LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, relevé que le lot n° 28 était constitué d'un passage qui avait été ultérieurement muré sans que le règlement de copropriété n'ait été modifié et que la société Les Oliviers (la société) disposait dans le sous-sol de l'immeuble de la chaudière commune, du local poubelle qu'elle pourrait utiliser en procédant à la réouverture du lot 28, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérante, a retenu, à bon droit, que la société devait participer aux charges afférentes au chauffage collectif et au local poubelle ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'au vu du règlement de copropriété, les lots de la société étaient dispensés des charges communes spéciales relatives à l'ascenseur, l'escalier, le revêtement de sol des paliers des étages et du tapis d'escalier et que l'employé d'immeuble était chargé de l'entretien et de la sécurité des parties communes, soit notamment le local poubelles, les caves et la chaudière la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu que la société était tenue au titre des charges relatives à l'employé d'immeuble ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Oliviers aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Oliviers et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Le Vintaprès la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société Les Oliviers
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société LES OLIVIERS de ses demandes, sauf en ce qui concerne le parlophone, et de l'AVOIR, en conséquence, condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires LE VINTAPRES la somme de 15.821,95 € au titre d'un arriéré de charges de copropriété ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent de l'article 5 de la loi ; que la Société LES OLIVIERS conteste, tout d'abord, l'existence du lot n° 28 qui lui est attribué par les actes ; que, cependant, elle ne conteste pas l'existence initiale de ce lot, mais soutient qu'il aurait été supprimé, s'agissant d'un « passage » ultérieurement muré ; que, toutefois, ce « passage » avait une existence matérielle ; qu'il n'a pas été transformé en partie commune et qu'ainsi le seul fait qu'il ait été muré ne saurait contredire sa survivance, étant observé qu'il figure bien dans les actes, soit l'état descriptif de division-règlement de copropriété, l'acte d'acquisition initial et l'acte de transfert de propriété entre la Société FRUCTICOMI et la Société LES OLIVIERS, le tout étant régulièrement publié ; qu'ainsi il y a lieu, pour ce motif et ceux du premier juge, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a conclu à l'existence du lot n° 28 avec toutes conséquences de droit ; que s'il est vrai qu'avant l'engagement de la procédure par la Société FRUCTICOMI, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Société LES OLIVIERS, le Syndicat des copropriétaires LE VINTAPRES avait mal appliqué la répartition des charges communes spéciales qui devaient, aux termes du règlement de copropriété, ne concerner que les lots n° 34 à 77, cette erreur a été rectifiée en cours de procédure, ce dont l'expert s'est à juste titre convaincu ; que, cependant, pour autant il n'y a pas matière à annulation des résolutions de l'assemblée générale du 18 octobre 2005 portant approbation du budget, renouvellement du mandat du syndic et décision de procéder aux travaux de mise en sécurité de l'ascenseur, les votes par tantièmes ayant été respectés (après régularisation pour ce qui concerne l'ascenseur) et le budget n'étant pas en cause, seule la répartition, postérieure à l'assemblée générale, étant erronée ; qu'ainsi, le jugement entrepris doit encore être confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes d'annulation ; que la Société LES OLIVIERS soutient encore que, du fait de la fermeture du « passage » constitué par le lot n° 28, elle n'a plus d'accès au sous-sol de l'immeuble qui serait dès lors sans utilité pour elle ; que, cependant, elle ne justifie d'aucune modification du règlement de copropriété en ce sens, étant observé que la fermeture du passage a été faite par le propriétaire des lots n° 28, 78, 79, 80, 81 et 82, avec l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, mais pour des motifs qui tenaient à la dangerosité de l'activité de ce propriétaire, sans pour autant modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, ni procéder à la publication d'une telle modification, ce qui démontre que la fermeture du passage constitué par le lot n° 28 n'a été décidée que pour des motifs ponctuels et établit que le propriétaire des lots n° 28, 78, 79, 80, 81 et 82 serait tout à fait en droit de rétablir ce passage ; que, par ailleurs, la Société