COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2012
N° 2012/ 231
Rôle N° 11/06806
SCI LES OLIVIERS VENANT AUX DROITS DE STE FRUCTICOMI
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]
SCI LES OLIVIERS
Grosse délivrée
le :
à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
Me J.M SIDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Mars 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 06/451.
APPELANTE
SA FRUCTICOMI prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Françoise VEYRAC-MOREAU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Prunelle CEYRAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demeurant [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la Société IMMO DE FRANCE, dont le siège social est [Adresse 1] elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Me Jean Michel SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP SIDER , avoués
Plaidant par par Me Brigitte TANAUJI-DAHAN, avocat au barreau de NICE,
PARTIE INTERVENANTE
SCI LES OLIVIERS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège venant aux droits de la Sté FRUCTICOMI, demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Françoise VEYRAC-MOREAU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Prunelle CEYRAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur: Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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La SA FRUCTICOMI était propriétaire de divers lots consistant spécialement en des locaux à usage commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 5]' situé à [Localité 7], au [Adresse 6]. Elle avait donné ces locaux en crédit-bail à la SCI 'Les Oliviers' qui lèvera par la suite, le 13 juillet 2011, l'option qui lui était réservée et deviendra à cette date propriétaire de ces locaux.
Par exploit délivrés le 19 janvier 2006, la SA FRUCTICOMI a fait assigner le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour voir, au motif que les tantièmes appliqués pour les votes n'étaient pas conformes au règlement de copropriété, annuler les résolutions N° 10 et 11 de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 18 octobre 2005.
Le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' s'étant opposé à ces demandes et ayant formulé une demande reconventionnelle en paiement de charges arriérées, par ordonnance prononcée le 9 mai 2008, le Juge de la mise en état ordonnait une expertise portant sur la répartition des charges communes générales et spéciales relatives aux lots N° 28, 78, 79, 80, 81 et 82, l'application des critères établis par la Loi du 10 juillet 1965 ainsi que les stipulations du règlement de copropriété et le compte à faire entre les parties.
L'expert ayant déposé son rapport, la SA FRUCTICOMI demandait le rejet de ce rapport, le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]', la rectification de son décompte de charges, la nullité des résolutions 2 et 10 de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 18 octobre 2005 et la restitution du trop-versé pour les années non prescrites soit la somme de 24.260,24€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2006,
cependant que ce syndicat demandait quant à lui l'homologation du rapport d'expertise, le débouté des demandes de la SA FRUCTICOMI et sa condamnation à lui payer les sommes de 11.735,34€ au titre des charges impayées, comptes arrêtés au 17 septembre 2010 et de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement prononcé le 10 mars 2011, le Tribunal de grande instance de Nice:
- Déboutait la SA FRUCTICOMI de ses demandes,
- La condamnait à verser au syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' la somme de 11.735,34€ au titre des charges de copropriété et appels de provisions impayés, selon décompte arrêté au 17 septembre 2010,
- Déboutait le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamnait encore la SA FRUCTICOMI à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamnait enfin aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
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Par déclaration au greffe de la présente Cour le 13 avril 2011, la SA FRUCTICOMI a interjeté appel de ce jugement prononcé le 10 mars 2011 par le Tribunal de grande instance de Nice.
La SCI 'les Oliviers' étant entre-temps venue à ses droits entend:
- Que soit ordonné la rectification du décompte erroné des charges de copropriété pour les lots N° 28, 78, 79, 80, 81 et 82 à compter de la date introductive de la première instance soit le 19 janvier 2006,
- Qu'il soit constaté que les votes des résolutions à l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 18 octobre 2005 sont nuls et notamment que les résolutions N° 2 sur l'approbation des comptes et 10 sur les travaux d'ascenseurs sont nulles et de nul effet,
- Que soit ordonnée en conséquence la restitution du trop-versé par la SA FRUCTICOMI au titre des dix dernières années,
- Que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' soit condamné à rembourser à la SA FRUCTICOMI le trop-versé pour les années non prescrites soit une somme totale de 24.260,24€ outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2006,
- Qu'à titre subsidiaire soit ordonnée une nouvelle expertise avec la même mission que la précédente,
En tout état de cause,
- Que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' soit condamné à lui payer la somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Qu'il soit encore condamné aux entiers dépens y compris les frais, débours et honoraires d'expertise.
