Immobilier Investissements a signé quatre compromis de vente avec Jean-Pierre X..., concernant quatre biens qui lui avaient été vendus le jour même par la SCI MAJ, Jean-Pierre X... et Marguerite X... ; que par ordonnance de référé du 30 août 2010, le président du tribunal d'instance de Martigues a notamment constaté que la validité de l'avenant du 28 mars 2009 au bail consenti par la SCI MAJ à Marguerite X... puis à Lara X... se heurtait à une contestation sérieuse et condamné sous astreinte la SARL Sud Immobilier Investissements à procéder à la réintégration du mobilier et des effets personnels de Lara X... ; que par jugement du 2 novembre 2010, frappé d'appel, le tribunal d'instance de Martigues a débouté la SARL Sud Immobilier Investissements de sa demande d'expulsion et de paiement d'indemnité d'occupation formée à l'encontre de Lara X... ; que dans le cadre du contentieux entre la SARL Sud Immobilier Investissements et les consorts X..., d'autres procédures sont en cours, notamment devant le juge de l'exécution et semble-t-il devant le tribunal de grande instance de Marseille ; que le compromis du 23 avril 2009 objet de la présente instance concerne l'appartement en duplex de Vallon de Rouet. Il prévoyait : - la possibilité pour l'acquéreur de se substituer toute autre personne physique ou morale avec notification au vendeur de son intention au domicile élu (page 2), - une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur au plus tard le 15 septembre 2009 d'un prêt de 450.000 euros, le dossier d'emprunt devant être déposé au plus tard le 15 juin 2009 sous peine de caducité de plein droit de la promesse de vente (page 6), - la signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 13 octobre 2009, date à partir de laquelle une mise en demeure d'exécuter était possible, point de départ d'un délai de 15 jours permettant l'application de la clause pénale (page 14) ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que par actes extrajudiciaires des 7 et 18 janvier 2010, Jean-Pierre X... a notifié à la SARL Sud Immobilier Investissements et au notaire Maître Fabre qu'il entendait se substituer pour les quatre ventes conditionnelles du 23 avril 2009 la SCI Camargue, immatriculée le 12 novembre 2009 ; que sont versées aux débats deux LRAR en date du 9 décembre 2009 émanant de Maître Fabre, notaire, mettant en demeure Jean-Pierre X... de « justifier de l'obtention de son prêt qui devait à intervenir au plus tard le 15 septembre 2009 » et reproduisant les termes du compromis ; que si les lettres versées aux débats par les deux parties concernent l'une la vente des biens situés à Lyon, l'autre celle des biens situés à Othis, il ressort de l'acte déclaratif du 7 janvier 2010 que le notaire a adressé à Jean-Pierre X... le même courrier pour les quatre ventes ; que contrairement à ce que soutient la demanderesse, les mises en demeure ne révélaient pas la volonté des parties de proroger les délais de réitération de la vente par acte authentique ; qu'au contraire, la mise en demeure du 9 décembre 2009 faisait courir le délai d'une semaine rendant le compromis nul et le délai de 15 jours prévu page 14 du compromis ; qu'il n'est pas contesté que Jean-Pierre X... n'a pas justifié dans les délais prévus au compromis de l'obtention de son prêt ni même du dépôt de la demande ; que le compromis est donc devenu caduc une semaine après la réception de la mise en demeure du 9 décembre 2009 et l'acte déclaratif de substitution du 7 janvier 2010 est sans effet ; qu'il y a lieu en conséquence de débouter la SCI Camargue de sa demande de régularisation forcée de la vente ;
1°) ALORS QUE le compromis de vente passé entre Monsieur X... et la société Sud Immobilier Investissements stipulait que l'acquéreur devrait justifier de l'obtention d'un prêt, au plus tard le 15 septembre 2009 et que, faute pour l'acquéreur d'avoir informé le vendeur ou son notaire dans ce délai, la compromis serait nul et de nul effet, une semaine après la réception par l'acquéreur d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier de l'obtention du prêt ou de la renonciation à cette condition ; que la cour d'appel a constaté que le 9 décembre 2009, le vendeur a fait adresser à Monsieur X... par le notaire chargé de la vente, une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il déclarait : « A la demande de votre vendeur, je vous remercie de me justifier de l'obtention de votre prêt qui devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2009 », et dans laquelle il citait la clause susvisée relative à la condition d'obtention du prêt ; que pour estimer caduc le compromis de vente litigieux, la cour d'appel a affirmé que ce courrier ne traduisait pas la volonté des parties de proroger le délai de réalisation de la vente par acte authentique, du fait qu'il constituait au contraire la mise en demeure visée au compromis de vente, faisant courir le délai d'une semaine dans lequel l'acquéreur devait justifier de l'obtention d'un prêt, faute de quoi le compromis serait nul et de nul effet ; qu'en statuant, quand il résultait de ses constatations que les délais étaient d'ores et déjà prorogés, sans rechercher si l'absence de prise d'acte de la caducité du compromis, que ce soit huit jours après l'envoi de la lettre du 9 décembre 2009, ou après que la SCI Camargue ait, par son acte déclaratif du 7 janvier 2010, clairement manifesté sa volonté de réitérer la vente par acte authentique, n'établissait pas la volonté commune des parties de proroger les délais de réalisation de la vente par acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS en toute hypothèse que pour revêtir les conséquences qui sont censées lui être attachées, la mise en demeure doit permettre à son destinataire de connaître la nature, l'étendue et la cause de son obligation ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la cour d'appel que la lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2009 ne comportait pas de « mise en demeure » à proprement parler, et que le notaire se bornait à y citer les termes de la clause relative à la condition d'obtention du prêt, sans préciser le délai de réponse, ni la date à partir de laquelle, faute de réponse, le compromis serait déclaré nul et nul effet, et sans par ailleurs évoquer la possibilité pour l'acquéreur de renoncer à ce prêt ; que dès lors en affirmant qu'un tel courrier ne traduisait pas la volonté des parties de proroger le délai de réalisation de la vente par acte authentique, du fait qu'il constituait au contraire la mise en demeure visée au compromis de vente, faisant courir le délai d'une semaine dans lequel l'acquéreur devait justifier de l'obtention d'un prêt, faute de quoi le compromis serait nul et de nul effet, la cour d'appel, qui ne constatait du reste pas que le vendeur avait, une semaine après le courrier, ni même après, pris acte de la caducité du compromis, et qui ne constatait pas que la société Sud Immobilier Investissements s'était, auparavant, à un quelconque moment prévalue du dépassement des délais contractuellement prévus pour demander la nullité du compromis, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, en violation de l'article 1134 du code civil.