LES OLIVIERS dispose, dans le sous-sol de l'immeuble, de la chaudière commune, du local poubelle qu'elle prétend ne pas utiliser mais qui pourrait l'être par elle si elle décidait de revenir sur la fermeture de son lot n° 28, de son compteur divisionnaire et du robinet d'arrêt d'eau de son local lot n° 80, étant précisé que ce n'est pas parce qu'un propriétaire décide ou se met en situation de ne pas user des services collectifs et éléments d'équipement commun que pour autant il est en droit, arguant dès lors de leur inutilité pour lui, de se dispenser des charges y afférentes ; qu'il doit ainsi être fait litière des moyens de la Société LES OLIVIERS relatifs à la consommation d'eau et d'électricité commune ainsi que de chauffage, étant précisé, pour ce qui concerne la sécurité, que par nature l'immeuble étant constitué d'un seul bâtiment, la protection contre l'incendie bénéficie à tous les lots ; qu'au vu du règlement de copropriété et de l'aménagement des lieux, rien ne justifie que la Société LES OLIVIERS soit dispensée des charges relatives anciennement au concierge et aujourd'hui à l'employé d'immeuble (ce remplacement ayant été voté y compris par la Société FRUCTICOMI) dès lors que si ces lots sont dispensés, comme il a été dit précédemment, des charges communes spéciales afférentes à l'immeuble, soit « les frais et dépenses de toute nature concernant l'entretien, les réparations, la réfection et le remplacement de l'ascenseur, de l'escalier, du revêtement du sol des paliers des étages, de l'éclairage de l'escalier, du fonctionnement et de l'assurance de l'ascenseur, de l'entretien et le remplacement du tapis de l'escalier et des paliers », ils ne sont en revanche aucunement dispensés du paiement de leur quote part des salaires du concierge ou de l'employé de l'immeuble pour l'entretien et la sécurité des parties communes (local poubelles, caves, chaudière, tableau électrique général, compteurs divisionnaires d'eau, compteur général, extincteurs) ; que, toutefois, si la vidéo surveillance bénéficie à l'ensemble des parties communes de l'immeuble pour les motifs précédemment exposés, en revanche les parlophones apparaissent sans utilité pour les lots commerciaux et les caves, en sorte qu'il y a lieu d'enjoindre au syndic de rectifier les comptes de ce chef par la réimputation au crédit de qui de droit, la Société FRUCTICOMI et la Société LES OLIVIERS, de l'ensemble des charges à elles imputées à tort en remontant à la date d'installation de cet équipement spécial ou, s'il y a lieu, dix années avant l'acte introductif d'instance (arrêt, p. 5 et 6) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que définis par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que la Société LES OLIVIERS « ne conteste pas l'existence initiale » du lot n° 28 « mais soutient qu'il aurait été supprimé », quand cette société faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que « le lot 28 n'a en réalité jamais existé », la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en considérant aussi que la Société LES OLIVIERS disposait de la chaudière commune, du local poubelle, d'un compteur divisionnaire et d'un robinet d'arrêt d'eau et qu'il importait peu qu'elle ait décidé ne pas en user, de sorte qu'elle ne pouvait échapper aux charges relatives à la consommation d'eau et d'électricité, ainsi qu'au chauffage et à la sécurité, étant précisé que, pour la sécurité, la protection contre l'incendie bénéficiait à tous, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ses lots étaient raccordés au chauffage collectif ou encore si elle avait accès au local poubelle, et si, par suite, ces services collectifs ou éléments d'équipement commun pouvaient présenter une utilité objective pour lesdits lots, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en ajoutant que la Société LES OLIVIERS ne pouvait être dispensée du paiement des charges relatives aux salaires du concierge ou de l'employé de l'immeuble pour l'entretien et la sécurité des parties communes, sans mieux rechercher, ainsi qu'elle y était encore invitée, si le concierge ou l'employé de l'immeuble n'étaient pas rattachés aux seuls locaux d'habitation, et si, par suite, ces services collectifs ou éléments d'équipement commun pouvaient présenter une utilité objective pour les locaux commerciaux, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses écritures d'appel, la Société LES OLIVIERS faisait aussi valoir que certains services collectifs ou éléments d'équipement commun, tels que les ascenseurs, les boîtes aux lettres, les tapis ou encore les escaliers et les paliers, ne lui étaient d'aucune utilité ; qu'en ne répondant nullement à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