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Le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' demande à la Cour:
- De confirmer en son principe le jugement entrepris,
- D'homologuer le rapport d'expertise,
- De condamner la SCI 'les Oliviers' à lui payer au titre de l'arriéré de charges la somme de 15.821,95€ arrêtée au 21 février 2012, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
- De la condamner encore à lui payer la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice occasionné à la copropriété résultant du retard de paiement,
- De la condamner encore à lui payer la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1/ Attendu que si la SCI 'les Oliviers' est bien recevable à demander que soit ordonnée la rectification du décompte des charges de copropriété pour les lots N° 28, 78, 79, 80, 81 et 82 dès lors que, ayant acquis ces lots, elle vient aux droits de la SA FRUCTICOMI, en sorte qu'elle justifie bien d'un intérêt à formuler une telle demande, en revanche se pose en l'espèce la question de la recevabilité de sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' soit condamné à rembourser à la SA FRUCTICOMI le trop-versé pour les années non prescrites soit une somme totale de 24.260,24€ outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2006;
Attendu, toutefois, que les fondements de cette seconde demande devant être examinés, puisqu'ils sont les mêmes que celui de la première, il conviendra, le cas échéant, de se poser la question de cette recevabilité;
2/ Attendu qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5 de la Loi;
2a/ Attendu que la SCI 'les Oliviers' conteste tout d'abord l'existence du lot N° 28 qui lui est attribué par les actes;
Attendu cependant qu'elle ne conteste pas l'existence initiale de ce lot mais soutient qu'il aurait été supprimé, s'agissant d'un 'passage' ultérieurement muré;
Mais attendu que ce 'passage' avait une existence matérielle, qu'il n'a pas été transformé en partie commune et qu'ainsi le seul fait qu'il ait été muré ne saurait contredire sa survivance, étant observé qu'il figure bien dans les actes soit l'état descriptif de division-règlement de copropriété, l'acte d'acquisition initial et l'acte de transfert de propriété entre la SA FRUCTICOMI et la SCI 'les Oliviers', le tout étant régulièrement publié;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu, pour ce motif et ceux du premier juge, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a conclu à l'existence du lot N° 28 avec toutes conséquences de droit;
2b/ Attendu que s'il est vrai qu'avant l'engagement de la procédure par la SA FRUCTICOMI aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SCI 'les Oliviers', le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' avait mal appliqué la répartition des charges communes spéciales qui ne devaient, aux termes du règlement de copropriété, ne concerner que les lots 34 à 77, cette erreur a été rectifiée en cours de procédure, ce dont l'expert s'est à juste titre convaincu;
Attendu, cependant, que, pour autant, il n'y a pas matière à annulation des résolutions de l'assemblée générale du 18 octobre 2005 portant approbation du budget, renouvellement du mandat du syndic et décision de procéder aux travaux de mise en sécurité de l'ascenseur, les votes par tantièmes ayant été respectés (après régularisation pour ce qui concerne l'ascenseur) et le budget n'étant pas en cause, seule la répartition, postérieure à l'assemblée générale, étant erronée;
Attendu, ainsi, que le jugement entrepris doit encore être confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes d'annulation;
2c/ Attendu que la SCI 'les Oliviers' soutient encore que, du fait de la fermeture du 'passage' constitué par le lot N° 28, elle n'a plus d'accès au sous-sol de l'immeuble qui serait dès lors sans utilité pour elle;
Attendu, cependant, que, tout d'abord, elle ne justifie d'aucune modification du règlement de copropriété en ce sens, étant observé que la fermeture du passage a été faite par le propriétaire des lots N° 28, 78, 79, 80, 81 et 82, avec en effet l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, mais pour des motifs qui tenaient à la dangerosité de l'activité de ce propriétaire des lots N° 28, 78, 79, 80, 81 et 82, sans pour autant modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, ni, bien entendu, procéder à la publication d'une telle modification, ce qui démontre que la fermeture du passage constitué par la lot 28 n'a été décidée que pour des motifs ponctuels et établit que le propriétaire des lots N° 28, 78, 79, 80, 81 et 82 serait tout à fait en droit de rétablir ce passage;
Et attendu, par ailleurs, que la SCI 'les Oliviers' dispose, dans le sous-sol de l'immeuble, de la chaudière commune, du local poubelle qu'elle prétend ne pas utiliser mais qui pourrait l'être par elle si elle décidait de revenir sur la fermeture de son lot 28, de son compteur divisionnaire et du robinet d'arrêt de l'eau de son local lot N° 80, étant précisé que ce n'est pas parce qu'un propriétaire décide ou se met en situation de ne pas user des services collectifs et éléments d'équipement commun que pour autant elle est en droit, arguant dès lors de leur inutilité pour elle, de se dispenser des charges y afférentes;
Attendu, ainsi, qu'il doit être fait litière des moyens de la SCI 'les Oliviers' relatifs à la consommation d'eau et d'électricité commune ainsi que de chauffage, étant précisé, pour ce qui concerne la sécurité, que, par nature, l'immeuble étant constitué d'un seul bâtiment, la protection contre l'incendie bénéficie à tous les lots;
2d/ Attendu qu'au vu du règlement de copropriété et de l'aménagement des lieux dont il vient d'être question, rien ne justifie que la SCI 'les Oliviers' soit dispensée des charges relatives anciennement au concierge et aujourd'hui à l'employé d'immeuble (ce remplacement ayant été voté y compris par la SA FRUCTICOMI), dès lors d'une part que si ces lots sont dispensés, comme il a été dit précédemment, des charges communes spéciales afférentes à l'immeuble soit: les frais et dépenses de toute nature concernant l'entretien, les réparations, la réfection et le remplacement de l'ascenseur, de l'escalier, du revêtement du sol des paliers des étages, de l'éclairage de l'escalier, du fonctionnement et de l'assurance de l'ascenseur, de l'entretien et le remplacement du tapis de l'escalier et des paliers, ils ne sont en revanche aucunement dispensés du paiement de leur quote part des salaires du concierge ou de l'employé de l'immeuble pour l'entretien et la sécurité des parties communes (local poubelles, caves, chaudière, tableau électrique général, compteurs divisionnaires d'eau, compteur général, extincteurs...);
2e/ Attendu, toutefois, que si la vidéo-surveillance bénéficie à l'ensemble des parties communes de l'immeuble pour les motifs précédemment exposés, en revanche, les parlophones apparaissent sans utilité pour les lots commerciaux et les caves, en sorte qu'il y a lieu d'enjoindre au syndic de rectifier les comptes de ce chef par la ré-imputation au crédit de qui de droit, la SA FRUCTICOMI et la SCI 'les Oliviers', de l'ensemble des charges à elles imputées à tort en remontant à la date d'installation de cet équipement spécial ou, s'il y a lieu, dix années avant l'acte introductif d'instance;
3/ Attendu, ainsi, qu'aucune contre expertise n'apparaît nécessaire, la SCI 'les Oliviers' pouvant vérifier la régularisation des comptes par le syndic ci-dessus imposée et saisir, s'il y a lieu, le juge de l'exécution de toute difficulté;
4/ Attendu qu'en cet état et en considération du fait que les charges appelées par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' en appel ne sont pas en elle-mêmes discutées, ni d'ailleurs en ce qu'elles doivent être payées par la SCI 'les Oliviers' venant aux droits de la SA FRUCTICOMI, il convient de faire droit à la demande en paiement de ce syndicat;
5/ Attendu que si la SCI 'les Oliviers', succombant sur l'essentiel de ses prétentions, doit être condamnée, vu l'équité, à payer les frais irrépétibles, dès lors qu'il n'est justifié par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]', au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, d'aucun préjudice autre que celui, purement procédural, qui a vocation à être indemnisé par l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter cette demande;
6/ Et attendu qu'une condamnation à paiement d'une somme qui, par définition, fait courir les intérêts moratoires, ne saurait être assortie d'une astreinte;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Réforme le jugement prononcé le 10 mars 2011 par le Tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a considéré comme étant infondée la demande de la SA FRUCTICOMI relative à l'imputation des charges de parlophone dans l'immeuble '[Adresse 5]',
Faisant droit à cette demande,
Enjoint le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]', par son syndic, de rectifier les comptes par la ré-imputation au crédit de qui de droit, la SA FRUCTICOMI et la SCI 'les Oliviers', de l'ensemble des charges à elles imputées de ce chef à tort en remontant à la date d'installation de cet équipement spécial ou, s'il y a lieu, dix années avant l'acte introductif d'instance,
Confirme ce jugement pour le surplus,
L'émendant toutefois sur le montant de la condamnation à paiement qu'il prononce au principal à l'encontre de la SA FRUCTICOMI,
Fixe le montant de cette condamnation désormais à l'encontre de la SCI 'les Oliviers' venant aux droits de la SA FRUCTICOMI à la somme de 15.821,95€, comptes arrêtés au 21 février 2012,
Condamne la dite SCI 'les Oliviers' à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' la somme de 3.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne cependant la SCI 'les Oliviers' aux dépens d'appel, en ordonne distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S.AUDOUBERT J.P.ASTIER
